Ngay từ ngày đầu tiên thi hành Luật Đất đai 2024 (1/8/2024), câu chuyện bảng giá đất đã làm dậy nhiều đợt sóng thảo luận mạnh mẽ. Luật này quy định giá đất phải căn cứ vào giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên thị trường (khoản 3 Điều 158).
Sự kiện đầu tiên là những vụ đấu giá đất nền tại vài huyện xa trung tâm TP. Hà Nội, giá trúng đấu giá cũng gấp hơn gần 20 lần giá khởi điểm tính theo bảng giá đất cũ mà Luật Đất đai 2024 cho áp dụng tới hết 2025 (khoản 3 Điều 159).
Thấy vậy, Thủ tướng đã yêu cầu các địa phương phải xây dựng và áp dụng ngay bảng giá đất mới phù hợp giá đất thị trường như Luật Đất đai 2024 quy định (khoản 1 Điều 257). Nhiều địa phương cấp tỉnh triển khai ngay việc xây dựng bảng giá đất mới, nhất là các nơi có mức độ đô thị hóa cao.
Mặt khác, yêu cầu sửa đổi Luật Đất đai 2024 được đặt ra để nâng tầm Luật cho phù hợp với tầm vươn xa của thể chế hành chính 2 cấp quản lý ở địa phương. Tôi đã xem kỹ bản dự thảo Luật sửa đổi đưa ra lấy ý kiến. Tôi cho rằng bản dự thảo này chưa thể tạo được tinh thần vươn xa của đất nước trong kỷ nguyên cần lượng tài chính lớn để sáng tạo công nghệ mà vượt quãng đường dài. Tài chính là do kinh tế phát triển tạo ra, mà khối tài chính ban đầu được vốn hóa từ đất đai và thị trường chứng khoán.
Lúc này chúng ta phải khẳng định “giá đất của nhà nước phải phù hợp với giá đất ghi nhận bằng giá đất giao dịch trên thị trường”. Nói chính xác hơn bằng ngôn ngữ lý luận giá trị thị trường “giá xuất hiện trên thị trường là một đại lượng ngẫu nhiên vì nay thấp nhưng mai lại cao và ngược lại, ‘giá thị trường’ là kỳ vọng của đại lượng ngẫu nhiên giá xuất hiện trên thị trường. Hiện đang có rất nhiều phương pháp luận, đã được lập trình tính toán điện tử để xác định ‘giá thị trường’ từ những giá giao dịch cụ thể trên thị trường cho mọi loại hàng hóa, từ mớ rau, cân thịt… cho đến vàng bạc, quyền sử dụng đất, bất động sản…
Tất cả chúng ta ai cũng biết rằng “khi giá đất của nhà nước quy định thua kém ‘giá thị trường’ thì một là người bị nhà nước thu hồi đất được bồi thường về đất không bằng giá trị thị trường, vậy là khiếu nại tăng cao; và hai là người được nhà nước giao đất, cho thuê đất phải trả tiền kém giá trị thị trường, được lợi lớn về giá trị chênh lệch và tạo kẽ hở hợp pháp cho rủi ro tham nhũng lọt qua.
Dự thảo Luật Đất đai 2024 sửa đổi lại không quy định bảng giá đất của nhà nước phải phù hợp với ‘giá thị trường’, các quy định về tài chính đất đai lại trở về khung pháp luật tại Luật Đất đai 2013, tức là trái với nội dung của Nghị quyết 18-NQ/TW của Ban Chấp hành Trung ương Đảng ngày 16/6/2022 về tiếp tục đổi mới, hoàn thiện thể chế, chính sách, nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý và sử dụng đất, tạo động lực đưa nước ta trở thành nước phát triển có thu nhập cao.
Trên thực tế, khi các địa phương cấp tỉnh đưa bảng giá đất của nhà nước lên cao, địa phương cao nhất cũng chỉ khoảng 70% ‘giá thị trường’ thì có 2 nhóm ý kiến “kêu ca” khá gay gắt: một là người dân khu vực nông thôn có thu nhập kém cảm thấy vô lý khi chuyển đất vườn lên làm đất ở cho các hộ con cháu mới hình thành mà phải trả tiền ngang như mua ngoài thị trường; và hai là các nhà đầu tư dự án trên đất phải trả tiền sử dụng đất, tiền thuê đất quá cao, làm cho bài toán đầu tư không thể có lợi nhuận.
