TP. HCM đang bước vào giai đoạn “chạy nước rút” để hoàn thiện bảng giá đất mới, dự kiến áp dụng thống nhất từ ngày 1/1/2026. Một trong những nội dung nhận được nhiều sự quan tâm của người dân và doanh nghiệp là đề xuất xác định giá đất trong bảng giá mới ở mức khoảng 60% giá thị trường - mức được cho là tiệm cận thực tế nhưng vẫn nhằm hạn chế tác động tiêu cực đến kinh tế - xã hội.
Liên quan đến phương án này, Sở Nông nghiệp và Môi trường TP. HCM vừa có tờ trình gửi Hội đồng Thẩm định bảng giá đất TP. HCM, giải trình và tiếp thu ý kiến của Tổ giúp việc trong quá trình xây dựng dự thảo. Theo ông Nguyễn Toàn Thắng, Giám đốc Sở Nông nghiệp và Môi trường TP. HCM, phương án giá đất bằng khoảng 60% giá giao dịch trên thị trường đã được Sở và đơn vị tư vấn định giá báo cáo Hội đồng thẩm định xem xét.
Theo ông Thắng, mức 60% được đánh giá phù hợp với mục tiêu từng bước tiệm cận giá thị trường theo tinh thần Luật Đất đai mới, đồng thời vẫn bảo đảm yếu tố ổn định, tránh gây “sốc” cho người dân, doanh nghiệp và hoạt động sản xuất, kinh doanh.
Đáng chú ý, tỷ lệ này cũng tương đương mức chênh lệch giữa bảng giá đất hiện hành theo Quyết định 79/2024 của UBND TP. HCM và giá thị trường thực tế trong thời gian qua. Thực tiễn cho thấy, bảng giá đất cũ đã góp phần tăng thu ngân sách, đồng thời tạo mặt bằng công bằng hơn trong bồi thường, giải phóng mặt bằng.
Dự thảo bảng giá đất lần này được xây dựng theo nguyên tắc định giá từng vị trí, dựa trên dữ liệu giao dịch thu thập từ thị trường. Do đó, mức tăng giá không đồng đều giữa các tuyến đường, khu vực mà phản ánh sát biến động thực tế của từng địa bàn.
Sở Nông nghiệp và Môi trường cho biết với những tuyến đường có đặc điểm tương đồng nhưng mức đề xuất còn chênh lệch, cơ quan chuyên môn sẽ tiếp tục rà soát, điều chỉnh để bảo đảm tính hợp lý và tương quan giá.
Việc phân vùng giá đất tiếp tục được thực hiện dựa trên chức năng đô thị và điều kiện kinh tế - xã hội của từng khu vực sau sáp nhập.
Theo đó, khu vực I là vùng lõi trung tâm, tương ứng địa bàn quận 1 trước đây - nơi tập trung các hoạt động đô thị đặc biệt. Khu vực II là vùng liền kề lõi trung tâm của TP. HCM cũ và đồng thời là lõi đô thị của tỉnh Bình Dương và tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu trước sáp nhập, đóng vai trò các đô thị vệ tinh.
Khu vực III là vùng đang đô thị hóa nhanh, gồm các huyện ngoại thành TP. HCM cũ và các khu vực cận lõi của Bình Dương, Bà Rịa - Vũng Tàu trước đây. Khu vực IV là các xã vùng xa, điều kiện phát triển còn hạn chế.
Dự thảo bảng giá đất cũng đã tính toán đến tác động đối với khu vực sản xuất, kinh doanh và thương mại dịch vụ. Đối với đất thương mại dịch vụ, giá đất được xác định theo tỷ lệ phần trăm so với đất ở cùng vị trí, giảm dần theo từng khu vực.
Cụ thể, khu vực I bằng 70%, khu vực II bằng 60%, khu vực III bằng 50% và khu vực IV bằng 40% giá đất ở. Với đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải thương mại dịch vụ, tỷ lệ tương ứng lần lượt là 60%, 50%, 40% và 30%. Riêng các loại đất có mật độ xây dựng thấp, hệ số sử dụng đất thấp, giá đất được đề xuất bằng khoảng 30% giá đất ở cùng vị trí nhằm giảm áp lực chi phí thuê đất cho doanh nghiệp.
