'Luật Đất đai sửa đổi khiến các cơ hội đầu tư bất động sản rõ ràng, khả thi hơn'

Phát biểu khai mạc tọa đàm, ông Hoàng Anh Minh, Tổng biên tập Tạp chí Đầu tư Tài chính - VietnamFinance cho biết cuối năm 2023, đầu năm 2024, Quốc hội đã thông qua Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi. Với những điều chỉnh quan trọng, 3 đạo luật này đã xác lập nền tảng cho một giai đoạn phát triển mới của thị trường bất động sản Việt Nam.

“Cùng với những nỗ lực suốt từ đầu năm 2023 tới nay của Chính phủ và các địa phương, 3 đạo luật này được kỳ vọng sẽ khơi thông các vướng mắc về pháp lý, tạo điều kiện để các dự án được ra mắt, tái khởi động, giúp các doanh nghiệp có đủ cơ sở thực hiện việc mua bán – sáp nhập, cải thiện tình hình tài chính, vượt qua thách thức và giúp thị trường hồi sinh sau cơn khủng hoảng kéo dài đã gần 2 năm qua”, Tổng biên tập Hoàng Anh Minh cho biết.

Cũng theo Tổng biên tập Hoàng Anh Minh, thực tế cũng cho thấy, từ cuối năm 2023 tới nay, thị trường bất động sản đã ghi nhận sự phục hồi tích cực tại một số địa bàn và phân khúc. Thậm chí những tháng đầu năm 2024, giao dịch còn sôi động đến mức xuất hiện những cơn sốt nhỏ, cục bộ. Vì thế, đã có những ý kiến cho rằng một chu kỳ mới của thị trường bất động sản đã bắt đầu.

Mới đây, Thủ tướng Chính phủ đã có văn bản đề xuất Quốc hội cho phép Luật Đất đai có hiệu lực sớm, từ ngày 1/7/2024 thay vì ngày 1/1/2025. Đi kèm với đề xuất này, các cơ quan chuyên trách của Chính phủ đang gấp rút hoàn thành dự thảo các nghị định hướng dẫn thi hành luật.

“Trong bối cảnh những chuyển động về pháp lý diễn ra hết sức nhanh chóng và thị trường đang có những đổi thay tương đối mạnh mẽ, việc nhận diện, đánh giá cơ hội đầu tư đang nhận được sự quan tâm rất lớn của giới kinh doanh, cả ở góc độ cá nhân lẫn doanh nghiệp. Vì vậy, được sự chỉ đạo và bảo trợ của cơ quan chủ quản là Hiệp hội Tư vấn Tài chính Việt Nam (VFCA), Tạp chí Đầu tư Tài chính – VietnamFinance hôm nay tổ chức Tọa đàm “Cơ hội đầu tư bất động sản với Luật Đất đai sửa đổi” với sự hiện diện của các chuyên gia kinh tế, các chuyên gia pháp lý, các doanh nhân, nhà đầu tư bất động sản”, Tổng biên tập Hoàng Anh Minh nói.

Ông Hoàng Anh Minh cho biết, tọa đàm sẽ tập trung vào hai nội dung chính:

Thứ nhất, Luật Đất đai sửa đổi, cùng với đó là Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi sẽ góp phần khơi thông pháp lý cho việc đầu tư, kinh doanh bất động sản như thế nào. Trong phần này, tọa đàm mong muốn lắng nghe ý kiến bình luận của các chuyên gia, đặc biệt là các đề xuất kiến nghị trong việc tiếp tục hoàn thiện chính sách nói chung đối với lĩnh vực đất đai và thị trường bất động sản trong giai đoạn mới.

Thứ hai là diễn biến thị trường bất động sản trong thời gian qua và nhận diện cơ hội đầu tư mới. Tọa đàm mong muốn lắng nghe các ý kiến từ thực tiễn, đặc biệt là từ các doanh nghiệp, nhà phân phối để có cái nhìn đầy đủ hơn về bối cảnh thị trường hiện nay.