Trong tình hình thực tế như vậy, nhiều nhà quản lý cho rằng vậy phải kéo giá trị trên bảng giá đất thấp xuống. Khi kéo thấp xuống thì nhiều nhà quản lý khác lại cho rằng “không được, bảng giá đất thấp thế thì mất hết nguồn thu từ đất cho ngân sách nhà nước à!”.
Sự thực, ở đây có một “nhầm lẫn” rất lớn giữa 2 chính sách khác nhau: một là bảng giá đất phải phù hợp ‘giá thị trường’, và hai là “chính sách tài chính đất đai” cho phép áp bao nhiêu phần trăm (%) giá đất theo bảng giá cho các trường hợp cụ thể.
Trong bài viết này, tôi đưa ra giải pháp chính sách tài chính đất đai cho 2 trường hợp “kêu ca” khi bảng giá đất tăng lên hướng tới giá đất thị trường.
Trong thời kỳ kinh tế bao cấp, nhà nước luôn có chính sách “đất giãn dân” cho những hộ gia đình nông dân khi số lượng hộ của con cháu tăng lên. Nói chung, thu nhập của nông dân nước ta rất thấp nếu chỉ nhìn vào nông sản do mình làm ra, nhất là các hộ trồng lúa.
Thế nhưng, vấn đề nhà ở xã hội được quy định trong Luật Nhà ở không có quy định gì cho khu vực nông thôn. Việc người dân ta thán về chi phí quá cao cho chuyển mục đích sử dụng đất vườn lên đất ở theo bảng giá đất mới là hoàn toàn đúng, vì giá trị cần chi trả nằm ngoài sức chịu đựng tài chính của nông dân.
Các dự án “chia lô, bán nền” được thực hiện rộng rãi ở khu vực nông thôn, ý như tạo điều kiện có đất ở để đáp ứng cho tình trạng các hộ gia đình nông thôn tăng lên. Nhưng trên thực tế, các dự án đất nền được đưa ra đấu giá, lại chỉ toàn là những người nơi khác đến mua để trữ tiền, làm cho phân khúc đất nền lúc nào cũng “cháy hàng”.
Thủ tướng đã ban hành Quyết định 263/QĐ‑TTg ngày 22/2/2022 phê duyệt Chương trình mục tiêu quốc gia xây dựng nông thôn mới giai đoạn 2021-2025, trong đó các tiêu chí về giải pháp phát triển nhà ở cho các hộ gia đình, nhất là các hộ nghèo còn rất mờ nhạt.
Như vậy, chính sách “đất giãn dân” khi xưa đã kết thúc, các giải pháp mới hữu hiệu thì chưa thấy rõ. Để giải quyết vấn đề nhà ở xã hội cho nông thôn, bảng giá đất của nhà nước vẫn phải phù hợp giá đất thị trường, nhưng pháp luật đất đai phai có quy định cụ thể bao gồm:
(i) có tiêu chí phân biệt việc chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp lên đất ở vì mục tiêu thương mại hay mục tiêu sử dụng;
(ii) nếu vì mục tiêu thương mại thì áp dụng 100% giá đất trên bảng giá, còn nếu vì mục tiêu để ở do hiện trạng đất ở còn thiếu thì chỉ tính một tỷ lệ phần trăm nhất định giá đất trên bảng giá, tùy theo mức thu nhập của hộ gia đình (do UBND cấp tỉnh quy định cho phù hợp với hoàn cảnh của từng địa phương);
(iii) có quy định về các giải pháp kiểm soát thông tin về nhu cầu mở rộng đất ở, tình trạng thu nhập để không xảy ra tình trạng lợi dụng pháp luật nhằm kiếm tư lợi.
Nước ta lúc này đang rất cần tạo ra những hàng hóa công nghiệp đặc biệt mang thương hiệu Việt Nam, có giá trị tiêu dùng mạnh trên thế giới. Đây chính là điều kiện rất quan trọng để kinh tế Việt Nam cất cánh, đất nước vươn mình ra thế giới.
Ở Việt Nam, trong suốt 20 năm đã qua, các dự án đầu tư trên đất thường có giá đất đầu vào khá thấp vì bảng giá đất thấp. Nay theo Luật Đất đai 2024, bảng giá đất phải ngang giá đất thị trường, làm tăng khoảng gấp đôi chi phí cho đất đai tại đầu vào các dự án. Hầu hết các nhà đầu tư dự án đều kêu rằng giá đất đầu vào cao như vậy thì không thể đầu tư, và đề nghị giảm bảng giá đất xuống thì mới thúc đẩy được thị trường đầu tư.
