Đầu tư condotel: Tuyệt tác hay tuyệt vọng

Khô héo, xuống cấp… vì vắng khách

Nha Trang là địa danh yêu thích của dân đầu tư căn hộ nghỉ dưỡng (condotel). Còn nhớ từ trước 2019, khi đại dịch Covid-19 chưa xảy ra, nhà đầu tư thứ cấp từng xếp hàng, chờ bốc thăm để đặt mua condotel trong những dự án dọc dường Trần Phú. Vậy mà tới nay, không ít nhà đầu tư đang phải “ngủ trên gánh nợ”.

Chị Tuyết Nga, một nhà đầu tư condotel chuyên nghiệp, người sở hữu nhiều căn hộ cho thuê ở Nha Trang, cho hay lượng khách tìm thuê ngắn ngày căn hộ nghỉ dưỡng tại TP. Nha Trang giảm mạnh. Giá thuê một căn hộ 71m2, 2 phòng ngủ tại dự án Gold Coast Nha Trang (đường Trần Hưng Đạo, phường Lộc Thọ, TP. Nha Trang) chỉ còn trên dưới 1 triệu đồng/căn, giảm 61% so với trước năm 2019.

Căn hộ 70m2 thuộc dự án Mường Thanh Centre (đường Trần Phú) hiện chị cho khách thuê chỉ có giá 800.000 đồng/đêm ngày thường (giảm 50% so với trước 2019). Còn một số căn hộ thuộc dự án tòa nhà condotel Havana ở 40 Trần Phú mà chị sở hữu thì hoàn toàn đóng cửa do không có khách, trong khi phí bảo trì, bảo dưỡng mỗi tháng đều phải đóng cho chủ đầu tư 4 - 10 triệu đồng/căn tùy vị trí, diện tích. “Tiếc vì condotel bị bỏ trống, tôi đành đưa con từ TP.HCM ra ở cho đỡ phí, nhưng đúng là nghỉ dưỡng cũng không vui khi ngủ trên gánh nợ ngân hàng”, chị Nga chia sẻ.

Từng làm quản lý tại dự án căn hộ Mường Thanh Nha Trang, anh Nguyễn Văn Tùng cho hay phần lớn dự án căn hộ khách sạn khu vực trung tâm phục vụ nhóm khách quốc tế. Tuy nhiên, đến nay, lượng khách lưu trú vẫn còn rất nhỏ giọt. Trên tuyến phố Trần Phú có khoảng gần 20 dự án căn hộ khách sạn phân khúc giá từ bình dân đến cao cấp nhưng đều có số phận chung là ế khách, hiếm hoi lắm mới có các đoàn khách đến đặt phòng dù đang thời điểm cận hè.

“Khách nội địa có nhu cầu cho con cái đi nghỉ hè đều có thói quen ở khách sạn vì đầy đủ dịch vụ, vả lại xu hướng chung đang thắt chặt chi tiêu nên ở khách sạn mini rẻ hơn. Lượng khách lưu trú căn hộ khách sạn chủ yếu là khách Trung Quốc thì hiện tại vẫn chưa có, còn khách Hàn Quốc cũng ít hơn nhiều các năm trước. Công việc kinh doanh condotel cực kỳ ảm đạm”, anh Tùng chia sẻ.

Tương tự tại Phú Quốc, các khách sạn trên khu “đất vàng” phải liên tục cắt giảm giá phòng để thu hút khách thuê. Còn condotel thì treo biển giảm giá cả tháng nay, anh Trần Quốc Anh, nhân viên quản lý tại một condotel ở khu vực bãi Khem cho biết: “Thời điểm này hầu hết các căn hộ khách sạn đều rơi vào ế ẩm, nhiều chủ nhà vì tiếc tiền mà ra ngủ nghỉ và tự dọn nhà cho đỡ tiền thuê dịch vụ”.

“Hè năm ngoái tình hình kinh doanh khả thi hơn, công suất cho thuê được 20 đêm/tháng, giá cũng được 1,2 triệu đồng/đêm. Thế nhưng, từ đầu năm tới nay, lượng khách quốc tế nhỏ giọt lắm, hầu như căn hộ nhà tôi để trống, gia đình thấy rất bức bối vì nợ ngân hàng vẫn phải trả mà không có nguồn thu”, chị Hương, một nhà đầu tư ở Hà Nội, sở hữu condotel ở khu vực Bãi Dài - Phú Quốc cho hay.

Tuyệt tác hay tuyệt vọng

Không có dòng tiền cho thuê hàng tháng, gánh nợ ngân hàng, những người đã mua condotel còn “khóc ròng” vì “đứng hình” chuyển nhượng. Chị Minh Thi, một nhà đầu tư mua bốn căn condotel diện tích gần 40m2 tại dự án Apec Mandala Wyndham Mũi Né, được ví là “tuyệt tác nghỉ dưỡng bên vịnh thiên đường” than vãn: “Thực sự là một dự án tuyệt vọng chứ không còn là tuyệt tác như tôi nghĩ”.

