Tại dự thảo Nghị quyết quy định một số cơ chế, chính sách tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong tổ chức thi hành Luật Đất đai 2024, Chính phủ đề xuất bổ sung 3 trường hợp nhà nước thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng.
Một trong số đó là khi đã hết thời hạn hoàn thành việc thỏa thuận mà chủ đầu tư đã thỏa thuận được trên 75% diện tích đất và trên 75% số lượng người sử dụng đất thì HĐND cấp tỉnh xem xét thu hồi phần diện tích đất còn lại để giao chủ đầu tư.
Giải trình về nội dung trên, ngày 1/12, tại hội trường thảo thuận về dự thảo, Bộ Nông nghiệp và Môi trường cho hay, tại nhiều dự án, nhà đầu tư đã thỏa thuận phần lớn diện tích, chỉ còn phần nhỏ chưa thể thống nhất với người sử dụng đất, dẫn đến dự án “treo”, gây lãng phí nguồn lực đất đai, chậm tiến độ đầu tư.
Do đó, dự thảo bổ sung quy định như đã nêu, đồng thời giao HĐND cấp tỉnh (cơ quan quyền lực nhà nước ở địa phương, đại diện cho ý chí nguyện vọng và quyền làm chủ của nhân dân) xem xét, quyết định việc thu hồi đất.
Người có đất nằm trong nhóm dưới 25% còn lại sẽ được hưởng các chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư tương tự như nhà nước thu hồi đất thực hiện các dự án khác (giá đất bồi thường tính theo bảng giá đất và hệ số K).
Đáng chú ý, dự thảo cũng đưa ra 2 phương án bồi thường trong trường hợp nhà nước thu hồi phần diện tích còn lại mà người có đất không đạt thỏa thuận với chủ đầu tư.
Phương án 1 là việc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư áp dụng theo quy định như khi nhà nước thu hồi đất theo các trường hợp tại Điều 78, Điều 79 Luật Đất đai.
Phương án 2 tương tự như trên. Đồng thời, nếu tổng số tiền bồi thường, hỗ trợ được nhận theo phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư tính trên một đơn vị diện tích đất thấp hơn trung bình của giá đất đã thỏa thuận thì người có đất thu hồi được nhận thêm số tiền còn thiếu so với mức trung bình đó.
Nhà đầu tư phải trả số tiền chênh lệch giữa số tiền tính theo mức trung bình của giá đất đã thỏa thuận và số tiền bồi thường, hỗ trợ trong phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư; số tiền chênh lệch này được tính vào chi phí đầu tư của dự án.
Trao đổi với VietnamFinance xung quanh vấn đề trên, luật sư Nguyễn Văn Đỉnh, Đoàn luật sư TP Hà Nội, cho rằng đề xuất trên “có vẻ” rất hay và công bằng, nhân văn nhưng sẽ khó thực hiện được trong thực tiễn.
Theo ông, thực tiễn muôn hình muôn vẻ và bản chất đây là thu hồi đất theo cơ chế "dân sự lai hành chính", áp dụng cho một quan hệ rất đặc biệt, xuất phát từ quan hệ thuần túy dân sự (thuận mua – vừa bán), khi doanh nghiệp (bên mua) đã đạt được một tỷ lệ thỏa thuận nhất định mà phần còn lại không thỏa thuận được thì nhà nước sẽ can thiệp theo cơ chế hành chính (thu hồi bắt buộc).
“Chính bởi sự 'lưỡng tính’ như vậy nên câu chuyện sẽ trở nên vô cùng phức tạp. Do xuất phát điểm là quan hệ thuần túy dân sự (thuận mua – vừa bán, linh hoạt) nên có rất nhiều điều có thể xảy ra” – luật sư Đỉnh nói.
Theo luật sư Nguyễn Văn Đỉnh, cơ chế thu hồi phần diện tích còn lại sau khi đạt 75% đồng thuận sẽ có thể phát sinh nhiều bất cập nếu không có hướng dẫn cụ thể và biện pháp kiểm soát chặt chẽ.
Thứ nhất, không loại trừ khả năng nhà đầu tư có thể vài năm trước đã cho nhân viên, người thân (các "F0") đi mua gom đất và khi nhà đầu tư đứng ra thỏa thuận thì bản chất tỷ lệ 75% đồng thuận lại chủ yếu là những "F0".