“Chúng tôi tin rằng những phân tích, khuyến nghị của các chuyên gia, các doanh nhân sẽ có ý nghĩa quan trọng, thiết thực, hữu ích cho cơ quan chức năng, giới đầu tư cũng như đông đảo công chúng”, Tổng biên tập Tạp chí Đầu tư Tài chính nhấn mạnh.

Việc tổ chức tọa đàm "Cơ hội đầu tư bất động sản với Luật Đất đai sửa đổi" nằm trong dòng chảy sự kiện liên quan đến tài chính bất động sản do Tạp chí Đầu tư Tài chính - VietnamFinance tổ chức. Trước đó, vào cuối năm 2023, Tạp chí Đầu tư Tài chính đã ra mắt ấn phẩm "Khơi dòng tài chính Bất động sản" và tổ chức tọa đàm về chủ đề này.

"Tọa đàm hôm nay, cũng như các hoạt động khác trong tương lai, sẽ tiếp tục làm rõ hơn vấn đề khơi dòng tài chính trên thị trường bất động sản, với mong muốn góp thêm tiếng nói để thị trường phát triển lành mạnh hơn, hiệu quả hơn, đóng góp nhiều hơn nữa cho nền kinh tế", ông Hoàng Anh Minh chia sẻ.

Bước tiến lớn hoàn thiện chính sách đất đai

Phát biểu tại tọa đàm, PGS.TS Trần Quốc Toản, nguyên Phó Chủ nhiệm Văn phòng Chính phủ, đánh giá Luật Đất đai thông qua là bước tiến lớn giúp hoàn thiện chính sách đất đai.

Nhấn mạnh đất là vấn đề rộng lớn, tác động tới toàn bộ nền kinh tế, ông Toản cho rằng việc xây dựng hành lang pháp luật là vấn đề rất quan trọng để thực hiện chính sách đất đai hiệu quả.

“Từ góc độ đất đai trở thành hàng hoá, tham gia vào quan hệ thị trường dưới nhiều góc độ như mở hạn điền, tạo không gian cho bất động sản phát triển, phát triển chính sách liên quan tới nhà ở xã hội…, để hàng hoá này có thể phát huy được hiệu quả thì các chính sách cần được thể chế một cách cụ thể”, PGS.TS Trần Quốc Toản nêu quan điểm, đồng thời cho rằng các văn bản dưới Luật cũng nên tính tới việc dự báo được các tính huống phát sinh.

Định giá đất là "yếu điểm" của Luật Đất đai sửa đổi

Theo TS Vũ Đình Ánh, những thay đổi trong Luật Đất đai sửa đổi xuất phát thực tiễn, góp phần giải quyết những vướng mắc về pháp lý liên quan đến bất động sản hiện nay.

“Ở góc độ cá nhân, tôi cho rằng Luật Đất đai sửa đổi lần này mang đến nhiều cơ hội đầu tư. Tuy nhiên, vẫn còn tồn tại những rủi ro pháp lý, những “cái bẫy” mà các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản cần phải chú ý”, chuyên gia kinh tế Vũ Đình Ánh nhấn mạnh.

Theo ông Ánh, những vướng mắc chưa được giải quyết trong Luật Đất đai sửa đổi gồm: Quyền sở hữu cá nhân, đấu thầu, cho thuê đất, quy hoạch đất ở, thu hồi đất và tài chính đất đai.

Về quyền sở hữu đất đai, ông Ánh bày tỏ sự lo ngại về tư duy trong việc sử dụng quyền sở hữu đất đai (chuyển quyền sở hữu từ một người sang một nhóm người). “Lấy ví dụ khi tôi mua nhà, thay vì tự đứng tên, tôi lại phải ghi tên vợ mình. Điều đó cho rằng chúng ta đang tư duy một cách lạ lùng về quyền sở hữu đất, chuyển từ sở hữu của một cá nhân sang sở hữu của một nhóm người”, ông Ánh nói.

Về đấu thầu, theo TS Vũ Đình Ánh, cần phải siết chặt thêm các quy định về đấu thầu và tiêu chuẩn doanh nghiệp tham gia đấu thầu, từ đó mới tạo ra thêm nguồn cung thật cho phân khúc nhà ở thương mại.

