'Giá đất phải tạo được dòng vốn đầu tư mạnh mẽ và đảm bảo an sinh xã hội'

Ngay từ ngày đầu tiên thi hành Luật Đất đai 2024 (1/8/2024), câu chuyện bảng giá đất đã làm dậy nhiều đợt sóng thảo luận mạnh mẽ. Luật này quy định giá đất phải căn cứ vào giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên thị trường (khoản 3 Điều 158).

Sự kiện đầu tiên là những vụ đấu giá đất nền tại vài huyện xa trung tâm TP. Hà Nội, giá trúng đấu giá cũng gấp hơn gần 20 lần giá khởi điểm tính theo bảng giá đất cũ mà Luật Đất đai 2024 cho áp dụng tới hết 2025 (khoản 3 Điều 159).

Thấy vậy, Thủ tướng đã yêu cầu các địa phương phải xây dựng và áp dụng ngay bảng giá đất mới phù hợp giá đất thị trường như Luật Đất đai 2024 quy định (khoản 1 Điều 257). Nhiều địa phương cấp tỉnh triển khai ngay việc xây dựng bảng giá đất mới, nhất là các nơi có mức độ đô thị hóa cao.

Mặt khác, yêu cầu sửa đổi Luật Đất đai 2024 được đặt ra để nâng tầm Luật cho phù hợp với tầm vươn xa của thể chế hành chính 2 cấp quản lý ở địa phương. Tôi đã xem kỹ bản dự thảo Luật sửa đổi đưa ra lấy ý kiến. Tôi cho rằng bản dự thảo này chưa thể tạo được tinh thần vươn xa của đất nước trong kỷ nguyên cần lượng tài chính lớn để sáng tạo công nghệ mà vượt quãng đường dài. Tài chính là do kinh tế phát triển tạo ra, mà khối tài chính ban đầu được vốn hóa từ đất đai và thị trường chứng khoán.

Lúc này chúng ta phải khẳng định “giá đất của nhà nước phải phù hợp với giá đất ghi nhận bằng giá đất giao dịch trên thị trường”. Nói chính xác hơn bằng ngôn ngữ lý luận giá trị thị trường “giá xuất hiện trên thị trường là một đại lượng ngẫu nhiên vì nay thấp nhưng mai lại cao và ngược lại, ‘giá thị trường’ là kỳ vọng của đại lượng ngẫu nhiên giá xuất hiện trên thị trường. Hiện đang có rất nhiều phương pháp luận, đã được lập trình tính toán điện tử để xác định ‘giá thị trường’ từ những giá giao dịch cụ thể trên thị trường cho mọi loại hàng hóa, từ mớ rau, cân thịt… cho đến vàng bạc, quyền sử dụng đất, bất động sản…

Tất cả chúng ta ai cũng biết rằng “khi giá đất của nhà nước quy định thua kém ‘giá thị trường’ thì một là người bị nhà nước thu hồi đất được bồi thường về đất không bằng giá trị thị trường, vậy là khiếu nại tăng cao; và hai là người được nhà nước giao đất, cho thuê đất phải trả tiền kém giá trị thị trường, được lợi lớn về giá trị chênh lệch và tạo kẽ hở hợp pháp cho rủi ro tham nhũng lọt qua.

Dự thảo Luật Đất đai 2024 sửa đổi lại không quy định bảng giá đất của nhà nước phải phù hợp với ‘giá thị trường’, các quy định về tài chính đất đai lại trở về khung pháp luật tại Luật Đất đai 2013, tức là trái với nội dung của Nghị quyết 18-NQ/TW của Ban Chấp hành Trung ương Đảng ngày 16/6/2022 về tiếp tục đổi mới, hoàn thiện thể chế, chính sách, nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý và sử dụng đất, tạo động lực đưa nước ta trở thành nước phát triển có thu nhập cao.

Trên thực tế, khi các địa phương cấp tỉnh đưa bảng giá đất của nhà nước lên cao, địa phương cao nhất cũng chỉ khoảng 70% ‘giá thị trường’ thì có 2 nhóm ý kiến “kêu ca” khá gay gắt: một là người dân khu vực nông thôn có thu nhập kém cảm thấy vô lý khi chuyển đất vườn lên làm đất ở cho các hộ con cháu mới hình thành mà phải trả tiền ngang như mua ngoài thị trường; và hai là các nhà đầu tư dự án trên đất phải trả tiền sử dụng đất, tiền thuê đất quá cao, làm cho bài toán đầu tư không thể có lợi nhuận.