Về mặt lý luận, đúng là khi giá đất đầu vào của các dự án sản xuất hàng hóa và kinh doanh dịch vụ quá cao thì giá hàng hóa sản xuất ra cũng quá cao, làm cho năng lực cạnh tranh của nền kinh tế quốc gia xuống thấp.
Ở các nước công nghiệp, người ta cũng tìm cách giảm nhiều nhất tiền thu từ đất ở đầu vào các dự án đầu tư vì mục tiêu tư lợi, nhưng tăng thu từ giá trị đất đai tăng thêm khi dự án bước vào hoạt động. Nhiều nước không thu giá trị đất đai ở đầu vào dự án mà chỉ thu giá trị quyền phát triển ở mức khoảng 30% giá trị đất đai theo thị trường, và họ thu thuế đối với giá trị đất đai tăng thêm khi cơ sở sản xuất, dịch vụ bắt đầu hoạt động, để bù lại phần giá trị đất đai đầu vào đã được giảm trước đây (khoảng 70%).
Ở Việt Nam, các Luật Đất đai đều có quy định về đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất như là muốn thu cao hơn giá đất thị trường. Cách làm như vậy càng làm cho chi phí đất đai ở đầu vào dự án cao hơn nữa, tức là làm cho năng lực cạnh tranh của nền kinh tế càng giảm hơn.
Để phát triển kinh tế dựa trên nâng cao năng lực cạnh tranh, chúng ta cần xem xét các việc bao gồm:
(i) bãi bỏ các hình thức đấu giá, đấu thầu, thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê;
(ii) phân loại các dự án đầu tư vì phát triển kinh tế theo tính chất quan trọng tác động tích cực vào nền kinh tế;
(iii) đối với các dự án đầu tư không trọng điểm thì tính 100% giá đất theo bảng giá, và đối các dự án đầu tư trọng điểm thì tùy theo nhóm trọng điểm mà xác định mức tỷ lệ giảm thu giá trị đất đai ở đầu vào dự án;
(iv) tùy theo từng nhóm dự án trọng điểm mà xác định tỷ suất thuế đánh lên giá trị đất đai tăng thêm khi dự án bắt đầu hoạt động;
(v) thành lập cơ chế giám sát để kiểm soát quá trình vận hành dự án và ghi nhận quá trình thu từ đất khi dự án đi vào hoạt động.
Nước ta đang trong giai đoạn cải cách thể chế mạnh mẽ hướng tới một Việt Nam vươn mình như Phù Đổng khi xưa. Thể chế quản lý là một việc quan trọng, nhưng thể chế kinh tế có bề quan trọng đặc biệt để tạo ra Việt Nam là một quốc gia công nghiệp có thu nhập cao.
Nhìn khái quát, kinh tế học là cách làm giàu để dân giàu, nước mạnh; nhìn sâu hơn, người ta định nghĩa kinh tế học là cách sử dụng các nguồn lực hạn chế sao cho có hiệu quả cao nhất, trong đó các nguồn lực hạn chế bao gồm: một là đất đai - tài nguyên thiên nhiên, hai là nguồn nhân lực gắn với sáng tạo khoa học - công nghệ, và ba là tạo vốn tài chính thông qua các hình thức vốn hóa.
Vì vậy, vốn hóa đất đai là một điều rất quan trọng, trong đó cần xác định giá đất phù hợp thị trường và các chính sách tài chính đất đai để vừa đảm bảo an sinh xã hội cho dân, và vừa tạo ra nền kinh tế có năng lực cạnh tranh cao trên thị trường thế giới.
Tags:
(VNF) - Liên danh nhà đầu tư dự án trục đại lộ cảnh quan sông Hồng đề xuất TP. Hà Nội giao cho nhà đầu tư lập và thực hiện các dự án đối ứng tại 12 khu đất, với tổng diện tích khoảng 5.073ha.
(VNF) - Tính đến hết tháng 4/2026, TP. HCM ước giải ngân vốn đầu tư công khoảng 22.000 tỷ đồng, tức khoảng 15% kế hoạch 147.599 tỷ đồng của Thủ tướng giao.