“Về bản chất, nhà đầu tư 'mua' đất của chính mình. Vậy thì giá trên hợp đồng sẽ điền sao cho có lợi nhất cho nhà đầu tư” – luật sư Đỉnh nhìn nhận.
Thứ hai, do giá là giá thỏa thuận dân sự nên rất linh hoạt, hoàn toàn có thể có 'tiền trong - tiền ngoài' (một lô đất có thể được giao dịch 10 đồng nhưng trên hợp đồng chỉ có 3 đồng, còn 7 đồng là chi tiền mặt). Trường hợp này lấy giá 3 đồng làm căn cứ tính giá trung bình bồi thường cho người sau sẽ gây thiệt hại cho họ.
Ngoài ra, bên cạnh tiền bồi thường, nhà đầu tư có thể cam kết hỗ trợ cho chủ đất bằng lợi ích khác như cơ hội việc làm, hoặc cam kết hỗ trợ bằng căn nhà trong dự án, hứa bán cho nhà giá rẻ sau này... Hình thức thỏa thuận dân sự là khác nhau sẽ thiết lập các mặt bằng khác nhau nên khó có thể dùng giá "mua" đất của người này áp cho người khác.
Thứ ba, loại đất bị thu hồi có mục đích sử dụng khác nhau: đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp; trong nhóm đất nông nghiệp thì có đất trồng lúa, đất trồng cây lâu năm.... Thời hạn sử dụng đất còn lại khác nhau: người còn thời hạn dài, người còn thời hạn ngắn; vị trí xấu - đẹp khác nhau.
“Nếu đất trồng lúa thì có loại đất tốt, màu mỡ, trồng lúa năng suất cao, có loại đất cằn cỗi... vậy làm sao bổ đều giá trung bình? Hơn nữa, thời điểm 'mua' đất khác nhau (phần 75% nhà đầu tư đã 'mua' từ 4-5 năm trước), nếu đem tính trung bình để áp dụng cho 25% còn lại thì có tính hệ số trượt giá không?” – luật sư Đỉnh đặt câu hỏi.
Thứ tư, nhiều thửa đất đi kèm tài sản trên đất như nhà cửa, cây cối, công trình phụ, hoặc đã được chủ đất đầu tư cải tạo, tôn nền, san lấp. Trong khi đó, những hộ khác chỉ có đất trống. Giá thỏa thuận giữa các bên vì thế phản ánh cả giá trị tài sản, không chỉ giá đất. Nếu gom toàn bộ lại để tính chung một mức giá bình quân sẽ là bất hợp lý.
Thứ năm, khái niệm "trung bình của giá đất đã thỏa thuận" hiện chưa được làm rõ. “Đây là trung bình có trọng số (bình quân gia quyền - Weighted Average) hay trung bình số học đơn thuần? Ví dụ, ông A có 1.000m2 đất, ông B có 100m2 thì giá ‘mua’ của ông A và giá ‘mua’ của ông B sẽ tính trung bình cộng hay tính theo trọng số tương ứng?” – vị luật sư nói.
Luật sư Đỉnh cho rằng nếu những điểm mấu chốt trên không được giải thích, làm rõ thì một quy định vốn mang mục đích nhân văn, an dân rất dễ trở thành nguồn cơn của tranh chấp và khiếu kiện kéo dài. Khi đó, thay vì rút ngắn thời gian chuẩn bị mặt bằng cho dự án, cơ chế mới có thể khiến tiến độ bị kéo dài hơn, đi ngược lại mục tiêu ban đầu của chính sách.
Tags:
(VNF) - Liên danh Công ty TNHH Thiên Thanh - Công ty TNHH Trường Phát được chỉ định thầu là nhà thầu thực hiện gói thầu thi công xây dựng thuộc dự án Khu tái định cư Cửa Cạn.
(VNF) - Theo PGS.TS Nguyễn Hồng Thái, việc rút ngắn thời gian di chuyển từ trung tâm TP. HCM đến Cần Giờ xuống còn khoảng 15–20 phút nhờ giao thông xanh tốc độ cao sẽ làm đảo chiều cách tiếp cận trong quy hoạch và đầu tư đô thị.
