Tại văn bản góp ý Dự thảo Nghị định của Chính phủ Quy định về giá đất do Bộ Tài nguyên và Môi trường soạn thảo hướng dẫn thực hiện Luật Đất đai năm 2024 (Dự thảo), VVA nhấn mạnh việc cần đảm bảo quyền lợi của gần 2000 thẩm định viên.
Cụ thể, VVA đề nghị sửa đổi điểm b, Khoản 1, Điều 39 Dự thảo theo hướng chỉ quy định “Có Thẻ thẩm định viên về giá được cấp theo quy định của pháp luật về giá”.
Cùng với đó, VVA kiến nghị bãi bỏ quy định “… và Giấy Chứng nhận đã hoàn thành khóa học bồi dưỡng về định giá đất theo chương trình bồi dưỡng về định giá đất do Bộ Tài nguyên và Môi trường ban hành”.
Theo VVA, do Dự thảo chưa kế thừa tính đúng đắn của Nghị định số 12/2024/NĐ-CP ngày 5/2/2024 cũng như chưa phù hợp với thực tiễn của hệ thống thẩm định giá đã thẩm định giá đất làm tư vấn định giá đất trong mấy thập kỷ qua.
Bên cạnh đó, VVA cho rằng nếu quy định như Dự thảo hiện tại sẽ có nguy cơ làm lãng phí thời gian, tiền bạc của gần 2.000 thẩm định viên có Thẻ thẩm định viên về giá khi họ đã phải bỏ kinh phí để được đào tạo các kiến thức cơ bản về định giá nói chung và định giá đất nói riêng, theo quy định của Luật Giá, nay lại phải bỏ tiền học lấy chứng chỉ cùng về giá đất.
Các kiến thức mà các thẩm định viên về giá đã được đào tạo cơ bản và cập nhật hàng năm về nguyên lý hình thành giá, nguyên lý căn bản về thẩm định giá, pháp luật (trong đó có pháp luật về đất đai) áp dụng trong định giá và thẩm định giá, thẩm định giá Bất động sản (trong đó có các phương pháp định giá đất theo quy định của Luật Đất đai)
VVA cho biết, để có Thẻ thẩm định viên về giá, người học bắt buộc phải qua các khóa đào tạo kiến thức trên, phải dự kiểm tra, có chứng chỉ hoàn thành khóa học sau đó phải dự thi kỳ thi quốc gia về kiến thức trên do Bộ Tài chính tổ chức theo quy định của Luật Giá để được cấp Thẻ thẩm định viên về giá.
Ngoài ra, theo VVA, hiện tại Khoản 1, Khoản 2, Điều 5 Dự thảo đưa ra khá nhiều nguồn thông tin để áp dụng phương pháp định giá đất mà không quy định rõ tư vấn phải thu thập tất cả các nguồn thông tin hay thu thập một trong các nguồn thông tin đó để xác định giá đất.
VVA cho rằng trong trường hợp phải thu thập tất cả các thông tin như Dự thảo sẽ dẫn đến việc xử lý thông tin về giá để xác định giá cho mọi loại đất gặp khó khăn khi giá thu thập của các nguồn có những mức giá chênh lệch nhau.
Vì vậy, VVA kiến nghị hoặc quy định theo hướng “tư vấn, thu thập thông tin phù hợp với phương pháp định giá lựa chọn từ một trong các nguồn sau…” hoặc quy định thứ tự ưu tiên các loại thông tin, nguồn thông tin cần thu thập.
Góp ý tại điểm c, Khoản 3, điều 8 Dự thảo quy định: “Lợi nhuận của nhà đầu tư (đã bao gồm chi phí vốn sở hữu và chi phí vốn vay) được tính bằng tỷ lệ % trên chi phí đầu tư xây dựng quy định tại điểm a khoản này”.