(VNF) - Nhóm bất động sản chính thức trở lại ngôi vương trên thị trường phát hành trái phiếu doanh nghiệp sau 1 năm "im hơi lặng tiếng". Tuy vậy, thị trường trái phiếu bất động sản đang bước vào giai đoạn đáo hạn lớn.
(VNF) - Theo PGS.TS.KTS Hoàng Mạnh Nguyên, Chủ tịch Viện Khoa học Công nghệ Đô thị xanh, Vinhomes Global Gate Hạ Long đã vượt ra khỏi khuôn khổ của một công trình bất động sản đơn thuần để trở thành một hình mẫu định hình chuẩn sống mới – xanh hơn, sạch hơn và đáng sống hơn.
(VNF) - Phó Chủ tịch UBND tỉnh Hà Tĩnh, ông Trần Báu Hà vừa ký quyết định số 1055/QĐ-UBND phê duyệt nhiệm vụ quy hoạch chi tiết sân golf thể thao 18 hố thuộc quy hoạch khu Thể thao phía Tây Nam, huyện Thạch Hà (cũ).
(VNF) - Sau giai đoạn tăng trưởng nóng, thị trường bất động sản Việt Nam đang bước vào chu kỳ tái cấu trúc, khi các tiêu chí như pháp lý, chất lượng và giá trị sử dụng thực dần thay thế kỳ vọng tăng giá ngắn hạn. Sự chuyển dịch này đang định hình lại cách phát triển dự án, qua đó thiết lập một chuẩn mực mới cho doanh nghiệp bất động sản.
(VNF) - Thị trường BĐS đang kỳ vọng dòng tiền quay trở lại theo hướng chọn lọc hơn, ưu tiên các sản phẩm có giá trị sử dụng thực, thanh khoản rõ ràng.
(VNF) - Theo Cushman & Wakefield Việt Nam, bất động sản công nghiệp miền Nam bước qua giai đoạn phát triển thuần túy theo chiều rộng, để chuyển sang một chu kỳ mới, nơi các yếu tố về hạ tầng, chuỗi cung ứng, tiêu chuẩn sản phẩm và tính bền vững đóng vai trò ngày càng lớn.
(VNF) - Theo thông tin từ Sở Xây dựng tỉnh Quảng Ninh, dự án nhà ở xã hội tại phường Hà Tu sẽ bắt đầu tiếp nhận hồ sơ đăng ký mua nhà từ ngày 20/5 đến ngày 20/6, với mức giá gần 24 triệu đồng/m2.
(VNF) - Dự án Khu đô thị Đại học Quốc tế – Vinhomes Sài Gòn Park vừa được khởi công tại xã Xuân Thới Sơn, khu vực tây bắc TP. HCM. Với định hướng phát triển gắn với giáo dục, nghiên cứu và hệ sinh thái dịch vụ, dự án được kỳ vọng góp phần thúc đẩy quá trình hình thành một cực phát triển mới trong chiến lược đô thị đa trung tâm của thành phố.
(VNF) - Thị trường căn hộ Đà Nẵng đang bước vào một chu kỳ tăng giá rõ nét, đi kèm là sự bùng nổ nguồn cung nhưng lệch mạnh về phân khúc cao cấp và hạng sang. Diễn biến này không chỉ làm thay đổi cấu trúc thị trường mà còn khiến bài toán tiếp cận nhà ở của người dân ngày càng trở nên khó khăn hơn.
(VNF) - Bức tranh tài chính quý I/2026 của nhiều doanh nghiệp bất động sản cho thấy gam màu kém tích cực khi hàng loạt đơn vị báo lỗ, thậm chí không ghi nhận doanh thu. Áp lực chi phí, thị trường trầm lắng và dòng tiền suy yếu tiếp tục là những yếu tố chính kéo lùi kết quả kinh doanh của ngành.
(VNF) - Công ty Vận hành đường sắt Nhật Bản Nishi - Nippon Railroad (Nishitetsu - NNR) của Nhật Bản dự kiến xây dựng 22.000 căn nhà tại Việt Nam từ nay đến năm 2035 thông qua hợp tác với một nhà phát triển địa phương.
Những căn hộ có giá thấp hơn từ 200-300 triệu đồng so với các căn cùng diện tích trong cùng dự án, nhưng người mua cũng cần cân nhắc kỹ lưỡng.
