Nới điều kiện chuyển nhượng trên đất thuê: Cần giám sát để tránh biến tướng

Tuy nhiên, bên cạnh kỳ vọng về một “cú hích” lớn cho dòng vốn, chuyên gia cũng cảnh báo nguy cơ phát sinh tình trạng “lách luật”, hợp thức hóa sai phạm nếu thiếu cơ chế giám sát chặt chẽ.

Cơ hội từ việc “cởi trói” trên đất thuê hằng năm

Nếu như Điều 46, Luật Đất đai 2024 quy định chỉ được chuyển nhượng tài sản gắn liền với đất thuê hàng năm khi tài sản đã được tạo lập và ghi nhận trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thì dự thảo mới chỉ yêu cầu tài sản đó được tạo lập hợp pháp, xây dựng theo đúng quy hoạch. Đề xuất mới này được kỳ vọng gỡ vướng cho nhiều dự án, đồng thời mở thêm dư địa để dòng vốn luân chuyển trong thị trường bất động sản.

Nếu như Điều 46, Luật Đất đai 2024 quy định chỉ được chuyển nhượng tài sản gắn liền với đất thuê hàng năm khi tài sản đã được tạo lập và ghi nhận trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thì dự thảo mới chỉ yêu cầu tài sản đó được tạo lập hợp pháp, xây dựng theo đúng quy hoạch. Đề xuất mới này được kỳ vọng gỡ vướng cho nhiều dự án, đồng thời mở thêm dư địa để dòng vốn luân chuyển trong thị trường bất động sản.

Trao đổi với VietnamFinance, luật sư Nguyễn Thanh Hà, Chủ tịch Công ty Luật SB Law, nhận định đâylà một chủ trương mang tính đột phá. “Chính sách này tháo gỡ được vướng mắc lâu nay khi nhiều công trình hợp pháp trên đất thuê hàng năm không thể đưa vào giao dịch chỉ vì chưa được ghi nhận trên giấy chứng nhận, trong khi thủ tục đăng ký bổ sung còn kéo dài và phức tạp”.

Bên cạnh đó, theo luật sư Hà, điểm sửa đổi này cũng sẽ tạo ra những thay đổi quan trọng cả về hoạt động của doanh nghiệp bất động sản lẫn thị trường nói chung.

Đối với doanh nghiệp, quy định mới giúp tăng khả năng linh hoạt trong kinh doanh, cho phép doanh nghiệp chuyển nhượng tài sản trên đất thuê mà không gặp quá nhiều hạn chế, từ đó dễ dàng huy động vốn, tái cấu trúc dự án hoặc bán dự án để tối ưu hóa lợi nhuận.

Đồng thời, việc mở rộng đối tượng được phép chuyển nhượng, bao gồm cá nhân gốc Việt định cư ở nước ngoài và doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài sẽ thu hút thêm dòng vốn đầu tư vào các dự án bất động sản trong nước. Tuy nhiên, doanh nghiệp vẫn phải đảm bảo tài sản được tạo lập hợp pháp, xây dựng đúng quy hoạch và tuân thủ các bản án, quyết định thi hành, điều này thúc đẩy nâng cao năng lực pháp lý, quản lý rủi ro và minh bạch hóa dự án.

Đối với thị trường bất động sản, chính sách mới sẽ cải thiện thanh khoản và tính hấp dẫn của thị trường nhờ gia tăng số lượng giao dịch hợp pháp.

Đồng thời, khi giao dịch diễn ra minh bạch, tuân thủ pháp luật, rủi ro tranh chấp liên quan đến tài sản gắn liền với đất thuê sẽ giảm, nâng cao niềm tin của nhà đầu tư. Bên cạnh đó, tài sản có khả năng chuyển nhượng dễ dàng thường có giá trị cao hơn, khuyến khích đầu tư vào các dự án mới, góp phần thúc đẩy phát triển đô thị và khu công nghiệp.

“Nhìn chung, việc nới điều kiện chuyển nhượng tài sản gắn liền với đất thuê hàng năm vừa tạo cơ hội kinh doanh linh hoạt, thu hút vốn đầu tư, cải thiện thanh khoản và minh bạch thị trường, vừa đặt ra yêu cầu doanh nghiệp và nhà đầu tư phải tuân thủ nghiêm ngặt các quy định pháp luật về đất đai và xây dựng để đảm bảo sự ổn định và phát triển bền vững của thị trường” - ông Hà nhấn mạnh.

