Phát biểu tại hội thảo "Hoàn thiện pháp luật đất đai tạo động lực phát triển trong kỷ nguyên số" do Viettimes tổ chức sáng 20/8, ông Phạm Đức Toản, CEO Công ty Cổ phần đầu tư và phát triển Bất động sản EZ (EZ Property), nhận định rằng hiện nay khâu thu hồi và định giá đất chính là “biến số lớn nhất” quyết định sự sống còn của dự án. Đây cũng là nơi khiến doanh nghiệp rơi vào cảnh khó khăn triền miên.
Theo ông Toản, trước đây, việc nộp tiền sử dụng đất được tính theo thông lệ tương đối ổn định. Ví dụ tại các tỉnh đồng bằng Bắc Bộ, chi phí nộp cho 1ha đất chỉ khoảng 10 tỷ đồng. Tuy nhiên, nay con số này thay đổi theo từng ngày, dẫn tới tình trạng doanh nghiệp không thể dự báo được chi phí thực tế.
"Có những doanh nghiệp huy động vốn sớm, bán sản phẩm ở mức giá 9 – 10 triệu đồng/m2, nhưng đến khi tính tiền sử dụng đất thì cũng phải nộp 9 – 10 triệu đồng/m2. Hệ quả là toàn bộ lợi nhuận bị “nuốt chửng” bởi chi phí đất, cộng thêm gánh nặng giải phóng mặt bằng, chi phí lobby, hạ tầng… khiến nhiều đơn vị rơi vào cảnh thua lỗ nặng. Nguy hiểm hơn, nhiều doanh nghiệp không đủ tiền nộp thuế", ông Toản nêu.
Bên cạnh đó, ông Toản cho rằng, việc tính giá đất theo "giá thị trường" vốn rất mơ hồ. Thị trường biến động hàng ngày, trong khi cơ quan quản lý lại thường chỉ xác định giá đất sau vài năm giao đất. Điều này khiến doanh nghiệp luôn ở thế bị động, chịu rủi ro lớn mà không có cơ chế bảo vệ.
Một trong những bất cập nổi bật mà ông Toản chỉ ra là sự thiếu nhất quán trong định giá đất. Thực tế, có địa phương đã phê duyệt giá đất, thu tiền sử dụng đất đầy đủ, thậm chí doanh nghiệp đã bàn giao sản phẩm cho khách hàng, người dân đã về xây dựng và sinh sống. Thế nhưng, sau khi thanh tra – kiểm tra, chính quyền lại yêu cầu điều chỉnh tăng giá đất, truy thu hàng trăm tỷ đồng.
Ví dụ, tại Hưng Yên, một doanh nghiệp phải nộp bổ sung tới 200 tỷ đồng; ở Hải Dương, con số này lên tới hơn 100 tỷ đồng. Điều khiến doanh nghiệp bức xúc là chính các sở, ban ngành trước đó đã tham gia thẩm định và phê duyệt giá đất, nhưng sau đó lại quay ngược yêu cầu điều chỉnh tăng giá.
Do đó, CEO EZ Property cho rằng việc định giá đất phải minh bạch, có cơ sở pháp lý rõ ràng. Một khi đã phê duyệt và thu tiền thì không thể thay đổi, truy thu. Nếu tiếp tục duy trì cách làm hiện nay, doanh nghiệp sẽ rơi vào tình trạng "chết đứng" vì chính sách thay đổi sau khi đã triển khai dự án.
Cũng tại hội thảo, ông Toản cho rằng dự thảo sửa đổi luật quy định xây dựng bảng giá đất thống nhất và công khai là hướng đi đúng. "Cách làm này mang lại sự công bằng cho cả doanh nghiệp và người dân. Người dân được đền bù cao hơn, còn doanh nghiệp được khấu trừ chi phí trong tiền sử dụng đất. Doanh nghiệp tuy phải chi nhiều tiền hơn ở giai đoạn đầu nhưng thuận lợi hơn, tránh tình trạng phải thỏa thuận ngầm, “dấm dúi” với người dân, vốn tốn kém và đầy rủi ro", ông nhấn mạnh.