(VNF) - Giá chung cư Hà Nội neo ở mức cao, trung bình 91 triệu đồng/m2, trong bối cảnh giao dịch suy giảm và nguồn cung tăng trở lại.
(VNF) - Báo cáo tài chính hợp nhất quý I/2026 của CTCP Tập đoàn Sunshine (HoSE: KSF) ghi nhận lợi nhuận trước thuế đạt hơn 409 tỷ đồng, tăng vượt trội so với cùng kỳ năm ngoái.
(VNF) - Hai chị em ở Ninh Bình nhận 500 triệu đồng tiền đặt cọc để chuyển nhượng đất nhưng sau đó không thực hiện cam kết. Khi tranh chấp phát sinh, họ phải hoàn trả tiền cọc và chịu phạt số tiền 3 tỷ đồng.
(VNF) - Khu đất bị thu hồi có diện tích 10.030,9m² tại khu dân dụng Bắc Phú Cát (xã Hòa Lạc) do Công ty cổ phần Constrexim - Meco thuê từ năm 2008.
(VNF) - Từ ngày 1/5/2026, theo Nghị quyết 29/2026 của Quốc hội, các dự án vi phạm mục đích sử dụng đất nhưng phù hợp với quy hoạch sẽ được phép tiếp tục triển khai, không bị buộc tháo dỡ công trình, song nhà đầu tư vẫn phải thực hiện đầy đủ nghĩa vụ tài chính và chịu xử phạt theo quy định.
(VNF) - Trong khi nhiều nhà đầu tư thận trọng với chi phí vốn, một số dự án bất động sản bắt đầu đưa ra chính sách tài chính dài hạn để kích cầu. Tại Vinhomes Golden City, gói hỗ trợ lãi suất 0-6%/năm trong 5 năm đang được áp dụng cho dòng sản phẩm nhà phố, được kỳ vọng giúp người mua giảm áp lực vay vốn và cải thiện khả năng tiếp cận bất động sản thấp tầng.
(VNF) - Tại Đại hội đồng cổ đông thường niên 2026, Regal Group (HoSE:RGG) đã công bố chiến lược chuyển đổi sang mô hình "Holding Living" với bất động sản hạng sang tích hợp hệ sinh thái “Luxury Wellness” làm trọng tâm. Doanh nghiệp đặt mục tiêu đạt doanh thu 10.000 tỷ đồng và vốn hóa khoảng 1 tỷ USD vào năm 2030.
(VNF) - Tập đoàn Novaland (HoSe: NVL) vừa công bố kết quả kinh doanh quý I/2026 với tổng doanh thu thuần hợp nhất đạt 3.587 tỷ đồng.
(VNF) - Đầu năm 2026, thị trường nhà thấp tầng tại Hà Nội và một số đô thị lớn đang ghi nhận sự đối nghịch giữa giá bán và thanh khoản: giá bán tiếp tục neo ở mức cao, nhưng thanh khoản sụt giảm mạnh. Diễn biến này không chỉ phản ánh sự chững lại của dòng tiền, mà còn cho thấy sự thay đổi đáng kể trong hành vi người mua và cấu trúc thị trường.
(VNF) - Xã Thanh Oai chi trả gần 340 tỷ đồng tiền bồi thường, hỗ trợ GPMB cho các hộ dân có đất nông nghiệp bị thu hồi thuộc dự án Olympic. Nhiều người phải mang theo bao tải để đựng tiền.
(VNF) - Nghệ An chính thức lựa chọn nhà đầu tư cho dự án Khu đô thị Bắc Thung quy mô hơn 1.100 tỷ đồng, với sự tham gia cạnh tranh của 4 doanh nghiệp, trong đó Công ty cổ phần Hạ tầng Công nghiệp và BĐS Gia Huy trụ sở đóng tại xã Vạn An, tỉnh Nghệ An là đơn vị phát triển dự án.
(VNF) - Liên danh nhà đầu tư dự án trục đại lộ cảnh quan sông Hồng đề xuất TP. Hà Nội giao cho nhà đầu tư lập và thực hiện các dự án đối ứng tại 12 khu đất, với tổng diện tích khoảng 5.073ha.
(VNF) - Liên danh nhà đầu tư dự án trục đại lộ cảnh quan sông Hồng đề xuất TP. Hà Nội giao cho nhà đầu tư lập và thực hiện các dự án đối ứng tại 12 khu đất, với tổng diện tích khoảng 5.073ha.
