Tại dự thảo Nghị quyết quy định một số cơ chế, chính sách tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong tổ chức thi hành Luật Đất đai 2024, Chính phủ đề xuất bổ sung 3 trường hợp nhà nước thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng.
Một trong số đó là khi đã hết thời hạn hoàn thành việc thỏa thuận mà chủ đầu tư đã thỏa thuận được trên 75% diện tích đất và trên 75% số lượng người sử dụng đất thì HĐND cấp tỉnh xem xét thu hồi phần diện tích đất còn lại để giao chủ đầu tư.
Giải trình về nội dung trên, ngày 1/12, tại hội trường thảo thuận về dự thảo, Bộ Nông nghiệp và Môi trường cho hay, tại nhiều dự án, nhà đầu tư đã thỏa thuận phần lớn diện tích, chỉ còn phần nhỏ chưa thể thống nhất với người sử dụng đất, dẫn đến dự án “treo”, gây lãng phí nguồn lực đất đai, chậm tiến độ đầu tư.
Do đó, dự thảo bổ sung quy định như đã nêu, đồng thời giao HĐND cấp tỉnh (cơ quan quyền lực nhà nước ở địa phương, đại diện cho ý chí nguyện vọng và quyền làm chủ của nhân dân) xem xét, quyết định việc thu hồi đất.
Người có đất nằm trong nhóm dưới 25% còn lại sẽ được hưởng các chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư tương tự như nhà nước thu hồi đất thực hiện các dự án khác (giá đất bồi thường tính theo bảng giá đất và hệ số K).
Đáng chú ý, dự thảo cũng đưa ra 2 phương án bồi thường trong trường hợp nhà nước thu hồi phần diện tích còn lại mà người có đất không đạt thỏa thuận với chủ đầu tư.
Phương án 1 là việc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư áp dụng theo quy định như khi nhà nước thu hồi đất theo các trường hợp tại Điều 78, Điều 79 Luật Đất đai.
Phương án 2 tương tự như trên. Đồng thời, nếu tổng số tiền bồi thường, hỗ trợ được nhận theo phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư tính trên một đơn vị diện tích đất thấp hơn trung bình của giá đất đã thỏa thuận thì người có đất thu hồi được nhận thêm số tiền còn thiếu so với mức trung bình đó.
Nhà đầu tư phải trả số tiền chênh lệch giữa số tiền tính theo mức trung bình của giá đất đã thỏa thuận và số tiền bồi thường, hỗ trợ trong phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư; số tiền chênh lệch này được tính vào chi phí đầu tư của dự án.
Trao đổi với VietnamFinance xung quanh vấn đề trên, luật sư Nguyễn Văn Đỉnh, Đoàn luật sư TP Hà Nội, cho rằng đề xuất trên “có vẻ” rất hay và công bằng, nhân văn nhưng sẽ khó thực hiện được trong thực tiễn.
Theo ông, thực tiễn muôn hình muôn vẻ và bản chất đây là thu hồi đất theo cơ chế "dân sự lai hành chính", áp dụng cho một quan hệ rất đặc biệt, xuất phát từ quan hệ thuần túy dân sự (thuận mua – vừa bán), khi doanh nghiệp (bên mua) đã đạt được một tỷ lệ thỏa thuận nhất định mà phần còn lại không thỏa thuận được thì nhà nước sẽ can thiệp theo cơ chế hành chính (thu hồi bắt buộc).
“Chính bởi sự 'lưỡng tính’ như vậy nên câu chuyện sẽ trở nên vô cùng phức tạp. Do xuất phát điểm là quan hệ thuần túy dân sự (thuận mua – vừa bán, linh hoạt) nên có rất nhiều điều có thể xảy ra” – luật sư Đỉnh nói.
Theo luật sư Nguyễn Văn Đỉnh, cơ chế thu hồi phần diện tích còn lại sau khi đạt 75% đồng thuận sẽ có thể phát sinh nhiều bất cập nếu không có hướng dẫn cụ thể và biện pháp kiểm soát chặt chẽ.
