Phát biểu tại hội thảo "Hoàn thiện pháp luật đất đai tạo động lực phát triển trong kỷ nguyên số" do Viettimes tổ chức sáng 20/8, ông Phạm Đức Toản, CEO Công ty Cổ phần đầu tư và phát triển Bất động sản EZ (EZ Property), nhận định rằng hiện nay khâu thu hồi và định giá đất chính là “biến số lớn nhất” quyết định sự sống còn của dự án. Đây cũng là nơi khiến doanh nghiệp rơi vào cảnh khó khăn triền miên.
Theo ông Toản, trước đây, việc nộp tiền sử dụng đất được tính theo thông lệ tương đối ổn định. Ví dụ tại các tỉnh đồng bằng Bắc Bộ, chi phí nộp cho 1ha đất chỉ khoảng 10 tỷ đồng. Tuy nhiên, nay con số này thay đổi theo từng ngày, dẫn tới tình trạng doanh nghiệp không thể dự báo được chi phí thực tế.
"Có những doanh nghiệp huy động vốn sớm, bán sản phẩm ở mức giá 9 – 10 triệu đồng/m2, nhưng đến khi tính tiền sử dụng đất thì cũng phải nộp 9 – 10 triệu đồng/m2. Hệ quả là toàn bộ lợi nhuận bị “nuốt chửng” bởi chi phí đất, cộng thêm gánh nặng giải phóng mặt bằng, chi phí lobby, hạ tầng… khiến nhiều đơn vị rơi vào cảnh thua lỗ nặng. Nguy hiểm hơn, nhiều doanh nghiệp không đủ tiền nộp thuế", ông Toản nêu.
Bên cạnh đó, ông Toản cho rằng, việc tính giá đất theo "giá thị trường" vốn rất mơ hồ. Thị trường biến động hàng ngày, trong khi cơ quan quản lý lại thường chỉ xác định giá đất sau vài năm giao đất. Điều này khiến doanh nghiệp luôn ở thế bị động, chịu rủi ro lớn mà không có cơ chế bảo vệ.
Một trong những bất cập nổi bật mà ông Toản chỉ ra là sự thiếu nhất quán trong định giá đất. Thực tế, có địa phương đã phê duyệt giá đất, thu tiền sử dụng đất đầy đủ, thậm chí doanh nghiệp đã bàn giao sản phẩm cho khách hàng, người dân đã về xây dựng và sinh sống. Thế nhưng, sau khi thanh tra – kiểm tra, chính quyền lại yêu cầu điều chỉnh tăng giá đất, truy thu hàng trăm tỷ đồng.
Ví dụ, tại Hưng Yên, một doanh nghiệp phải nộp bổ sung tới 200 tỷ đồng; ở Hải Dương, con số này lên tới hơn 100 tỷ đồng. Điều khiến doanh nghiệp bức xúc là chính các sở, ban ngành trước đó đã tham gia thẩm định và phê duyệt giá đất, nhưng sau đó lại quay ngược yêu cầu điều chỉnh tăng giá.
Do đó, CEO EZ Property cho rằng việc định giá đất phải minh bạch, có cơ sở pháp lý rõ ràng. Một khi đã phê duyệt và thu tiền thì không thể thay đổi, truy thu. Nếu tiếp tục duy trì cách làm hiện nay, doanh nghiệp sẽ rơi vào tình trạng "chết đứng" vì chính sách thay đổi sau khi đã triển khai dự án.
Cũng tại hội thảo, ông Toản cho rằng dự thảo sửa đổi luật quy định xây dựng bảng giá đất thống nhất và công khai là hướng đi đúng. "Cách làm này mang lại sự công bằng cho cả doanh nghiệp và người dân. Người dân được đền bù cao hơn, còn doanh nghiệp được khấu trừ chi phí trong tiền sử dụng đất. Doanh nghiệp tuy phải chi nhiều tiền hơn ở giai đoạn đầu nhưng thuận lợi hơn, tránh tình trạng phải thỏa thuận ngầm, “dấm dúi” với người dân, vốn tốn kém và đầy rủi ro", ông nhấn mạnh.
Thêm một vấn đề khác, ông Toản cũng chia sẻ doanh nghiệp muốn tham gia đấu giá đất minh bạch thay vì cơ chế lựa chọn chủ đầu tư. Bởi chỉ có đấu giá công khai mới giúp doanh nghiệp xác định rõ lãi – lỗ ngay từ đầu.
