'Thuế bất động sản thấp là nguyên nhân dẫn đến đầu cơ nhà đất'

Mới đây, Chính phủ đã trình Quốc hội Tờ trình tóm tắt về dự án Luật Đất đai (sửa đổi) có nội dung mới quy định mức thuế cao hơn đánh vào người sở hữu nhiều nhà, đất.

Trên thực tế, Dự thảo quy định về việc đánh thuế người sở hữu nhiều bất động sản có từ năm 2017 với nhiều đề xuất từ Bộ Tài chính hay UBND TP Hà Nội, nhất là đánh thuế với những biệt thự bỏ hoang.

Thế nhưng, việc này phải dừng lại dù được bàn lên bàn xuống nhiều lần. Mới đây, Ban Chấp hành Trung ương Đảng ban hành Nghị quyết số 18 (tháng 6/2022) đề cập việc cần thiết có mức thuế cao hơn đối với người sử dụng nhiều diện tích đất, nhiều nhà ở, đầu cơ đất, chậm sử dụng đất, bỏ đất hoang…

Tiếp đến, bất ngờ trong Tờ trình tóm tắt về dự án Luật Đất đai (sửa đổi) được Chính phủ gửi lên Quốc hội đầu tháng 10/2022 có nội dung mới quy định mức thuế cao hơn đối với người có nhiều nhà, đất. Điều này cho thấy sự quyết tâm của các ban, ngành trong việc đánh thuế, hạn chế tình trạng đầu cơ bất động sản chứ không chỉ đơn thuần dừng lại ở đề xuất như trước.

Đánh thuế sẽ giúp người nghèo có cơ hội sở hữu nhà

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP. HCM, cho rằng ở ngoại thành Hà Nội có rất nhiều dự án đến 20 năm không đưa vào sử dụng được, hoặc có rất ít người ở. Thực tế này cũng diễn ra ở nhiều địa phương, đô thị lớn.

Theo ông Châu, việc đánh thuế đối với người có nhiều nhà, người có đất, nhà ở không đưa vào sử dụng sẽ tạo áp lực buộc người sở hữu phải tính toán là có đủ sức để găm giữ hay không, nếu không đủ nguồn lực, thì phải đưa vào sử dụng, cho thuê và cuối cùng là chuyển nhượng. Điều này giúp tăng thêm nguồn cung về giá nhà, giúp kéo giảm giá nhà. Hiện nay, thị trường bất động sản đang mất cân bằng cung cầu và lệch pha về phân khúc lại quá lớn. Việc đánh thuế nhà sẽ giúp người nghèo đô thị có cơ hội sở hữu nhà.

GS Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ TN-MT, cho rằng thuế bất động sản thấp là nguyên nhân chính dẫn tới tệ nạn đầu cơ nhà đất, tích trữ tiền tiết kiệm vào nhà đất. Từ đây, các cơn sốt giá bất động sản hình thành, tích tụ bong bóng, tạo giá ảo làm giá nhà đất ngày càng cao. Nhà đất tại đô thị lớn ở Việt Nam thuộc nhóm cao nhất thế giới.

Theo đó, có 4 hệ lụy chính sẽ xảy ra: một là giá đất cao thì giá hàng hóa sản xuất ra sẽ cao, làm giảm năng lực cạnh tranh quốc gia, không thu hút được đầu tư; hai là lạm phát cao khi giá trị ảo của bất động sản tăng mạnh; ba là không thể giải quyết được nhà ở giá phù hợp cho dân; bốn là không thể tự điều chỉnh phân bổ dân cư làm cho các đô thị vượt ngưỡng hạ tầng.

Ông Võ cho rằng nhìn vào 4 hệ lụy này, có thể thấy việc xây dựng và ban hành luật thuế bất động sản phù hợp là tất yếu. Mặt khác, Việt Nam lại có đặc thù riêng là thu nhập của người lao động cũng như người dân quá thấp.