Trong tình hình thực tế như vậy, nhiều nhà quản lý cho rằng vậy phải kéo giá trị trên bảng giá đất thấp xuống. Khi kéo thấp xuống thì nhiều nhà quản lý khác lại cho rằng “không được, bảng giá đất thấp thế thì mất hết nguồn thu từ đất cho ngân sách nhà nước à!”.

Sự thực, ở đây có một “nhầm lẫn” rất lớn giữa 2 chính sách khác nhau: một là bảng giá đất phải phù hợp ‘giá thị trường’, và hai là “chính sách tài chính đất đai” cho phép áp bao nhiêu phần trăm (%) giá đất theo bảng giá cho các trường hợp cụ thể.

Trong bài viết này, tôi đưa ra giải pháp chính sách tài chính đất đai cho 2 trường hợp “kêu ca” khi bảng giá đất tăng lên hướng tới giá đất thị trường.

Phát triển nhà ở cho nông dân ở nông thôn

Trong thời kỳ kinh tế bao cấp, nhà nước luôn có chính sách “đất giãn dân” cho những hộ gia đình nông dân khi số lượng hộ của con cháu tăng lên. Nói chung, thu nhập của nông dân nước ta rất thấp nếu chỉ nhìn vào nông sản do mình làm ra, nhất là các hộ trồng lúa.

Thế nhưng, vấn đề nhà ở xã hội được quy định trong Luật Nhà ở không có quy định gì cho khu vực nông thôn. Việc người dân ta thán về chi phí quá cao cho chuyển mục đích sử dụng đất vườn lên đất ở theo bảng giá đất mới là hoàn toàn đúng, vì giá trị cần chi trả nằm ngoài sức chịu đựng tài chính của nông dân.

Các dự án “chia lô, bán nền” được thực hiện rộng rãi ở khu vực nông thôn, ý như tạo điều kiện có đất ở để đáp ứng cho tình trạng các hộ gia đình nông thôn tăng lên. Nhưng trên thực tế, các dự án đất nền được đưa ra đấu giá, lại chỉ toàn là những người nơi khác đến mua để trữ tiền, làm cho phân khúc đất nền lúc nào cũng “cháy hàng”.

Thủ tướng đã ban hành Quyết định 263/QĐ‑TTg ngày 22/2/2022 phê duyệt Chương trình mục tiêu quốc gia xây dựng nông thôn mới giai đoạn 2021-2025, trong đó các tiêu chí về giải pháp phát triển nhà ở cho các hộ gia đình, nhất là các hộ nghèo còn rất mờ nhạt.

Như vậy, chính sách “đất giãn dân” khi xưa đã kết thúc, các giải pháp mới hữu hiệu thì chưa thấy rõ. Để giải quyết vấn đề nhà ở xã hội cho nông thôn, bảng giá đất của nhà nước vẫn phải phù hợp giá đất thị trường, nhưng pháp luật đất đai phai có quy định cụ thể bao gồm:

(i) có tiêu chí phân biệt việc chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp lên đất ở vì mục tiêu thương mại hay mục tiêu sử dụng;

(ii) nếu vì mục tiêu thương mại thì áp dụng 100% giá đất trên bảng giá, còn nếu vì mục tiêu để ở do hiện trạng đất ở còn thiếu thì chỉ tính một tỷ lệ phần trăm nhất định giá đất trên bảng giá, tùy theo mức thu nhập của hộ gia đình (do UBND cấp tỉnh quy định cho phù hợp với hoàn cảnh của từng địa phương);

(iii) có quy định về các giải pháp kiểm soát thông tin về nhu cầu mở rộng đất ở, tình trạng thu nhập để không xảy ra tình trạng lợi dụng pháp luật nhằm kiếm tư lợi.

Giá đất cho các dự án đầu tư trên đất

Nước ta lúc này đang rất cần tạo ra những hàng hóa công nghiệp đặc biệt mang thương hiệu Việt Nam, có giá trị tiêu dùng mạnh trên thế giới. Đây chính là điều kiện rất quan trọng để kinh tế Việt Nam cất cánh, đất nước vươn mình ra thế giới. 

