Có nên nới điều kiện mua NƠXH cho người bị thu hồi đất?

Cơ hội để người dân bị thu hồi đất ổn định cuộc sống

Bộ Xây dựng đang lấy ý kiến dự thảo Nghị quyết của Chính phủ về một số cơ chế đặc biệt xử lý khó khăn, vướng mắc do quy định của pháp luật và chỉ tiêu pháp lệnh đột phá phát triển nhà ở xã hội.

Trong đó, Bộ này đề xuất người được bố trí tái định cư theo hình thức mua, thuê mua nhà ở xã hội; hộ gia đình, cá nhân thuộc đối tượng được bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước thu hồi đất hoặc đạt thỏa thuận chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho dự án nhà ở xã hội thì được ưu tiên mua, thuê mua nhà ở xã hội.

Cá nhân, hộ gia đình thuộc diện này cũng không phải đáp ứng điều kiện về nhà ở và điều kiện về thu nhập, trừ trường hợp đã được mua, thuê mua nhà ở xã hội theo quy định.

Theo các chuyên gia, đây là một bước đi hợp lý, vừa tháo gỡ điểm nghẽn giải phóng mặt bằng, vừa tạo động lực để dự án bất động sản được triển khai nhanh chóng hơn. Khi tiến độ được rút ngắn, người dân thuộc diện thu hồi đất cũng có cơ hội sớm ổn định chỗ ở, đảm bảo cuộc sống không bị xáo trộn kéo dài.

Trao đổi với VietnamFinance, Phó Viện trưởng Viện nghiên cứu, đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam, bà Phạm Thị Miền, nhìn nhận đây là một đề xuất hợp lý.

Bà phân tích: với bất kỳ dự án bất động sản nào, giải phóng mặt bằng cũng là một khâu quan trọng, ảnh hưởng trực tiếp đến tiến độ triển khai. Tuy nhiên, thời gian qua, đây lại là điểm nghẽn lớn khiến nhiều dự án kéo dài, phát sinh thêm chi phí và làm tăng gánh nặng cho chủ đầu tư.

“Việc giảm thiểu điều kiện cho nhóm đối tượng là hộ gia đình, cá nhân được bố trí tái định cư khi nhà nước thu hồi đất sẽ không phải đáp ứng điều kiện về nhà ở và điều kiện về thu nhập khi mua nhà ở xã hội là cơ hội để cho những người dân thuộc diện thu hồi đất có cơ hội thuận lợi hơn trong vấn đề tiếp cận nhà ở và để họ cũng có sự an tâm hơn trong vấn đề an cư sau khi bị thu hồi đất” – bà Miền chia sẻ.

Bà Miền cũng cho rằng khi công tác đền bù giải phóng mặt bằng được diễn ra nhanh chóng, việc triển khai dự án với tốc độ đảm bảo và chi phí không bị phát sinh cũng sẽ góp phần giúp cho nguồn cung được đưa ra sớm với mức giá hợp lý hơn.

Bên cạnh đó, chính sách trên cũng sẽ góp phần hạn chế các tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện kéo dài, tạo điều kiện để thỏa thuận giữa doanh nghiệp và người dân trở nên thuận lợi hơn. Do đó, đây là một chính sách hài hòa lợi ích, mang lại tác động tích cực cho cả người dân, doanh nghiệp lẫn nhà nước.

Đáng chú ý, dù nới điều kiện về thu nhập và nhà ở, chính sách vẫn giữ “chốt chặn” quan trọng là loại trừ những trường hợp đã từng được hưởng ưu đãi NƠXH trước đó. Cơ chế này giúp đảm bảo tính minh bạch, công bằng và tránh việc thụ hưởng chính sách trùng lặp.

Luật sư Nguyễn Văn Đỉnh, Đoàn luật sư TP. Hà Nội, cũng tán thành và đánh giá cao đề xuất trên. Theo ông, nếu được ban hành, quy định mới sẽ không chỉ giúp tháo gỡ việc thực thi chính sách nhà ở xã hội, giúp đẩy nhanh Đề án xây dựng 1 triệu căn nhà ở xã hội đến 2030 mà còn có tác dụng đẩy nhanh quá trình giải phóng mặt bằng, sớm có mặt bằng sạch cho các dự án phát triển kinh tế - xã hội, qua đó thúc đẩy tăng trưởng kinh tế hai con số.

“Tôi tin chính sách này cũng sẽ nhận được sự đồng thuận trong xã hội bởi nó phù hợp với đạo lý, lẽ công bằng. Nhóm đối tượng này là những người chịu thiệt thòi do bị nhà nước thu hồi đất và mất chỗ ở nên việc ‘bù đắp’ thông qua việc tạo điều kiện cho họ được sở hữu nhà ở xã hội nhằm tạo lập chỗ ở mới là hết sức cần thiết. Nhóm đối tượng này cũng cần nhận được ‘biệt đãi’ riêng so với những đối tượng khác” – luật sư Đỉnh nói với VietnamFinance.

Cần cơ chế giám sát chặt chẽ

Dù được đánh giá tích cực trong việc giải phóng mặt bằng, đẩy mạnh nguồn cung, nhưng theo giới chuyên môn, bất kỳ chính sách nào nếu có ưu đãi, có góc độ ưu tiên so với “mặt bằng chung” thì cũng tiềm ẩn nguy cơ bị lợi dụng.