VVA nhìn nhận quy định như trên là chưa hợp lý do chưa tính đúng, tính đủ lợi nhuận của toàn bộ dự án theo phương pháp thặng dư cho nhà đầu tư. Thay vào đó là lợi nhuận của nhà đầu tư phải được tính trên tổng chi phí của nhà đầu tư phải bỏ ra để thực hiện hoàn thành dự án đến khi bán sản phẩm thu được doanh thu. Tổng chi phí đó bao gồm toàn bộ chi phí ở cả điểm a, điểm b, Khoản 3, đặc biệt là phải bao gồm cả “tiền sử dụng đất” - là loại chi phí đầu tư ban đầu mà nhà đầu tư phải bỏ ra để thực hiện nghĩa vụ tài chính với Nhà nước.
Theo VVA, sở dĩ lợi nhuận của nhà đầu tư phải được tính trên tiền sử dụng đất là do một số lý do sau.
Đầu tiên, lợi nhuận của nhà đầu tư mà Dự thảo quy định mới chỉ là lợi nhuận của khâu phát triển bất động sản (đầu tư phát triển đất) chưa phải là lợi nhuận của tổng chi phí đầu tư bao gồm cả chi phí trả tiền sử dụng đất cộng (+) chi phí đầu tư phát triển bất động sản.
Vì vậy, nếu chỉ tính lợi nhuận trên chi phí của một khâu đầu tư trong tổng chi phí của tổng các khâu đầu tư để hình thành giá trị tài sản là không đúng với nguyên lý hình thành giá khi áp dụng định giá theo phương pháp chi phí được kết hợp trong phương pháp thặng dư để định giá tài sản.
Thứ hai, nếu không tính lợi nhuận cho nhà đầu tư trên chi phí về tiền sử dụng đất phải nộp là phủ nhận nguyên lý “Giá trị của tiền tệ có tính thời gian” (do chi phí cơ hội, lạm phát, rủi ro) và nguyên lý “Giá trị tương lai của tiền” khi người có tiền đầu tư vào bất kỳ lĩnh vực kinh doanh nào.
Góp ý tại Khoản 3, điều 5 Dự thảo, VVA cho rằng cần quy định chặt chẽ về chứng lý để chứng minh về “Trường hợp chưa có số liệu thống kê, không có số liệu từ cơ quan thuế, cơ quan nông nghiệp và phát triển nông thôn…” theo hướng các cơ quan thống kê, cơ quan thuế, cơ quan nông nghiệp và phát triển nông thôn có văn bản thông báo cho tổ chức tư vấn xác định giá về nội dung “chưa có” “không có” các số liệu nói trên… nhằm tránh các rủi ro về pháp lý trong hoạt động tư vấn xác định giá.
Về quy định tại điểm a, Khoản 3, điều 6 Dự thảo về Công thức xác định giá trị hiện tại của tài sản gắn liền với đất, VVA đề nghị Ban Soạn thảo cân nhắc khi vừa sử dụng “Giá trị hao mòn” vừa sử dụng “Khấu hao”.
Điểm b, Khoản 3 quy định “Trường hợp tại thời điểm định giá, cây lâu năm chưa đến kỳ thu hoạch thì giá trị hiện tại của tài sản gắn liền với đất được xác định bằng tổng chi phí đã đầu tư để trồng, chăm sóc đến thời điểm định giá”. VVA đánh giá, quy định này chưa quy định rõ trách nhiệm của đơn vị nào phải xác định giá trị hiện tại của tài sản gắn liền với đất: đơn vị tư vấn, khách hàng có tài sản định giá cung cấp số liệu hay của cơ quan chức năng… do đó dễ dẫn đến tính pháp lý khi sử dụng số liệu.
Tags:
(VNF) - Thanh tra Chính phủ nêu rõ chủ đầu tư dự án Tháp D25* Cầu Giấy thi công xây dựng nhưng không có giấy phép hoặc xây dựng không đúng quy hoạch, dự án nhà ở chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng; chưa được nghiệm thu về PCCC.
(VNF) - Chính sách lãi suất chưa từng có của Vinhomes đang tạo cú hích mạnh mẽ cho thị trường, khi chi phí vay mua nhà thậm chí thấp hơn cả nhà ở xã hội.