Ngoài ra, tránh để luật sửa sau thực tiễn, ông Toản lấy ví dụ về quy định tại Điều 127 Luật Đất đai, yêu cầu chỉ được thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất ở để thực hiện dự án nhà ở thương mại. Quy định này này gây vướng mắc, buộc sau đó phải dùng đến Nghị quyết 171 để xử lý. Ông cho rằng, lẽ ra các vấn đề này phải được nhìn nhận và giải quyết ngay từ khâu làm luật, thay vì chờ đến khi thực tế "tắc nghẽn" rồi mới điều chỉnh.
Sau cùng, từ góc nhìn thực tế, ông Phạm Đức Toản cho rằng để Nghị quyết 68 thực sự đi vào cuộc sống, hỗ trợ doanh nghiệp, cơ quan quản lý cần đứng về phía doanh nghiệp, lắng nghe và tháo gỡ vướng mắc ngay từ đầu. "Nếu chỉ sửa luật theo hướng dân tuý, hình thức, sẽ không giải quyết được gốc rễ vấn đề", ông cho hay.
Tags:
(VNF) - Khu "đất vàng" Cao Xà Lá trên trục Nguyễn Trãi, phường Khương Đình đang dần lộ diện diện mạo mới khi tên thương mại của một phần dự án tại đây vừa được giới thiệu là Hanoi Seasons Garden.
(VNF) - TP.Hải Phòng dự kiến nâng ngưỡng thu nhập mua nhà ở xã hội lên tối đa 58 triệu đồng/tháng đối với trường hợp đã kết hôn.
(VNF) - Từ đề xuất một đại lộ cảnh quan chạy dọc theo hai bên bờ sông, dự án trục đại lộ cảnh quan sông Hồng trải qua nhiều phương án thay đổi về quy mô sử dụng đất, cơ cấu dự án, tổng mức đầu tư...
(VNF) - Khu đất tại Khu phức hợp thương mại và dịch vụ cao tầng sân vận động Chi Lăng được đấu giá với giá khởi điểm hơn 9.706 tỷ đồng nhưng không thành công. Việc đấu giá sẽ tạm dừng để thực hiện các bước theo quy định.
(VNF) - Trong bối cảnh nhiều tổ hợp nghỉ dưỡng ven biển phát triển theo mô hình quy mô lớn, bài toán cân bằng giữa khai thác thương mại và chất lượng trải nghiệm đang được đặt ra. Tại Vũng Tàu, dự án Sunshine Bay Retreat được giới thiệu theo hướng ưu tiên không gian sống riêng tư và lưu trú dài hạn, thay vì chỉ tập trung vào khai thác du lịch ngắn ngày.
(VNF) - Ngày 11/5/2026, Tập đoàn Vingroup đã động thổ dự án Khu đô thị mới, du lịch nghỉ dưỡng và dịch vụ thể thao phía Tây Bắc phường Điện Biên Phủ, đồng thời ký kết biên bản ghi nhớ hợp tác phát triển dự án năng lượng tái tạo với UBND tỉnh Điện Biên.
(VNF) - Dự án Khu nhà ở xã hội tại xã Phụng Công do Công ty cổ phần Mass Housing làm chủ đầu tư có tổng mức vốn đầu tư dự kiến khoảng 4.156,94 tỷ đồng.
(VNF) - Chủ dự án Khu dân cư Zen Garden Village là CTCP Thương mại kỹ thuật và đầu tư Tín Việt đang gặp khó khăn về tài chính, thực hiện các thủ tục sau đầu tư còn chậm. Đáng chú ý, dự án vào diện thanh tra của Thanh tra tỉnh Đồng Tháp.
(VNF) - Theo đề xuất của Hà Nội, dự án Trục đại lộ cảnh quan sông Hồng sẽ chưa triển khai đầu tư tuyến metro ngầm 45km.
(VNF) - Theo các chuyên gia, phân khúc nhà thấp tầng trong quý II/2026 sẽ không còn những đợt tăng giá nhanh như giai đoạn trước, nhưng cũng chưa xuất hiện áp lực giảm giá đủ lớn để tạo ra làn sóng mua mới. Điều này khiến thị trường rơi vào trạng thái giằng co giữa bên bán và bên mua.
(VNF) - Bộ Nông nghiệp và Môi trường vừa ban hành quy định 6 trường hợp người dân phải được cấp mới sổ đỏ khi đăng ký biến động đất đai và tài sản gắn liền với đất.