Thêm một vấn đề khác, ông Toản cũng chia sẻ doanh nghiệp muốn tham gia đấu giá đất minh bạch thay vì cơ chế lựa chọn chủ đầu tư. Bởi chỉ có đấu giá công khai mới giúp doanh nghiệp xác định rõ lãi – lỗ ngay từ đầu.
Ngoài ra, tránh để luật sửa sau thực tiễn, ông Toản lấy ví dụ về quy định tại Điều 127 Luật Đất đai, yêu cầu chỉ được thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất ở để thực hiện dự án nhà ở thương mại. Quy định này này gây vướng mắc, buộc sau đó phải dùng đến Nghị quyết 171 để xử lý. Ông cho rằng, lẽ ra các vấn đề này phải được nhìn nhận và giải quyết ngay từ khâu làm luật, thay vì chờ đến khi thực tế "tắc nghẽn" rồi mới điều chỉnh.
Sau cùng, từ góc nhìn thực tế, ông Phạm Đức Toản cho rằng để Nghị quyết 68 thực sự đi vào cuộc sống, hỗ trợ doanh nghiệp, cơ quan quản lý cần đứng về phía doanh nghiệp, lắng nghe và tháo gỡ vướng mắc ngay từ đầu. "Nếu chỉ sửa luật theo hướng dân tuý, hình thức, sẽ không giải quyết được gốc rễ vấn đề", ông cho hay.
Tags:
(VNF) - Ngày 29/08/2026, TP. HCM long trọng tổ chức Lễ khánh thành, khởi công các công trình, dự án chào mừng 81 năm Ngày Quốc khánh nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam (02/9/1945 - 02/9/2026) tại 02 điểm cầu. Trong đó, dự án chỉnh trang đô thị khu Mả Lạng và Chợ Gà - Gạo do Công ty Cổ phần Đầu tư và Kinh doanh nhà Khang Điền (Khang Điền) là chủ đầu tư được tổ chức tại điểm cầu thuộc phường Cầu Ông Lãnh.
(VNF) - Với tổng vốn đầu tư gần 186.000 tỷ đồng, dự án cải tạo, chỉnh trang và tái thiết đô thị Vĩnh Hưng có quy mô nghiên cứu khoảng 447 ha, triển khai trên địa bàn phường Vĩnh Hưng.
(VNF) - Dự án nhà ở cho lực lượng Công an nhân dân tại Đông Anh có quy mô hơn 30,7ha, tổng mức đầu tư gần 7.000 tỷ đồng, dự kiến cung cấp hơn 3.000 căn nhà ở xã hội và nhà ở thương mại thấp tầng.
(VNF) - Đối với cả người mua để ở và người mua tích sản dài hạn, quyết định xuống tiền ngày càng dựa trên ba yếu tố, gồm: giá trị thực của tài sản, khả năng kiểm soát dòng tiền và mức độ hiện hữu của những động lực gia tăng giá trị trong tương lai.
(VNF) - The Parkland đang được lựa chọn bởi những nhóm khách hàng có nhu cầu và trải nghiệm sống khác nhau. Đằng sau sự lựa chọn ấy là những giá trị cốt lõi của dự án: một môi trường sống đồng bộ giữa Ocean City, hệ cảnh quan được đầu tư, tiện ích đa dạng và khả năng kết nối ngày càng thuận tiện
(VNF) - Trong khi VinCons tạo ra “cơn sốt” nhân lực thì Coteccons phá đỉnh lịch sử. Hai doanh nghiệp, cùng thời điểm, đã cùng đánh dấu mốc cho một chương mới của ngành xây dựng Việt Nam.
