Nới quyền chuyển nhượng dự án BĐS: Cần cơ chế giám sát chặt chẽ

Cơ hội tháo gỡ vướng mắc cho thị trường

Bộ Xây dựng đang lấy ý kiến đối với dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi). Việc sửa đổi luật được kỳ vọng sẽ khắc phục các khoảng trống pháp lý với trọng tâm là kiểm soát chặt điều kiện dự án, chuẩn hóa hợp đồng, minh bạch hóa thông tin...

Đáng chú ý, tại dự thảo luật, cơ quan soạn thảo đề xuất điều chỉnh quy định về thẩm quyền cho phép chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản. Theo đó, Điều 41 của luật sẽ được sửa đổi theo hướng làm rõ và mở rộng thẩm quyền của UBND cấp tỉnh trong việc cho phép chuyển nhượng dự án.

Cụ thể, theo quy định hiện hành, UBND cấp tỉnh được quyền quyết định việc chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản đối với các dự án do UBND cấp tỉnh quyết định chủ trương đầu tư, chấp thuận chủ trương đầu tư, chấp thuận đầu tư.

Tuy nhiên, dự thảo hồ sơ chính sách Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi lần này đã bổ sung thêm thẩm quyền cho UBND cấp tỉnh được quyết định việc chuyển nhượng một phần dự án bất động sản do Thủ tướng Chính phủ quyết định chủ trương đầu tư, chấp thuận chủ trương đầu tư, chấp thuận đầu tư.

Theo cơ quan soạn thảo, việc sửa đổi nhằm bảo đảm sự đồng bộ, thống nhất giữa pháp luật về đầu tư và pháp luật kinh doanh bất động sản trong thủ tục chuyển nhượng dự án; đồng thời điều chỉnh cơ chế phân cấp, phân quyền trong quản lý và xử lý chuyển nhượng dự án bất động sản, phù hợp với mô hình chính quyền địa phương hai cấp.

Trao đổi với Tạp chí Đầu tư Tài chính - VietnamFinance, luật sư Nguyễn Tiến Hòa, Công ty Luật TNHH ASL, cho rằng việc sửa đổi quy định theo hướng trao thêm thẩm quyền cho UBND cấp tỉnh trong cho phép chuyển nhượng dự án bất động sản là một điều chỉnh phù hợp với bối cảnh hiện nay, đặc biệt trong quá trình đẩy mạnh phân cấp, phân quyền và cải cách thủ tục hành chính.

“Quy định này giúp thủ tục trở nên linh hoạt hơn, giảm áp lực cho cơ quan trung ương và phản ánh đúng vai trò quản lý trực tiếp của địa phương đối với quy hoạch, đất đai và tiến độ dự án”, luật sư Hòa nói.

Theo vị luật sư, sự thay đổi này cũng góp phần đồng bộ giữa pháp luật kinh doanh bất động sản và pháp luật đầu tư, hạn chế tình trạng chồng chéo về thẩm quyền, đồng thời tạo điều kiện thuận lợi cho việc tái cấu trúc dự án và xử lý các dự án chậm triển khai. Bên cạnh đó, quy định này có thể tạo tác động tích cực rõ rệt đến tiến độ triển khai các dự án đang gặp vướng mắc, đặc biệt là các dự án thiếu vốn, chậm tiến độ hoặc cần thay đổi nhà đầu tư.

“Khi thẩm quyền được giao cho UBND cấp tỉnh, quy trình xem xét và phê duyệt chuyển nhượng sẽ được rút ngắn đáng kể, giảm tình trạng phải trình nhiều cấp và chờ duyệt quyết định từ Trung ương trong các trường hợp chỉ liên quan đến một phần dự án. Nhờ đó, các dự án có thể nhanh chóng được tái cơ cấu, bổ sung nhà đầu tư mới và tiếp tục triển khai, hạn chế tình trạng dự án chậm triển khai kéo dài do vướng mắc pháp lý”, luật sư Hòa nói.

Luật sư Nguyễn Thị Ngọc Hà, Giám đốc khối tư vấn luật (Công ty Luật SBLaw) cũng cho rằng UBND cấp tỉnh là đơn vị sát sao nhất với quy hoạch và thực trạng đất đai tại địa phương. Việc phân cấp giúp đưa quá trình ra quyết định đến gần hơn với thực tiễn, giúp đánh giá chính xác năng lực thực tế của chủ thể nhận chuyển nhượng. Điều này không chỉ giảm tải áp lực hành chính cho Chính phủ mà còn tại ra sự nhất quán, đồng bộ giữa quản lý đầu tư và quản lý đất đai.