Thứ nhất, không loại trừ khả năng nhà đầu tư có thể vài năm trước đã cho nhân viên, người thân (các "F0") đi mua gom đất và khi nhà đầu tư đứng ra thỏa thuận thì bản chất tỷ lệ 75% đồng thuận lại chủ yếu là những "F0".
“Về bản chất, nhà đầu tư 'mua' đất của chính mình. Vậy thì giá trên hợp đồng sẽ điền sao cho có lợi nhất cho nhà đầu tư” – luật sư Đỉnh nhìn nhận.
Thứ hai, do giá là giá thỏa thuận dân sự nên rất linh hoạt, hoàn toàn có thể có 'tiền trong - tiền ngoài' (một lô đất có thể được giao dịch 10 đồng nhưng trên hợp đồng chỉ có 3 đồng, còn 7 đồng là chi tiền mặt). Trường hợp này lấy giá 3 đồng làm căn cứ tính giá trung bình bồi thường cho người sau sẽ gây thiệt hại cho họ.
Ngoài ra, bên cạnh tiền bồi thường, nhà đầu tư có thể cam kết hỗ trợ cho chủ đất bằng lợi ích khác như cơ hội việc làm, hoặc cam kết hỗ trợ bằng căn nhà trong dự án, hứa bán cho nhà giá rẻ sau này... Hình thức thỏa thuận dân sự là khác nhau sẽ thiết lập các mặt bằng khác nhau nên khó có thể dùng giá "mua" đất của người này áp cho người khác.
Thứ ba, loại đất bị thu hồi có mục đích sử dụng khác nhau: đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp; trong nhóm đất nông nghiệp thì có đất trồng lúa, đất trồng cây lâu năm.... Thời hạn sử dụng đất còn lại khác nhau: người còn thời hạn dài, người còn thời hạn ngắn; vị trí xấu - đẹp khác nhau.
“Nếu đất trồng lúa thì có loại đất tốt, màu mỡ, trồng lúa năng suất cao, có loại đất cằn cỗi... vậy làm sao bổ đều giá trung bình? Hơn nữa, thời điểm 'mua' đất khác nhau (phần 75% nhà đầu tư đã 'mua' từ 4-5 năm trước), nếu đem tính trung bình để áp dụng cho 25% còn lại thì có tính hệ số trượt giá không?” – luật sư Đỉnh đặt câu hỏi.
Thứ tư, nhiều thửa đất đi kèm tài sản trên đất như nhà cửa, cây cối, công trình phụ, hoặc đã được chủ đất đầu tư cải tạo, tôn nền, san lấp. Trong khi đó, những hộ khác chỉ có đất trống. Giá thỏa thuận giữa các bên vì thế phản ánh cả giá trị tài sản, không chỉ giá đất. Nếu gom toàn bộ lại để tính chung một mức giá bình quân sẽ là bất hợp lý.
Thứ năm, khái niệm "trung bình của giá đất đã thỏa thuận" hiện chưa được làm rõ. “Đây là trung bình có trọng số (bình quân gia quyền - Weighted Average) hay trung bình số học đơn thuần? Ví dụ, ông A có 1.000m2 đất, ông B có 100m2 thì giá ‘mua’ của ông A và giá ‘mua’ của ông B sẽ tính trung bình cộng hay tính theo trọng số tương ứng?” – vị luật sư nói.
Luật sư Đỉnh cho rằng nếu những điểm mấu chốt trên không được giải thích, làm rõ thì một quy định vốn mang mục đích nhân văn, an dân rất dễ trở thành nguồn cơn của tranh chấp và khiếu kiện kéo dài. Khi đó, thay vì rút ngắn thời gian chuẩn bị mặt bằng cho dự án, cơ chế mới có thể khiến tiến độ bị kéo dài hơn, đi ngược lại mục tiêu ban đầu của chính sách.
Tags:
(VNF) - Trước kiến nghị bổ sung đối tượng mua nhà ở xã hội là người có đất ở, đất sản xuất hoặc nhà ở bị thu hồi khi triển khai dự án nhà ở xã hội, Phó Thủ tướng Chính phủ cho rằng đây là nội dung vượt luật, do đó phải báo cáo cấp thẩm quyền trước khi trình Chính phủ xem xét, quyết định.