(VNF) - Sau gần 1 tháng triển khai đồng bộ, công trình chỉnh trang tuyến đường Lê Lợi do Công ty Cổ phần Đầu tư và Kinh doanh nhà Khang Điền tài trợ và triển khai thi công đã chính thức hoàn tất, góp phần mang lại diện mạo khang trang, hài hòa cho một trong những trục giao thông – thương mại quan trọng bậc nhất trung tâm TP. HCM.
(VNF) - Vingroup dự kiến xây siêu đấu trường eSports, sân golf tại khu đô thị Olympic; Union Success Việt Nam trúng đấu giá 5 lô đất trụ sở Công an TP. Huế, TP. HCM ban hành bảng giá đất mới, áp dụng từ 1/1/2026... là những tin tức nổi bật về thị trường bất động sản ngày 28/12.
(VNF) - Những thay đổi liên quan đến bảng giá đất và nghĩa vụ tài chính khi chuyển mục đích sử dụng đất được đánh giá là có tác động trực tiếp, sâu rộng tới người dân và thị trường bất động sản.
(VNF) - Cơ quan Thuế TP. HCM vừa công bố danh sách mới nhất về người nộp thuế còn nợ tiền thuế và các khoản thu khác thuộc ngân sách nhà nước tính đến tháng 11/2025, với tổng cộng 4.233 doanh nghiệp có số nợ lên tới gần 14.370 tỷ đồng.
(VNF) - Thanh tra Chính phủ vừa công bố thông báo kết luận thanh tra đối với các dự án còn vướng mắc tại TP. Đà Nẵng, trong đó chỉ rõ nhiều sai phạm nghiêm trọng tại dự án Khu đô thị sinh thái Golden Hills City do Công ty CP Đầu tư Xây dựng Trung Nam làm chủ đầu tư.
(VNF) - Khi dòng tiền lớn dịch chuyển khỏi tư duy ngắn hạn để tìm đến giá trị bền vững, bất động sản thấp tầng hàng hiệu tại nội đô trở thành lớp tài sản tiếp theo được giới nhà giàu ưu tiên nắm giữ. Noble Palace Long Bien với số lượng dinh thự giới hạn, nền tảng pháp lý minh bạch cùng tốc độ thi công ấn tượng là một trong những ví dụ tiêu biểu cho xu hướng đó tại khu Đông Hà Nội.
(VNF) - Năm 2025, thị trường mua bán – sáp nhập (M&A) bất động sản diễn ra sôi động với hàng loạt thương vụ lớn. Đáng chú ý, doanh nghiệp trong nước gần như hoàn toàn làm chủ cuộc chơi.
(VNF) - Ngày 25/12, Tập đoàn Sun Group đã chính thức trình bày ý tưởng quy hoạch Khu du lịch Thác Bản Giốc tại Cao Bằng
(VNF) - Khu đất có tổng diện tích hơn 25.551m2 thuộc địa bàn phường Định Công (TP Hà Nội) sẽ do Công ty Đầu tư xây dựng số 2 Hà Nội (Hacinco) triển khai
(VNF) - Số liệu được TS. Cấn Văn Lực cung cấp cho thấy, trong giai đoạn 2019 - 2024, giá BĐS tăng gần 60%, riêng 11 tháng đầu năm 2025, giá chung cư tại Hà Nội và TP HCM tăng bình quân hơn 20%.
(VNF) - Quảng Ninh cho Sun Group thuê gần 38ha đất Vân Đồn triển khai dự án 2 tỷ USD; doanh nghiệp của ông Đặng Văn Thành tham gia phát triển nhà ở xã hội tại Tây Ninh; Khánh Hòa khởi công khu nhà ở xã hội cho lực lượng công an... là những tin tức nổi bật về thị trường bất động sản ngày 26/12.
(VNF) - Theo Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh, cùng với việc hoàn thiện thể chế và hàng loạt nghị quyết tháo gỡ vướng mắc pháp lý, hàng nghìn dự án bất động sản tồn đọng trên cả nước đang từng bước được “mở khóa”, qua đó bổ sung nguồn cung đáng kể cho thị trường. Với đà này, thị trường bất động sản năm 2026 được kỳ vọng sẽ có những chuyển biến tích cực và bước vào giai đoạn phục hồi, tăng trưởng rõ nét hơn.