“Chính sách mới cho phép các chủ đầu tư đang gặp khó khăn tài chính nhanh chóng chuyển nhượng một phần dự án để thu hồi vốn hoặc hợp tác với các nhà đầu tư thứ cấp có tiềm lực, giúp khơi thông dòng tiền, ngăn chặn tình trạng các hạng mục công trình bị bỏ hoang, tránh lãng phí nguồn lực đất đai, đảm bảo hạ tầng sớm hoàn thiện theo quy hoạch” – vị luật sư phân tích.

Phân cấp thẩm quyền đi kèm cơ chế giám sát

Bên cạnh những cơ hội, giới quan sát cho rằng việc điều chỉnh quy định về chuyển nhượng dự án bất động sản có thể mang lại một số rủi ro. Theo luật sư Nguyễn Thị Ngọc Hà, việc “nới” điều kiện chuyển nhượng sẽ trực tiếp kích thích thị trường M&A bất động sản. Các doanh nghiệp sẽ mạnh dạn hơn trong việc tái cấu trúc hệ sinh thái sản phẩm của mình, tập trung vào những mảng cốt lõi và chuyển nhượng các phần dự án không còn phù hợp với chiến lược dài hạn. Điều này tạo ra sự linh hoạt tối đa cho thị trường, giúp dòng vốn dịch chuyển từ nơi hiệu quả thấp sang nơi hiệu quả cao, từ đó gia tăng tính thanh khoản tổng thể và củng cố niềm tin cho các nhà đầu tư trong và ngoài nước.

Tuy nhiên, theo vị luật sư, sẽ có những rủi ro về mặt quản lý nếu không có sự giám sát chặt chẽ. Việc phân cấp mạnh mẽ nếu thiếu đi các tiêu chí định lượng và quy trình kiểm soát minh bạch có thể dẫn đến hiện tượng chuyển nhượng tràn lan hoặc chuyển nhượng dự án cho các đơn vị không đủ năng lực thực hiện, biến dự án thành một món hàng đầu cơ qua tay nhiều cấp để đẩy giá.

“Rủi ro lớn nhất là sự xuất hiện của các dự án treo mới dưới cái mác đã chuyển nhượng, hoặc sự thiếu thống nhất trong việc áp dụng pháp luật giữa các địa phương, gây ra sự bất bình đẳng trong môi trường đầu tư. Điều này không chỉ làm méo mó thị trường mà còn tiềm ẩn nguy cơ tranh chấp pháp lý, đặc biệt đối với khách hàng đã tham gia vào dự án”, luật sư Hà nhấn mạnh.

Bên cạnh đó, đây cũng là quá trình chuyển giao cả quyền lực lẫn trách nhiệm. Do vậy, sẽ cần một cơ chế kiểm soát quyền lực và tiêu chuẩn hóa quy trình chặt chẽ để ngăn ngừa tình trạng áp dụng pháp luật không đồng đều hoặc rủi ro về lợi ích cục bộ. Sự thay đổi này chỉ thực sự đột phá khi đi kèm trách nhiệm giải trình cao nhất của người đứng đầu địa phương trước chất lượng thẩm định dự án.

Để việc phân cấp thẩm quyền không bị trục lợi, luật sư Hà cho rằng cần thiết lập một hệ thống điều kiện mang tính phòng ngừa rủi ro ngay từ đầu. Trước hết, luật cần quy định rõ tiêu chuẩn về năng lực tài chính thực tế của bên nhận chuyển nhượng, được xác thực qua báo cáo kiểm toán và bảo lãnh ngân hàng.

Tiếp theo, cơ quan quản lý cần chuyển mạnh từ tiền kiểm sang hậu kiểm bằng cách giám sát chặt chẽ quá trình thực hiện sau khi chuyển nhượng. Việc chuyển nhượng phải gắn liền với cam kết tiến độ cụ thể, nếu sau một khoảng thời gian nhất định, ví dụ 12 tháng mà bên nhận không triển khai, nhà nước cần có quyền thu hồi dự án mà không bồi thường.

Cuối cùng, yếu tố minh bạch và tính thống nhất là then chốt để ngăn chặn lợi ích nhóm. Mọi thông tin về quá trình chuyển nhượng và pháp lý dự án cần được công khai để thị trường cùng giám sát. Đồng thời, Trung ương cần ban hành hướng dẫn chi tiết ngằm tránh tình trạng mỗi nơi làm một kiểu, đảm bảo sự đồng bộ trong áp dụng pháp luật trên cả nước. Chỉ khi quyền lực đi đôi với trách nhiệm giải trình và sự kiểm soát đa tầng, chính sách phân cấp mới thực sự phát huy hiệu quả.