Phát biểu tại hội thảo "Hoàn thiện pháp luật đất đai tạo động lực phát triển trong kỷ nguyên số" do Viettimes tổ chức sáng 20/8, ông Phạm Đức Toản, CEO Công ty Cổ phần đầu tư và phát triển Bất động sản EZ (EZ Property), nhận định rằng hiện nay khâu thu hồi và định giá đất chính là “biến số lớn nhất” quyết định sự sống còn của dự án. Đây cũng là nơi khiến doanh nghiệp rơi vào cảnh khó khăn triền miên.
Theo ông Toản, trước đây, việc nộp tiền sử dụng đất được tính theo thông lệ tương đối ổn định. Ví dụ tại các tỉnh đồng bằng Bắc Bộ, chi phí nộp cho 1ha đất chỉ khoảng 10 tỷ đồng. Tuy nhiên, nay con số này thay đổi theo từng ngày, dẫn tới tình trạng doanh nghiệp không thể dự báo được chi phí thực tế.
"Có những doanh nghiệp huy động vốn sớm, bán sản phẩm ở mức giá 9 – 10 triệu đồng/m2, nhưng đến khi tính tiền sử dụng đất thì cũng phải nộp 9 – 10 triệu đồng/m2. Hệ quả là toàn bộ lợi nhuận bị “nuốt chửng” bởi chi phí đất, cộng thêm gánh nặng giải phóng mặt bằng, chi phí lobby, hạ tầng… khiến nhiều đơn vị rơi vào cảnh thua lỗ nặng. Nguy hiểm hơn, nhiều doanh nghiệp không đủ tiền nộp thuế", ông Toản nêu.
Bên cạnh đó, ông Toản cho rằng, việc tính giá đất theo "giá thị trường" vốn rất mơ hồ. Thị trường biến động hàng ngày, trong khi cơ quan quản lý lại thường chỉ xác định giá đất sau vài năm giao đất. Điều này khiến doanh nghiệp luôn ở thế bị động, chịu rủi ro lớn mà không có cơ chế bảo vệ.
Một trong những bất cập nổi bật mà ông Toản chỉ ra là sự thiếu nhất quán trong định giá đất. Thực tế, có địa phương đã phê duyệt giá đất, thu tiền sử dụng đất đầy đủ, thậm chí doanh nghiệp đã bàn giao sản phẩm cho khách hàng, người dân đã về xây dựng và sinh sống. Thế nhưng, sau khi thanh tra – kiểm tra, chính quyền lại yêu cầu điều chỉnh tăng giá đất, truy thu hàng trăm tỷ đồng.
Ví dụ, tại Hưng Yên, một doanh nghiệp phải nộp bổ sung tới 200 tỷ đồng; ở Hải Dương, con số này lên tới hơn 100 tỷ đồng. Điều khiến doanh nghiệp bức xúc là chính các sở, ban ngành trước đó đã tham gia thẩm định và phê duyệt giá đất, nhưng sau đó lại quay ngược yêu cầu điều chỉnh tăng giá.
Do đó, CEO EZ Property cho rằng việc định giá đất phải minh bạch, có cơ sở pháp lý rõ ràng. Một khi đã phê duyệt và thu tiền thì không thể thay đổi, truy thu. Nếu tiếp tục duy trì cách làm hiện nay, doanh nghiệp sẽ rơi vào tình trạng "chết đứng" vì chính sách thay đổi sau khi đã triển khai dự án.
Cũng tại hội thảo, ông Toản cho rằng dự thảo sửa đổi luật quy định xây dựng bảng giá đất thống nhất và công khai là hướng đi đúng. "Cách làm này mang lại sự công bằng cho cả doanh nghiệp và người dân. Người dân được đền bù cao hơn, còn doanh nghiệp được khấu trừ chi phí trong tiền sử dụng đất. Doanh nghiệp tuy phải chi nhiều tiền hơn ở giai đoạn đầu nhưng thuận lợi hơn, tránh tình trạng phải thỏa thuận ngầm, “dấm dúi” với người dân, vốn tốn kém và đầy rủi ro", ông nhấn mạnh.
Thêm một vấn đề khác, ông Toản cũng chia sẻ doanh nghiệp muốn tham gia đấu giá đất minh bạch thay vì cơ chế lựa chọn chủ đầu tư. Bởi chỉ có đấu giá công khai mới giúp doanh nghiệp xác định rõ lãi – lỗ ngay từ đầu.
Ngoài ra, tránh để luật sửa sau thực tiễn, ông Toản lấy ví dụ về quy định tại Điều 127 Luật Đất đai, yêu cầu chỉ được thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất ở để thực hiện dự án nhà ở thương mại. Quy định này này gây vướng mắc, buộc sau đó phải dùng đến Nghị quyết 171 để xử lý. Ông cho rằng, lẽ ra các vấn đề này phải được nhìn nhận và giải quyết ngay từ khâu làm luật, thay vì chờ đến khi thực tế "tắc nghẽn" rồi mới điều chỉnh.
