Đề xuất bảng giá đất TP. HCM bằng 60% giá thị trường

TP. HCM đang bước vào giai đoạn “chạy nước rút” để hoàn thiện bảng giá đất mới, dự kiến áp dụng thống nhất từ ngày 1/1/2026. Một trong những nội dung nhận được nhiều sự quan tâm của người dân và doanh nghiệp là đề xuất xác định giá đất trong bảng giá mới ở mức khoảng 60% giá thị trường - mức được cho là tiệm cận thực tế nhưng vẫn nhằm hạn chế tác động tiêu cực đến kinh tế - xã hội.

Liên quan đến phương án này, Sở Nông nghiệp và Môi trường TP. HCM vừa có tờ trình gửi Hội đồng Thẩm định bảng giá đất TP. HCM, giải trình và tiếp thu ý kiến của Tổ giúp việc trong quá trình xây dựng dự thảo. Theo ông Nguyễn Toàn Thắng, Giám đốc Sở Nông nghiệp và Môi trường TP. HCM, phương án giá đất bằng khoảng 60% giá giao dịch trên thị trường đã được Sở và đơn vị tư vấn định giá báo cáo Hội đồng thẩm định xem xét.

Theo ông Thắng, mức 60% được đánh giá phù hợp với mục tiêu từng bước tiệm cận giá thị trường theo tinh thần Luật Đất đai mới, đồng thời vẫn bảo đảm yếu tố ổn định, tránh gây “sốc” cho người dân, doanh nghiệp và hoạt động sản xuất, kinh doanh.

Đáng chú ý, tỷ lệ này cũng tương đương mức chênh lệch giữa bảng giá đất hiện hành theo Quyết định 79/2024 của UBND TP. HCM và giá thị trường thực tế trong thời gian qua. Thực tiễn cho thấy, bảng giá đất cũ đã góp phần tăng thu ngân sách, đồng thời tạo mặt bằng công bằng hơn trong bồi thường, giải phóng mặt bằng.

Dự thảo bảng giá đất lần này được xây dựng theo nguyên tắc định giá từng vị trí, dựa trên dữ liệu giao dịch thu thập từ thị trường. Do đó, mức tăng giá không đồng đều giữa các tuyến đường, khu vực mà phản ánh sát biến động thực tế của từng địa bàn.

Sở Nông nghiệp và Môi trường cho biết với những tuyến đường có đặc điểm tương đồng nhưng mức đề xuất còn chênh lệch, cơ quan chuyên môn sẽ tiếp tục rà soát, điều chỉnh để bảo đảm tính hợp lý và tương quan giá.

Việc phân vùng giá đất tiếp tục được thực hiện dựa trên chức năng đô thị và điều kiện kinh tế - xã hội của từng khu vực sau sáp nhập.

Theo đó, khu vực I là vùng lõi trung tâm, tương ứng địa bàn quận 1 trước đây - nơi tập trung các hoạt động đô thị đặc biệt. Khu vực II là vùng liền kề lõi trung tâm của TP. HCM cũ và đồng thời là lõi đô thị của tỉnh Bình Dương và tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu trước sáp nhập, đóng vai trò các đô thị vệ tinh.

Khu vực III là vùng đang đô thị hóa nhanh, gồm các huyện ngoại thành TP. HCM cũ và các khu vực cận lõi của Bình Dương, Bà Rịa - Vũng Tàu trước đây. Khu vực IV là các xã vùng xa, điều kiện phát triển còn hạn chế.

Dự thảo bảng giá đất cũng đã tính toán đến tác động đối với khu vực sản xuất, kinh doanh và thương mại dịch vụ. Đối với đất thương mại dịch vụ, giá đất được xác định theo tỷ lệ phần trăm so với đất ở cùng vị trí, giảm dần theo từng khu vực.

Cụ thể, khu vực I bằng 70%, khu vực II bằng 60%, khu vực III bằng 50% và khu vực IV bằng 40% giá đất ở. Với đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải thương mại dịch vụ, tỷ lệ tương ứng lần lượt là 60%, 50%, 40% và 30%. Riêng các loại đất có mật độ xây dựng thấp, hệ số sử dụng đất thấp, giá đất được đề xuất bằng khoảng 30% giá đất ở cùng vị trí nhằm giảm áp lực chi phí thuê đất cho doanh nghiệp.