Liên quan đến vấn đề cho thuê đất, ông Ánh nhận định: “Việc trả tiền thuê đất một lần không phải là quá tệ nhưng lại bất cấp ở góc độ chúng ta định giá đất quá rẻ mạt. Trong nhiều năm qua, chúng ta gần như là cho không tiền thuê đất”. Nếu muốn cho thuê đất một cách hiệu quả, chúng ta cần phải giải quyết được 2 vấn đề, đó là định giá đất và điều chỉnh giá thuê đất, theo chuyên gia, đồng thời cho rằng định giá đất là một trong những “yếu điểm” của Luật Đất đai sửa đổi.

Nhiều điểm mới tạo cơ hội đầu tư bất động sản

Luật sư Nguyễn Thanh Hà, Chủ tịch Công ty Luật SBLaw, nêu một số điểm mới trong Luật Đất đai tạo cơ hội và hỗ trợ cho cả các chủ đầu tư bất động sản và người sử dụng đất về mặt pháp lý.

Theo ông Hà, những điểm mới này bao gồm việc cấp phép chuyển nhượng đất thuê trả tiền hàng năm; mở rộng cơ hội cho vay thế chấp; cung cấp cơ chế xử lý các vấn đề đất đai liên doanh và người sử dụng đất góp vốn vào dự án khi dự án ngừng hoạt động hoặc doanh nghiệp phá sản; đưa ra cơ chế và thủ tục giải phóng mặt bằng.

Luật sư Nguyễn Thanh Hà cho biết Luật Đất đai 2013 không cho phép chuyển nhượng đất thuê trả tiền hàng năm, nhưng trong Luật Đất đai mới đã có cơ chế cho phép chuyển nhượng. “Đây là nội dung đột phá và nhiều nhà đầu tư quan tâm, tôi đánh giá đây là hướng xử lý tốt”, ông Hà cho biết.

Luật sư Nguyễn Thanh Hà kỳ vọng các văn bản pháp lý đất đai sẽ giải thích rõ khái niệm “thế nào là mục đích công cộng” trong trường hợp nhà nước thu hồi đất thực hiện dự án. Từ thực tiễn tranh chấp pháp lý liên quan tới vấn đề này, ông Hà cho biết các phán quyết đưa ra thường bất lợi cho người dân nên Nhà nước cần làm rõ để người dân thấy rằng quyền lợi của họ được đảm bảo.

Bên cạnh đó, ông Hà cũng khuyến nghị Nhà nước nên dành thời gian nghiên cứu kỹ Luật Đất đai trước khi áp dụng, do chính phủ đang đẩy nhanh tiến độ áp dụng luật từ ngày 1/7/2024, nhưng “với tiến độ thời gian gấp như thế thì tôi lo về chất lượng của các văn bản hướng dẫn liên quan”, ông Hà nói.

Kích hoạt nguồn lực đất đai

Tại tọa đàm, ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), khẳng định đất đai là nguồn lực quan trọng cho sự phát triển của một quốc gia.

“Luật Đất đai các thời kỳ trước đã có những đóng góp quan trọng cho tăng trưởng ở các quốc gia. Tuy nhiên, theo thời gian, Luật Đất đai cũ đã bộc lộ nhiều hạn chế, cản trở quá trình xây dựng các dự án mới, gây ra hệ quả rất nghiêm trọng, làm ách tách hàng nghìn dự án, kéo theo hệ lụy cho cả nền kinh tế với 38 ngành nghề bị ảnh hưởng”, ông Đính nhấn mạnh.

“Nền kinh tế đã bị chững lại khi những dự án này bị ách tắc. Chính phủ đã nhận ra các vấn đề này và có động tháo gỡ cho các dự án”, ông Đính nói.

Với Luật Đất đai mới được ban hành, ông Đính kỳ vọng luật sẽ kích hoạt được nguồn lực đất đai, tháo gỡ các dự án đang được vướng mắc.

