Tương lai thị trường bất động sản với Luật Đất đai 2024

Đây là chia sẻ của PGS.TS Trần Quốc Toản, nguyên Phó chủ nhiệm Văn phòng Chính phủ tại Tọa đàm “Cơ hội đầu tư bất động sản với Luật Đất đai sửa đổi” được Tạp chí Đầu tư Tài chính – VietnamFinance tổ chức.

Kích hoạt nguồn lực đất đai

Chia sẻ tại tọa đàm, , đánh giá Luật Đất đai sửa đổi được thông qua là bước tiến lớn giúp hoàn thiện chính sách đất đai. Nhấn mạnh đất là vấn đề rộng lớn, tác động tới toàn bộ nền kinh tế, ông cho rằng việc xây dựng hành lang pháp luật là vấn đề rất quan trọng để thực hiện chính sách đất đai hiệu quả.

“Từ góc độ đất đai trở thành hàng hoá, tham gia vào quan hệ thị trường dưới nhiều góc độ như mở hạn điền, tạo không gian cho bất động sản phát triển, phát triển chính sách liên quan tới nhà ở xã hội… để hàng hoá này có thể phát huy được hiệu quả thì các chính sách cần được thể chế một cách cụ thể”, ông Toản nêu quan điểm, đồng thời cho rằng các văn bản dưới luật cũng nên tính tới việc dự báo được các tình huống phát sinh.

Còn theo TS Vũ Đình Ánh, những thay đổi trong Luật Đất đai sửa đổi xuất phát từ thực tiễn, góp phần giải quyết những vướng mắc về pháp lý liên quan đến bất động sản hiện nay. “Ở góc độ cá nhân, tôi cho rằng Luật Đất đai sửa đổi lần này mang đến nhiều cơ hội đầu tư. Tuy nhiên, vẫn còn tồn tại những rủi ro pháp lý, những ‘cái bẫy’ mà các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản cần phải chú ý”, ông nhấn mạnh.

Theo ông Ánh, những vướng mắc chưa được giải quyết trong Luật Đất đai sửa đổi gồm: quyền sở hữu cá nhân, đấu thầu, cho thuê đất, quy hoạch đất ở, thu hồi đất và tài chính đất đai. Về quyền sở hữu đất đai, ông bày tỏ sự lo ngại: “Lấy ví dụ khi tôi mua nhà, thay vì tự đứng tên, tôi lại phải ghi tên vợ mình. Điều đó cho thấy chúng ta đang tư duy một cách lạ lùng về quyền sở hữu đất, chuyển từ sở hữu của một cá nhân sang sở hữu của một nhóm người”, ông Ánh nói.

Về đấu thầu, ông Ánh cho rằng cần phải siết chặt thêm các quy định về đấu thầu và tiêu chuẩn doanh nghiệp tham gia đấu thầu, từ đó mới tạo ra thêm nguồn cung thật cho phân khúc nhà ở thương mại. Liên quan đến vấn đề cho thuê đất, ông Ánh nhận định: “Việc trả tiền thuê đất một lần không phải là quá tệ nhưng lại bất cập ở góc độ chúng ta định giá đất quá rẻ mạt. Trong nhiều năm qua, chúng ta gần như là cho không tiền thuê đất”. Nếu muốn cho thuê đất một cách hiệu quả cần phải giải quyết được 2 vấn đề, đó là định giá đất và điều chỉnh giá thuê đất, theo chuyên gia, đồng thời cho rằng định giá đất là một trong những “yếu điểm” của Luật Đất đai sửa đổi.

Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), khẳng định đất đai là nguồn lực quan trọng cho sự phát triển của một quốc gia. “Luật Đất đai các thời kỳ trước đã có những đóng góp quan trọng cho tăng trưởng ở các quốc gia. Tuy nhiên, theo thời gian, Luật Đất đai đã bộc lộ nhiều hạn chế, cản trở quá trình xây dựng các dự án mới, gây ra hệ quả rất nghiêm trọng, làm ách tắc hàng nghìn dự án, kéo theo hệ lụy cho cả nền kinh tế với 38 ngành nghề bị ảnh hưởng”, ông Đính nhấn mạnh.

“Nền kinh tế đã bị chững lại khi những dự án này bị ách tắc. Chính phủ đã nhận ra các vấn đề này và có động tháo gỡ cho các dự án”, ông Đính nói. Với Luật Đất đai sửa đổi đã được ban hành, ông kỳ vọng luật sẽ kích hoạt được nguồn lực đất đai, tháo gỡ các dự án đang được vướng mắc.

“Luật Đất đai sửa đổi có thể được thực hiện từ ngày 1/7 nhưng sẽ có những điều khoản bị lùi lại. Trước mắt, điều quan trọng nhất trong việc thực thi và thể chế Luật Đất đai là tháo gỡ hàng nghìn dự án đang bị mắc kẹt. Để làm được điều này, các văn bản dưới luật cần được xây dựng cẩn thận, cụ thể và lấy ý kiến toàn thể người dân”, ông Đính nói.

