Những tháng gần đây, giới đầu tư địa ốc Hà Nội đã đua nhau “Nam tiến”. Dòng tiền từ miền Bắc ồ ạt chảy vào TP. HCM, Bình Dương, Bà Rịa - Vũng Tàu, Đồng Nai... tạo nên một chu kỳ sôi động mới sau thời gian dài trầm lắng. Xu hướng này không chỉ phản ánh sự bão hòa tại miền Bắc mà còn cho thấy miền Nam đang nổi lên như “miền đất hứa” mới của giới đầu tư.
Theo dữ liệu của batdongsan.com.vn, cứ 10 người tìm kiếm bất động sản thì có tới 2 người đang tìm tại TP. HCM - con số cao nhất kể từ năm 2019. Bình Dương có lượng tìm kiếm tăng gấp ba lần so với năm 2023 và chiếm khoảng 5% tổng lượng quan tâm của nhà đầu tư Hà Nội, nhất là sau khi khu vực này được định hướng trở thành một phần trong vùng siêu đô thị TP. HCM.
Người Hà Nội vẫn giữ niềm tin bền bỉ với bất động sản liền thổ - loại hình chiếm tới 59% tổng lượng tìm kiếm tại TP. HCM, vượt xa căn hộ hay đất nền. Sự xuất hiện của các chủ đầu tư lớn quen thuộc như Ecopark, Vinhomes hay Sun Property càng khiến dòng tiền Bắc tự tin hơn khi “Nam tiến”. Đặc biệt, thị trường Cần Giờ ghi nhận lượng quan tâm từ Hà Nội tăng tới 2,5 lần sau khi Vinhomes công bố dự án Vinhomes Green Paradise - minh chứng cho sức hút mạnh mẽ của thương hiệu đối với nhà đầu tư phía Bắc.
Một trong những động lực thúc đẩy làn sóng “Nam tiến” là chênh lệch giá giữa hai miền. Sau hai năm giá nhà tại Hà Nội tăng 80 - 100%, nhiều nhà đầu tư nhận định thị trường Thủ đô đã đạt “đỉnh cục bộ”, trong khi TP. HCM mới chỉ ở giai đoạn đầu của chu kỳ tăng trưởng. Ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc batdongsan.com.vn khu vực miền Nam, cho biết trong một cuộc trao đổi với VietnamFinance: “Giá căn hộ trung bình tại Hà Nội hiện khoảng 80 triệu đồng/m2, trong khi TP. HCM mới 60 triệu đồng/m2. Với nhà phố, Hà Nội trung bình khoảng 400 triệu đồng/m2, còn TP. HCM chỉ 220 triệu đồng/m2. Sự chênh lệch này cho thấy dư địa tăng giá của miền Nam còn rất lớn”.
Bên cạnh đó, sau thời gian dài “ngủ đông” vì pháp lý và tín dụng, TP. HCM đang lấy lại nhịp sôi động và chính nhà đầu tư Hà Nội đang là những người thắp lửa cho giai đoạn phục hồi mới.
Chia sẻ với VietnamFinance, ông Nguyễn Anh Quê, Chủ tịch G6 Group, nhận định: “Thời điểm hiện tại không phải là quá sớm, nhưng cũng chưa muộn. Nhà đầu tư vẫn có nhiều lựa chọn tốt tại miền Nam”. Tuy nhiên, ông Quê cho rằng sau giữa năm 2026, thị trường có thể bước vào cuối chu kỳ - khi giá cao hơn và biên lợi nhuận dần thu hẹp.
Cơ hội tại thị trường miền Nam khá lớn, nhưng rủi ro cũng là không nhỏ. Không ít nhà đầu tư Bắc sau vài chuyến “Nam tiến” đã vội vàng xuống tiền, dẫn tới cảnh ôm hàng quá nhiều để rồi phải bán cắt lỗ khi thanh khoản chậm.