Tuy nhiên, dù phương án giá đất bằng 60% thị trường được đánh giá là thận trọng, Tổ giúp việc của UBND TP. HCM cho rằng báo cáo hiện vẫn chưa làm rõ đầy đủ cơ sở pháp lý và thực tiễn của tỷ lệ này.
Theo Tổ giúp việc, đơn vị định giá có thu thập dữ liệu và xác định mức tăng bình quân theo từng xã, phường, song các số liệu này lại chưa được sử dụng làm nền tảng trực tiếp để xây dựng giá đất cho từng địa bàn cụ thể.
Bên cạnh đó, trong các phụ lục kèm theo dự thảo, mỗi tuyến đường được đề xuất một mức tỷ lệ tăng khác nhau nhưng chưa có thuyết minh đầy đủ lý do áp dụng nhiều mức chênh lệch như vậy. Thực tế còn tồn tại tình trạng các tuyến đường liền kề trong cùng một xã, phường có kết quả khảo sát giá thị trường tương đồng, nhưng mức giá đề xuất lại chênh lệch đáng kể, chưa phản ánh sát dữ liệu điều tra.
Từ những bất cập nêu trên, Hội đồng thẩm định bảng giá đất TP. HCM đã đề nghị Sở Nông nghiệp và Môi trường cùng đơn vị tư vấn tiếp tục rà soát phương pháp tính toán, làm rõ cơ sở đề xuất mức 60% và điều chỉnh những điểm chưa hợp lý trước khi hoàn thiện bảng giá đất mới.
Ở góc độ tác động thực tế, một số chuyên gia nhận định bảng giá đất mới theo dự thảo có thể tăng mạnh so với hiện hành tại một số khu vực. Đáng chú ý là địa bàn tỉnh Bình Dương trước sáp nhập, nơi giá đất ở có thể tăng gấp nhiều lần, cá biệt có tuyến tăng tới khoảng 8 lần. Điều này đồng nghĩa với việc người dân sở hữu đất nông nghiệp hoặc đất chưa chuyển đổi mục đích sẽ phải nộp khoản tiền lớn hơn khi xin chuyển lên đất ở.
Trong khi đó, tại các huyện ngoại thành TP. HCM như Nhà Bè, Củ Chi, Hóc Môn, Bình Chánh, giá đất ở dự kiến tương đối ổn định, song giá đất nông nghiệp có thể tăng 50 - 70%. Sự điều chỉnh này kéo theo chi phí thuế, phí khi tách thửa, làm sổ đỏ hoặc chuyển mục đích sử dụng đất tăng lên. Đối với khu vực Bà Rịa - Vũng Tàu trước sáp nhập, mức độ tác động được đánh giá nhẹ hơn do biên độ điều chỉnh thấp hơn so với các khu vực còn lại.
Hiện TP. HCM vẫn đang áp dụng song song ba bảng giá đất cũ của các địa phương trước sáp nhập gồm TP. HCM cũ, Bình Dương cũ và Bà Rịa - Vũng Tàu cũ – cho đến hết năm 2025.
Sau đó, bảng giá đất thống nhất mới sẽ chính thức có hiệu lực. Với mức giá cao nhất hiện nay tại TP. HCM cũ lên tới 687,2 triệu đồng/m² ở các tuyến đường trung tâm như Nguyễn Huệ, Lê Lợi, Đồng Khởi, việc xây dựng bảng giá đất mới theo hướng tiệm cận thị trường nhưng vẫn kiểm soát tác động đang là bài toán lớn đặt ra cho cơ quan quản lý.
Trong bối cảnh đó, việc rà soát lại dữ liệu, làm rõ cơ sở xác định tỷ lệ 60% và bảo đảm sự công bằng, minh bạch giữa các khu vực được xem là yếu tố then chốt, quyết định mức độ đồng thuận xã hội đối với bảng giá đất mới của TP. HCM.
Tags:
(VNF) - Với vốn đầu tư hơn 4.100 tỷ đồng, TP. Huế kêu gọi phát triển Khu đô thị phía Bắc 1 rộng 36 ha tại Hương An – Kim Trà, kỳ vọng tạo cú hích mới cho thị trường bất động sản khu vực.
(VNF) - Dự án nhà ở xã hội CT-02 do Liên danh Công ty cổ phần Xây lắp vật tư kỹ thuật, Công ty cổ phần Đầu tư Xây dựng MK và Công ty TNHH Đầu tư MK Holdings làm chủ đầu tư có tổng mức đầu tư hơn 1.600 tỷ đồng.