(VNF) - Thị trường bất động sản Đà Nẵng những tháng cuối năm 2026 được dự báo tiếp tục vận động trong trạng thái thận trọng, thanh khoản ở mức thấp và phân hóa mạnh. Trong khi đất nền và các sản phẩm sử dụng đòn bẩy cao chịu áp lực lớn, những bất động sản có pháp lý rõ ràng, tạo dòng tiền thực vẫn có khả năng chống chịu tốt hơn.
(VNF) - Dự án chung cư Hà Nội Park Centric do Công ty cổ phần Thương mại Dương Phúc Thắng làm chủ đầu tư. Trong khi đó, đơn vị phát triển dự án là Công ty cổ phần Đầu tư OSI Holding.
(VNF) - Công ty TNHH đầu tư Tây Bắc vùng 4 là nhà đầu tư làm dự án Khu dân cư, thương mại dịch vụ Quang Minh, quy mô 10,6ha, tổng mức đầu tư hơn 322 tỷ tại Hải Phòng.
(VNF) - Dự án Khu công nghiệp Ninh Sơn được đề xuất đầu tư tại xã Bắc Ninh Hòa, quy mô khoảng 470ha, tổng vốn đầu tư dự kiến hơn 6.738 tỷ đồng.
(VNF) - Trong bối cảnh thị trường bất động sản bước vào giai đoạn sàng lọc và tái cấu trúc mạnh mẽ, giá trị của một dự án ngày càng được nhìn nhận từ những yếu tố thực chất: vị trí, quy hoạch, chất lượng sản phẩm, tiến độ và khả năng đáp ứng nhu cầu ở thực. Theo định hướng đó, MIK Group đang đẩy mạnh chiến lược phát triển dài hạn tại phía Nam, tập trung vào những dự án được đầu tư bài bản, góp phần bổ sung nguồn cung nhà ở chất lượng và đồng hành cùng quá trình phát triển đô thị của TP.HCM.
(VNF) - Liên danh gồm CII, CII PPP và IMIC vừa được TP.HCM lựa chọn làm nhà đầu tư dự án nâng cấp, mở rộng Quốc lộ 13 theo phương thức PPP, hợp đồng BOT. Dự án có tổng mức đầu tư khoảng 6.276 tỷ đồng, trong đó nhóm CII tham gia với tỷ lệ 51%.
(VNF) - Áp lực từ lãi suất cao, trong khi thời gian ưu đãi vay mua nhà sắp hết, khiến hàng loạt chủ nhà “ngộp thở”, phải rao bán cắt lỗ với mức cắt lên tới hàng chục % giá trị sản phẩm. Điều này mở ra mùa đi săn hàng giá thấp tốt nhất trong hơn 2 năm qua.
(VNF) - VSIP vừa khởi công KCN VSIP Quảng Ninh quy mô 448,16ha tại KKT ven biển Quảng Yên, hướng tới thu hút các dự án công nghệ cao, công nghiệp hỗ trợ, sản xuất hiện đại.
(VNF) - Người mua nhà TP.HCM đang có thêm lựa chọn khi nguồn cung nhà ở, đã hoàn thiện pháp lý tăng mạnh. Nhưng nếu phần lớn sản phẩm vẫn vượt sức chi trả, câu hỏi quan trọng không phải thành phố có thêm bao nhiêu căn mà là bao nhiêu người dân thực sự mua được.
(VNF) - Thanh tra TP Đồng Nai công bố kết luận thanh tra về dự án Khu dân cư và tái định cư Hiệp Hòa do Công ty Hiệp Hòa làm chủ đầu tư.
(VNF) - Thị trường bất động sản du lịch nghỉ dưỡng đang đứng trước cơ hội tái khởi động khi hành lang pháp lý từng bước được hoàn thiện. Tuy nhiên, theo các chuyên gia, gỡ vướng pháp lý mới chỉ là bước đầu; thị trường cần chuyển từ tư duy phát triển, bán sản phẩm sang vận hành hiệu quả, tạo dòng tiền và đóng góp thực chất cho kinh tế du lịch.