Tuy nhiên, dù phương án giá đất bằng 60% thị trường được đánh giá là thận trọng, Tổ giúp việc của UBND TP. HCM cho rằng báo cáo hiện vẫn chưa làm rõ đầy đủ cơ sở pháp lý và thực tiễn của tỷ lệ này.

Theo Tổ giúp việc, đơn vị định giá có thu thập dữ liệu và xác định mức tăng bình quân theo từng xã, phường, song các số liệu này lại chưa được sử dụng làm nền tảng trực tiếp để xây dựng giá đất cho từng địa bàn cụ thể.

Bên cạnh đó, trong các phụ lục kèm theo dự thảo, mỗi tuyến đường được đề xuất một mức tỷ lệ tăng khác nhau nhưng chưa có thuyết minh đầy đủ lý do áp dụng nhiều mức chênh lệch như vậy. Thực tế còn tồn tại tình trạng các tuyến đường liền kề trong cùng một xã, phường có kết quả khảo sát giá thị trường tương đồng, nhưng mức giá đề xuất lại chênh lệch đáng kể, chưa phản ánh sát dữ liệu điều tra.

Từ những bất cập nêu trên, Hội đồng thẩm định bảng giá đất TP. HCM đã đề nghị Sở Nông nghiệp và Môi trường cùng đơn vị tư vấn tiếp tục rà soát phương pháp tính toán, làm rõ cơ sở đề xuất mức 60% và điều chỉnh những điểm chưa hợp lý trước khi hoàn thiện bảng giá đất mới.

Ở góc độ tác động thực tế, một số chuyên gia nhận định bảng giá đất mới theo dự thảo có thể tăng mạnh so với hiện hành tại một số khu vực. Đáng chú ý là địa bàn tỉnh Bình Dương trước sáp nhập, nơi giá đất ở có thể tăng gấp nhiều lần, cá biệt có tuyến tăng tới khoảng 8 lần. Điều này đồng nghĩa với việc người dân sở hữu đất nông nghiệp hoặc đất chưa chuyển đổi mục đích sẽ phải nộp khoản tiền lớn hơn khi xin chuyển lên đất ở.

Trong khi đó, tại các huyện ngoại thành TP. HCM như Nhà Bè, Củ Chi, Hóc Môn, Bình Chánh, giá đất ở dự kiến tương đối ổn định, song giá đất nông nghiệp có thể tăng 50 - 70%. Sự điều chỉnh này kéo theo chi phí thuế, phí khi tách thửa, làm sổ đỏ hoặc chuyển mục đích sử dụng đất tăng lên. Đối với khu vực Bà Rịa - Vũng Tàu trước sáp nhập, mức độ tác động được đánh giá nhẹ hơn do biên độ điều chỉnh thấp hơn so với các khu vực còn lại.

Hiện TP. HCM vẫn đang áp dụng song song ba bảng giá đất cũ của các địa phương trước sáp nhập gồm TP. HCM cũ, Bình Dương cũ và Bà Rịa - Vũng Tàu cũ – cho đến hết năm 2025.

Sau đó, bảng giá đất thống nhất mới sẽ chính thức có hiệu lực. Với mức giá cao nhất hiện nay tại TP. HCM cũ lên tới 687,2 triệu đồng/m² ở các tuyến đường trung tâm như Nguyễn Huệ, Lê Lợi, Đồng Khởi, việc xây dựng bảng giá đất mới theo hướng tiệm cận thị trường nhưng vẫn kiểm soát tác động đang là bài toán lớn đặt ra cho cơ quan quản lý.

Trong bối cảnh đó, việc rà soát lại dữ liệu, làm rõ cơ sở xác định tỷ lệ 60% và bảo đảm sự công bằng, minh bạch giữa các khu vực được xem là yếu tố then chốt, quyết định mức độ đồng thuận xã hội đối với bảng giá đất mới của TP. HCM.