(VNF) - Sau khi rút lui, MIK Group sẽ chuyển nhượng toàn bộ phần vốn góp cho Công ty cổ phần Địa ốc Đại Quang Minh - đơn vị đứng đầu liên danh thực hiện dự án đại lộ cảnh quan sông Hồng.
(VNF) - Tọa lạc tại vị trí đắc địa ven biển Đà Nẵng, dự án Khu du lịch nghỉ dưỡng và sân golf cao cấp Mai House Hội An từng được kỳ vọng trở thành điểm nhấn du lịch cao cấp của khu vực. Tuy nhiên, sau khi bị chấm dứt hoạt động, dự án hàng chục triệu USD này rơi vào cảnh dang dở, bỏ hoang nhiều năm, gây lãng phí lớn quỹ “đất vàng” ven biển.
(VNF) - TP. HCM, UBND thành phố vừa có tờ trình về bảng giá đất cụ thể được áp dụng từ ngày 1/1/2026 trên địa bàn toàn thành phố.
(VNF) - Thế giới phiêu lưu giải trí đa địa hình Bright Park được kỳ vọng là cú hích mới cho du lịch Ninh Bình bước vào thời kỳ phát triển mạnh mẽ, với định hướng trở thành trung tâm du lịch quốc gia.
(VNF) - Dự án Khu đô thị mới, du lịch nghỉ dưỡng và dịch vụ thể thao phía Tây Bắc phường Điện Biên Phủ có tổng mức đầu tư dự kiến hơn 23.660 tỷ đồng, quy mô sử dụng đất là hơn 228ha.
(VNF) - Tân Đại Minh đầu tư NƠXH Lamer 3 tại Gia Lai, Vinhomes sắp mở bán hơn 1.000 căn NƠXH tại Hải Phòng, Kim Long Motor Huế rộng cửa làm khu công nghiệp 1.840 tỷ đồng tại Huế... là những tin tức nổi bật về thị trường bất động sản ngày 25/12.
(VNF) - Công ty TNHH Logistics A&E và Công ty TNHH Đầu tư và Xây dựng 3H Việt Nam là cổ đông sở hữu 99% vốn điều lệ của Công ty cổ phần Đầu tư Láng Hạ, chủ đầu tư tòa nhà 28 tầng bỏ hoang suốt nhiều năm.
(VNF) - Với dư địa đất đai còn lớn cùng loạt thông tin về hạ tầng, dự án quy mô đang được kỳ vọng triển khai, bất động sản khu Nam Hà Nội được đánh giá sở hữu tiềm năng tăng trưởng trong trung và dài hạn. Tuy vậy, trong bối cảnh người mua ngày càng thận trọng và lựa chọn khắt khe hơn, triển vọng của thị trường còn phụ thuộc vào việc hiện thực hóa kỳ vọng thành dòng dân cư và thanh khoản thực tế.
(VNF) - Dự án trung tâm thương mại và văn phòng bị bỏ hoang trên "đất vàng" phố Láng Hạ (TP. Hà Nội) từng được kỳ vọng trở thành điểm nhấn của khu vực nhưng đã rơi vào cảnh dang dở suốt nhiều năm qua.
(VNF) - Dự án Nhà ở xã hội phía Tây đường Trần Nhân Tông 2 (Lamer 3) có vốn đầu tư hơn 900 tỷ đồng, cung cấp khoảng 858 căn hộ.
(VNF) - Liên danh Công ty TNHH MTV Đầu tư hạ tầng khu công nghiệp Kim Long Huế và Công ty CP Kim Long Motor Huế đang rộng cửa trở thành nhà đầu tư thực hiện Dự án đầu tư xây dựng và kinh doanh kết cấu hạ tầng Khu công nghiệp (KCN) số 02 tại Khu kinh tế Chân Mây – Lăng Cô, TP. Huế, với tổng vốn đầu tư hơn 1.840 tỷ đồng.
(VNF) - Liên danh Công ty TNHH Thiên Thanh - Công ty TNHH Trường Phát được chỉ định thầu là nhà thầu thực hiện gói thầu thi công xây dựng thuộc dự án Khu tái định cư Cửa Cạn.
(VNF) - Khu đất có tổng diện tích hơn 25.551m2 thuộc địa bàn phường Định Công (TP Hà Nội) sẽ do Công ty Đầu tư xây dựng số 2 Hà Nội (Hacinco) triển khai