“Luật Đất đai có thể được thực hiện từ ngày 1/7 nhưng sẽ có những điều khoản bị lùi lại. Trước mắt, điều quan trọng nhất trong việc thực thi và thể chế Luật Đất đai là tháo gỡ hàng nghìn dự án đang bị mắc kẹt. Để làm được điều này, các văn bản dưới Luật cần được xây dựng cẩn thận, cụ thể và lấy ý kiến toàn thể người dân”, ông Đính nói.

Duy trì cơ chế thu hồi đất là điều bắt buộc

Phát biểu tại tọa đàm, chuyên gia pháp lý bất động sản Nguyễn Văn Đỉnh nhận định: "Đất đai là tư liệu chủ yếu của nền kinh tế. Đây là lĩnh vực rất rộng, không chỉ ảnh hưởng đến kinh tế - xã hội mà còn có nhiều ý nghĩa đối với quốc phòng an ninh, ngoại giao và an sinh xã hội”.

Chính vì thế, theo ông Đỉnh, hiện đang có quá nhiều kỳ vọng về Luật Đất đai và xung đột giữa các chủ thể là không thể tránh khỏi khi lợi ích của mỗi chủ thể khác nhau. Người dân thì muốn tiếp cận đất đai thông qua cơ chế thị trường trong khi doanh nghiệp bất động sản lại muốn tiếp cận đất đai thông qua cơ chế thu hồi đất, đấu thầu đất.

"Đối với Luật Đất đai, rất khó để làm hài lòng tất cả các chủ thể. Chúng ta chỉ có thể tương đối hài hòa, cân bằng các mối quan hệ giữa nhà nước – doanh nghiệp – người dân và khó có thể làm hoàn hảo hơn được nữa”, chuyên gia khẳng định.

Nhận định về tác động của các luật sửa đổi, ông Đỉnh cho hay: “Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi lần này tạo ra cơ chế công khai, minh bạch. Khi các luật được đồng bộ với nhau, các dự án sẽ được tiến hành nhanh hơn, bệnh sợ trách nhiệm của cán bộ liên quan cũng giảm đi, các quyết định cho thuê đất, giao đất sẽ sớm hơn, từ đó tạo ra thêm nhiều nguồn cung hơn. Khi nguồn cung dồi dào, câu chuyện đẩy giá vô tội vạ sẽ không còn, những méo mó đang tồn đọng của thị trường bất động sản hiện nay cũng sẽ giảm bớt”.

Tuy vậy, ông Đỉnh cũng nhấn mạnh dù Luật Đất đai sửa đổi tạo cơ hội cho các doanh nghiệp tiếp cận đất đai nhưng “cơ hội luôn gắn liền với thách thức và không có chuyện chỉ hưởng quyền lợi mà không có nghĩa vụ”.

Liên quan đến cơ chế thu hồi đất, theo ông Đỉnh, việc duy trì cơ chế này là điều không thể nào làm khác trong bối cảnh kinh tế hạ tầng vẫn còn nhiều yếu kém. Có hai vấn đề không thể tách bạch là phát triển kinh tế, ổn định xã hội và lợi ích của người dân.

“Trong Luật Đất đai, chúng ta cần làm rõ về việc bồi thường thỏa đáng cho người dân, giá đất phải tuân theo nguyên tắc thị trường. Chính phủ cần hỗ trợ cho người dân một cách thực chất thay vì hình thức và phải có sự chủ động từ sớm, từ xa, từ trước khi thu hồi đất. Nếu làm được những điều này, việc thu hồi đất sẽ trở nên thực chất, quan hệ đất đai mới trở nên lành mạnh”, ông Đỉnh khẳng định.

Bên cạnh đó, ông Đỉnh cũng cho rằng bất động sản là lĩnh vực đặc thù và đòi hỏi rất là lớn về năng lực tài chính, hiểu biết pháp lý… nên những doanh nghiệp vừa và nhỏ không nên tham gia thị trường với vai trò chủ đầu tư mà nên tham gia với vai trò trung gian. “Đây sẽ là cơ chế giúp thanh lọc thị trường và sàng lọc thị trường bất động sản rất nhanh, giúp thị trường trở nên đồng bộ hơn”.

