Dòng vốn ngoại tìm cơ hội mới trên thị trường bất động sản Việt Nam

IFC mở “đường băng” hút vốn cho bất động sản, hạ tầng

Tại diễn đàn bất động sản 2026 do Tạp chí Kinh tế Sài Gòn tổ chức, các chuyên gia cho rằng nhu cầu vốn cho phát triển hạ tầng và bất động sản của Việt Nam đang ở quy mô rất lớn, trong khi dư địa tín dụng trong nước dần thu hẹp.

Trong bối cảnh đó, việc hình thành Trung tâm tài chính quốc tế (IFC) tại TP. HCM được kỳ vọng sẽ trở thành đầu mối dẫn dòng vốn quốc tế vào các dự án hạ tầng, đô thị và bất động sản.

Ông Lê Thanh Hải, Giám đốc Trung tâm Tư vấn ứng dụng kinh tế thuộc Viện Nghiên cứu phát triển TP. HCM kiêm Phó ban Chiến lược và Tổng hợp - Cơ quan điều hành Trung tâm tài chính quốc tế tại TP. HCM, cho biết trong quá trình thiết kế các sản phẩm tài chính cho IFC, một trong những ưu tiên lớn là thu hút dòng vốn quốc tế phục vụ phát triển hạ tầng đô thị của Việt Nam và TP. HCM.

Theo ông Hải, nhu cầu vốn cho các dự án hạ tầng trong tương lai là rất lớn. Riêng hệ thống đường sắt đô thị tại TP. HCM đã cần hơn 100 tỷ USD trong khoảng 15 năm tới. Bên cạnh đó còn có hàng loạt dự án trọng điểm như siêu cảng Cần Giờ, cao tốc Bắc – Nam hay các tuyến đường vành đai.

“Dư địa vốn trong nước, đặc biệt là tín dụng, đã tăng trưởng khá cao. Vì vậy, nhiệm vụ của IFC là dẫn vốn quốc tế vào các công trình hạ tầng trọng điểm để phục vụ phát triển đất nước trong thời gian tới”, ông Hải nói.

Theo ông, IFC còn có nhiệm vụ quan trọng là dẫn vốn nhanh vào lãnh thổ Việt Nam. Ở góc độ rộng hơn, trung tâm này không chỉ đóng vai trò trung chuyển dòng vốn mà còn gián tiếp thúc đẩy quá trình đô thị hóa, phát triển hạ tầng đô thị, đồng thời dẫn dắt nguồn nhân lực chất lượng cao trong lĩnh vực tài chính để hỗ trợ tiến trình phát triển đô thị trong tương lai.

Để thực hiện mục tiêu này, IFC được định hướng phát triển nhiều sản phẩm tài chính chuyên biệt như trái phiếu công trình, trái phiếu chính quyền đô thị, trái phiếu xanh, đồng thời kết nối các nguồn vốn ODA, quỹ đầu tư và các định chế tài chính phát triển như World Bank (WB).

Ngoài ra, IFC cũng hướng tới thu hút vốn cho lĩnh vực fintech nhằm huy động nguồn lực từ cộng đồng quốc tế, đồng thời thúc đẩy chứng khoán hóa các dự án hạ tầng.

Ông Hải lấy ví dụ, với những dự án đã có dòng tiền ổn định, có thể phát hành trái phiếu hoặc thực hiện chứng khoán hóa thông qua IFC để bán cho nhà đầu tư. Đi cùng với đó là việc hình thành một sàn giao dịch thứ cấp ngay tại IFC để tạo thanh khoản và giúp dòng vốn luân chuyển hiệu quả hơn.

Dòng vốn ngoại đang “chọn lọc” hơn với bất động sản Việt Nam

Ở góc độ thị trường vốn, bà Hồ Thị Kiều Trang cho rằng dù cổ phiếu và trái phiếu là hai sản phẩm truyền thống của IFC, khả năng thu hút vốn ngoại qua hai kênh này vẫn còn nhiều hạn chế.

Theo bà Trang, thực tế nhiều năm qua khối ngoại liên tục bán ròng trên thị trường chứng khoán Việt Nam. Điều này cho thấy kênh cổ phiếu chưa đạt được hiệu quả huy động vốn nước ngoài như kỳ vọng, dù nền kinh tế đang có nhu cầu vốn rất lớn.

Bà cho rằng nguyên nhân đến từ cả yếu tố bên ngoài lẫn nội tại của thị trường. Trong đó, một số hạn chế nội tại đang ảnh hưởng đáng kể tới khẩu vị rủi ro của nhà đầu tư nước ngoài.

“Cổ phiếu bất động sản niêm yết có sự phân hóa mạnh. Có những doanh nghiệp vốn hóa quá lớn nhưng cũng có nhiều doanh nghiệp chưa đạt các tiêu chí của nhà đầu tư nước ngoài”, bà Trang nói.