(VNF) - Trung tâm Dịch vụ đấu giá tài sản tỉnh Ninh Bình sẽ tổ chức đấu giá quyền sử dụng 218 thửa đất làm nhà ở tại khu dân cư phía sau Huyện đội (giai đoạn 3), thuộc thôn 1A, xã Yên Khánh, tỉnh Ninh Bình vào ngày 24/1.
(VNF) - UBND TP. Huế vừa công bố thông tin kêu gọi nhà đầu tư thực hiện dự án Khu đô thị phường Dương Nỗ và phường Mỹ Thượng, thuộc Khu C – Đô thị mới An Vân Dương, với tổng mức đầu tư dự kiến 19.680 tỷ đồng.
(VNF) - Công ty TNHH Phát triển đô thị Yên Sơn (thành viên của Công ty Cổ phần Đầu tư Bất động sản Toàn Cầu – GP.Invest) vừa tổ chức lễ khởi công và ra mắt dự án Evergreen Estate tại tỉnh Lạng Sơn.
(VNF) - Đó là bình luận của ông Vũ Kim Giang, Chủ tịch HĐQT Tập đoàn SGO (SGO Group), khi nhìn nhận về cục diện mới của thị trường bất động sản sau năm 2025 dưới tác động của các điều chỉnh chính sách – pháp luật mới.
(VNF) - Theo Nghị quyết 254/2025 của Quốc hội, sổ trắng, sổ xanh được cấp trong giai đoạn 1993-1997 có giá trị tương đương sổ hồng hiện nay.
(VNF) - Tháng 9/2025, UBND tỉnh Hà Tĩnh đã giao Liên danh PHUCDAT GROUP (Công ty TNHH Phúc Đạt Hà Tĩnh, Công ty TNHH Phúc Đạt Connect 2 và Công ty TNHH Sản xuất và Thương mại Phúc Đạt) làm nhà đầu tư thực hiện dự án Khu nhà ở xã hội tại phường Trần Phú, tỉnh Hà Tĩnh. Dự án có quy mô hơn 1.520 căn hộ, tổng mức đầu tư dự kiến hơn 2.381 tỷ đồng.
(VNF) - Đề xuất của Bộ Tài chính về việc xác định giá đất của quỹ đất thanh toán cho dự án BT tại thời điểm nhà nước giao hoặc cho thuê đất đang nhận được sự quan tâm của dư luận. Theo luật sư Nguyễn Tiến Lập, cách tiếp cận này không chỉ khác với tinh thần của Luật PPP mà còn có nguy cơ làm xói mòn nguyên tắc nền tảng của hợp tác công – tư.
(VNF) - Đà Nẵng mời thầu lần thứ 6 để xác định giá lô đất 158 Nguyễn Chí Thanh; CC1 huy động 1.110 tỷ đồng, sắp khởi công cầu Cát Lái và Đồng Nai 2; chấp thuận chủ trương đầu tư cụm công nghiệp Tam Mỹ Tây giai đoạn 2... là những tin tức nổi bật về thị trường bất động sản ngày 12/1.
(VNF) - Theo chuyên gia, việc cấp mã định danh bất động sản sẽ giúp minh bạch thị trường, ngăn đầu cơ nhưng rủi ro về sai lệch trong quá trình nhập liệu là vấn đề đáng lo ngại.
(VNF) - Công ty cổ phần Cơ điện lạnh Eresson chuẩn bị xây tòa căn hộ, văn phòng trên ô "đất vàng" 4.950m2 tại số 9 Phạm Hùng, phường Cầu Giấy, TP Hà Nội.
(VNF) - Liên danh Đại Quang Minh - Văn Phú - Thaco - T&T - Hòa Phát đề xuất cho xây 4 khu tái định cư cho trục đại lộ cảnh quan sông Hồng. Các dự án này có tổng diện tích hơn 113ha.
(VNF) - Sau thời gian trầm lắng, nhà phố kinh doanh mô hình căn hộ dịch vụ đang được săn đón trở lại tại TP.HCM nhờ giá bán ổn định và khả năng khai thác cho thuê tốt.