Cần sớm xử lý để tránh phân khúc chung cư “nổ bong bóng”

Cho ý kiến về Luật Đất đai sửa đổi tại toạ đàm, TS Lê Xuân Nghĩa nêu ra 1 vấn đề đang tồn tại là “người sở hữu một đằng, người sử dụng một nẻo”, điều này cho thấy những tồn tại cần được làm rõ và sửa đổi. Tuy nhiên, cũng theo ông Nghĩa, vì luật đã ra rồi nên không thể cầu toàn quá, thay vào đó nên góp ý, sửa đổi dần dần.

TS Lê Xuân Nghĩa cũng nêu lên tình trạng thực tế của thị trường bất động sản Việt Nam là “khủng hoảng phân khúc”. Theo đó, từ 2 năm trước, Thủ tướng Chính phủ đã nêu lên hiện trạng này, và đưa ra 2 phương án để “cứu” phân khúc nhà ở giá rẻ là đẩy qua ngân sách và đẩy qua ngân hàng trung ương.

Tuy nhiên, ông Nghĩa đánh giá “không thể dựa vào ngân hàng để đẩy nhà ở xã hội lên”. Cho tới nay, “phân khúc nhà ở xã hội và nhà ở giá rẻ gần như thất bại, trong khi đó phân khúc chung cư thương mại thẳng tiến với tốc độ tăng giá đáng sợ”. Ông Nghĩa cho rằng thực trạng này cho thấy “một bước lùi về chiến lược của Chính phủ về xử lý thị trường nhà ở”.

Vị chuyên gia này nhắc lại lời cảnh báo về thị trường bất động sản Việt Nam là “một mình phân khúc chung cư có bong bóng”, do cung cầu không còn cân đối hoặc đi ngược hướng vì nguồn cung giảm.

Do đó, ông Nghĩa cho rằng nếu không cảnh báo từ hiện tại và không sớm thực hiện Luật Đất đai để đưa các phân khúc khác vào thì phân khúc chung cư sớm muộn cũng sụp đổ, “có thể là từ nay tới cuối năm”, khiến chính sách chiến lược của chính phủ cũng bị ảnh hưởng.

TS Lê Xuân Nghĩa đánh giá Luật Đất đai mới tạo ra những cơ hội để khắc phục các vấn đề tồn tại trong thị trường bất động sản Việt Nam, nhưng cần được truyền thông đúng đắn và mạnh mẽ về phân khúc nhà ở xã hội, nhà ở giá rẻ, bên cạnh đó một mặt cũng phải nói về rủi ro.

Thêm vào đó, cần đẩy nhanh các thủ tục pháp lý, làm phương án mới về chính sách nhà ở cho người nghèo để khắc phục hậu quả.

Luật Đất đai sửa đổi hứa hẹn mở ra một giai đoạn mới

Tại toạ đàm, PGS.TS Đinh Trọng Thịnh (Học viện Tài chính) đánh giá những sửa đổi của Luật Đất đai sẽ đóng vai trò quan trọng trong việc giải quyết nút thắt pháp lý, góp phần thúc đẩy sự phát triển của thị trường bất động sản và ngăn chặn đầu cơ.

Theo PGS.TS Đinh Trọng Thịnh, những điều khoản trong dự thảo luật đã được xem xét và cân nhắc kỹ lưỡng, với sự đóng góp đa dạng từ các tầng lớp nhân dân và đoàn thể. Điều này giúp Luật Đất đai (sửa đổi) phản ánh đầy đủ và cụ thể nhu cầu, mong muốn của người dân, từ quyền sở hữu đến quá trình mua bán.

PGS.TS Thịnh nhấn mạnh rằng Luật Đất đai (sửa đổi) sẽ thỏa mãn những mong muốn cụ thể của các tầng lớp dân cư và tuân theo Hiến pháp và luật pháp của Việt Nam. Điều này không chỉ giúp giải quyết các vấn đề thực tế mà còn tạo ra một cơ sở vững chắc để đất đai trở thành một nguồn lực thực sự trong phát triển kinh tế xã hội.