Theo ông Đinh Minh Tuấn, rủi ro đầu tiên nằm ở pháp lý. “Nhiều người vào tiền rất nhanh, chưa kiểm tra hồ sơ pháp lý của dự án. Có trường hợp dự án chưa đủ giấy tờ nhưng vẫn đặt cọc vì tin vào thương hiệu. Đây là sai lầm lặp lại nhiều lần trong quá khứ”, ông nói.
Rủi ro thứ hai là định giá. Nhà đầu tư miền Bắc thường mang tâm lý so sánh giá với Hà Nội, cho rằng giá tại TP. HCM “rẻ” hơn nên dễ xuống tiền, nhưng lại không hiểu mặt bằng địa phương. “Một lô đất 40 triệu đồng/m2 có thể là rẻ so với Hà Nội, nhưng lại là mức cao ở một khu mới nổi miền Nam”, ông Tuấn lưu ý.
Ngoài ra, sự khác biệt về khẩu vị đầu tư cũng là nguyên nhân khiến nhiều người thất bại. “Thị trường miền Nam mang tính ổn định, thiên về đầu tư trung và dài hạn, trong khi nhà đầu tư Bắc lại quen ‘đánh sóng’ ngắn hạn và sử dụng đòn bẩy cao. Khi thị trường biến động, họ dễ vỡ trận,” ông Tuấn phân tích.
Ông Nguyễn Anh Quê bổ sung rằng khoảng cách địa lý khiến việc quản lý, giám sát tài sản gặp khó khăn, nhất là với nhà đầu tư cá nhân. “Nếu không tìm hiểu kỹ, nhà đầu tư dễ mua phải sản phẩm có sổ riêng nhưng dính quy hoạch, hoặc pháp lý chưa hoàn thiện. Ngoài ra, việc thiếu cập nhật thông tin hạ tầng, quy hoạch cũng khiến họ đánh giá sai giá trị dài hạn”, ông nói.
Ở góc nhìn tài chính, chuyên gia bất động sản độc lập, ông Lê Quốc Kiên, cảnh báo rằng nhiều nhà đầu tư đang tham gia thị trường như một “cuộc chơi tài chính”. “Có người vay tới 70% - 80% giá trị tài sản với kỳ vọng lướt sóng. Nhưng nếu thanh khoản chậm, lãi vay tăng, họ sẽ rơi vào bẫy nợ. Hai năm trước đã có nhiều trường hợp phải ‘tặng nhà cho ngân hàng’ vì mất khả năng chi trả”, ông Kiên dẫn chứng.
Ông cũng lưu ý dù các quy định pháp lý ngày càng chặt chẽ, thị trường vẫn có những kẽ hở mà nhà đầu tư dễ bị cuốn theo. “Họ biết rủi ro nhưng vẫn tham gia vì lợi nhuận kỳ vọng cao. Khi dự án vướng pháp lý hay chậm triển khai, tranh chấp là điều không tránh khỏi,” ông nói.
Đầu tư xa địa bàn đòi hỏi nhà đầu tư phải tỉnh táo và kỷ luật hơn bao giờ hết. Theo các chuyên gia, nguyên tắc đầu tiên là chọn đúng khu vực - nơi có hạ tầng rõ ràng, dân cư hiện hữu và dòng tiền thật đang vận hành. Nhà đầu tư cần tránh xa các khu vực “sóng ảo”, giá bị đẩy lên dù chưa có dự án hạ tầng cụ thể. “Dòng tiền thông minh luôn đi theo hạ tầng. Khi đường mở, cầu xây, giá trị bất động sản mới bền vững”, ông Đinh Minh Tuấn nhấn mạnh.
Nguyên tắc thứ hai là chọn dự án có pháp lý minh bạch. Với nhà đầu tư ở xa, yếu tố này cần được đặt lên hàng đầu. Sản phẩm thứ cấp nên có sổ hồng, còn dự án sơ cấp cần có giấy phép xây dựng, chủ đầu tư uy tín và năng lực triển khai thực tế. Nhà đầu tư nên kiểm chứng thông tin qua nền tảng dữ liệu như batdongsan.com.vn hoặc môi giới địa phương có kinh nghiệm để tránh sai lệch.