(VNF) - Sở Xây dựng Hà Nội vừa công bố danh mục dự án đầu tư xây dựng nhà ở cho phép tổ chức, cá nhân nước ngoài được sở hữu nhà ở đối với Khu chức năng đô thị tại số 233, 233B và 235 đường Nguyễn Trãi, phường Khương Đình.
(VNF) - Khi thị trường căn hộ cao cấp không còn dừng ở câu chuyện từng dự án riêng lẻ, mà chuyển sang cạnh tranh về khả năng duy trì chất lượng sống một cách nhất quán, cách phát triển sản phẩm cũng buộc phải thay đổi. Trong bối cảnh đó, dòng sản phẩm căn hộ cao tầng Imperia của MIK Group cho thấy một hướng đi rõ nét hơn khi được phát triển theo một hệ tiêu chuẩn xuyên suốt.
(VNF) - Mặt bằng giá còn thấp, quỹ đất rộng và sự tham gia của nhiều nhà đầu tư lớn đang mở ra cơ hội mới cho phía tây TP.HCM. Tuy nhiên, theo các chuyên gia, để hình thành một chu kỳ tăng trưởng bền vững, khu vực này vẫn cần thêm thời gian để hoàn thiện hệ thống kết nối và thu hút dòng dân cư thực.
(VNF) - Lãi suất vay mua bất động sản phổ biến ở mức 12% – 14%/năm, một số trường hợp lên đến 15% – 16%/năm theo cơ chế thả nổi. Chi phí tài chính tăng nhanh khiến người mua có xu hướng thận trọng hơn, đặc biệt với nhóm khách hàng sử dụng đòn bẩy tài chính.
(VNF) - Sau cơn sốt 2020-2022, đất nền vùng ven TP.HCM rơi vào trạng thái đóng băng kéo dài, nhiều nhà đầu tư rao bán cắt lỗ suốt 4 năm vẫn không có giao dịch.
(VNF) - Theo TS Nguyễn Văn Đính, trong bối cảnh thị trường bước vào giai đoạn sàng lọc mạnh, người mua nhà không còn chạy theo tâm lý đám đông mà ngày càng thận trọng hơn, ưu tiên những dự án có pháp lý rõ ràng.
(VNF) - Dự án nhà ở xã hội Newlife HUD Vân Canh dự kiến hoàn thành vào quý IV/2027, cung cấp thêm nguồn cung nhà ở cho các đối tượng người dân có thu nhập thấp và thuộc diện chính sách.
Tổ hợp chung cư HH Linh Đàm đi vào hoạt động từ năm 2015, hiện có khoảng 10.000 căn hộ với hơn 40.000 cư dân sinh sống. Tuy nhiên, đến nay, toàn bộ các căn hộ vẫn chưa được cấp giấy chứng nhận (sổ đỏ).
(VNF) - Bộ trưởng Bộ Tư pháp Hoàng Thanh Tùng đã ký báo cáo tiếp thu, giải trình bước đầu ý kiến của các đại biểu Quốc hội thảo luận về dự luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Công chứng.
(VNF) - Theo các DN, việc đưa ra quy định tín dụng bất động sản không tăng cao hơn mức chung của ngành khiến những doanh nghiệp đã ký hợp đồng vay không được giải ngân, doanh nghiệp đang được giải ngân thì không được giải ngân tiếp, cá nhân tiếp cận vốn khó khăn...
(VNF) - Dự án nhà ở xã hội ở Khu công nghiệp Yên Mỹ 2 có tổng vốn đầu tư hơn 4.960 tỷ đồng, phục vụ dân số khoảng 11.500 người.
(VNF) - Dự án Khu nhà ở xã hội Hòa Phước quy mô hơn 2.000 tỷ đồng do Công ty cổ phần Xây lắp thương mại Trường Hải làm chủ đầu tư.
