Dòng vốn miền Bắc chảy mạnh vào BĐS phía Nam: Chu kỳ tăng mới hay nhịp sóng ngắn hạn?

Hành vi đầu tư bất động sản mang tính chu kỳ

Trong nhiều năm qua, giá nhà tại Hà Nội liên tục tăng trưởng. Mặt bằng giá bị đẩy lên nhanh và trải rộng trên nhiều phân khúc đã khiến thị trường Thủ đô trở nên ngày càng đắt đỏ đối với cả người mua ở thực lẫn nhà đầu tư.

Đặc biệt, giai đoạn từ năm 2023 đến nay, thị trường chung cư đang tăng trưởng một cách chóng mặt. Theo báo cáo thị trường quý III/2025 của Savills Việt Nam, mức giá chào bán sơ cấp trung bình tại Hà Nội đã lên tới 101 triệu đồng/m2. Dù giá neo ở mức kỷ lục, nhưng Savills dự báo khả năng thị trường hạ nhiệt trong ngắn hạn là rất thấp.

Trong khi giá nhà tại Hà Nội liên tục tăng mạnh, thì trong quý III/2025, giá bán trung bình sơ cấp căn hộ chung cư tại TP. HCM đạt 91 triệu đồng/m2. Chênh lệch giá giữa hai đô thị lớn nhất cả nước đã tạo điều kiện để nhà đầu tư miền Bắc nhìn thấy biên lợi nhuận rộng hơn ở phía Nam. Nhiều nhà đầu tư đã bắt đầu dịch chuyển dòng vốn, coi phía Nam như “vùng giá mới” để tích sản.

Làn sóng “Nam tiến” thời gian qua được nhìn nhận không chỉ là phản ứng nhất thời trước chênh lệch giá, mà còn là sự phản ứng của dòng vốn “thông minh” trước cơ hội mới.

Trao đổi với Tạp chí Đầu tư Tài chính – VietnamFinance, ông Nguyễn Quốc Khánh, Phó chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam, cho rằng sau khi sáp nhập hành chính, dư địa phát triển của vùng TP. HCM – Bình Dương – Bà Rịa Vũng Tàu mở rộng đáng kể. Đây là khu vực được quy hoạch phát triển dịch vụ – công nghiệp – tài chính quy mô lớn, hấp dẫn nhà đầu tư cả về tầm nhìn lẫn kỳ vọng tăng trưởng.

“Các nhà đầu tư hiện nay rất nhạy bén, họ nhận ra các cơ hội đầu tư trong ngắn hạn lẫn trung hạn. Tuy nhiên, dòng vốn không đứng yên mà luôn xoay vòng để tìm cơ hội, nhà đầu tư sẽ rót tiền vào nơi nào có cơ hội, chứ không gắn bó cố định với một thị trường” - ông Khánh nói.

CEO EZ Property, ông Phạm Đức Toản, cũng đánh giá rằng giá nhà ở phía Bắc hiện đang neo cao, khiến khả năng đầu tư giảm. Vì vậy, dòng vốn dần chuyển hướng về phía Nam, đặc biệt TP. HCM và Vũng Tàu. Thực tế, xu hướng này không mới, nhà đầu tư miền Bắc đã liên tục rót vốn vào các khu vực tạo ra biên lợi nhuận cao, và lần này là phía Nam.

Ông Toản cho rằng hành vi đầu tư hiện nay vẫn mang tính chu kỳ mạnh. Nhà đầu tư thường “ăn theo” các đại dự án như của Vingroup, Ecopark... nơi chủ đầu tư có hệ sinh thái bán hàng và truyền thông lớn. Nhà đầu tư đi trước tạo sóng, mua giai đoạn đầu và chốt lời khi chủ đầu tư tung sản phẩm tiếp theo. Vì vậy, làn sóng “Nam tiến” hiện tại không phải một xu hướng dài hạn mà là chu kỳ đầu tư ngắn, đi theo từng dự án.

Đô thị vệ tinh bứt phá

Trong bối cảnh dòng vốn Bắc - Nam tiếp tục dịch chuyển và thị trường bước vào chu kỳ phân hóa mới, triển vọng từng khu vực đang trở thành vấn đề quan tâm lớn của giới đầu tư. Các chuyên gia cho rằng giai đoạn 2026 - 2027 sẽ là thời điểm tái định hình bản đồ bất động sản, khi miền Nam cho thấy nhiều tín hiệu tăng trưởng, còn miền Bắc, đặc biệt là Hà Nội, sẽ dần chậm lại sau giai đoạn tăng nóng.

Nhìn về triển vọng, ông Nguyễn Quốc Khánh dự báo giai đoạn 2026 sẽ chứng kiến sự nổi lên của các khu vực như TP. HCM và các tỉnh lân cận, cùng với Bắc Ninh, Hưng Yên, Hải Phòng - những địa phương mạnh về công nghiệp và thu hút lao động.