Luật sư Đỉnh nhìn nhận các chính sách ưu đãi đều có thể bị lợi dụng. Ông lấy ví dụ, nếu một gia đình bị thu hồi đất ở nhưng đã tự lo liệu được chỗ ở khác, song vẫn yêu cầu một suất mua nhà ở xã hội để bán chênh lệch kiếm lời.

Để khắc phục việc này, nhà nước cần phải đẩy mạnh khâu kiểm tra, giám sát, đặc biệt là hậu kiểm sau khi bán và bàn giao nhà ở xã hội để đảm bảo chính sách hỗ trợ đi đến đúng đối tượng có nhu cầu, phát huy hiệu quả chính sách, tránh trục lợi.

Vị luật sư lưu ý thêm, trong mọi trường hợp, một đối tượng chỉ được hỗ trợ về nhà ở xã hội duy nhất một lần trong đời và việc kiểm soát có thể được đảm bảo thông qua hệ thống cơ sở dữ liệu nên sự lợi dụng (nếu có) sẽ không lan rộng.

Một nội dung Bộ Xây dựng đề xuất mà luật sư Đỉnh cho rằng cũng cần nghiên cứu thấu đáo là trường hợp thỏa thuận chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho chủ đầu tư dự án để phát triển nhà ở xã hội thì người dân cũng được ưu tiên mua, thuê mua nhà ở xã hội mà không phải đáp ứng điều kiện về nhà ở xã hội và điều kiện về thu nhập.

Theo luật sư Đỉnh, nội dung này không thực sự phù hợp với bản chất của cơ chế thỏa thuận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, vốn là một giao dịch dân sự tự nguyện, các bên tự chịu trách nhiệm. Việc để cơ chế này làm phát sinh nghĩa vụ bổ sung thêm quỹ nhà ở xã hội của nhà nước là điều cần cân nhắc.

“Hơn nữa, chính sách này rất dễ bị lợi dụng, chẳng hạn một người có thể lập ra một doanh nghiệp để xin thỏa thuận chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực hiện dự án nhà ở xã hội nhưng không nỗ lực để thúc đẩy triển khai dự án mà chỉ thực hiện các giao dịch giả cách để giúp người dân ‘xé rào’ mua nhà ở xã hội” – luật sư Đỉnh nhấn mạnh.

Còn theo bà Phạm Thị Miền, không chỉ riêng chính sách về nhà ở xã hội, mà bất kỳ một chính sách nào có cơ chế ưu tiên, những ưu đãi đặc biệt so với mặt bằng chung thì đều có thể tiềm ẩn rủi ro xuất hiện những yếu tố trục lợi.

Thực tế, vấn đề trục lợi chính sách đã xuất hiện ngay từ khi triển khai các chính sách về nhà ở xã hội. Đặc biệt trong bối cảnh nguồn cung nhà ở nói chung vẫn còn hạn chế, trong khi giá bán ngày càng leo thang.

Từ vấn đề nguồn cung khó khăn, nhu cầu nhiều thì nhà ở có phân khúc giá phù hợp với khả năng tài chính của người dẫn sẽ trở thành một “miếng bánh ngon” khiến nhiều đối tượng có ý định trục lợi.

“Để hạn chế tình trạnh này, cần phải làm chặt và minh bạch hóa quy trình tiếp nhận hồ sơ. Toàn bộ quy trình đăng ký, xét duyệt, bốc thăm hay chấm điểm đều phải được công khai. Song song với đó là từng bước số hóa dữ liệu liên quan đến NƠXH nhằm kiểm soát thông tin đầy đủ, qua đó giảm thiểu tối đa tác động từ các yếu tố can thiệp bên ngoài” – bà Miền nêu quan điểm.

Bà cũng đề xuất bổ sung quy định nghiêm về việc chuyển nhượng sau 5 năm. Nếu có tình trạng chuyển nhượng cho đối tượng mà không thuộc diện được hưởng chính sách thì cần yêu cầu cá nhân đó phải trả lại tất cả những ưu đãi liên quan mà họ được hưởng về nhà ở xã hội để đảm bảo tính công bằng.

Về lâu dài, theo bà Miền, để đảm bảo chính sách về nhà ở xã hội được bền vững và không phải mất quá nhiều thời gian “vạch lá tìm sâu”, điều quan trọng nhất là phải giúp cho thị trường bất động sản nói chung về được trạng thái cân bằng, tức là nhu cầu của người dân được đáp ứng tương đối. Khi nhu cầu được đáp ứng tương đối thì lợi ích phát sinh từ chính sách sẽ không còn quá hấp dẫn để những đối tượng khác có thể trục lợi.

“Chính sách này nói riêng cũng như chính sách khác nói chung cần phải có những quy định rất cụ thể, hướng dẫn cụ thể, đồng thời cũng cần phải có cơ chế kiểm tra, giám sát chặt chẽ để đảm bảo được rằng, chính sách chúng ta triển khai đúng với mục tiêu, đúng mục đích đã đề ra” – bà Miền nhấn mạnh.