(VNF) - Phó thủ tướng Thường trực Phạm Gia Túc yêu cầu Bộ Xây dựng cần phải có sự điều chỉnh phù hợp chỉ tiêu về phát triển nhà ở xã hội, hướng mạnh tới phát triển loại hình nhà ở cho thuê song cũng cần xem xét kỹ lưỡng căn cứ, cơ sở, tỷ lệ giảm chỉ tiêu nhà ở xã hội.
(VNF) - Hàng trăm nghìn tỷ đồng đã được hệ thống ngân hàng bơm vào thị trường bất động sản trong nửa đầu năm 2026, một diễn biến được đánh giá là tất yếu trong bối cảnh dự án mới mọc lên như nấm sau mưa.
(VNF) - Hơn 3,4ha đất tại xã Đông Anh được Hà Nội giao cho liên danh Thái Nam Land - Mai Lâm để triển khai dự án nhà ở cho cán bộ, chiến sĩ công an.
(VNF) - Trong một căn hộ, hầu hết mọi thứ đều có thể thay đổi theo thời gian, vật liệu được nâng cấp, nội thất làm mới, công nghệ rồi sẽ được thay thế. Nhưng tầm nhìn thì không. Vì lẽ đó, ở phân khúc hạng sang, một mặt bằng đắt giá không được đo bằng số mét vuông, mà bằng việc kiến trúc “chia” cho mỗi căn hộ bao nhiêu mặt thoáng, bao nhiêu góc trời và để nắng đi vào không gian sống.
(VNF) - Nam A Bank thông báo thu giữ hơn 66.000 m2 đất tại dự án Khu biệt thự cao cấp Hill Villas ở Lâm Đồng để xử lý khoản nợ của Công ty Techland. Việc thu giữ dự kiến bắt đầu từ ngày 16/9.
(VNF) - Liên danh do Vingroup đại diện vừa được giao hơn 112ha đất để triển khai khu đô thị mới phía Tây Bắc thành phố Bắc Ninh, thuộc dự án có tổng vốn đầu tư hơn 41.270 tỷ đồng.
(VNF) - Dự án Đầu tư xây dựng Khu nhà ở Hòa Lạc – Hoa Lac Metro City chính thức được khởi công tại xã Yên Xuân, TP. Hà Nội. Sự kiện đánh dấu bước chuyển quan trọng của dự án, mở ra kỳ vọng về một không gian đô thị mới đồng hành cùng tiến trình phát triển của Hòa Lạc.
(VNF) - Nhiều doanh nghiệp phản ánh đang gặp khó khăn trong quá trình thực hiện các thủ tục về đất đai, nghĩa vụ tài chính và đầu tư.
(VNF) - Ngày 29/08/2026, TP. HCM long trọng tổ chức Lễ khánh thành, khởi công các công trình, dự án chào mừng 81 năm Ngày Quốc khánh nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam (02/9/1945 - 02/9/2026) tại 02 điểm cầu. Trong đó, dự án chỉnh trang đô thị khu Mả Lạng và Chợ Gà - Gạo do Công ty Cổ phần Đầu tư và Kinh doanh nhà Khang Điền (Khang Điền) là chủ đầu tư được tổ chức tại điểm cầu thuộc phường Cầu Ông Lãnh.
(VNF) - Với quy mô nghiên cứu khoảng 567,75ha, dự án giữ nguyên hiện trạng 520,9ha mặt nước Hồ Tây, diện tích đất khoảng 46,85ha (đã bao gồm các hồ nhỏ) và tập trung chỉnh trang, cải tạo đồng bộ hệ thống giao thông, cảnh quan, công viên cây xanh, không gian sinh hoạt công cộng, đầu tư các hoạt động văn hóa, giải trí.