Theo ông Khánh, nhu cầu nhà ở tại Hà Nội và TP. HCM vẫn rất cao, trong đó nhu cầu thực phân khúc chung cư tầm giá 4 - 5 tỷ đồng/căn vẫn nhiều. Đất nền diện tích dưới 100m2/lô tại các khu vực có hạ tầng đồng bộ cũng sẽ giữ được sức hấp dẫn. Phân khúc nghỉ dưỡng tại Nha Trang, Phú Quốc, Quảng Ninh nhiều khả năng hồi phục nhờ sự trở lại của khách du lịch quốc tế.

Ông Phạm Đức Toản nhận định cuối năm nay, tại hai đô thị lớn Hà Nội và TP. HCM, nguồn cung mới chưa nhiều. Trong khi đó, các tỉnh như Hải Phòng có nguồn cung lớn và thanh khoản tốt. Giao dịch sẽ tập trung tại những khu vực đang phát triển mạnh như Hải Phòng hay Việt Trì (Phú Thọ), nơi giá còn hợp lý và hạ tầng cải thiện nhanh.

Về trung hạn, ông cho rằng sẽ có một làn sóng đầu tư mạnh vào nhà ở, đặc biệt là chung cư. Ở các thành phố lớn, chung cư vẫn là phân khúc được ưa chuộng; còn ở các địa phương khác, đất nền tiếp tục chiếm ưu thế. Bất động sản công nghiệp cũng nổi lên như một kênh đầu tư tiềm năng nhờ dòng vốn FDI ổn định.

“Tại Hà Nội, thị trường nhiều khả năng đi ngang trong ngắn hạn. Phân khúc thương mại trong vành đai 3 khó tăng mạnh vì giá đã cao. Nếu có điều chỉnh, điều này sẽ xuất hiện ở các khu vực ngoài vành đai 3 hoặc vành đai 2,5. Nhà đầu tư đang chia thành hai nhóm là nhóm đầu tư vào bất động sản dòng tiền và nhóm đầu tư ngắn hạn ‘ăn theo’ hạ tầng, sân bay, vành đai” – ông Toản dự báo.

Trong khi đó, ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc batdongsan.com.vn khu vực miền Nam, cho rằng hiện nay nhiều yếu tố tích cực đang dồn về phía Nam: lượng tìm kiếm tăng, các vướng mắc pháp lý và trái phiếu đã được xử lý dần. “Thị trường miền Nam đang bước sang chu kỳ tăng trưởng mới, trong khi phía Bắc đã tăng nóng 2 - 3 năm và có thể đi ngang một thời gian”, ông phân tích.

Về triển vọng các địa phương, ông Tuấn dự báo năm sau các thị trường du lịch như Nha Trang, Đà Nẵng có thể hồi phục theo đà chung của thị trường miền Nam.

Ở góc độ khác, Giám đốc cấp cao bộ phận tư vấn và nghiên cứu - Savills Hà Nội, bà Đỗ Thu Hằng, nhìn nhận: những dòng sản phẩm được tung ra từ các chủ đầu tư uy tín, vị trí đẹp, pháp lý ổn sẽ vẫn thu hút được các nhà đầu tư cũng như là người mua sử dụng.

Đối với phân khúc chung cư, những dòng sản phẩm diện tích nhỏ hay những dòng sản phẩm 2 phòng ngủ thường sẽ thu hút được nhiều người mua hơn. Tỷ trọng về những căn hộ 3 phòng ngủ vẫn bán được nhưng có thể chưa tốt như các sản phẩm 2 phòng ngủ và một phòng ngủ.

Tuy nhiên, chuyên gia cũng đưa ra cảnh báo với nhà đầu tư. Ông Đinh Minh Tuấn khuyến cáo trong bối cảnh thị trường dễ bị chi phối bởi hiệu ứng truyền thông, nhiều dự án “tạo sóng” chỉ xuất hiện trên mạng xã hội hoặc qua lời giới thiệu, nhưng thực tế khác xa với những gì quảng bá. Nên nhà đầu tư phải trực tiếp khảo sát, có mặt tại dự án thì mới hiểu đúng thị trường.

Yếu tố pháp lý cũng là rủi ro lớn. Ông Tuấn nhấn mạnh rằng pháp lý hiện nay rất phức tạp và cần được kiểm tra kỹ lưỡng trước khi xuống tiền. Về giá bán, dù nhiều khu vực phía Nam có mức giá khởi điểm thấp hơn Hà Nội, nhưng tốc độ tăng lại nhanh hơn. Đây là yếu tố quan trọng phải cân nhắc khi xác định biên độ lợi nhuận.

Ông cũng lưu ý rằng mọi thị trường bất động sản đều phải dựa trên nhu cầu ở thực. Một khu vực chỉ có thể thu hút dân cư khi có việc làm, trường học, tiện ích, dịch vụ… đáp ứng đời sống hàng ngày. Khi dân cư về ở, giao dịch phát sinh và thanh khoản hình thành từ đó thị trường mới trở nên an toàn cho nhà đầu tư.