Tại dự thảo Nghị quyết quy định một số cơ chế, chính sách tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong tổ chức thi hành Luật Đất đai 2024, Chính phủ đề xuất bổ sung 3 trường hợp nhà nước thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng.
Một trong số đó là khi đã hết thời hạn hoàn thành việc thỏa thuận mà chủ đầu tư đã thỏa thuận được trên 75% diện tích đất và trên 75% số lượng người sử dụng đất thì HĐND cấp tỉnh xem xét thu hồi phần diện tích đất còn lại để giao chủ đầu tư.
Giải trình về nội dung trên, ngày 1/12, tại hội trường thảo thuận về dự thảo, Bộ Nông nghiệp và Môi trường cho hay, tại nhiều dự án, nhà đầu tư đã thỏa thuận phần lớn diện tích, chỉ còn phần nhỏ chưa thể thống nhất với người sử dụng đất, dẫn đến dự án “treo”, gây lãng phí nguồn lực đất đai, chậm tiến độ đầu tư.
Do đó, dự thảo bổ sung quy định như đã nêu, đồng thời giao HĐND cấp tỉnh (cơ quan quyền lực nhà nước ở địa phương, đại diện cho ý chí nguyện vọng và quyền làm chủ của nhân dân) xem xét, quyết định việc thu hồi đất.
Người có đất nằm trong nhóm dưới 25% còn lại sẽ được hưởng các chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư tương tự như nhà nước thu hồi đất thực hiện các dự án khác (giá đất bồi thường tính theo bảng giá đất và hệ số K).
Đáng chú ý, dự thảo cũng đưa ra 2 phương án bồi thường trong trường hợp nhà nước thu hồi phần diện tích còn lại mà người có đất không đạt thỏa thuận với chủ đầu tư.
Phương án 1 là việc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư áp dụng theo quy định như khi nhà nước thu hồi đất theo các trường hợp tại Điều 78, Điều 79 Luật Đất đai.
Phương án 2 tương tự như trên. Đồng thời, nếu tổng số tiền bồi thường, hỗ trợ được nhận theo phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư tính trên một đơn vị diện tích đất thấp hơn trung bình của giá đất đã thỏa thuận thì người có đất thu hồi được nhận thêm số tiền còn thiếu so với mức trung bình đó.
Nhà đầu tư phải trả số tiền chênh lệch giữa số tiền tính theo mức trung bình của giá đất đã thỏa thuận và số tiền bồi thường, hỗ trợ trong phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư; số tiền chênh lệch này được tính vào chi phí đầu tư của dự án.
Trao đổi với VietnamFinance xung quanh vấn đề trên, luật sư Nguyễn Văn Đỉnh, Đoàn luật sư TP Hà Nội, cho rằng đề xuất trên “có vẻ” rất hay và công bằng, nhân văn nhưng sẽ khó thực hiện được trong thực tiễn.
Theo ông, thực tiễn muôn hình muôn vẻ và bản chất đây là thu hồi đất theo cơ chế "dân sự lai hành chính", áp dụng cho một quan hệ rất đặc biệt, xuất phát từ quan hệ thuần túy dân sự (thuận mua – vừa bán), khi doanh nghiệp (bên mua) đã đạt được một tỷ lệ thỏa thuận nhất định mà phần còn lại không thỏa thuận được thì nhà nước sẽ can thiệp theo cơ chế hành chính (thu hồi bắt buộc).
“Chính bởi sự 'lưỡng tính’ như vậy nên câu chuyện sẽ trở nên vô cùng phức tạp. Do xuất phát điểm là quan hệ thuần túy dân sự (thuận mua – vừa bán, linh hoạt) nên có rất nhiều điều có thể xảy ra” – luật sư Đỉnh nói.
Theo luật sư Nguyễn Văn Đỉnh, cơ chế thu hồi phần diện tích còn lại sau khi đạt 75% đồng thuận sẽ có thể phát sinh nhiều bất cập nếu không có hướng dẫn cụ thể và biện pháp kiểm soát chặt chẽ.
Thứ nhất, không loại trừ khả năng nhà đầu tư có thể vài năm trước đã cho nhân viên, người thân (các "F0") đi mua gom đất và khi nhà đầu tư đứng ra thỏa thuận thì bản chất tỷ lệ 75% đồng thuận lại chủ yếu là những "F0".
“Về bản chất, nhà đầu tư 'mua' đất của chính mình. Vậy thì giá trên hợp đồng sẽ điền sao cho có lợi nhất cho nhà đầu tư” – luật sư Đỉnh nhìn nhận.