(VNF) - Tại lễ ký kết hợp tác phân phối diễn ra ngày 7/12 tại Hà Nội, nhiều đại lý bất động sản nhận định “Thành phố Ánh sáng” Eurowindow Light City đang sở hữu loạt lợi thế cạnh tranh hiếm có trên thị trường Thanh Hóa, dự án được đánh giá hội tụ đầy đủ yếu tố để “thắng lớn” trong giai đoạn sắp tới.
(VNF) - Nhiều người lao động tự do, người lao động thu nhập thấp ở đô thị không có hợp đồng lao động phản ánh việc không xin được xác nhận thu nhập tại công an xã để làm hồ sơ mua nhà ở xã hội.
(VNF) - Bộ Tài chính kiến nghị giảm mức nộp khi chuyển đất nông nghiệp sang đất ở, theo đó người dân chỉ phải nộp 30% phần chênh lệch thay vì toàn bộ 100% như hiện nay.
(VNF) - Mức giá bán cho khu nhà ở xã hội CT1 và CT2 phường Hiến Nam, tỉnh Hưng Yên có giá bán 20,9 triệu đồng/m2. Giá bán này thậm chí còn cao hơn giá bán nhà ở xã hội CT3 Kim Chung, Đông Anh, Hà Nội.
(VNF) - Bất thường dự án hàng trăm căn biệt thự không được cấp sổ đỏ ở Bắc Ninh, khởi động dự án nhà ở cho lực lượng Công an, Coteccons tham gia thi công sân bay Gia Bình... là những tin tức đáng chú ý về bất động sản 8/12.
(VNF) - Sáng 7/12, nhiều khách du lịch đang lưu trú tại các biệt thự khu vực biển Chí Linh, phường Phước Thắng (TP. Vũng Tàu cũ), TP. HCM phản ảnh, nếu không có biện pháp ngăn chặn kịp thời thì hàng loạt căn biệt thự sẽ bị sóng biển cuốn trôi do xói lở ngày càng nghiêm trọng.
(VNF) - Bộ Xây dựng vừa có phản hồi trước kiến nghị của một giáo viên đã nghỉ hưu về việc không được tiếp nhận hồ sơ mua nhà ở xã hội tại tỉnh Đồng Tháp.
(VNF) - Gần đây, nhiều làng quê ở Ninh Bình bỗng sôi động khi các phiên đấu giá đất mới vẫn "nóng hơn chảo lửa" dù thực tế hàng loạt khu đất trúng đấu giá trước đó đang rơi vào cảnh bỏ hoang.
(VNF) - Trong kiến nghị gửi Bộ Xây dựng, cử tri TP.HCM bày tỏ quan ngại khoảng cách về giá nhà chung cư, nhà ở thương mại và giá nhà ở xã hội vẫn ở mức cao, mặc dù Nhà nước đã ban hành nhiều chính sách phát triển nhà ở. Điều đó cho thấy chính sách và thực tế vẫn còn có độ vênh.
(VNF) - Nam Long mở bán Izumi Canaria; Ecopark ra mắt Central Island, Hải Phòng mở bán 519 căn nhà ở xã hội, giá gần 19,7 triệu đồng/m2; Thủ tướng yêu cầu lập Trung tâm giao dịch bất động sản do nhà nước quản lý; Gia Lai mời đầu tư loạt cụm công nghiệp quy mô gần 3.200 tỷ đồng... là những tin tức nổi bật về thị trường bất động sản ngày 7/12.
(VNF) - Thủ tướng yêu cầu Bộ Xây dựng khẩn trương trình thành lập 'Trung tâm giao dịch bất động sản và quyền sử dụng đất' do Nhà nước quản lý, hoàn thành trước 15/ 12.
(VNF) - Trong bối cảnh thị trường thiếu hụt nghiêm trọng nguồn cung căn hộ vừa túi tiền, Nam Long ADC – thành viên của Tập đoàn Nam Long – giới thiệu dòng sản phẩm EHome với mức giá chỉ từ 1,7 tỷ đồng tại Expo Nam Long Journey 2025.