Thứ ba là định giá đúng giá trị thực, đừng chỉ vì “rẻ hơn Hà Nội” mà cho rằng chắc chắn sinh lời. Nhà đầu tư cần so sánh với mặt bằng giá khu vực, tiềm năng phát triển và khả năng khai thác thực tế. “Hãy nhìn vào dòng tiền tương lai thay vì giá mua. Một tài sản đáng giá là tài sản có thể cho thuê, chuyển nhượng hoặc tăng giá theo hạ tầng - không chỉ vì rẻ hơn nơi khác”, ông Lê Quốc Kiên nói.
Cuối cùng, yếu tố then chốt là quản trị rủi ro tài chính. Theo các chuyên gia, tỷ lệ vay an toàn chỉ nên dừng ở mức 40% giá trị tài sản. “Chỉ nên vay khi có khả năng trả nợ đều đặn, kể cả trong thời gian ân hạn. Việc chuẩn bị dòng tiền dài hạn sẽ giúp nhà đầu tư không bị động nếu thị trường chững lại”, ông Kiên khuyến nghị.
Tổng kết lại, ông Nguyễn Anh Quê gói gọn trong hai chữ: “Đi sớm và thận trọng”. “Đi sớm để đón đầu chu kỳ mới, nhưng phải thận trọng trong chọn sản phẩm, pháp lý và năng lực tài chính,” ông nói.
Còn chuyên gia Lê Quốc Kiên nhấn mạnh: “Hãy đầu tư với tầm nhìn 5 năm thay vì lướt sóng; ưu tiên những dự án có nhu cầu ở thực, khả năng sinh lời bền vững, thay vì tham gia vào những cuộc chơi ngắn hạn đầy rủi ro”.
Làn sóng “Nam tiến” của nhà đầu tư miền Bắc đang thổi luồng sinh khí mới vào thị trường phía Nam, tạo động lực cho sự phục hồi của toàn thị trường bất động sản. Nhưng trong “rừng dự án” và “biển thông tin” hiện nay, cơ hội chỉ thực sự thuộc về những người biết chọn đúng thời điểm, đúng khu vực và giữ vững nguyên tắc đầu tư.
Miền Nam không thiếu “đất hứa” - chỉ thiếu những nhà đầu tư đủ tỉnh táo và kỷ luật để biến cơ hội thành lợi nhuận thật.
Tags:
(VNF) - Công ty TNHH Logistics A&E và Công ty TNHH Đầu tư và Xây dựng 3H Việt Nam là cổ đông sở hữu 99% vốn điều lệ của Công ty cổ phần Đầu tư Láng Hạ, chủ đầu tư tòa nhà 28 tầng bỏ hoang suốt nhiều năm.
(VNF) - Từ năm 2026, bảng giá đất mới tiệm cận giá thị trường có thể khiến chi phí làm sổ đỏ tăng. Người dân cũng nên biết cách cập nhật sổ đỏ lên VNeID.
(VNF) - Năm 2025 ghi dấu hàng loạt sự thay đổi về chính sách – pháp luật đất đai, gỡ vướng mắc cũ, tạo hành lang mới, gia tăng xung lực cho thị trường bất động sản.
Chuyên gia pháp lý cảnh báo việc mua bán gian dối nhà ở xã hội "suất ngoại giao", thu tiền chênh... có thể phát sinh tình huống bị thu hồi nhà, thậm chí bị xử lý hình sự.
(VNF) - Giá bất động sản khu Nam Hà Nội đang tăng nhanh tại nhiều phân khúc, song thanh khoản thị trường vẫn chưa được cải thiện rõ rệt. Trong bối cảnh nguồn cung hạn chế, hạ tầng được đẩy mạnh và các “đại dự án” dần lộ diện, khu vực này đang đứng trước một kịch bản tăng giá dài hạn, thay vì những “cơn sóng” ngắn hạn.