Ở Việt Nam, trong suốt 20 năm đã qua, các dự án đầu tư trên đất thường có giá đất đầu vào khá thấp vì bảng giá đất thấp. Nay theo Luật Đất đai 2024, bảng giá đất phải ngang giá đất thị trường, làm tăng khoảng gấp đôi chi phí cho đất đai tại đầu vào các dự án. Hầu hết các nhà đầu tư dự án đều kêu rằng giá đất đầu vào cao như vậy thì không thể đầu tư, và đề nghị giảm bảng giá đất xuống thì mới thúc đẩy được thị trường đầu tư.

Về mặt lý luận, đúng là khi giá đất đầu vào của các dự án sản xuất hàng hóa và kinh doanh dịch vụ quá cao thì giá hàng hóa sản xuất ra cũng quá cao, làm cho năng lực cạnh tranh của nền kinh tế quốc gia xuống thấp.

Ở các nước công nghiệp, người ta cũng tìm cách giảm nhiều nhất tiền thu từ đất ở đầu vào các dự án đầu tư vì mục tiêu tư lợi, nhưng tăng thu từ giá trị đất đai tăng thêm khi dự án bước vào hoạt động. Nhiều nước không thu giá trị đất đai ở đầu vào dự án mà chỉ thu giá trị quyền phát triển ở mức khoảng 30% giá trị đất đai theo thị trường, và họ thu thuế đối với giá trị đất đai tăng thêm khi cơ sở sản xuất, dịch vụ bắt đầu hoạt động, để bù lại phần giá trị đất đai đầu vào đã được giảm trước đây (khoảng 70%).

Ở Việt Nam, các Luật Đất đai đều có quy định về đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất như là muốn thu cao hơn giá đất thị trường. Cách làm như vậy càng làm cho chi phí đất đai ở đầu vào dự án cao hơn nữa, tức là làm cho năng lực cạnh tranh của nền kinh tế càng giảm hơn.

Để phát triển kinh tế dựa trên nâng cao năng lực cạnh tranh, chúng ta cần xem xét các việc bao gồm:

(i) bãi bỏ các hình thức đấu giá, đấu thầu, thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê;

(ii) phân loại các dự án đầu tư vì phát triển kinh tế theo tính chất quan trọng tác động tích cực vào nền kinh tế;

(iii) đối với các dự án đầu tư không trọng điểm thì tính 100% giá đất theo bảng giá, và đối các dự án đầu tư trọng điểm thì tùy theo nhóm trọng điểm mà xác định mức tỷ lệ giảm thu giá trị đất đai ở đầu vào dự án;

(iv) tùy theo từng nhóm dự án trọng điểm mà xác định tỷ suất thuế đánh lên giá trị đất đai tăng thêm khi dự án bắt đầu hoạt động;

(v) thành lập cơ chế giám sát để kiểm soát quá trình vận hành dự án và ghi nhận quá trình thu từ đất khi dự án đi vào hoạt động.

Kết luận

Nước ta đang trong giai đoạn cải cách thể chế mạnh mẽ hướng tới một Việt Nam vươn mình như Phù Đổng khi xưa. Thể chế quản lý là một việc quan trọng, nhưng thể chế kinh tế có bề quan trọng đặc biệt để tạo ra Việt Nam là một quốc gia công nghiệp có thu nhập cao.

Nhìn khái quát, kinh tế học là cách làm giàu để dân giàu, nước mạnh; nhìn sâu hơn, người ta định nghĩa kinh tế học là cách sử dụng các nguồn lực hạn chế sao cho có hiệu quả cao nhất, trong đó các nguồn lực hạn chế bao gồm: một là đất đai - tài nguyên thiên nhiên, hai là nguồn nhân lực gắn với sáng tạo khoa học - công nghệ, và ba là tạo vốn tài chính thông qua các hình thức vốn hóa.

Vì vậy, vốn hóa đất đai là một điều rất quan trọng, trong đó cần xác định giá đất phù hợp thị trường và các chính sách tài chính đất đai để vừa đảm bảo an sinh xã hội cho dân, và vừa tạo ra nền kinh tế có năng lực cạnh tranh cao trên thị trường thế giới.