Sau cùng, từ góc nhìn thực tế, ông Phạm Đức Toản cho rằng để Nghị quyết 68 thực sự đi vào cuộc sống, hỗ trợ doanh nghiệp, cơ quan quản lý cần đứng về phía doanh nghiệp, lắng nghe và tháo gỡ vướng mắc ngay từ đầu. "Nếu chỉ sửa luật theo hướng dân tuý, hình thức, sẽ không giải quyết được gốc rễ vấn đề", ông cho hay.
Tags:
(VNF) - Đại diện Công ty cổ phần BIC Việt Nam, chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội Rice City Long Châu vừa giải đáp thắc mắc của người dân về việc có tăng giá bán căn hộ tại dự án, so với mức công bố trung bình là 30 triệu đồng/m2 trước đó.
Cụm chung cư Ngô Gia Tự (phường Vườn Lài, TP. HCM) được xây từ năm 1968 và hiện xếp loại D. Đến nay, việc tháo dỡ để xây mới vẫn dang dở, dự án cũng chưa có nhà đầu tư.
(VNF) - Dự án Tổ hợp thương mại dịch vụ và nhà ở cao tầng tại phường Vinh Hưng, tỉnh Nghệ An, có tổng mức đầu tư hơn 2.846 tỷ đồng, được kỳ vọng trở thành điểm nhấn kiến trúc dọc tuyến Đại lộ Vinh – Hưng Tây.
(VNF) - Bộ Xây dựng vừa có văn bản trả lời kiến nghị về thí điểm một số cơ chế, chính sách đặc thù phát triển nhà ở xã hội, trong đó có việc thẩm định điều kiện giao chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội.
(VNF) - TP. HCM gỡ vướng sổ hồng cho loạt dự án, nhà sáng lập SM Entertainment đầu tư dự án gần 2.600 tỷ đồng tại Gia Lai, giá đất ven biển Vũng Tàu dự kiến tăng gần 2,5 lần từ 2026... là những tin tức nổi bật về thị trường bất động sản ngày 3/11.
(VNF) - Tại TP. HCM, Tổ công tác 1645 đã tích cực làm việc và có 165/200 dự án được gỡ vướng, tương đương với 84.055 căn nhà sẽ được cấp sổ hồng.
(VNF) - Chỉ còn chưa đầy 20 ngày đếm ngược đến mốc thông tuyến 3.000km cao tốc từ Cao Bằng đến Cà Mau theo chỉ đạo của Thủ tướng Chính phủ Phạm Minh Chính. Những chuyển động tích cực ngày đêm trên công trường dự án Đồng Đăng – Trà Lĩnh cho thấy dự án này đang tiến rất gần tới mục tiêu chung.
(VNF) - Là mũi nhọn số 1 trong chiến lược phát triển kinh tế đêm của Khánh Hòa, Nha Trang đang bước vào giai đoạn “thức giấc” mạnh mẽ. Trong đó, sự hiện diện của mô hình “đô thị giải trí 24h” được kỳ vọng sẽ dẫn dắt xu hướng và kích hoạt “mỏ vàng” tăng trưởng.
(VNF) - CTP - tập đoàn quản lý và phát triển bất động sản thương mại lớn nhất Cộng hoà Séc cam kết đầu tư 1 tỷ EURO vào Hải Phòng trong những năm tới.
(VNF) - Công ty Cổ phần Tập đoàn đầu tư và phát triển G6 (Tập đoàn G6) và Công ty Cổ phần Đầu tư thương mại du lịch Minh Đức vừa ký kết hợp tác về việc phát triển nhà ở xã hội Minh Đức, tại xã Mê Linh, TP, Hà Nội.
(VNF) - Masterise Homes cất nóc Masteri Rivera Đà Nẵng, công ty Enclave Phú Quốc sắp triển khai dự án gần 1,3 tỷ USD ở Phú Quốc ... là những thông tin đáng chú ý về bất động sản 2/12.
(VNF) - Giá đất nông nghiệp tại TP. HCM sắp bước vào đợt điều chỉnh mạnh nhất trong nhiều năm, với mức cao nhất dự kiến lên tới 1,2 - 1,4 triệu đồng/m², tăng gần 85% so với hiện hành. Dự thảo bảng giá đất mới được kỳ vọng sẽ thu hẹp chênh lệch với giá thị trường và giảm gánh nặng tài chính cho người dân khi chuyển mục đích sử dụng đất.
(VNF) - TP. HCM công bố dự thảo bảng giá đất 2026; Đồng Nai đấu giá 102ha đất tại Phước An, giá khởi điểm 5.000 tỷ đồng; Hà Nội mở loạt đấu giá đất trong tháng 12, nổi bật lô đất “vàng” 18 Cao Bá Quát... là những tin tức nổi bật về thị trường bất động sản ngày 1/12.
(VNF) - Những năm gần đây, giá bất động sản TP. HCM liên tục lập kỷ lục mới. Nhiều dự án chung cư từng được mở bán khoảng 100 triệu đồng/m² nay vọt lên 500 triệu đồng/m², đẩy phân khúc cao cấp vào tình trạng “nghìn người tranh mua, người có nhu cầu ở thực khó chạm tới”. Nguyên nhân xuất phát từ khan hiếm nguồn cung, cơ chế, chi phí đất và áp lực thị trường, tạo nên bức tranh bất động sản trung tâm đầy thử thách.