(VNF) - Sau hơn hai thập kỷ phát triển, bất động sản Việt Nam đã hình thành nhiều doanh nghiệp quy mô lớn, song phần lớn vẫn dừng lại ở mô hình phát triển và bán sản phẩm. Trong bối cảnh thị trường bước vào giai đoạn đòi hỏi tính bền vững cao hơn, Đất Xanh lựa chọn tái cấu trúc theo hướng trở thành tập đoàn đầu tư – quản lý tài sản và phát triển bất động sản toàn cầu, với mục tiêu chuyển từ tăng trưởng theo chu kỳ sang tạo lập giá trị dài hạn.
(VNF) - Thuế Quảng Ninh liên tục nêu tên công ty cổ phần Đầu tư Xây dựng và Thương mại M.K.L do nợ số tiền thuế lớn, hơn 70 tỷ.
(VNF) - Dự án Đà Nẵng Times Square với 4 tòa tháp cao nhất đến 50 tầng đang được đẩy nhanh thi công, dự kiến cung cấp hàng nghìn căn hộ ra thị trường.
(VNF) - Theo kế hoạch, tỉnh Phú Thọ sẽ chuyển đổi gần 600ha đất rừng để triển khai 3 dự án khu đô thị và nghỉ dưỡng. Riêng hai dự án khu đô thị sinh thái có tổng mức đầu tư hơn 8.300 tỷ đồng
(VNF) - Tập đoàn Đất Xanh, HĐQT đơn vị này vừa bầu ban lãnh đạo mới do ông Bùi Ngọc Đức- Tổng Giám đốc lên làm Chủ tịch thay cho ông Lương Ngọc Huy.
(VNF) - Tại Nam Nha Trang, tháp căn hộ Onsen 3 (Charmora City) đang xác lập chuẩn mực sống mới. Bằng việc tích hợp hệ sinh thái khoáng nóng vào không gian an cư, dự án không chỉ đáp ứng nhu cầu sống hiện đại mà còn trở thành "khối tài sản truyền đời vô giá", kết hợp hoàn hảo giữa không gian xanh ven sông cùng những liệu pháp trị liệu tự nhiên.
(VNF) - Với tỷ lệ lấp đầy ổn định và tốc độ tăng trưởng cư dân 5% mỗi năm, khu Đông TP. HCM đang trở thành “thế cực” mới thu hút dòng vốn đầu tư và nhân lực chất lượng cao.
(VNF) - Lãi suất cao và thanh khoản suy yếu đang buộc doanh nghiệp bất động sản chuyển từ cạnh tranh bằng giá sang thiết kế các gói tài chính linh hoạt như trả góp, giãn dòng tiền hay cố định lãi suất dài hạn nhằm kích cầu người mua.
(VNF) - Công ty Cổ phần Phát triển Bất động sản Phát Đạt (HoSE: PDR) đã tổ chức đại hội đồng cổ đông thường niên năm 2026 tại TP. HCM. Đại hội năm nay được xem là bước chuyển sang chu kỳ tăng trưởng mới sau giai đoạn tái cấu trúc toàn diện của công ty này.
(VNF) - Nhiều cư dân chung cư HH Linh Đàm không đồng tình với hai phương án được đưa ra: trả lại căn hộ để nhận lại tiền, hoặc đổi sang căn hộ tương đương tại Khu đô thị Thanh Hà.
(VNF) - Lãi suất cao đang kéo thanh khoản bất động sản đi xuống, đồng thời thúc đẩy quá trình phân hóa rõ nét trên toàn thị trường.
(VNF) - Thanh tra Chính phủ nêu rõ chủ đầu tư dự án Tháp D25* Cầu Giấy thi công xây dựng nhưng không có giấy phép hoặc xây dựng không đúng quy hoạch, dự án nhà ở chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng; chưa được nghiệm thu về PCCC.
(VNF) - Với quy mô gần 20ha, dự án được kỳ vọng sẽ hình thành một không gian công cộng lớn ven sông Hồng, ngay khu vực sát chân cầu Thăng Long.