M&A liệu có bùng nổ?

Một trong những tác động đáng chú ý nhất được giới chuyên gia kỳ vọng là sự gia tăng mạnh mẽ của các thương vụ mua bán và sáp nhập (M&A). Trước đây, việc thiếu cơ chế chuyển nhượng rõ ràng khiến không ít giao dịch bị đình trệ, đặc biệt trong lĩnh vực khu công nghiệp và bất động sản nghỉ dưỡng. Nhiều dự án tiềm năng rơi vào tình trạng “đắp chiếu” vì nhà đầu tư ban đầu không đủ lực triển khai nhưng cũng không thể chuyển nhượng cho đối tác mới.

Vì vậy, ông Hà cho rằng nếu đề xuất tại dự thảo được thể chế hóa, thị trường bất động sản nói chung và hoạt động M&A nói riêng sẽ có nhiều cơ hội bứt phá. Lý do là khi cho phép tổ chức, cá nhân, kể cả doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được quyền bán tài sản gắn liền với đất thuê trả tiền hàng năm (với điều kiện công trình đã hoàn thành, hợp pháp), tính thanh khoản của thị trường sẽ được cải thiện đáng kể.

Trước đây, việc hạn chế quyền chuyển nhượng khiến nhiều tài sản bị đóng băng, không thể tham gia vào các giao dịch M&A, nay rào cản được tháo gỡ sẽ thúc đẩy mạnh mẽ dòng vốn đầu tư thứ cấp.

Trong đó, phân khúc bất động sản khu công nghiệp sẽ là lĩnh vực hưởng lợi lớn nhất. Trong bối cảnh Việt Nam đang là điểm đến của dòng vốn FDI, nhiều nhà đầu tư nước ngoài sẽ lựa chọn M&A như con đường ngắn nhất để tiếp cận quỹ đất và cơ sở hạ tầng sẵn có thay vì mất nhiều năm làm thủ tục đầu tư mới.

Bên cạnh đó, bất động sản du lịch - nghỉ dưỡng và bất động sản thương mại - dịch vụ cũng sẽ được hưởng lợi. Nhiều dự án du lịch, nghỉ dưỡng đã xây dựng nhưng gặp khó khăn về vốn có thể dễ dàng chuyển nhượng cho nhà đầu tư mới. Tương tự, các dự án trung tâm thương mại, văn phòng cho thuê ở vị trí chiến lược sẽ trở nên hấp dẫn hơn khi có thể chuyển nhượng hợp pháp, giúp khơi thông dòng vốn trong lĩnh vực này.

Tuy nhiên, theo luật sư Hà, khả năng bùng nổ M&A còn phụ thuộc vào hai yếu tố then chốt: tính minh bạch, an toàn pháp lý trong thủ tục nghiệm thu, phê duyệt dự án và khả năng tiếp cận vốn của nhà đầu tư trong bối cảnh thị trường tài chính còn nhiều biến động. Nếu cả hai yếu tố này được cải thiện song song với quy định mới, thị trường M&A bất động sản chắc chắn sẽ có sự phát triển vượt bậc, đóng góp vào việc tái cơ cấu, thanh lọc và nâng cao hiệu quả sử dụng đất đai.

Cần cơ chế giám sát đồng bộ và minh bạch

Tuy nhiên, cùng với những cơ hội mở ra, chính sách mới cũng tiềm ẩn những rủi ro. Theo luật sư Hà, dự thảo sửa đổi khoản 1 Điều 46 đã quy định rõ điều kiện bắt buộc là công trình phải “hoàn thành theo đúng quy hoạch xây dựng chi tiết và dự án đầu tư đã được phê duyệt, chấp thuận”. Đây là một hàng rào pháp lý quan trọng, nhằm bảo đảm chỉ những công trình hợp pháp, hoàn tất xây dựng mới được phép chuyển nhượng tài sản gắn liền với đất.

