Những tháng gần đây, giới đầu tư địa ốc Hà Nội đã đua nhau “Nam tiến”. Dòng tiền từ miền Bắc ồ ạt chảy vào TP. HCM, Bình Dương, Bà Rịa - Vũng Tàu, Đồng Nai... tạo nên một chu kỳ sôi động mới sau thời gian dài trầm lắng. Xu hướng này không chỉ phản ánh sự bão hòa tại miền Bắc mà còn cho thấy miền Nam đang nổi lên như “miền đất hứa” mới của giới đầu tư.
Theo dữ liệu của batdongsan.com.vn, cứ 10 người tìm kiếm bất động sản thì có tới 2 người đang tìm tại TP. HCM - con số cao nhất kể từ năm 2019. Bình Dương có lượng tìm kiếm tăng gấp ba lần so với năm 2023 và chiếm khoảng 5% tổng lượng quan tâm của nhà đầu tư Hà Nội, nhất là sau khi khu vực này được định hướng trở thành một phần trong vùng siêu đô thị TP. HCM.
Người Hà Nội vẫn giữ niềm tin bền bỉ với bất động sản liền thổ - loại hình chiếm tới 59% tổng lượng tìm kiếm tại TP. HCM, vượt xa căn hộ hay đất nền. Sự xuất hiện của các chủ đầu tư lớn quen thuộc như Ecopark, Vinhomes hay Sun Property càng khiến dòng tiền Bắc tự tin hơn khi “Nam tiến”. Đặc biệt, thị trường Cần Giờ ghi nhận lượng quan tâm từ Hà Nội tăng tới 2,5 lần sau khi Vinhomes công bố dự án Vinhomes Green Paradise - minh chứng cho sức hút mạnh mẽ của thương hiệu đối với nhà đầu tư phía Bắc.
Một trong những động lực thúc đẩy làn sóng “Nam tiến” là chênh lệch giá giữa hai miền. Sau hai năm giá nhà tại Hà Nội tăng 80 - 100%, nhiều nhà đầu tư nhận định thị trường Thủ đô đã đạt “đỉnh cục bộ”, trong khi TP. HCM mới chỉ ở giai đoạn đầu của chu kỳ tăng trưởng. Ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc batdongsan.com.vn khu vực miền Nam, cho biết trong một cuộc trao đổi với VietnamFinance: “Giá căn hộ trung bình tại Hà Nội hiện khoảng 80 triệu đồng/m2, trong khi TP. HCM mới 60 triệu đồng/m2. Với nhà phố, Hà Nội trung bình khoảng 400 triệu đồng/m2, còn TP. HCM chỉ 220 triệu đồng/m2. Sự chênh lệch này cho thấy dư địa tăng giá của miền Nam còn rất lớn”.
Bên cạnh đó, sau thời gian dài “ngủ đông” vì pháp lý và tín dụng, TP. HCM đang lấy lại nhịp sôi động và chính nhà đầu tư Hà Nội đang là những người thắp lửa cho giai đoạn phục hồi mới.
Chia sẻ với VietnamFinance, ông Nguyễn Anh Quê, Chủ tịch G6 Group, nhận định: “Thời điểm hiện tại không phải là quá sớm, nhưng cũng chưa muộn. Nhà đầu tư vẫn có nhiều lựa chọn tốt tại miền Nam”. Tuy nhiên, ông Quê cho rằng sau giữa năm 2026, thị trường có thể bước vào cuối chu kỳ - khi giá cao hơn và biên lợi nhuận dần thu hẹp.
Cơ hội tại thị trường miền Nam khá lớn, nhưng rủi ro cũng là không nhỏ. Không ít nhà đầu tư Bắc sau vài chuyến “Nam tiến” đã vội vàng xuống tiền, dẫn tới cảnh ôm hàng quá nhiều để rồi phải bán cắt lỗ khi thanh khoản chậm.