(VNF) - TP. HCM đang đẩy nhanh tháo gỡ vướng mắc pháp lý để cấp sổ hồng cho hàng nghìn căn hộ, nền đất tại nhiều dự án nhà ở, trong đó có City Gate Towers, Him Lam, Nam Long.
(VNF) - Hiện tiến độ thực hiện dự án Hồng Ngự Plaza của Công ty TNHH Đầu tư xây dựng Xuất nhập khẩu Hoàng Gia đã chậm 39 tháng so với giấy chứng nhận đầu tư điều chỉnh lần 3 vào năm 2020.
(VNF) - TP. HCM dự kiến thu từ đất 100.000 tỷ đồng từ các siêu dự án đã có giá đất, đấu giá đất Thủ Thiêm và gỡ vướng cho hơn 100 dự án.
(VNF) - Giai đoạn từ nay đến năm 2030, Hà Nội dự kiến thu hồi hơn 50.000ha đất để triển khai 5.822 dự án phục vụ phát triển kinh tế - xã hội.
(VNF) - Dù nguồn cung mới được tung ra thị trường, lượng giao dịch trên thị trường bất động sản nghỉ dưỡng trong quý I/2026 vẫn giảm mạnh, thanh khoản co hẹp và niềm tin nhà đầu tư chưa thực sự quay trở lại. Trong bối cảnh đó, triển vọng khởi sắc của phân khúc này trong quý II được đánh giá vẫn khá hạn chế.
(VNF) - UBND TP. Hải Phòng vừa ra Quyết định công nhận kết quả trúng đấu giá quyền sử dụng đất của nhà Đại Lộc tại KĐT Bắc Sông Cấm.
(VNF) - Dự án Khu đô thị đường Nguyễn Chí Thanh được định hướng phát triển thành khu đô thị hiện đại, có diện tích khoảng 33ha, vốn đầu tư hơn 1.651 tỷ đồng .
(VNF) - Sau chưa đầy hai năm kể từ khi được chấp thuận đầu tư dự án đầu tiên, Công ty TNHH VSIP Hà Tĩnh doanh nghiệp này muốn phát triển một khu công nghiệp quy mô khoảng 370ha tại xã Thạch Xuân.
(VNF) - Nhiều dự án khu đô thị ven sông quy mô lớn sẽ được Đà Nẵng đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư trong giai đoạn 2026 – 2027.
(VNF) - Thanh tra tỉnh Lâm Đồng đang rà soát pháp lý hai dự án Tân Thiện và Phước Hội sau khi phát hiện lệch thông tin về nhà đầu tư giữa các nguồn dữ liệu, nhằm làm rõ quá trình triển khai dự án.
(VNF) - UBND TP. Hải Phòng ban hành thông báo chấp thuận cho 3 tổ chức thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất.
(VNF) - Trước thông tin về việc chuyển nhượng sân golf Hilltop Valley Hòa Bình với mức giá bán lên tới 2.500 tỷ đồng đang lan truyền trên các trang rao bán BĐS, Tập đoàn Geleximco đã khẳng định, đó là thông tin thất thiệt, không có chuyện tập đoàn rao bán Sân golf Hilltop Valley Hòa Bình,
(VNF) - Trong phân khúc bất động sản cao cấp, thiết kế ngày càng trở thành yếu tố định hình giá trị dự án. Tại The Magnolia Private Residences do MIK Group phát triển, kiến trúc, nội thất và quy trình thi công được xây dựng theo cùng một triết lý nhằm tạo nên không gian sống đề cao sự tinh tế, riêng tư và trải nghiệm bền vững cho cư dân.
(VNF) - TP. HCM còn 421 dự án, khu đất cơ bản tháo gỡ hoặc đang thực hiện tháo gỡ theo chỉ đạo trên tổng số 838 dự án có vướng mắc cần giải quyết.
(VNF) - Khu "đất vàng" Cao Xà Lá trên trục Nguyễn Trãi, phường Khương Đình đang dần lộ diện diện mạo mới khi tên thương mại của một phần dự án tại đây vừa được giới thiệu là Hanoi Seasons Garden.
(VNF) - Có tổng chiều dài hơn 76km và tổng mức đầu tư trên 75.300 tỷ đồng, dự án đường Vành Đai 3 đi qua TP.HCM và các tỉnh Đồng Nai, Tây Ninh, Bình Dương (cũ). Theo kế hoạch, công trình dự kiến về đích vào giữa năm 2026, nhưng những khí khăn từ thực tế buộc đơn vị quản lý phải điều chỉnh thời hạn hoàn thành.