Vấn đề nằm ở chỗ, nguy cơ lợi dụng để hợp thức hóa sai phạm vẫn tồn tại, không phải ở bản thân quy định mà ở khâu áp dụng pháp luật. Trong thực tế, quá trình nghiệm thu, thẩm định hoặc điều chỉnh quy hoạch, dự án đôi khi thiếu minh bạch, dẫn đến việc một số chủ đầu tư có thể lợi dụng thủ tục hành chính để hợp thức hóa những công trình chưa đủ điều kiện. Điều này cho thấy tính hiệu quả của quy định phụ thuộc rất lớn vào năng lực quản lý, giám sát và trách nhiệm của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Theo chuyên gia, để đảm bảo tính khả thi và tránh bị lợi dụng, bên cạnh quy định ở cấp luật, cần thiết phải hoàn thiện cơ chế kiểm soát ở cấp dưới luật: quy định rõ ràng về trình tự nghiệm thu, tiêu chí xác định công trình hoàn thành, trách nhiệm giải trình của cơ quan phê duyệt và chế tài xử lý nghiêm minh đối với hành vi tiếp tay cho sai phạm.

“Chỉ khi đó, quy định mới thực sự phát huy hiệu quả, vừa bảo đảm quyền lợi chính đáng của doanh nghiệp, vừa duy trì trật tự, kỷ cương pháp luật trong lĩnh vực đất đai” - luật sư Hà nhận định.

Ngoài ra, để vừa khơi thông dòng vốn, tạo thanh khoản cho thị trường, vừa hạn chế rủi ro “chuyển nhượng trên giấy” hay phát sinh tranh chấp pháp lý, quy định mới cần tuân thủ một số nguyên tắc cốt lõi.

Trước hết, phải xác định rõ tính hoàn thành của công trình không chỉ trên hồ sơ mà bằng các thủ tục nghiệm thu, hoàn công và thẩm quyền chuyên ngành theo đúng Luật Xây dựng, bao gồm phòng cháy chữa cháy, môi trường, hạ tầng kỹ thuật. Đây là điều kiện tiên quyết để tài sản được phép tham gia giao dịch.

Bên cạnh đó, việc chuyển nhượng tài sản gắn liền với đất cần gắn liền với cơ chế tiếp tục thuê đất. Bên nhận cần có văn bản chấp thuận của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, đồng thời nghĩa vụ tài chính phải được phân định rõ ràng giữa bên chuyển nhượng và bên nhận tại thời điểm chốt giao dịch. Cơ chế này vừa bảo đảm quyền lợi của nhà nước, vừa hạn chế nguy cơ tranh chấp phát sinh sau giao dịch.

Một nguyên tắc khác là tính minh bạch và khả năng đối kháng của giao dịch. Hợp đồng chuyển nhượng phải được công chứng và đăng ký biến động tại cơ quan đăng ký đất đai. Thông tin pháp lý quan trọng như tình trạng thế chấp, tranh chấp, cưỡng chế hoặc thi hành án phải được công khai và kiểm chứng, nhằm bảo vệ nhà đầu tư thứ cấp cũng như bảo đảm sự minh bạch chung cho thị trường.

Ngoài ra, cần kiểm soát chặt chẽ các biện pháp bảo đảm và quyền lợi của bên thứ ba như ngân hàng, người thuê hay nhà thầu. Quy trình giải chấp, cơ chế thanh toán qua tài khoản phong tỏa, hay phụ lục chuyển giao hợp đồng phải được đồng bộ hóa với Luật Xây dựng, Luật Đầu tư, Luật Kinh doanh bất động sản và các luật chuyên ngành nhằm tránh chồng chéo, đặc biệt trong các phân khúc khu công nghiệp, du lịch - nghỉ dưỡng và thương mại dịch vụ.

Cuối cùng, để ngăn tình trạng hợp thức hóa công trình chưa hoàn chỉnh, giao dịch chỉ phát sinh hiệu lực khi có văn bản chấp thuận tiếp tục thuê đất và hoàn tất đăng ký biến động.

“Mọi hành vi cung cấp thông tin sai lệch hoặc tiếp tay cho việc hợp thức hóa sai phạm cần bị xử lý nghiêm minh. Chỉ khi những nguyên tắc này được áp dụng đồng bộ, quy định mới có thể vừa hỗ trợ doanh nghiệp khai thác tài sản, vừa duy trì được kỷ cương và tính minh bạch của pháp luật trong lĩnh vực đất đai và xây dựng” - luật sư Nguyễn Thanh Hà khuyến nghị.