Theo ông Đinh Minh Tuấn, rủi ro đầu tiên nằm ở pháp lý. “Nhiều người vào tiền rất nhanh, chưa kiểm tra hồ sơ pháp lý của dự án. Có trường hợp dự án chưa đủ giấy tờ nhưng vẫn đặt cọc vì tin vào thương hiệu. Đây là sai lầm lặp lại nhiều lần trong quá khứ”, ông nói.
Rủi ro thứ hai là định giá. Nhà đầu tư miền Bắc thường mang tâm lý so sánh giá với Hà Nội, cho rằng giá tại TP. HCM “rẻ” hơn nên dễ xuống tiền, nhưng lại không hiểu mặt bằng địa phương. “Một lô đất 40 triệu đồng/m2 có thể là rẻ so với Hà Nội, nhưng lại là mức cao ở một khu mới nổi miền Nam”, ông Tuấn lưu ý.
Ngoài ra, sự khác biệt về khẩu vị đầu tư cũng là nguyên nhân khiến nhiều người thất bại. “Thị trường miền Nam mang tính ổn định, thiên về đầu tư trung và dài hạn, trong khi nhà đầu tư Bắc lại quen ‘đánh sóng’ ngắn hạn và sử dụng đòn bẩy cao. Khi thị trường biến động, họ dễ vỡ trận,” ông Tuấn phân tích.
Ông Nguyễn Anh Quê bổ sung rằng khoảng cách địa lý khiến việc quản lý, giám sát tài sản gặp khó khăn, nhất là với nhà đầu tư cá nhân. “Nếu không tìm hiểu kỹ, nhà đầu tư dễ mua phải sản phẩm có sổ riêng nhưng dính quy hoạch, hoặc pháp lý chưa hoàn thiện. Ngoài ra, việc thiếu cập nhật thông tin hạ tầng, quy hoạch cũng khiến họ đánh giá sai giá trị dài hạn”, ông nói.
Ở góc nhìn tài chính, chuyên gia bất động sản độc lập, ông Lê Quốc Kiên, cảnh báo rằng nhiều nhà đầu tư đang tham gia thị trường như một “cuộc chơi tài chính”. “Có người vay tới 70% - 80% giá trị tài sản với kỳ vọng lướt sóng. Nhưng nếu thanh khoản chậm, lãi vay tăng, họ sẽ rơi vào bẫy nợ. Hai năm trước đã có nhiều trường hợp phải ‘tặng nhà cho ngân hàng’ vì mất khả năng chi trả”, ông Kiên dẫn chứng.
Ông cũng lưu ý dù các quy định pháp lý ngày càng chặt chẽ, thị trường vẫn có những kẽ hở mà nhà đầu tư dễ bị cuốn theo. “Họ biết rủi ro nhưng vẫn tham gia vì lợi nhuận kỳ vọng cao. Khi dự án vướng pháp lý hay chậm triển khai, tranh chấp là điều không tránh khỏi,” ông nói.
Đầu tư xa địa bàn đòi hỏi nhà đầu tư phải tỉnh táo và kỷ luật hơn bao giờ hết. Theo các chuyên gia, nguyên tắc đầu tiên là chọn đúng khu vực - nơi có hạ tầng rõ ràng, dân cư hiện hữu và dòng tiền thật đang vận hành. Nhà đầu tư cần tránh xa các khu vực “sóng ảo”, giá bị đẩy lên dù chưa có dự án hạ tầng cụ thể. “Dòng tiền thông minh luôn đi theo hạ tầng. Khi đường mở, cầu xây, giá trị bất động sản mới bền vững”, ông Đinh Minh Tuấn nhấn mạnh.
Nguyên tắc thứ hai là chọn dự án có pháp lý minh bạch. Với nhà đầu tư ở xa, yếu tố này cần được đặt lên hàng đầu. Sản phẩm thứ cấp nên có sổ hồng, còn dự án sơ cấp cần có giấy phép xây dựng, chủ đầu tư uy tín và năng lực triển khai thực tế. Nhà đầu tư nên kiểm chứng thông tin qua nền tảng dữ liệu như batdongsan.com.vn hoặc môi giới địa phương có kinh nghiệm để tránh sai lệch.