(VNF) - Thời gian vừa qua, tại những khu vực đang được chính quyền khảo sát, xem xét lập quy hoạch dự án lớn, rất nhiều người mà chủ yếu và cò đất kéo nhau tràn vào để tìm và mua bán đất, gây cảnh náo loạn khác thường. Giá đất cũng được đẩy lên gấp 2 -3 lần.
(VNF) - Hà Nội công khai danh sách căn hộ nhà ở xã hội cho thuê còn trống; đề xuất lập 4 khu tái định cư phục vụ siêu dự án sông Hồng; nhiều dự án chung cư, đất nền tại TP.HCM được tháo gỡ để cấp sổ... là những tin tức đáng chú ý về thị trường bất động sản ngày 11/1.
(VNF) - Sáng 10/1, Tổ hợp công viên giải trí Bight Park do Tập đoàn BRG đầu tư chính thức khai trương và đi vào hoạt động tại tỉnh Ninh Bình.
(VNF) - Mới đây, tại Hà Nội, Vietnam Report phối hợp cùng báo VietNamNet đã tổ chức lễ công bố Top 500 doanh nghiệp lớn nhất Việt Nam (VNR500) và các bảng xếp hạng uy tín tôn vinh doanh nghiệp Việt Nam có thành tích nổi bật trong năm 2025.
(VNF) - Hà Nội chứng kiến sự phân hóa mạnh trên thị trường bất động sản. Căn hộ cao cấp và siêu sang bứt phá lên mức 6.500 USD/m2, thu hút cả nhà đầu tư lẫn người mua ở thực, trong khi nhà liền thổ lại chững nhịp, giao dịch hạn chế. Giá và thanh khoản trái chiều tạo nên bức tranh thị trường chưa từng thấy.
(VNF) - Dự án nhà ở xã hội Hưng Phú II tại phường Bắc Nha Trang có tổng mức đầu tư hơn 1.445 tỷ đồng do Công ty TNHH Tư vấn thiết kế - Đầu tư xây dựng Nguyên Hạnh làm chủ đầu tư.
(VNF) - Thị trường bất động sản Việt Nam đã chính thức bước vào chu kỳ phát triển mới với những xu hướng hoàn toàn khác so với giai đoạn trước. Song, tình trạng lệch pha cung – cầu vẫn tiếp diễn khi tỷ trọng căn hộ sang trọng và siêu sang tăng mạnh, trong khi phân khúc bình dân tiếp tục vắng bóng.
(VNF) - Từ đề xuất khảo sát khu công nghiệp đến những đồn đoán về trung tâm hành chính, đất nền Nghệ An đang tăng nóng theo tin quy hoạch. Giá bị “đẩy” lên nhanh, giao dịch bùng nổ cục bộ, trong khi nhiều thông tin mới dừng ở mức đề xuất, chưa có quyết định chính thức.
(VNF) - Quy hoạch chi tiết khu nhà ở xã hội 1.520 căn tại phường Trần Phú vừa được tỉnh Hà Tĩnh công bố. Dự án nhằm bổ sung nguồn cung nhà ở cho các đối tượng thụ hưởng chính sách và cụ thể hóa định hướng phát triển nhà ở xã hội trên địa bàn.
(VNF) - Hà Nội cho chuyển đổi gần 5.000m2 “đất vàng” Phạm Hùng làm dự án hỗn hợp; Khánh Hòa khởi công khu nhà ở xã hội hơn 1.000 căn tại Bắc Nha Trang; Van Phuc Group khởi công phần hầm dự án Diamond Sky tại Van Phuc City... là những tin tức nổi bật về thị trường bất động sản ngày 10/1.
(VNF) - Sở hữu vị thế “đảo giữa trung tâm”, hệ sinh thái “Live - Work – Play” hoàn chỉnh cùng pháp lý sở hữu lâu dài, Charmora City không chỉ kiến tạo một chuẩn mực sống mới mà còn là kênh trú ẩn tài sản an toàn, sinh lời bền vững cho những nhà đầu tư nhạy bén.
(VNF) - Với vốn đầu tư hơn 4.100 tỷ đồng, TP. Huế kêu gọi phát triển Khu đô thị phía Bắc 1 rộng 36 ha tại Hương An – Kim Trà, kỳ vọng tạo cú hích mới cho thị trường bất động sản khu vực.
(VNF) - Tuyến đường kết nối di sản dọc sông Hồng đi qua 13 xã của tỉnh Hưng Yên đang thi công hiện nhiều đoạn đã thành hình.