(VNF) - Trong thời gian gần đây, thị trường nhà ở xã hội (NƠXH) tại các khu vực Đông Anh, Mê Linh trở nên rất sôi động nhờ sự xuất hiện của nhiều dự án đáng chú ý và đón nhận sự quan tâm lớn của người mua.
(VNF) - Giá thuê nhà tại TP. HCM đang tăng ở nhiều khu vực, khiến cả người thuê lẫn chủ nhà đều “khóc ròng”. Người thuê chật vật xoay xở khi chi phí sinh hoạt bị đội lên, còn chủ nhà cũng không vui khi tỷ suất lợi nhuận cho thuê rơi xuống mức thấp kỷ lục, thậm chí kém hơn lãi gửi tiết kiệm ngắn hạn.
(VNF) - Sự xuất hiện của những nhà phát triển lớn cộng hưởng với hạ tầng và dư địa tăng trưởng rộng đang tạo nên triển vọng cho bất động sản Mê Linh. Song, theo giới chuyên môn, để khu vực này thực sự “thức giấc” và có được lực đẩy bền vững, vẫn cần tháo gỡ những điểm nghẽn còn tồn tại suốt thời gian qua.
(VNF) - Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA) yêu cầu các sàn giao dịch, công ty và đội ngũ môi giới cả nước siết chặt kỷ luật hành nghề, chấm dứt tình trạng cam kết “suất mua”, “suất nội bộ”, thu tiền chênh lệch...
(VNF) - Bảng giá đất lần đầu áp dụng từ ngày 1/1/2026 tại TP. HCM dự kiến giữ nguyên mức trần 687 triệu đồng mỗi m2 ở khu vực trung tâm, dù giá khảo sát của đơn vị tư vấn cao hơn đáng kể. Dự thảo mới cho thấy xu hướng “cân chỉnh” mặt bằng giá thay vì tăng đồng loạt, đồng thời thiết lập khung giá thống nhất cho ba khu vực sau sáp nhập.
Cử tri phản ánh, nhiều trường hợp người dân phải làm các thủ tục đăng ký biến động, đính chính do biến động, hủy sổ đỏ... không được cán bộ hướng dẫn tận tình, bị gây khó khăn. Tuy nhiên, khi người dân thuê làm dịch vụ thì được giải quyết rất nhanh.
(VNF) - TP. Huế vừa công bố hai dự án khu dân cư với tổng mức đầu tư gần 600 tỷ đồng tại xã Phú Diên mở ra bước chuẩn bị cho quá trình lựa chọn nhà đầu tư. Các dự án được đánh giá sẽ tạo diện mạo đô thị mới, đồng thời gia tăng nguồn lực xã hội hóa vào phát triển hạ tầng khu vực ven đầm phá.
(VNF) - Gần 3ha đất nông nghiệp của Tân Á Đại Thành ở quận Hoàng Mai cũ (Hà Nội) được chuyển đổi mục đích sử dụng để thực hiện tổ hợp nhà ở, văn phòng.
(VNF) - Dự án Khu đô thị huyện lỵ Hòa Vang có tổng diện tích 229ha, vốn đầu tư hơn 16.000 tỷ đồng, sẽ được đấu thầu để chọn nhà đầu tư.
(VNF) - Hà Nội đấu giá khu đất gần 6.500m2 xây nhà thấp tầng, giá khởi điểm hơn 700 tỷ đồng; ROX Living Kiến Tường bàn giao sổ hồng; Nghệ An vượt gần gấp đôi chỉ tiêu nhà ở xã hội năm 2025... là những tin tức nổi bật về thị trường bất động sản ngày 29/11.
(VNF) - T&T Homes, thương hiệu bất động sản thuộc Tập đoàn T&T Group, chính thức vận hành Sales Gallery đầu tiên tại TP. HCM. Sự kiện không chỉ đánh dấu bước phát triển mới trong chiến lược mở rộng thị trường phía Nam, mà còn thể hiện cam kết mạnh mẽ của T&T Homes nói riêng, T&T Group nói chung trong việc chuẩn hóa quy trình tư vấn, nâng tầm trải nghiệm khách hàng thông qua việc ứng dụng các giải pháp công nghệ và mô phỏng thực tế tiên tiến.
(VNF) - Đại diện Công ty cổ phần BIC Việt Nam, chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội Rice City Long Châu vừa giải đáp thắc mắc của người dân về việc có tăng giá bán căn hộ tại dự án, so với mức công bố trung bình là 30 triệu đồng/m2 trước đó.
Cụm chung cư Ngô Gia Tự (phường Vườn Lài, TP. HCM) được xây từ năm 1968 và hiện xếp loại D. Đến nay, việc tháo dỡ để xây mới vẫn dang dở, dự án cũng chưa có nhà đầu tư.