Thứ ba là định giá đúng giá trị thực, đừng chỉ vì “rẻ hơn Hà Nội” mà cho rằng chắc chắn sinh lời. Nhà đầu tư cần so sánh với mặt bằng giá khu vực, tiềm năng phát triển và khả năng khai thác thực tế. “Hãy nhìn vào dòng tiền tương lai thay vì giá mua. Một tài sản đáng giá là tài sản có thể cho thuê, chuyển nhượng hoặc tăng giá theo hạ tầng - không chỉ vì rẻ hơn nơi khác”, ông Lê Quốc Kiên nói.
Cuối cùng, yếu tố then chốt là quản trị rủi ro tài chính. Theo các chuyên gia, tỷ lệ vay an toàn chỉ nên dừng ở mức 40% giá trị tài sản. “Chỉ nên vay khi có khả năng trả nợ đều đặn, kể cả trong thời gian ân hạn. Việc chuẩn bị dòng tiền dài hạn sẽ giúp nhà đầu tư không bị động nếu thị trường chững lại”, ông Kiên khuyến nghị.
Tổng kết lại, ông Nguyễn Anh Quê gói gọn trong hai chữ: “Đi sớm và thận trọng”. “Đi sớm để đón đầu chu kỳ mới, nhưng phải thận trọng trong chọn sản phẩm, pháp lý và năng lực tài chính,” ông nói.
Còn chuyên gia Lê Quốc Kiên nhấn mạnh: “Hãy đầu tư với tầm nhìn 5 năm thay vì lướt sóng; ưu tiên những dự án có nhu cầu ở thực, khả năng sinh lời bền vững, thay vì tham gia vào những cuộc chơi ngắn hạn đầy rủi ro”.
Làn sóng “Nam tiến” của nhà đầu tư miền Bắc đang thổi luồng sinh khí mới vào thị trường phía Nam, tạo động lực cho sự phục hồi của toàn thị trường bất động sản. Nhưng trong “rừng dự án” và “biển thông tin” hiện nay, cơ hội chỉ thực sự thuộc về những người biết chọn đúng thời điểm, đúng khu vực và giữ vững nguyên tắc đầu tư.
Miền Nam không thiếu “đất hứa” - chỉ thiếu những nhà đầu tư đủ tỉnh táo và kỷ luật để biến cơ hội thành lợi nhuận thật.
Tags:
(VNF) - Sắp "kích hoạt" 245 dự án hạ tầng với tổng vốn đầu tư gần 1,35 triệu tỷ đồng; Hà Nội kêu gọi đầu tư khu đô thị hơn 2.000 tỷ đồng tại Phú Xuyên; Đồng Nai duyệt quy hoạch 250ha trên đỉnh núi Chứa Chan, BIM Land ra mắt tháp đôi Aria Bay... là những tin tức đáng chú ý về thị trường bất động sản ngày 10/12.
(VNF) - HAGL vừa được UBND tỉnh Gia Lai chấp thuận đầu tư dự án Khu phức hợp Phù Đổng gần 600 tỷ đồng tại Pleiku.
(VNF) - Thanh tra Chứng khoán Nhà nước ban hành các quyết định về việc xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực chứng khoán và thị trường chứng khoán đối với Công ty cổ phần Phát triển Đất Việt; Công ty cổ phần Đầu tư và phát triển bất động sản Thuận Phát và Công ty TNHH Đầu tư bất động sản Unity.
(VNF) - VinSpeed sắp khởi công Metro Bến Thành - Cần Giờ; Hà Nội dừng tiếp nhận trực tiếp hồ sơ mua nhà, 100% thực hiện online; Vĩnh Long điều chỉnh mục tiêu nhà ở xã hội; Chính phủ tháo gỡ hơn 1.700 dự án, nhà đất tồn đọng... là những tin tức nổi bật về thị trường bất động sản ngày 9/12.