Đồng thời, PGS.TS Thịnh lưu ý rằng sự quản lý chặt chẽ từ nhà nước trong các hoạt động mua bán, chuyển nhượng, thu hồi đất đai sẽ đảm bảo quyền lợi của các bên một cách hợp lý và công bằng. Điều này giúp ngăn chặn các hình thức đầu cơ không lành mạnh và duy trì sự ổn định trong thị trường bất động sản.

“Về cơ bản, Luật Đất đai sửa đổi thỏa mãn được những mong muốn của các tầng lớp dân cư, phù hợp Hiến pháp, luật pháp, giúp giải quyết được các vướng mắc trong thực tiễn, từ đó hướng đến việc làm cho đất đai trở thành nguồn lực thực sự trong phát triển kinh tế xã hội.

"Cùng với đó, ở lần sửa đổi này, có nhiều quy định mới được sửa đổi như thu hồi đất, bồi thường đất, khung giá đất.... Đây đều là những điểm mới tiến bộ so với điểm cũ”, PGS.TS Thịnh nói.

Với vấn đề xây dựng các văn bản hướng dẫn luật, PGS.TS Thịnh cho rằng đây là vấn đề quan trọng, cần được chú ý. “Nghị định có ưu điểm là có thể được sửa đổi hàng năm để bám sát thực tế cuộc sống. Đây là điểm thuận lợi, nên để Luật Đất đai sớm được thực hiện hiệu quả thì nên nhanh chóng xây dựng các văn bản dưới luật, quá trình thực thi nếu có vấn đề vướng mắc có thể lập tức đề xuất sửa đổi”.

Cuối cùng, PGS.TS Thịnh nhấn mạnh việc sửa đổi Luật Đất đai hứa hẹn mở ra một giai đoạn mới cho pháp lý, giúp tháo gỡ những ràng buộc đối với thị trường bất động sản trong thời gian tới.

Luật Đất đai sửa đổi khiến các cơ hội đầu tư trở nên khả thi hơn

Theo nhận định của TS Ngô Công Thành - Liên chi hội Tài chính khu công nghiệp thuộc VFCA, vẫn có rất nhiều cơ hội tồn tại trên thị trường bất động sản ngay từ trước khi có Luật Đất đai sửa đổi. “Tuy nhiên, sự xuất hiện của Luật Đất đai sửa đổi sẽ khai thông những ách tắc trên thị trường, biến những cơ hội đã tồn tại trở nên khả thi hơn”, ông nói.

Ông Thành cho hay thị trường bất động sản đang được hỗ trợ bởi nhiều yếu tố thuận lợi. Tăng trưởng kinh tế ổn định trong những năm qua và dự kiến sẽ đạt 6,5% trong năm nay sẽ là động lực kích thích cho thị trường bất động sản đi lên.

Bên cạnh đó, nhu cầu nhà ở tại thị trường đang rất lớn, đặc biệt ở khu vực Hà Nội và TP. HCM. Cùng với mục tiêu đô thị hóa của Chính phủ, nhiều biện pháp thúc đẩy, chính sách… sẽ được ban hành, từ đó mở ra thêm nhiều cơ hội mới cho thị trường.

Ở phân khúc khu công nghiệp, dư địa của bất động sản khu công nghiệp cũng đang rất lớn, khuyến khích các nhà đầu tư, các doanh nghiệp trong và ngoài nước đầu tư vào lĩnh vực này.

Tiếp đến là vốn đầu tư FDI vào lĩnh vực kinh doanh bất động sản đang có dấu hiệu tăng trưởng mạnh. Trong 3 tháng đầu năm 2024, vốn FDI đầu tư vào bất động sản đạt 1,6 tỷ USD, tương đương 25% tổng vốn FDI vào Việt Nam, tăng hơn 10% so với cùng kỳ năm ngoái. Đây là dấu hiệu cho thấy thị trường bất động sản trong nước đang có thêm nhiều “người chơi” lớn và việc thu hút nguồn đầu tư nước ngoài sẽ là yếu tố quan trọng có thể cứu vãn thị trường bất động sản trong bối cảnh khó khăn như hiện nay.