Theo bà, nhà đầu tư ngoại hiện ưu tiên các doanh nghiệp bất động sản hướng đến nhu cầu ở thực, có quản trị dòng tiền tốt nhằm hạn chế rủi ro. Trong khi đó, thị trường bất động sản niêm yết tại Việt Nam chưa đủ đa dạng để đáp ứng các khẩu vị đầu tư khác nhau của các quỹ quốc tế đến từ châu Á, Mỹ hay châu Âu.

Đặc biệt, với các quỹ châu Âu, tiêu chí ESG ngày càng trở thành điều kiện quan trọng trong quyết định đầu tư. Các doanh nghiệp bất động sản muốn tiếp cận dòng vốn này phải phát triển dự án theo hướng xanh, đáp ứng tiêu chuẩn xã hội và có chất lượng quản trị cao.

“Nếu thị trường chỉ có một vài doanh nghiệp đạt chuẩn ESG thì nguồn vốn ngoại cũng sẽ bị giới hạn”, bà Trang nhận định.

Với thị trường trái phiếu, bà cho rằng những tác động từ giai đoạn khủng hoảng 2022–2023 vẫn chưa hoàn toàn được khắc phục. Hạ tầng thị trường còn thiếu đồng bộ, bao gồm hệ thống xếp hạng tín dụng và cơ sở hạ tầng phục vụ nhà đầu tư nước ngoài.

Tuy nhiên, bà Trang đánh giá dòng vốn FDI vào bất động sản từ năm 2025 đã tăng đáng kể so với giai đoạn trước vốn biến động thất thường.

Một trong những nút thắt lớn nhất với các chủ đầu tư nước ngoài là bài toán tiếp cận quỹ đất. Theo bà, vướng mắc này đang dần được tháo gỡ thông qua xu hướng các doanh nghiệp bất động sản Việt Nam phát triển các đại đô thị, sau đó phân chia quỹ đất để chuyển nhượng lại cho nhà đầu tư nước ngoài.

“Khi đó, nhà đầu tư ngoại không còn phải lo quá nhiều về pháp lý mà chỉ tập trung phát triển sản phẩm và tạo ra giá trị cho cư dân”, bà Trang cho biết.

Theo bà, mô hình này đã giúp giá trị các thương vụ mua bán sỉ giữa doanh nghiệp trong nước và nhà đầu tư ngoại tăng mạnh. Bà dẫn ví dụ một doanh nghiệp bất động sản nước ngoài từng có thời điểm ký các gói đầu tư có giá trị hơn 1 tỷ USD trong năm qua.

“Chúng ta đã tương đối thành công trong việc giải quyết câu chuyện pháp lý, từ đó giúp giá trị giải ngân FDI tăng lên đáng kể. Nếu hạ tầng theo kịp, Việt Nam vẫn có thể tiếp tục đón dòng vốn đầu tư thứ cấp vào các đại đô thị trong tương lai”, bà nhận định.

Trái phiếu vẫn là kênh vốn quan trọng của doanh nghiệp địa ốc

Theo bà Trang, trong bối cảnh Ngân hàng Nhà nước Việt Nam bắt đầu có động thái kiểm soát tín dụng vào bất động sản, trái phiếu sẽ tiếp tục là kênh dẫn vốn đặc biệt quan trọng với các doanh nghiệp địa ốc.

Bà cho rằng mô hình huy động vốn bền vững nhất là phải cân bằng giữa nhiều kênh khác nhau, bao gồm vốn từ người mua nhà, tín dụng ngân hàng, trái phiếu và cổ phiếu.

“Doanh nghiệp bất động sản không nên phụ thuộc vào một kênh vốn duy nhất mà cần linh hoạt cơ cấu nguồn vốn”, bà nói.

Sau cú sốc trái phiếu giai đoạn 2022, nhiều doanh nghiệp không thể huy động vốn, tạo ra áp lực lớn cho toàn thị trường. Tuy nhiên, bà đánh giá quá trình thanh lọc này cũng giống như một “liều vaccine” giúp doanh nghiệp nhận diện rõ hơn các rủi ro về cơ cấu vốn.

Theo bà, các doanh nghiệp còn trụ lại đến nay đã có xu hướng cân bằng cấu trúc tài chính tốt hơn trước. Hoạt động phát hành trái phiếu cũng bài bản hơn, trong khi công tác quản lý từ phía cơ quan chức năng ngày càng chặt chẽ hơn.

“Doanh nghiệp nào gặp khó khăn thì đã bộc lộ khó khăn từ trước. Những doanh nghiệp còn lại hiện đã thận trọng hơn trong việc cân bằng cơ cấu vốn để không lệ thuộc quá nhiều vào trái phiếu”, bà nói.

Trong tương lai, thị trường trái phiếu được kỳ vọng sẽ hướng nhiều hơn tới nhóm nhà đầu tư chuyên nghiệp và nhà đầu tư tổ chức – những đối tượng có năng lực quản trị rủi ro và hệ thống đánh giá chuyên sâu.

“Hiện tại, chúng ta đang ở vị thế tốt hơn giai đoạn trước, với mức độ rủi ro thấp hơn”, bà Trang nhận định.