(VNF) - Niềm vui vỡ òa với cư dân I-Home khi sổ hồng được trao tay ngay trước thềm năm mới 2026, mang đến một cái Tết trọn vẹn hơn bao giờ hết. Và đồng thời cũng mở ra cho TP.HCM 1 mô hình Nhà nước hợp tác Doanh nghiệp giải quyết nhu cầu an sinh cho người dân.
(VNF) - Tại lễ ký kết hợp tác phân phối diễn ra ngày 7/12 tại Hà Nội, nhiều đại lý bất động sản nhận định “Thành phố Ánh sáng” Eurowindow Light City đang sở hữu loạt lợi thế cạnh tranh hiếm có trên thị trường Thanh Hóa, dự án được đánh giá hội tụ đầy đủ yếu tố để “thắng lớn” trong giai đoạn sắp tới.
(VNF) - Nhiều người lao động tự do, người lao động thu nhập thấp ở đô thị không có hợp đồng lao động phản ánh việc không xin được xác nhận thu nhập tại công an xã để làm hồ sơ mua nhà ở xã hội.
(VNF) - Bộ Tài chính kiến nghị giảm mức nộp khi chuyển đất nông nghiệp sang đất ở, theo đó người dân chỉ phải nộp 30% phần chênh lệch thay vì toàn bộ 100% như hiện nay.
(VNF) - Mức giá bán cho khu nhà ở xã hội CT1 và CT2 phường Hiến Nam, tỉnh Hưng Yên có giá bán 20,9 triệu đồng/m2. Giá bán này thậm chí còn cao hơn giá bán nhà ở xã hội CT3 Kim Chung, Đông Anh, Hà Nội.
(VNF) - Bất thường dự án hàng trăm căn biệt thự không được cấp sổ đỏ ở Bắc Ninh, khởi động dự án nhà ở cho lực lượng Công an, Coteccons tham gia thi công sân bay Gia Bình... là những tin tức đáng chú ý về bất động sản 8/12.
(VNF) - Sáng 7/12, nhiều khách du lịch đang lưu trú tại các biệt thự khu vực biển Chí Linh, phường Phước Thắng (TP. Vũng Tàu cũ), TP. HCM phản ảnh, nếu không có biện pháp ngăn chặn kịp thời thì hàng loạt căn biệt thự sẽ bị sóng biển cuốn trôi do xói lở ngày càng nghiêm trọng.
(VNF) - Bộ Xây dựng vừa có phản hồi trước kiến nghị của một giáo viên đã nghỉ hưu về việc không được tiếp nhận hồ sơ mua nhà ở xã hội tại tỉnh Đồng Tháp.
(VNF) - Gần đây, nhiều làng quê ở Ninh Bình bỗng sôi động khi các phiên đấu giá đất mới vẫn "nóng hơn chảo lửa" dù thực tế hàng loạt khu đất trúng đấu giá trước đó đang rơi vào cảnh bỏ hoang.
(VNF) - Trong kiến nghị gửi Bộ Xây dựng, cử tri TP.HCM bày tỏ quan ngại khoảng cách về giá nhà chung cư, nhà ở thương mại và giá nhà ở xã hội vẫn ở mức cao, mặc dù Nhà nước đã ban hành nhiều chính sách phát triển nhà ở. Điều đó cho thấy chính sách và thực tế vẫn còn có độ vênh.
(VNF) - Nam Long mở bán Izumi Canaria; Ecopark ra mắt Central Island, Hải Phòng mở bán 519 căn nhà ở xã hội, giá gần 19,7 triệu đồng/m2; Thủ tướng yêu cầu lập Trung tâm giao dịch bất động sản do nhà nước quản lý; Gia Lai mời đầu tư loạt cụm công nghiệp quy mô gần 3.200 tỷ đồng... là những tin tức nổi bật về thị trường bất động sản ngày 7/12.