(VNF) - Kết thúc năm 2024, Tổng công ty Đầu tư và Phát triển Nhà Hà Nội (HANDICO) ghi nhận doanh thu thuần giảm 53%, tuy nhiên công ty lại báo lãi sau thuế tăng 8% so với cùng kỳ năm ngoái.
(VNF) - Bộ Xây dựng dự kiến sửa Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản trong 2026; Hà Nội có 9 dự án nhà ở xã hội đủ điều kiện vay vốn ưu đãi; Hà Tĩnh mời gọi đầu tư 2 khu dân cư nông thôn, tổng vốn hơn 310 tỷ đồng... là những tin tức nổi bật của thị trường bất động sản ngày 23/12.
(VNF) - Dự án Trục đại lộ cảnh quan sông Hồng đã được chính thức khởi công. Sự kiện không chỉ đánh dấu bước khởi động cho một dự án hạ tầng – đô thị có ý nghĩa đặc biệt, mà còn cho thấy tầm nhìn phát triển dài hạn của Thủ đô Hà Nội trong việc tái cấu trúc không gian ven sông Hồng với sự đồng hành của các nhà đầu tư chiến lược, điển hình như T&T Group.
(VNF) - Trong kiến nghị lần 3 gửi tới lãnh đạo TP.HCM, Viện Kinh tế tài nguyên và môi trường đề xuất tăng giá đất nông nghiệp lên mức bằng 40% giá đất ở cùng thửa đất.
(VNF) - UBND TP. Hà Nội vừa có văn bản gửi Bộ Xây dựng xác định danh mục 9 dự án đầu tư nhà ở xã hội đủ điều kiện vay vốn ưu đãi.
(VNF) - Dự thảo nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai đang mở ra khả năng hợp thức hóa nhiều trường hợp sử dụng đất vi phạm trước đây, nếu đáp ứng điều kiện sử dụng ổn định, qua đó tháo gỡ vướng mắc kéo dài trong cấp “sổ đỏ” và công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng.
(VNF) - Đà Nẵng mời các đơn vị tham gia gói thầu tư vấn xác định giá đất đối với 4 tòa tháp thuộc dự án Đà Nẵng Times Square (phường An Hải).
(VNF) - Trong tự nhiên, dòng thác không khởi sinh từ độ cao mà từ dòng chảy. Nó bắt đầu lặng lẽ từ suối nguồn, tích tụ năng lượng qua từng tầng địa hình, để rồi đổ xuống mạnh mẽ, liên tục và không ngừng tái sinh. Triết lý ấy về chuyển động, về sự sống và về nhịp điệu tự nhiên chính là hình ảnh ẩn dụ, dẫn dắt toàn bộ tư duy cảnh quan tại Rivea Residences.
(VNF) - Tổng Công ty Xây dựng số 1 – CTCP (UPCoM: CC1) đã công bố định hướng chiến lược tăng vốn thông qua phát hành thêm cổ phần, nhằm chủ động tham gia vào các dự án hạ tầng theo phương thức đối tác công tư (PPP).
(VNF) - Khi kết thúc năm 2024, điều đọng lại trong cảm nhận của giới quan sát là thị trường bất động sản đã phục hồi tích cực, mang đến kỳ vọng tăng trưởng mạnh trong năm 2025. Song, điều bất ngờ là thị trường bất động sản năm 2025 đã vượt qua cả kỳ vọng, khi không những tăng trưởng mạnh mà còn đạt đến cấp độ “bùng nổ”.
(VNF) - Ngày 19/12/2025, tại Đặc khu Vân Đồn, Công ty cổ phần Everland Vân Đồn (thành viên Everland Group) Khánh thành và gắn biển “Công trình chào mừng Đại hội đại biểu toàn quốc lần thứ XIV của Đảng” cho Giai đoạn 1 Tổ hợp du lịch, nghỉ dưỡng và giải trí Crystal Holidays Harbour Vân Đồn (Tòa tháp A-B).
