Đất vùng ven Hà Nội hơn 130 triệu/m2: ‘Định giá lỗi, đầu cơ làm nhiễu’

Liên quan đến các phiên đấu giá đất tại Thanh Oai và Hoài Đức, Phó chủ tịch HĐQT BHS Group dự báo sắp tới, nhà đầu tư sẽ bỏ cọc nhiều, bởi trúng giá cao quá và khách hàng tìm cách lướt sóng là chính.

“Hệ quả là dòng tiền chảy sai vào chỗ trũng sẽ tạo nên bong bóng cục bộ mà mọi người liên quan sẽ phải trả giá”, ông nói.

Tuy nhiên, theo ông Lê Xuân Nga, cũng có thể chắc chắn một điều trong bất động sản, dòng tiền chảy đến đâu thì tăng trưởng kinh tế và ngành nghề cho dân sẽ “đơm hoa, kết trái”.

Do đó, nếu mọi người có thể bắt đoán được thời cơ và lập kế hoạch kinh doanh dựa trên sự dịch chuyển của dòng tiền thì cơ hội sẽ tới!

Sự dịch chuyển dòng tiền

Nói về sự dịch chuyển dòng tiền, ông Lê Xuân Nga cho rằng, không khó để nhận ra ai nắm đúng xu thế dịch chuyển của dòng tiền, người đó sẽ có cơ hội chiến thắng trong đầu tư. Hiện tại, giá chung cư tại Hà Nội đang tăng phi mã 30%/năm trong 3 năm qua, tức là ai đó mua chung cư trước năm 2021 thì nay đã có thể bán lãi gấp đôi.

Giá bất động sản thấp tầng quanh Hà Nội còn tăng mạnh hơn như vậy. Lý do chính là dòng tiền đang tập trung quá lớn vào nội đô, chưa đổ ra ngoài. Có thể thấy, thị trường Hà Nội đang khá giống thị trường Sài Gòn 3 năm trước, khi mà chung cư tăng lên tới 200-300 triệu/m2, thấp tầng Quận 9 và các vùng ven Sài Gòn tăng phi mã. Và giờ đang hạ nhiệt.

Theo ông Nga, có 1 số dấu hiệu dễ nhận ra, để khẳng định dòng tiền đã ứ quá lâu trong nội thành, đó là giá chung cư, thấp tầng, thổ cư tại Hà Nội tăng vọt, tăng tới mức vô lí, vượt qua cả sự kỳ vọng của các chủ sở hữu bất động sản, và đó là lúc nhận ra, thị trường sẽ không thể tăng thêm nữa.

Hầu hết khách mua thời gian qua là những người mua căn nhà thứ 2, thậm chí thứ 3... bởi không có cơ hội mua cho người mua nhà lần đầu, vì giá quá cao, các bạn trẻ muốn có nhà tại Hà Nội ngày càng xa vời. Bởi thị trường Hà Nội đang hoàn toàn thiếu loại sản phẩm cao tầng giá 40 - 45 triệu/m2. Đây là hệ quả của hiện tượng “độc quyền nguồn cung chung cư” nhiều năm qua.

Với tình hình mặt pháp lý hiện tại, Phó chủ tịch BHS đánh giá rất khó có một dự án đủ pháp lý, giá cả phù hợp có thể ra hàng. Nếu có thì cũng là của các ông lớn và giá rất lớn - dự án lớn phía Bắc Hà Nội, giá chắc sẽ tầm 350 - 400 triệu/m2 đất; còn dự án phía Đông Hà Nội cũng phải từ 200 triệu/m2 đất trở lên.

Chính vì vậy, những dự án do nhà nước đấu giá ở các tỉnh thành trên cả nước, tức là chắc chắn về pháp lý, sẽ được các nhà đầu tư thực sự quan tâm và đổ dòng tiền.

Chiến lược “đưa khách ra ngoại đô”!

Ông Nga đặt câu hỏi: Vậy dòng tiền sẽ tiếp tục đổ vào Hà Nội, các đại dự án ven này, các dự án đấu giá, hay đi đâu khác?

Ông cho rằng, cuộc chơi tại Hà Nội sẽ rất khốc liệt với các nhà đầu tư và nó dành cho các nhà đầu tư tay to, có ngân sách đầu tư từ 15 tỷ đồng trở lên. Các nhà đầu tư ngân sách nhỏ hơn, hãy tìm cách dịch chuyển dòng tiền sớm của mình ra các tỉnh thành khác, vùng đất khác vì sớm muộn, dòng tiền sẽ chạy ra ngoài Hà Nội, có thể cuối 2024 hoặc đầu 2025.

Đối với các nhà đầu tư, ông nhìn nhận đi sớm chớp cơ hội, hay quẩn quanh ở Hà Nội cho an toàn và phải mua với giá đỉnh cực cao, đó là sự lựa chọn của mỗi nhà đầu tư.

Tuy nhiên, đưa dòng tiền ra khỏi Hà Nội, Sài Gòn, theo ông, là trách nhiệm chung của những người trong ngành, kể cả các môi giới, sàn phân phối, vì thực sự các dự án ở khắp nơi trên cả nước thực sự cần dòng tiền đổ về để phát triển, thi công, hoàn thiện, an sinh xã hội và khiến cho các vùng đất mới thêm cơ sở hạ tầng, qua đó giúp kinh tế địa phương phát triển đồng đều.

“Phải chăng chiến lược ‘đưa khách ra ngoại đô’ sẽ là một chiến lược thông minh và cũng đầy ý nghĩa mà chúng ta nên đi trước đón đầu? Là điều đáng suy ngẫm”, ông bày tỏ.

Dù vậy, có một điều sẽ không thay đổi được Phó chủ tịch BHS Group nhấn mạnh rằng: “Theo chu kỳ bất động sản đã từng xảy ra, dòng tiền chắc chắn sẽ dịch chuyển ra khỏi Hà Nội”.