Thứ hai, do giá là giá thỏa thuận dân sự nên rất linh hoạt, hoàn toàn có thể có 'tiền trong - tiền ngoài' (một lô đất có thể được giao dịch 10 đồng nhưng trên hợp đồng chỉ có 3 đồng, còn 7 đồng là chi tiền mặt). Trường hợp này lấy giá 3 đồng làm căn cứ tính giá trung bình bồi thường cho người sau sẽ gây thiệt hại cho họ.
Ngoài ra, bên cạnh tiền bồi thường, nhà đầu tư có thể cam kết hỗ trợ cho chủ đất bằng lợi ích khác như cơ hội việc làm, hoặc cam kết hỗ trợ bằng căn nhà trong dự án, hứa bán cho nhà giá rẻ sau này... Hình thức thỏa thuận dân sự là khác nhau sẽ thiết lập các mặt bằng khác nhau nên khó có thể dùng giá "mua" đất của người này áp cho người khác.
Thứ ba, loại đất bị thu hồi có mục đích sử dụng khác nhau: đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp; trong nhóm đất nông nghiệp thì có đất trồng lúa, đất trồng cây lâu năm.... Thời hạn sử dụng đất còn lại khác nhau: người còn thời hạn dài, người còn thời hạn ngắn; vị trí xấu - đẹp khác nhau.
“Nếu đất trồng lúa thì có loại đất tốt, màu mỡ, trồng lúa năng suất cao, có loại đất cằn cỗi... vậy làm sao bổ đều giá trung bình? Hơn nữa, thời điểm 'mua' đất khác nhau (phần 75% nhà đầu tư đã 'mua' từ 4-5 năm trước), nếu đem tính trung bình để áp dụng cho 25% còn lại thì có tính hệ số trượt giá không?” – luật sư Đỉnh đặt câu hỏi.
Thứ tư, nhiều thửa đất đi kèm tài sản trên đất như nhà cửa, cây cối, công trình phụ, hoặc đã được chủ đất đầu tư cải tạo, tôn nền, san lấp. Trong khi đó, những hộ khác chỉ có đất trống. Giá thỏa thuận giữa các bên vì thế phản ánh cả giá trị tài sản, không chỉ giá đất. Nếu gom toàn bộ lại để tính chung một mức giá bình quân sẽ là bất hợp lý.
Thứ năm, khái niệm "trung bình của giá đất đã thỏa thuận" hiện chưa được làm rõ. “Đây là trung bình có trọng số (bình quân gia quyền - Weighted Average) hay trung bình số học đơn thuần? Ví dụ, ông A có 1.000m2 đất, ông B có 100m2 thì giá ‘mua’ của ông A và giá ‘mua’ của ông B sẽ tính trung bình cộng hay tính theo trọng số tương ứng?” – vị luật sư nói.
Luật sư Đỉnh cho rằng nếu những điểm mấu chốt trên không được giải thích, làm rõ thì một quy định vốn mang mục đích nhân văn, an dân rất dễ trở thành nguồn cơn của tranh chấp và khiếu kiện kéo dài. Khi đó, thay vì rút ngắn thời gian chuẩn bị mặt bằng cho dự án, cơ chế mới có thể khiến tiến độ bị kéo dài hơn, đi ngược lại mục tiêu ban đầu của chính sách.
Tags:
(VNF) - Giải thưởng quốc gia bất động sản Việt Nam lần thứ II gồm 12 hạng mục giải thưởng với 200 hồ sơ tham gia. Đáng chú ý, tại giải thưởng lần này đã có nghị quyết vượt ngoài quy chế ban đầu. Theo đó, trong hạng mục "Top 10 Nhà phát triển bất động sản hàng đầu Việt Nam", hội đồng quyết định bổ sung thêm một giải đặc biệt.
(VNF) - Sự hiện diện ngày càng nhiều của các thương hiệu F&B, bán lẻ và dịch vụ tại Bình Dương cũ cho thấy xu hướng mở rộng không gian thương mại ra ngoài trung tâm TP. HCM đang diễn ra mạnh mẽ. Trong bối cảnh đó, những dự án nằm ở khu vực lõi đô thị, có cộng đồng cư dân hiện hữu và khả năng khai thác như Artisan Park đang thu hút sự quan tâm của thị trường.
(VNF) - Hà Nội đề xuất chuyển tối đa 20% quỹ căn nhà ở xã hội sau 1 năm không bán hết, nhà tái định cư bỏ trống ít nhất 9 tháng thành nhà thương mại.
