TS Trần Xuân Lượng: Cần có 'ngân hàng cho condotel', nếu không loại hình này sẽ 'chết'

Theo thống kê, hiện hơn 600 nghìn tỷ đồng đang được nằm trong bất động sản loại hình condotel, officetel, shophouse và biệt thự nghỉ dưỡng khắp cả nước. Dù tổng giá trị tài sản rất lớn nhưng đến nay hầu hết sản phẩm bất động sản nghỉ dưỡng đều chưa được cấp chứng nhận quyền sở hữu (sổ đỏ) cho nhà đầu tư thứ cấp nên chưa thể giao dịch, mua bán trên thị trường thứ cấp. Đây chính là điểm nghẽn trong phát triển các loại hình bất động sản nghỉ dưỡng thời gian qua.

Mới đây, Nghị định 10/2023/NĐ-CP của Chính phủ về sửa đổi, bổ sung một số điều của các Nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai, có hiệu lực thi hành kể từ ngày 20/5/2023. Trong đó, bổ sung quy định cấp sổ đỏ công trình theo mục đích sử dụng đất thương mại, dịch vụ cho công trình xây dựng có sử dụng vào mục đích lưu trú, du lịch theo quy định của pháp luật về du lịch trên đất thương mại, dịch vụ.

Chia sẻ tại tọa đàm tháo gỡ những điểm nghẽn cho thị trường bất động sản năm 2023, ông Trần Xuân Lượng, Tiến sĩ chuyên ngành bất động sản (Đại học Kinh tế Quốc dân), cho rằng condotel, officetel… là sản phẩm mới của bất động sản. Theo chuyên gia, chúng ta phải thừa nhận, chấp nhận loại hình này bởi đây là thực tiễn. Tuy nhiên, vấn đề là làm thế nào để loại hình này tồn tại, phát triển được và phù hợp với xu thế của thời đại. Phần lớn condotel, officetel xây trên đất thương mại dịch vụ với thời gian 50-70 năm chứ không phải lâu dài, song để tháo gỡ là cả một vấn đề.

TS Lượng cho biết trước đây, do chưa có hành lang pháp lý nên dẫn đến mâu thuẫn cấp sổ hồng cho loại hình này. Khi Nghị định 10 có hiệu lực, bổ sung quy định cấp giấy chứng nhận cho loại hình này thì chuyện gì sẽ xảy ra? Ông Lượng đặt câu hỏi.

"Nếu những căn hộ chưa cấp sổ hồng thì quyền của chủ đầu tư còn nguyên và có thể quản trị được giá bất động sản. Nếu đã cấp sổ rồi, mỗi khách hàng cầm một sổ thì làm thế nào để vận hành. Đây là câu chuyện rất nan giải", TS Lượng nói.

Theo vị này, cũng giống như đất nông nghiệp, hiện nay để manh mún, hoang hóa lãng phí, sắp tới nhà nước tháo gỡ bằng cách mở ngân hàng đất nông nghiệp. Do đó, để khai thác vận hành có hiệu quả loại hình condotel cần có “ngân hàng cho condotel”, phải có người đứng ra gom lại tất cả các sổ hồng đó để cho các nhà vận hành chuyên nghiệp như Marriott, Accor… vận hành loại hình này thì mới hiệu quả được, nếu không những loại hình này sẽ “nằm chết” và dẫn đến hệ lụy lâu dài.

Liên quan đến quy định cấp sổ đỏ cho loại hình condotel, luật sư Hoàng Tuấn Vũ, Công ty Cổ phần Truyền thông Luật Việt Nam, phân tích rằng condotel là một công trình xây dựng thực hiện chức năng của một cơ sở lưu trú. Việc kinh doanh dịch vụ lưu trú của các condotel này thuộc loại hình kinh doanh dịch vụ lưu trú trong danh mục hệ thống ngành kinh tế Việt Nam.

Thực chất, Nghị định 43 trước đây đã quy định về điều kiện để chứng nhận quyền sở hữu cho người mua condotel. Cụ thể, Điều 32 của Nghị định 43 quy định về điều kiện “Chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng không phải là nhà ở” ngay sau Điều 31 là “Chứng nhận quyền sở hữu nhà ở”.

Theo luật sư An, thực tế cho thấy, dù điều luật quy định về điều kiện chứng nhận quyền sở hữu cho người mua condotel có cụ thể, chi tiết tới đâu mà điều luật quy định về trình tự, thủ tục cấp giấy chứng nhận sở hữu cho người mua condotel vẫn còn chung chung, mơ hồ thì các cơ quan chức năng cũng chưa thể “tự tin” cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu cho người mua condotel được. Đây chính là một trong những nút thắt, những vướng mắc đặt ra cho Nghị định 10 phải giải quyết.