Mặc dù chủ đầu tư đã nỗ lực hoàn thiện dự án, nỗ lực vận hành nhưng theo nhiều người mua thì lượng khách thuê rất vắng, do xung quanh dự án không có bất cứ một tiện ích từ nhà hàng, dịch vụ ăn uống tới khu vui chơi. Nhiều người mua do gánh nợ ngân hàng đành phải bán cắt lỗ nhưng kẹt nỗi, chủ đầu tư thông báo không đồng ý xác nhận chuyển nhượng do quy định về pháp lý còn chưa rõ ràng.

Nguyễn Trung, một môi giới chuyên tư vấn mua bán căn hộ dự án Apec Mandala Wyndham Mũi Né, cũng thừa nhận với giá chỉ 1,5 tỷ đồng cho một căn 40m2 đầy đủ nội thất thì đó là mức quá hợp lý, nhưng hợp đồng với chủ đầu tư chỉ là “hợp đồng mua quyền sở hữu nghỉ dưỡng lâu dài” chứ không phải lải hợp đồng mua bán condotel nên hầu như tìm khách để bán rất khó.

“Một tháng gần đây, khách hàng mua từ năm 2018 bán ra đông lắm, hàng ngộp khách gửi sàn giao dịch rất nhiều, giá cắt lỗ giảm 30% - 40%, nhưng không có giao dịch vì chủ đầu tư lại không thể đứng ra chứng nhận chuyển nhượng. Chủ đầu tư có hứa mua lại nhưng hiện tại vẫn chỉ là lời hứa thôi, chưa có dấu hiệu nào cho thấy sẽ thanh khoản nổi”, Nguyễn Trung cho biết.

Còn tại Nha Trang, anh Mạnh Hà, một người mua căn hộ du lịch ở dự án Mường Thanh Viễn Triều, cho biết đến nay, anh chỉ có hợp đồng với chủ đầu tư chứ không được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu. Tình trạng chung của nhiều khách hàng mua condotel như anh là rất cần tiền nhưng không thể bán được căn hộ, thậm chí thế chấp vay thì ngân hàng cũng từ chối.

Loay hoay tìm lối thoát

“Lượng khách quốc tế đến Việt Nam 2 tháng đầu năm 2023 ước đạt 1.804,1 nghìn lượt người, vẫn chưa bằng 60% so với cùng kỳ năm 2019, trượt xa so với tính toán của nhà đầu tư thứ cấp, vì phần lớn họ mua condotel thời điểm 2017-2018. Và như vậy thì doanh thu không đủ trả dòng lãi ngân hàng khiến người mua lao đao là dễ hiểu”, bà Helen Trương, giám đốc tư vấn tài chính cho một công ty tư vấn đầu tư bất động sản ở TP. HCM nhận xét.

Cùng theo bà Helen Trương, thực tế nguồn du khách sụt giảm cũng không nằm trong kịch bản và sự tính toán của các chủ đầu tư. “Không ai có thể nghĩ đại dịch đã khủng khiếp như vậy và dư âm của nó vẫn còn khá dai dẳng, nên các chủ đầu tư cắt giảm trả lợi nhuận, vi phạm cam kết với người mua condotel là điều không thể tránh khỏi”.

Báo cáo của công ty nghiên cứu DKRA cho thấy quý I/2023, thanh khoản của các dòng sản phẩm bất động sản nghỉ dưỡng rất hạn chế, một số chủ đầu tư đưa ra chính sách chiết khấu lên đến 30% - 40% giá bán cho condotel nhằm kích cầu thị trường, trong 2 tháng đầu năm không ghi nhận dự án mở bán mới.

Hiệp hội bất động sản Việt Nam cho hay, thị trường condotel vẫn tiếp tục ghi nhận thông tin giải thể, phá sản của một số các doanh nghiệp bất động sản và tình trạng bỏ nghề, thất nghiệp vẫn diễn ra. Mặc dù nhu cầu đầu tư bất động sản nghỉ dưỡng cao nhưng thực tế, thị trường này vẫn chậm giao dịch vì vướng mắc pháp lý, dòng tiền khó và phụ thuộc vào sự tăng trưởng thất thường của ngành du lịch.

“Sản phẩm bất động sản nghỉ dưỡng vẫn là lựa chọn cuối cùng trong danh mục ưu tiên của các nhà đầu tư lúc này, dạng khách hàng mua để ở mà không trông mong lợi nhuận vẫn rất hiếm”, anh Vũ Minh, giám đốc sàn giao dịch Sunset tại TP. HCM, cho hay.

Cũng theo anh Minh, khi kinh tế khó khăn, niềm tin vào thị trường bất động sản sụt giảm, càng khó thu hút người mua bất động sản nghỉ dưỡng. Chỉ khi các phân khúc chính như nhà phố, căn hộ, đất nền khởi sắc thì bất động sản nghỉ dưỡng mới có tín hiệu. Cái khó nữa là nhiều chủ đầu tư bán sản phẩm chủ yếu là để quay vòng dòng tài chính, chất lượng sản phẩm không phù hợp với địa phương và thị hiếu du khách nên càng khó cho thuê.

Bởi vậy, theo nhiều nhà đầu tư thứ cấp, dù đi xem dự án thấy đúng là tuyệt tác bên bờ biển, nhưng trước thực tế hàng loạt chủ đầu tư đang “lao đao” về tài chính, nếu không cẩn thận đầu tư condotel vẫn dễ rơi vào tuyệt vọng.