(VNF) - Thủ tướng yêu cầu Bộ Xây dựng khẩn trương trình thành lập 'Trung tâm giao dịch bất động sản và quyền sử dụng đất' do Nhà nước quản lý, hoàn thành trước 15/ 12.
(VNF) - Trong bối cảnh thị trường thiếu hụt nghiêm trọng nguồn cung căn hộ vừa túi tiền, Nam Long ADC – thành viên của Tập đoàn Nam Long – giới thiệu dòng sản phẩm EHome với mức giá chỉ từ 1,7 tỷ đồng tại Expo Nam Long Journey 2025.
(VNF) - Mức giá bán nhà ở xã hội Hòa Phú, phường Bình Dương tạm tính thấp nhất từ 16,5 triệu đồng/m2 với nhà ở xã hội liền kề và gần 26,4 triệu đồng/m2 với nhà ở xã hội chung cư.
(VNF) - Sự thay đổi nhân sự lãnh đạo của Công ty cổ phần Vạn Phát Hưng diễn ra trong thời điểm Vạn Phát Hưng ghi nhận quý thứ 4 liên tiếp thua lỗ.
(VNF) - UBND nhiều xã, phường trên địa bàn tỉnh Gia Lai đang đồng loạt phát đi thông báo mời gọi các nhà đầu tư quan tâm, đăng ký thực hiện các dự án cụm công nghiệp trên địa bàn, với tổng vốn đầu tư gần 3.200 tỷ đồng.
(VNF) - Hải Phòng phê duyệt khu nhà ở 3.000 dân, Hà Tĩnh sắp có sân golf 36 hố... là những tin tức nổi bật về thị trường bất động sản ngày 6/11.
(VNF) - Chỉ 60 phút từ Hà Nội, Hồ Núi Cốc hiện ra như một tuyên ngôn thầm lặng, kiêu hãnh của Việt Nam: nơi thiên nhiên nguyên bản chưa từng bị sao chép cùng phương pháp tái tạo sức khoẻ đạt chuẩn thế giới.
(VNF) - Đà Nẵng đã thống nhất phương án chuyển đổi công năng dự án nhà hàng và bến du thuyền phía Nam cảng sông Hàn sang mục đích phục vụ công cộng.
(VNF) - Hàng loạt dự án nhà ở xã hội tại Đà Nẵng như An Trung 2, Đại Địa Bảo, Ecohome Hòa Hiệp… đang được đẩy nhanh tiến độ, cung cấp hàng nghìn căn hộ cho thị trường, đáp ứng nhu cầu an cư của người thu nhập thấp.
(VNF) - Với tổng vốn gần 1.800 tỷ đồng trên quỹ đất khoảng 180ha, dự án sân golf 36 lỗ vừa được Hà Tĩnh chấp thuận được xem là lớn nhất từng xuất hiện tại địa phương.
(VNF) - Sắp "kích hoạt" 245 dự án hạ tầng với tổng vốn đầu tư gần 1,35 triệu tỷ đồng; Hà Nội kêu gọi đầu tư khu đô thị hơn 2.000 tỷ đồng tại Phú Xuyên; Đồng Nai duyệt quy hoạch 250ha trên đỉnh núi Chứa Chan, BIM Land ra mắt tháp đôi Aria Bay... là những tin tức đáng chú ý về thị trường bất động sản ngày 10/12.
(VNF) - Một vụ hỏa hoạn nghiêm trọng bùng phát tại tòa nhà văn phòng ở trung tâm Jakarta khiến ít nhất 22 người thiệt mạng, trong đó có một phụ nữ mang thai. Lực lượng chức năng Indonesia huy động hàng trăm nhân viên cùng gần 30 xe chữa cháy để dập lửa, song thiệt hại về người vẫn ở mức đặc biệt nghiêm trọng.