(VNF) - Khi đô thị bước vào giai đoạn tái cấu trúc quy mô lớn, thị trường bắt đầu ưu tiên những tài sản giữ được vị trí và giá trị dài hạn.
(VNF) - Theo các chuyên gia, đề xuất “cấm bán nhà” trong khu đô thị đa mục tiêu trong vòng 3 năm đầu được kỳ vọng sẽ góp phần giảm đầu cơ, hạ nhiệt giá nhà và tăng cơ hội tiếp cận nhà ở cho người dân. Khi chính sách này được áp dụng, không chỉ nhà đầu tư mà cả chủ đầu tư cũng sẽ buộc phải thay đổi chiến lược phát triển dự án, chuyển từ tư duy bán để đầu tư sang phát triển đô thị phục vụ nhu cầu ở thực.
(VNF) - TP. Đồng Nai vừa động thổ dự án bất động sản (BĐS) đầu tiên sau khi lên thành phố và là dự án được triển khai trên khu đất trúng đấu giá quyền sử dụng đất.
(VNF) - Không chỉ là “Thành phố Expo” đầu tiên của Việt Nam, Vinhomes Global Gate (Đông Anh, Hà Nội) còn trở thành đại đô thị tiên phong trong hệ sinh thái Vinhomes tích hợp mô hình bất động sản thương mại thế hệ mới - Vincom Collection - nơi hội tụ mua sắm, ẩm thực và trải nghiệm theo xu hướng phố thương mại mở đang thịnh hành trên thế giới.
(VNF) - Theo báo cáo thị trường bất động sản tháng 4/2026 của DKRA Consulting, phân khúc đất nền và căn hộ tại Đà Nẵng ghi nhận tín hiệu cải thiện về thanh khoản, trong khi nhóm bất động sản nghỉ dưỡng vẫn duy trì trạng thái trầm lắng do áp lực lãi suất và tâm lý thận trọng của nhà đầu tư.
Sau giai đoạn tăng nóng, thị trường đất nền vùng ven Hà Nội đang bước vào chu kỳ hạ nhiệt rõ nét. Giá rao bán tại nhiều khu vực từng là “điểm nóng” như Hòa Lạc, Thạch Thất, Phú Cát, Quốc Oai… đồng loạt đi xuống, song nghịch lý là thanh khoản vẫn gần như “đóng băng”.
(VNF) - Ông Thân Thành Vũ, Chủ tịch Hội Bất động sản du lịch Việt Nam (VnTPA) cho rằng, chu kỳ mới của thị trường bất động sản nghỉ dưỡng, nếu xuất hiện, sẽ không còn là chu kỳ tăng nóng đại trà như trước đây, mà sẽ là chu kỳ thanh lọc mạnh. Những doanh nghiệp có năng lực vận hành, có dòng tiền thật, có sản phẩm thật và giữ được chữ tín sẽ tồn tại. Ngược lại, mô hình bán hàng bằng “ảo vọng tài chính” sẽ ngày càng khó tồn tại.
(VNF) - Nếu mô hình “mua đất – chờ tăng giá” dần suy yếu dưới áp lực thuế, tín dụng và yêu cầu phát triển bền vững, thị trường bất động sản Việt Nam có thể bước vào một chu kỳ mới: khai thác dòng tiền từ nhà cho thuê, đô thị công nghiệp và vận hành tài sản dài hạn. Tuy nhiên, quá trình chuyển đổi này sẽ không dễ dàng và đòi hỏi một lộ trình đủ dài để tránh gây sốc cho thị trường.
(VNF) - Công ty cổ phần Đầu tư xây dựng Thái Sơn vừa công bố báo cáo đánh giá tác động môi trường cho dự án Khu đô thị nghỉ dưỡng Mỹ Lâm quy mô gần 540,3ha tại tỉnh Tuyên Quang.
(VNF) - Trong danh sách hàng nghìn doanh nghiệp nợ thuế vừa được Thuế TP. HCM công khai, nhiều công ty bất động sản có số nợ lớn, trong đó có doanh nghiệp nợ hơn 2.000 tỷ đồng.
(VNF) - UBND TP. Hà Nội cho phép Công ty cổ phần Picenza Mỹ Hưng (thuộc Tập đoàn Picenza Việt Nam) chuyển đổi mục đích sử dụng đất gần 131.000m2 để làm khu dân cư.
(VNF) - Ngày 26/5, lễ kickoff dự án Pearl Rivera Hà Nội đã diễn ra với sự tham dự của hơn 1.000 nhân viên kinh doanh từ 36 đại lý bất động sản, đánh dấu giai đoạn “đổ hàng” ra thị trường.