Chưa dừng lại ở đó, với việc Việt Nam nằm trong top đầu châu Á về phát triển cơ sở hạ tầng với hàng loạt dự án quan trọng như đường sắt, sân bay… các dự án khu đô thị sẽ được “lót đường” để phát triển mạnh mẽ hơn.

Tuy nhiên, TS Ngô Công Thành cũng lo ngại rằng việc đưa Luật Đất đai sửa đổi vào thực tiễn từ 1/7 tới đây là khó có thể thực hiện được. “Theo quan điểm của tôi, việc đưa luật vào thực tiễn có thể chậm trễ hơn kế hoạch. Tuy vậy, chúng ta cũng không nên thực hiện quá nhanh, tránh việc làm nhanh, làm ẩu để rồi phải làm lại”, ông nói.

Truyền thông đóng vai trò quan trọng để đưa luật vào cuộc sống

Phát biểu kết luận phiên thảo luận thứ nhất của tọa đàm, PSG.TS Nghiêm Thị Thà - Tổng thư ký Hiệp hội Tư vấn Tài chính Việt Nam (VFCA) cho biết Luật Đất đai sửa đổi 2024 và thị trường bất động sản từ nay tới cuối năm 2024 là chủ đề trọng tâm của VFCA trong năm nay. Do vậy, Hiệp hội rất hoan nghênh các ý kiến chuyên gia, doanh nhân đã đề cập đến nhiều vấn đề cả về chính sách và thị trường bất động sản, qua đó góp phần làm nên các đề xuất tới cơ quan nhà nước.

Từ góc độ cá nhân, PGS.TS Nghiêm Thị Thà đưa ra 2 ý kiến liên quan tới Luật Đất đai. Theo đó, bà Thà cho rằng “nếu đất đai thuôc quy hoạch đã ban hành thì sẽ không dính dáng nhiều đến pháp lý, vì các ách tắc và vi phạm của các dự án BĐS hiện nay đều là pháp lý”.

Cũng do nguyên nhân từ sự không đồng bộ của các luật liên quan và những kẽ hở tồn tại, dẫn tới tình trạng Việt Nam có nhiều đại gia BĐS vướng vòng lao lý.

Vì vậy, bà Thà cho rằng cần đồng bộ hoá luật, chặt chẽ hoá các văn bản dưới luật để tránh hệ luỵ cho những người “dám dấn thân vào công cuộc xây dựng đất nước”.

Bên cạnh đó, bà Thà cũng nêu lên thực tế tại Việt Nam, “đất đai thuộc sở hữu toàn dân” nhưng do nhà nước đại diện xử lý, nên các vấn đề liên quan đến nguồn lực tài chính chưa hiệu quả thì phải xem lại các cơ quan quản lý của nhà nước.

“Với 23 điểm thay đổi trong Luật Đất đai, xuất phát từ thực tiễn cuộc sống rồi, có mang hơi thở cuộc sống không, trách nhiệm đầu tiên thuộc về chủ sở hữu, cơ quan quản lý của nhà nước”, bà Thà nói và nhấn mạnh, “Luật chặt chẽ thì các vấn đề về lợi ích nhóm, trục lợi, nhũng nhiễu… sẽ giảm dần và chúng ta không mất quá nhiều nhân tài trong quá trình phát triển đất nước”.

PGS.TS Nghiêm Thị Thà đánh giá cao vai trò của truyền thông trong quá trình “đưa luật vào cuộc sống”, cũng như góp phần tạo cơ hội cho thị trường sau khi thi hành luật mới. Theo bà Thà, “để khơi thông dòng vốn, để tránh rủi ro với thị trường, nhiệm vụ của cơ quan truyền thông là rất quan trọng, nhằm giúp thúc đẩy tính minh bạch và góp phần cân đối cung cầu”.