“Trong đồng lương anh không có phần chi phí cho chỗ ở nên cũng không thể đánh thuế cao vào người dân. Tuy nhiên, một nhóm nhỏ đầu cơ bất động sản lại có thu nhập rất cao, nếu không đánh thuế thì tình trạng đầu cơ tiếp tục xảy ra. Lộ trình áp dụng thuế bất động sản ở Việt Nam không đơn giản, chắc là khá dài”, ông Võ nêu.

Phải tính đến hiệu ứng xã hội

TS-LS Đặng Văn Cường, Trưởng Văn phòng Luật sư Chính Pháp, cho rằng quy định về đánh thuế cao đối với người sử dụng nhiều điện tích nhà đất, đầu cơ, chậm sử dụng phải bỏ hoang đã được áp dụng trên nhiều quốc gia trên thế giới để hướng đến mục tiêu hài hòa lợi ích, từ bất động sản và sử dụng có hiệu quả. Tuy nhiên, nếu mức thuế cao quá thì cũng có thể tạo ra sự bất bình đẳng và không kích thích được hoạt động lao động sản xuất để có nhiều tài sản.

Hơn nữa, theo ông Cường, việc đánh thuế với mức thuế cao đối với người sử dụng nhiều nhà đất, đầu cơ phải chậm sử dụng, bỏ hoang chỉ có ý nghĩa khi đã quản lý được đất chính chủ. Nếu không quản lý được đất chính chủ như hiện nay, hiện tượng đứng tên hộ, đứng tên giùm còn diễn ra phổ biến thì quy định này không thể phát huy được giá trị mà có thể tạo ra sự bất bình đẳng trong xã hội.

“Với người trung thực, lao động sản xuất chân chính để có được bất động sản thì lại phải chịu thuế cao. Còn với những người thu nhập bất chính, thậm chí tài sản do phạm tội mà có, nhờ người khác đứng tên để che giấu nguồn gốc tài sản thì lại không chịu tác động bởi quy định này”, ông Cường nói.

Chính vì vậy, ông Cường cho rằng chủ trương đánh thuế cao với người có nhiều tài sản, sử dụng tài sản không hiệu quả, không đưa vào sử dụng để phân phối lại sản phẩm xã hội, kích thích việc sử dụng đất đai có hiệu quả. Tuy nhiên, nếu đánh thuế ở mức cao quá thì sẽ không kích thích được sản xuất, cá nhân, tổ chức sẽ không muốn sở hữu nhiều tài sản mà mất đi động lực phát triển.

"Ngoài ra, nếu không quản lý được nhà đất chính chủ, còn hiện tượng đứng tên hộ, đứng tên giùm thì quy định mức thuế cao như thế này sẽ không phát huy tác dụng, thậm chí tạo ra sự bất bình đẳng, tăng nguy cơ ẩn danh, che giấu tài sản…", ông Cường nhấn mạnh.

Theo ông Cường, thuế là công cụ điều tiết nền kinh tế, việc đánh thuế sẽ hướng đến nhiều mục đích khác nhau, có thể là tăng nguồn thu ngân sách, có thể là để hạn chế sở hữu, kinh doanh một loại hàng hóa, tài sản nào đó, cũng có thể làm để phân phối lại sản phẩm xã hội...

Do đó, khi điều chỉnh chính sách thuế thì phải tính đến những hiệu ứng xã hội, những tác động từ việc thực hiện chính sách này sao cho không cản trở sự phát triển của cải xã hội, tạo ra sự bình đẳng, công bằng giữa các chủ thể, kích thích cá nhân doanh nghiệp lao động, sản xuất, tạo ra các của cải vật chất cho xã hội.

“Đối với Việt Nam giai đoạn hiện nay thì chỉ áp dụng đánh thuế như thế này nếu như giải quyết được vấn đề nhà đất chính chủ. Khi chưa giải quyết được vấn đề nhà đất chính chủ thì quy định này không mang lại tác dụng mà càng tạo ra sự bất bình đẳng và thúc đẩy các hoạt động che giấu nguồn gốc tài sản bất minh, trốn thuế”, ông Cường nêu.