Dưới góc nhìn pháp lý, chuyên gia pháp lý bất động sản Nguyễn Văn Đỉnh nhận định: “Đất đai là tư liệu chủ yếu của nền kinh tế. Đây là lĩnh vực rất rộng, không chỉ ảnh hưởng đến kinh tế - xã hội mà còn có nhiều ý nghĩa đối với quốc phòng an ninh, ngoại giao và an sinh xã hội”.

Chính vì thế, theo ông Đỉnh, hiện đang có quá nhiều kỳ vọng về Luật Đất đai và xung đột giữa các chủ thể là không thể tránh khỏi khi lợi ích của mỗi chủ thể khác nhau. Người dân thì muốn tiếp cận đất đai thông qua cơ chế thị trường trong khi doanh nghiệp bất động sản lại muốn tiếp cận đất đai thông qua cơ chế thu hồi đất, đấu thầu đất.

“Đối với Luật Đất đai, rất khó để làm hài lòng tất cả các chủ thể. Chúng ta chỉ có thể tương đối hài hòa, cân bằng các mối quan hệ giữa nhà nước – doanh nghiệp – người dân và khó có thể làm hoàn hảo hơn được nữa”, chuyên gia khẳng định.

Ông Đỉnh cũng nhấn mạnh dù Luật Đất đai sửa đổi tạo cơ hội cho các doanh nghiệp tiếp cận đất đai nhưng cơ hội luôn gắn liền với thách thức và không có chuyện chỉ hưởng quyền lợi mà không có nghĩa vụ. “Trong Luật Đất đai, chúng ta cần làm rõ về việc bồi thường thỏa đáng cho người dân, giá đất phải tuân theo nguyên tắc thị trường. Chính phủ cần hỗ trợ cho người dân một cách thực chất thay vì hình thức và phải có sự chủ động từ sớm, từ xa, từ trước khi thu hồi đất. Nếu làm được những điều này, việc thu hồi đất sẽ trở nên thực chất, quan hệ đất đai mới trở nên lành mạnh”, ông nói.

Bên cạnh đó, ông Đỉnh cũng cho rằng bất động sản là lĩnh vực đặc thù và đòi hỏi rất lớn về năng lực tài chính, hiểu biết pháp lý… nên những doanh nghiệp vừa và nhỏ không nên tham gia thị trường với vai trò chủ đầu tư mà nên tham gia với vai trò trung gian. “Đây sẽ là cơ chế giúp thanh lọc thị trường và sàng lọc thị trường bất động sản rất nhanh, giúp thị trường trở nên đồng bộ hơn”, ông phân tích.

Cảnh báo vỡ “bong bóng” chung cư

Cũng tại tọa đàm, TS Lê Xuân Nghĩa, thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách tài chính – tiền tệ quốc gia, đánh giá Luật Đất đai sửa đổi đi vào cuộc sống từ ngày 1/1/2025 sẽ tạo ra những cơ hội để khắc phục các vấn đề tồn tại trong thị trường bất động sản Việt Nam. Tuy nhiên, để làm được điều này, cần truyền thông đúng đắn và mạnh mẽ về phân khúc nhà ở xã hội, nhà ở giá rẻ, bên cạnh đó cũng phải cảnh báo về rủi ro; ngoài ra cần đẩy nhanh các thủ tục pháp lý, phương án mới về chính sách nhà ở cho người nghèo để khắc phục hậu quả.

“Cho tới nay, phân khúc nhà ở xã hội và nhà ở giá rẻ gần như thất bại, trong khi đó phân khúc chung cư thương mại 'một mình một ngựa' thẳng tiến với tốc độ tăng giá đáng sợ”, ông Nghĩa nói và nhấn mạnh thực trạng này cho thấy một bước lùi về chiến lược xử lý thị trường nhà ở. Vị chuyên gia dẫn chứng một căn chung cư trong 2 năm tăng từ 3,6 tỷ đồng lên 7 tỷ đồng, ai cũng nghĩ sẽ còn tăng nữa nên không bán. Việc cung khan hiếm mà cầu tiếp tục tăng khiến cung - cầu không gặp nhau mà gần như đi song song. Trong khi cung ngừng, cầu vẫn đi sẽ tạo ra “bong bóng”.

Từ thực tế này, ông Nghĩa cho rằng nếu không cảnh báo từ hiện tại và không sớm thực hiện Luật Đất đai sửa đổi để đưa các phân khúc khác vào thì phân khúc chung cư sớm muộn cũng sụp đổ, khiến chính sách chiến lược của Chính phủ cũng bị ảnh hưởng.

Cùng quan điểm, PGS.TS Đinh Trọng Thịnh (Học viện Tài chính) cho biết giá chung cư thời gian qua tăng nóng đến 30% - 40%. Nhiều chủ đầu tư chuẩn bị ra hàng cũng nâng giá bán. Ông cảnh báo điều này sẽ dẫn đến tình trạng giá chung cư “bong bóng”, làm trầm trọng thêm cuộc khủng hoảng phân khúc đang diễn ra trên thị trường.

PGS.TS Đinh Trọng Thịnh kiến nghị cơ quan quản lý cần tháo gỡ ách tắc pháp lý triệt để, thúc đẩy lượng sản phẩm ra thị trường, gia tăng sự cạnh tranh. Nhà ở xã hội, nhà giá rẻ là giải pháp quan trọng để thay đổi tình trạng khủng hoảng phân khúc hiện nay.