Đấu giá đất: Cò lợi dụng làm giá, người nghèo tan dần giấc mơ mua nhà

Đấu giá đất bộc lộ hạn chế, tiêu cực

Đấu giá đất ngoại thành Hà Nội đang thu hút sự quan tâm đặc biệt của giới đầu tư bất động sản sau 2 phiên liên tiếp có giá trúng rất cao.

Cụ thể, tại huyện Thanh Oai, phiên đấu giá 68 lô đất khu Ngõ Ba, thôn Thanh Thần, xã Thanh Cao ngày 10/8 đã có lô giá trúng cao nhất lên tới 100,5 triệu đồng/m2, trong khi hầu hết các lô đất khác cũng đạt mức giá 80-90 triệu đồng/m2. Lô trúng thấp nhất là 51,6 triệu đồng/m2.

Số tiền dự kiến thu về từ phiên đấu giá này là hơn 400 tỷ đồng, cao bằng 61% ngân sách địa phương huyện Thanh Oai trong 6 tháng đầu năm (thu ngân sách đạt hơn 655 tỷ đồng). Tuy nhiên, hết thời hạn nộp tiền sử dụng đất, chỉ có 13 lô đất hoàn thành nghĩa vụ tài chính, tổng số tiền chỉ gần 60 tỷ đồng.

Tại huyện Hoài Đức, phiên đấu giá 19 thửa đất tại khu Lòng Khúc, xã Tiền Yên ngày 29/8 đã kéo dài đến 18 tiếng đồng hồ. Sau 10 vòng trả giá, lô đất có giá cao nhất lên tới 133,3 triệu đồng/m2. Phiên đấu giá này dự kiến cũng sẽ mang về cho ngân sách địa phương gần 190 tỷ đồng, chênh hơn 11 lần so giá khởi điểm.

Liên quan đến vấn đề tác động của kết quả trúng đấu giá quyền sử dụng đất đến thị trường bất động sản, nhà ở, Bộ Xây dựng cho biết việc giao đất, cho thuê đất thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất đã hạn chế được tiêu cực, lợi dụng cơ chế xin - cho, chỉ định đối tượng được giao đất, thuê đất để mưu lợi cá nhân, làm thất thoát tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, góp phần bổ sung nguồn thu lớn nhất ngân sách địa phương.

Tuy nhiên, bên cạnh những lợi ích đạt được, Bộ Xây dựng chỉ ra rằng việc đấu giá quyền sử dụng đất thời gian qua cũng đã bộc lộ một số hạn chế, tiêu cực.

Cụ thể, trong quá trình tổ chức thực hiện đấu giá, đặc biệt là đấu giá đất ở tại một số nơi còn có hiện tượng "cò đấu giá", thông đồng... làm ảnh hưởng đến quyền lợi của người tham gia đấu giá.

Bên cạnh đó, hiện tượng bỏ giá rất cao một số lô đất, rồi "bỏ cọc", tạo mặt bằng "giá ảo" để thao túng thị trường, mua đi, bán lại nhiều lô đất trúng đấu giá khác nhằm thu lợi bất chính diễn ra khá phổ biến ở nhiều nơi và thậm chí mang tính tổ chức.

Ngoài ra, gần đây xuất hiện một số trường hợp có kết quả trúng đấu giá cao gấp nhiều lần so với giá khởi điểm và cũng có tác động đến thị trường bất động sản khu vực. Theo phản ánh ban đầu, tại một số địa bàn của thành phố Hà Nội, kết quả đấu giá và giá trúng đấu giá được ghi nhận ở mức rất cao (đấu giá đất tại huyện Hoài Đức – Hà Nội, mức giá trúng đấu giá gấp 18 lần so với giá khởi điểm).

Hạn chế khả năng tiếp cận nhà ở đối với người thu nhập thấp

Bộ Xây dựng cho rằng, có 3 nguyên nhân chính đã tác động đến kết quả đấu giá đất vừa qua. Trong đó nguyên nhân đầu tiên do mức giá khởi điểm thấp thu hút nhiều người tham gia. Tiếp đó là do số tiền đặt cọc để tham gia đấu giá thấp.

Nguyên nhân thứ ba là trong các cuộc đấu giá có nhiều hội nhóm đầu tư chuyên tham gia đấu giá rồi bán ngay để kiếm lời. Bên ngoài khu vực đấu giá, đông người môi giới trực chờ kết quả, sẵn sàng chào mua, bán đất với giá chênh từ 200 - 500 triệu đồng/lô.

Bộ Xây dựng nhận định rằng kết quả trúng đấu giá đất với giá cao gấp nhiều lần giá khởi điểm sẽ gây tác động tiêu cực đến giá đất, giá nhà ở và thị trường bất động sản.

Thứ nhất, khi giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất cao hơn nhiều so với giá khởi điểm, giá này thường được sử dụng làm thông tin tham chiếu để xác định giá đất ở các khu vực lân cận. Điều này có thể tạo ra một mặt bằng giá mới, cao hơn đáng kể, gây lợi thế cho các dự án đã được giao đất và đã nộp tiền sử dụng đất, nhưng lại gây bất lợi cho các dự án chưa nộp tiền sử dụng đất.

Thứ hai, việc trúng đấu giá với giá cao sẽ ảnh hưởng đến tâm lý của nhà đầu tư, làm tăng giá các sản phẩm bất động sản đã hoặc đang được chào bán xung quanh khu vực đấu giá. Trên thực tế, giá trúng đấu giá thường được sử dụng làm cơ sở để các tổ chức và cá nhân tham chiếu, xác định giá trong các giao dịch bất động sản.

Thứ ba, giá đất tăng sẽ làm tăng chi phí đầu vào, kéo theo giá nhà và bất động sản cũng tăng. Điều này khiến các doanh nghiệp khó đầu tư vào các dự án nhà ở giá rẻ, bình dân, buộc họ phải chuyển hướng sang phát triển bất động sản cao cấp hoặc siêu sang nhằm phục vụ nhóm thu nhập cao để có thể thu hồi vốn và kinh doanh hiệu quả. Tác động này càng làm khó khăn thêm cho người dân có thu nhập thấp và trung bình trong việc sở hữu nhà.

Thứ tư, giá đất tăng quá cao sẽ khiến các doanh nghiệp và nhà đầu tư gặp khó khăn trong việc đưa ra phương án kinh doanh hiệu quả, làm giảm khả năng thu hút đầu tư và hạn chế nguồn cung bất động sản trong tương lai.

Cuối cùng, việc trúng đấu giá với mức giá cao bất thường có thể làm phức tạp quá trình thu hồi đất, bồi thường và tái định cư, đặc biệt đối với các dự án phục vụ quốc phòng, an ninh hoặc phát triển kinh tế xã hội. Điều này có thể khiến người dân bị thu hồi đất yêu cầu mức bồi thường cao hơn, dẫn đến khiếu nại và có nguy cơ gây mất ổn định xã hội.