(VNF) - Hàng loạt dự án hạ tầng nghìn tỷ đang làm thay đổi cục diện thị trường bất động sản Hà Nội, đẩy giá và thanh khoản tại các khu vực hưởng lợi tăng mạnh, trong khi nhiều khu nhà trong ngõ nhỏ, hạ tầng yếu bắt đầu hụt hơi, giảm sức hút và đối mặt nguy cơ mất giá.
(VNF) - Phó Thủ tướng Hồ Quốc Dũng yêu cầu việc sửa đổi Luật Đất đai phải theo hướng cắt giảm thủ tục hành chính, rút ngắn thời gian xử lý hồ sơ và tháo gỡ các vướng mắc thực tiễn nhằm phát huy hiệu quả nguồn lực đất đai phục vụ phát triển kinh tế - xã hội.
(VNF) - Sau nhiều năm tăng nóng nhờ kỳ vọng hạ tầng và tâm lý “lướt sóng”, thị trường đất nền Hà Nội đang bước vào giai đoạn chững lại rõ rệt. Giá tại nhiều khu vực không còn leo thang như trước, thanh khoản lao dốc, những nhà đầu tư từng kỳ vọng “mua hôm nay, vài tháng sau có lời” bắt đầu đối mặt áp lực giữ hàng kéo dài.
(VNF) - Đề xuất cấm chuyển nhượng nhà ở thương mại tại các khu đô thị đa mục tiêu trong vòng 3 năm đang khiến thị trường bất động sản dậy sóng và tạo ra những luồng dư luận trái chiều.
(VNF) - Tỉnh Ninh Bình vừa chấp thuận chủ trương đầu tư hai dự án nhà ở xã hội Bích Đào tại phường Hoa Lư và công trình nhà ở xã hội (NOXH02) tại phường Duy Hà, với tổng mức đầu tư gần 2.800 tỷ đồng.
(VNF) - Từ lâu, khoáng nóng không chỉ là liệu pháp chăm sóc sức khỏe mà còn là nghi thức chữa lành tinh thần của phương Đông. Nếu người Nhật coi Onsen là bí kíp trường thọ, thì tại Nam Nha Trang, Charmora City đang tái hiện trải nghiệm tắm khoáng chuẩn Nhật giữa không gian ven sông Quán Trường, nơi kiến trúc Champa đương đại và thiên nhiên hòa quyện giữa nhịp sống hiện đại.
(VNF) - Dù sức mua trên thị trường bất động sản chưa phục hồi mạnh, hàng loạt doanh nghiệp vẫn liên tiếp tung dự án mới ra thị trường. Đằng sau làn sóng “bung hàng” của chủ đầu tư là áp lực tái tạo dòng tiền, giữ thị phần và đón đầu chu kỳ mới của thị trường bất động sản.
(VNF) - Hà Nội, ngày 25/05 – Công ty Cổ phần Vinhomes chính thức triển khai chương trình hỗ trợ khách hàng sử dụng vàng để giao dịch bất động sản, góp phần đưa nguồn vàng nhàn rỗi đang tích trữ trong dân trở thành dòng vốn năng động phục vụ tăng trưởng. Chương trình được triển khai trong 5 năm, với sự đồng hành của các Công ty Vàng bạc Đá quý nhằm bảo đảm an toàn tối đa về quyền lợi và giá trị tài sản cho khách hàng.
(VNF) - Sáng 25/5, Công ty Đầu tư công nghiệp Bản Thiện đã khởi công Dự án đầu tư xây dựng và quản lý kinh doanh hạ tầng kỹ thuật CCN Lê Thiện - Đại Bản, quy mô khoảng 60ha.
(VNF) - Liên danh Công ty cổ phần Arita và Công ty cổ phần HNASA là nhà đầu tư thực hiện dự án khu nhà ở xã hội tại KĐT phía Đông Bắc, tỉnh Bắc Ninh với tổng mức đầu tư gần 3.100 tỷ đồng.
(VNF) - Giải thưởng quốc gia bất động sản Việt Nam lần thứ II gồm 12 hạng mục giải thưởng với 200 hồ sơ tham gia. Đáng chú ý, tại giải thưởng lần này đã có nghị quyết vượt ngoài quy chế ban đầu. Theo đó, trong hạng mục "Top 10 Nhà phát triển bất động sản hàng đầu Việt Nam", hội đồng quyết định bổ sung thêm một giải đặc biệt.
(VNF) - Hải Phòng đang ghi nhận tiến độ thi công sôi động tại nhiều dự án chung cư, khách sạn và tổ hợp cao tầng tại khu vực trung tâm phía Đông thành phố.