Tiền rẻ và hành lang pháp lý đầy đủ thúc đẩy nhà đầu tư quay lại thị trường

Bà Đỗ Thị Thúy Hằng, Tổng giám đốc Công ty Cổ phần Dịch vụ và Địa ốc Kiến Hưng, cho biết: “Thị trường bất động sản chững lại trong 2 năm gần đây đã ảnh hưởng đến hàng chục ngành nghề trong xã hộ và kéo theo tốc độ phát triển kinh tế cũng chậm lại. Những người tham gia thị trường giảm thu nhập, kéo theo những ngành phụ trợ khác bị giảm thị phần rất nhiều”.

Tuy nhiên, cùng với việc Luật Đất đai sửa đổi được khai thông, thị trường bất động sản sẽ khởi sắc trở lại. “Ngay từ đầu năm 2024, tỷ lệ môi giới bất động sản trở lại nghề tăng trở lại. Từ nửa cuối năm 2023 đến đầu năm 2024 là giai đoạn của tiền rẻ, lãi suất thấp cùng với hành lang pháp lý đầy đủ hơn sẽ là yếu tố thúc đẩy các nhà đầu tư quay trở lại thị trường”, bà nói.

Tuy vậy, bà Thúy cũng cho rằng cơ hội cho người này lại là thách thức cho người khác. Các doanh nghiệp bất động sản quy mô nhỏ cần phải xác định lại định hướng của mình để phù hợp hơn với thay đổi của thị trường.

Về xu hướng bất động sản năm 2024, bà Hằng cho rằng các sản phẩm bất động sản có pháp lý rõ ràng sẽ được ưu tiên. Ngoài ra, các nhà đầu tư thay vì “tất tay” vào một dự án như trước, sẽ phân bổ nguồn tài chính vào nhiều dự án khác nhau nhằm giảm thiểu rủi ro.

“Cùng với Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi và sự bắt tay của các bên, thị trường bất động sản thời gian tới sẽ phát triển một cách minh bạch hơn, tốt hơn, không chỉ tốt cho chúng ta mà còn cả cho thế hệ con cháu sau này”, Tổng giám đốc Địa ốc Kiến Hưng nhận định.

Giá nhà khó giảm do chi phí gia tăng

Phát biểu tại tọa đàm, ông Phạm Đức Toản, Tổng giám đốc EZ Property, bày tỏ mong muốn Luật Đất đai sửa đổi sẽ giúp cả doanh nghiệp lẫn chính quyền… an toàn hơn khi thực hiện dự án.

Về vấn đề giá nhà, ông Toản cho rằng giá nhà ở thương mại sẽ khó giảm bởi nhu cầu ở thực của người dân cao, trong khi nguồn cung căn hộ mới rất hạn chế do nhiều dự án vướng pháp lý.

“Nhiều người nói muốn mua nhà giá rẻ thì lên tivi mà mua. Cá nhân tôi cũng đồng ý với điều này bởi rất khó để giảm giá nhà”, ông Toản nói.

Lí giải thêm, ông Toản cho biết hiện tại chi phí thực hiện dự án cũng đang ở mức cao. “Tiền thuế đất, tiền sử dụng đất đều tăng so với trước đây. Tại một số địa phương, thuế đất đã tăng gấp 3 lần so với năm 2020. Cùng với đó, các chi phí như chi phí mặt bằng, chi phí đầu tư cũng đều đã tăng cao”, ông Toản nói.

Theo ông Toản, với phân khúc chung cư, nhà ở dưới 5 tỷ đồng, thanh khoản thường khá nhanh, giá tăng nhưng tựu trung toàn thị trường thì số giao dịch lại gần như không tăng so với năm trước.

Về vấn đề xây dựng nhà ở xã hội, ông Toản cho rằng, để thực hiện thành công đề án xây dựng 1 triệu nhà ở xã hội phải cần đến bàn tay của nhà nước. “Nếu không có bàn tay của nhà nước sẽ không thể xây nổi nhà ở xã hội. Không doanh nghiệp nào muốn làm nhà ở xã hội bởi khi làm nhà ở xã hội sẽ được miễn thuế đất nhưng miễn thuế 1 đồng thì đi kèm là vài lần kiểm tra nên doanh nghiệp nào cũng đùn đẩy không muốn làm”, ông Toản nói.