(VNF) - Dự án Khu nhà ở xã hội tổ dân phố Nam Ngạn, Phường Nếnh tại tỉnh Bắc Ninh do Công ty cổ phần Phát triển nhà và đô thị New Star có quy mô hơn 3,3ha, tổng vốn đầu tư hơn 1.000 tỷ đồng.
(VNF) - Dự án Khu dân cư Trung tâm Sài Gòn - Saigon Downtown Residence chính thức được khởi công vào ngày 19/12 vừa qua. Đây là dự án chung cư duy nhất được TP. HCM lựa chọn khởi công trong dịp này.
(VNF) - Thanh tra Chính phủ sẽ tiến hành thanh tra Tổng công ty Đầu tư và phát triển Nhà Hà Nội (HANDICO) trong quý III/2026. Nội dung thanh tra về phòng chống lãng phí trong quản lý, sử dụng các cơ sở nhà, đất,....
(VNF) - Đề xuất xem xét cấp sổ đỏ với đất vi phạm trước 1/7/2014; chính thức vận hành các nền tảng số quốc gia ngành xây dựng từ 2026; Đà Nẵng lấy ý kiến quy định giao đất ở không qua đấu giá cho cá nhân... là những tin tức đáng chú ý về thị trường bất động sản ngày 22/12.
(VNF) - Từ 2026, chuyển đất nông nghiệp, đất vườn, ao trong cùng thửa có đất ở sang đất ở chỉ phải nộp 30-50% phần chênh lệch tiền sử dụng đất, thay vì 100% như hiện nay.
(VNF) - Giữa áp lực nợ vay và thanh khoản chưa được cải thiện, Novaland tiếp tục trình cổ đông phương án vay thêm tối đa 10.000 tỷ đồng để bổ sung vốn và tái cơ cấu tài chính.
(VNF) - Đề xuất loạt quy định mới về bảng giá đất áp dụng từ năm 2026, Cloud Gate triển khai ba dự án nhà ở tại phía đông Đăk Lăk, TP. HCM thí điểm 6 dự án nhà ở thương mại tại xã Long Điền... là những tin tức nổi bật về thị trường bất động sản ngày 21/12.
(VNF) - Các phương án xây dựng bảng giá đất và các trường hợp sửa đổi, bổ sung do cơ quan soạn thảo đề xuất được kỳ vọng sẽ tháo gỡ các vướng mắc trong quá trình áp dụng Luật Đất đai 2024.
(VNF) - Hà Tĩnh chính thức gọi vốn hơn 310 tỷ đồng cho hai dự án khu dân cư tại TP Hà Tĩnh và huyện Hương Sơn, lựa chọn nhà đầu tư theo hình thức đấu thầu rộng rãi, mở thêm quỹ đất phát triển đô thị ngay đầu năm 2026.
(VNF) - Công ty TNHH Logistics A&E và Công ty TNHH Đầu tư và Xây dựng 3H Việt Nam là cổ đông sở hữu 99% vốn điều lệ của Công ty cổ phần Đầu tư Láng Hạ, chủ đầu tư tòa nhà 28 tầng bỏ hoang suốt nhiều năm.
(VNF) - Cuối năm – mùa cam chín rộ ở Hà Tĩnh, những vườn cam trên nhiều vùng đồi như Thượng Lộc, Hương Khê, Vũ Quang, Mai Hoa… đang tạo nên những khoảnh khắc rộn ràng của thu hoạch. Đây là thời điểm chứng kiến sự hội tụ của nắng gió, đất đỏ và bàn tay nông dân, tạo ra những cây cam “siêu quả” độc đáo, không chỉ là đặc sản vùng miền mà còn là sản phẩm của mô hình liên kết nông nghiệp, góp phần thực hiện mục tiêu quốc gia về xóa đói giảm nghèo tại Hà Tĩnh trong những năm qua.