(VNF) - Mức giá bán nhà ở xã hội Hòa Phú, phường Bình Dương tạm tính thấp nhất từ 16,5 triệu đồng/m2 với nhà ở xã hội liền kề và gần 26,4 triệu đồng/m2 với nhà ở xã hội chung cư.
(VNF) - Sự thay đổi nhân sự lãnh đạo của Công ty cổ phần Vạn Phát Hưng diễn ra trong thời điểm Vạn Phát Hưng ghi nhận quý thứ 4 liên tiếp thua lỗ.
(VNF) - UBND nhiều xã, phường trên địa bàn tỉnh Gia Lai đang đồng loạt phát đi thông báo mời gọi các nhà đầu tư quan tâm, đăng ký thực hiện các dự án cụm công nghiệp trên địa bàn, với tổng vốn đầu tư gần 3.200 tỷ đồng.
(VNF) - Hải Phòng phê duyệt khu nhà ở 3.000 dân, Hà Tĩnh sắp có sân golf 36 hố... là những tin tức nổi bật về thị trường bất động sản ngày 6/11.
(VNF) - Chỉ 60 phút từ Hà Nội, Hồ Núi Cốc hiện ra như một tuyên ngôn thầm lặng, kiêu hãnh của Việt Nam: nơi thiên nhiên nguyên bản chưa từng bị sao chép cùng phương pháp tái tạo sức khoẻ đạt chuẩn thế giới.
(VNF) - Đà Nẵng đã thống nhất phương án chuyển đổi công năng dự án nhà hàng và bến du thuyền phía Nam cảng sông Hàn sang mục đích phục vụ công cộng.
(VNF) - Hàng loạt dự án nhà ở xã hội tại Đà Nẵng như An Trung 2, Đại Địa Bảo, Ecohome Hòa Hiệp… đang được đẩy nhanh tiến độ, cung cấp hàng nghìn căn hộ cho thị trường, đáp ứng nhu cầu an cư của người thu nhập thấp.
(VNF) - Với tổng vốn gần 1.800 tỷ đồng trên quỹ đất khoảng 180ha, dự án sân golf 36 lỗ vừa được Hà Tĩnh chấp thuận được xem là lớn nhất từng xuất hiện tại địa phương.
(VNF) - UBND TP Hải Phòng giao khu đất trước đây là Nhà mát Sứ Hải Dương để thực hiện dự án khu nhà ở 8,11ha, quy mô hơn 2.800 tỷ đồng, gồm liền kề, chung cư cao tầng và nhà ở xã hội.
(VNF) - Trong bối cảnh kinh tế biến động, giới đầu tư đang ưu tiên những tài sản giữ giá và tạo dòng tiền, thay vì các kênh đầu cơ ngắn hạn. Nhà phố thương mại hiện diện như dòng sản phẩm tích sản chiến lược, vừa đảm bảo nguồn thu khai thác ổn định, vừa tăng giá theo sự phát triển của hạ tầng và dân cư.
(VNF) - Nguồn cung tăng lên nhưng giá nhà tại các đô thị lớn vẫn liên tục leo thang, cao gấp 20-30 lần thu nhập người dân. Sự mất cân đối kéo dài không chỉ làm méo mó thị trường mà còn đẩy nhu cầu ở thực xa tầm với, gia tăng nguy cơ bong bóng và gây sức ép lên tăng trưởng kinh tế trong những năm tới.
(VNF) - Trước kiến nghị bổ sung đối tượng mua nhà ở xã hội là người có đất ở, đất sản xuất hoặc nhà ở bị thu hồi khi triển khai dự án nhà ở xã hội, Phó Thủ tướng Chính phủ cho rằng đây là nội dung vượt luật, do đó phải báo cáo cấp thẩm quyền trước khi trình Chính phủ xem xét, quyết định.
(VNF) - Đà Nẵng đã sử dụng một phần khối nhà 8 tầng thuộc Công viên phần mềm số 2 làm trụ sở tạm của Trung tâm tài chính quốc tế và các cơ quan, tổ chức liên quan.
