Thu hồi đất khi DN đạt thỏa thuận trên 75%: Cần cơ chế giám sát chặt chẽ

Kỳ vọng gỡ vướng cho dự án “da beo”

Tại tờ trình dự thảo Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai 2024 đang lấy ý kiến, Bộ Nông nghiệp và Môi trường đề xuất bổ sung hai trường hợp nhà nước được thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, cộng đồng. 

Cụ thể, nhà nước có thể thu hồi đất để thực hiện các dự án cấp bách phục vụ nhiệm vụ chính trị, đối ngoại và các dự án thuộc khu thương mại tự do, trung tâm tài chính quốc tế, logistic. Đây là nhóm dự án mang tính chiến lược, có ảnh hưởng lớn tới định hướng dài hạn của quốc gia. Bên cạnh đó, đối với các dự án có quy mô lớn như dự án hỗn hợp dân cư, đô thị, du lịch dịch vụ thương mại, văn hóa, thể thao…nếu được HĐND cấp tỉnh quyết định, nhà nước cũng có thể tham gia hỗ trợ điều tiết. 

Trong trường hợp dự án triển khai thông qua thỏa thuận giữa chủ đầu tư và người dân, nếu đạt được từ trên 75% diện tích hoặc số hộ đồng thuận, phần diện tích còn lại sẽ do nhà nước thu hồi và giao lại cho chủ đầu tư thực hiện dự án. Đây là điểm mới đáng chú ý, bởi lẽ việc đàm phán theo cơ chế dân sự thường rơi vào bế tắc khi có số ít hộ dân không đồng thuận nhưng lại nằm ở vị trí “mấu chốt” của dự án, khiến toàn bộ kế hoạch bị đình trệ.

Trao đổi với VietnamFinance, luật sư Phạm Thanh Tuấn (Đoàn luật sư TP. Hà Nội, Trọng tài viên Trung tâm trọng tài thương mại và công lý Việt Nam) cho rằng việc bổ sung cơ chế “thu hồi phần còn lại” sau khi đã thỏa thuận trên 75% là bước tiến hợp lý, mang tính thực tiễn và thể hiện sự linh hoạt trong tư duy lập pháp. 

Theo phân tích của các chuyên gia, điểm tiến bộ ở đây là cơ chế này vừa duy trì được yếu tố thị trường (tự thỏa thuận phần lớn diện tích), vừa bổ sung “cú hích” từ phía nhà nước để phá thế bế tắc. Điều này phản ánh cách tiếp cận linh hoạt hơn, giảm tình trạng “dự án treo” vốn gây lãng phí tài nguyên đất và mất cơ hội thu hút đầu tư. 

Luật sư Trần Minh Cường (Đoàn luật sư TP.HCM) cũng nhìn nhận, xét về mặt chính sách, đề xuất cho phép nhà nước can thiệp để thu hồi phần diện tích đất còn lại khi nhà đầu tư đã đạt được thỏa thuận với ít nhất 75% tổng diện tích hoặc số lượng người sử dụng đất sẽ là một giải pháp nhằm tháo gỡ khó khăn trong công tác giải phóng mặt bằng, đặc biệt là đối với những dự án “da beo”, ngưng trệ suốt nhiều năm do bồi thường dở dang. 

Tuy nhiên, từ góc độ pháp lý, đề xuất này cần được đánh giá hết sức thận trọng, bởi sẽ tiềm ẩn nguy cơ làm “lu mờ” ranh giới giữa thỏa thuận dân sự và cưỡng chế hành chính. Nếu chỉ chú trọng vào yếu tố “khơi thông” cho dự án mà bỏ qua khía cạnh công bằng xã hội thì chính sách này có thể sẽ tạo ra khoảng cách mâu thuẫn giữa các nhóm người dân bị ảnh hưởng. 

“Luật Đất đai hiện hành xác định rõ: việc thu hồi đất vì mục đích phát triển kinh tế - xã hội phải phục vụ lợi ích quốc gia, công cộng và cần có căn cứ rõ ràng, minh bạch. 

“Trong trường hợp dự án không thuộc nhóm các công trình công ích, việc thu hồi đất cần phải bảo đảm nguyên tắc thỏa thuận tự nguyện giữa doanh nghiệp và người dân. Nếu cơ chế ‘75% đồng thuận’ được sử dụng như một điều kiện kích hoạt việc thu hồi phần còn lại, mà không có kiểm soát phù hợp, thì trên thực tế, đây có thể trở thành một hình thức cưỡng chế gián tiếp, ảnh hưởng nghiêm trọng đến quyền tài sản và quyền định đoạt hợp pháp của người dân” - ông Trần Minh Cường nói với VietnamFinance. 

Cần cơ chế giám sát chặt chẽ

Dù được kỳ vọng sẽ tháo gỡ bế tắc cho nhiều dự án, cơ chế thu hồi đất khi đạt trên 75% thỏa thuận vẫn tiềm ẩn không ít rủi ro trong quá trình áp dụng. Nếu không được thiết kế chặt chẽ, chính sách này có thể trở thành công cụ để “ép thiểu số” - nhóm chưa đồng thuận, chấp nhận phương án bồi thường mà họ cho là chưa thỏa đáng. 

Ngoài ra, nếu thiếu cơ chế giám sát, rất có thể sẽ xuất hiện tình trạng nhà đầu tư ép giá ở giai đoạn thỏa thuận ban đầu để nhanh đạt tỷ lệ 75%, sau đó dựa vào nhà nước thu hồi phần còn lại. 

Theo Viện trưởng Viện Kinh tế Tài nguyên và Môi trường TP. HCM, TS Phạm Viết Thuận, giải phóng mặt bằng từ lâu đã là “điểm nghẽn” lớn của các dự án bất động sản. Cơ chế nhà nước hỗ trợ thu hồi khi đã đạt sự đồng thuận của số đông, sẽ góp phần ngăn chặn tình trạng “găm đất” chờ giá và hạn chế việc thiểu số làm chậm tiến độ chung của dự án.

“Tuy nhiên, để người dân tránh cảm giác bị áp đặt nên quy định mức tỷ lệ dao động 75% - 80%, không nên quy định cứng nhắc một con số là 75%” - TS Phạm Viết Thuận nói với VietnamFinance.

Luật sư Phạm Thanh Tuấn cho rằng cơ chế này cần được thiết kế chặt chẽ để hài hòa lợi ích giữa nhà đầu tư và người dân. Cụ thể như nên quy định khung giá tham chiếu làm cơ sở thỏa thuận, làm rõ cách xác định tỷ lệ 75% và đặc biệt là cần có một cơ chế trung gian mang tính hỗ trợ, hòa giải. Chính quyền địa phương hoặc tổ chức độc lập có thể đóng vai trò cầu nối giữa nhà đầu tư và người dân. Chỉ khi các nỗ lực hòa giải không đạt kết quả, mới xem xét phương án thu hồi phần còn lại theo quy định của nhà nước. 

Từ góc độ quản lý, giám sát sẽ là yếu tố quyết định hiệu quả của cơ chế này. Do đó, cơ quan quản lý cần xây dựng quy trình minh bạch, công khai danh sách các hộ dân đã thỏa thuận, giá bồi thường, thời gian đàm phán và biên bản hòa giải. Việc này không chỉ giúp bảo vệ quyền lợi nhóm chưa đồng thuận mà còn tạo niềm tin xã hội với chính sách. 

Ngoài ra, để cân bằng giữa nhu cầu “khơi thông” dự án và đảm bảo công bằng xã hội, luật sư Trần Minh Cường cho rằng, cần xem xét đồng thời nhiều yếu tố. 

Thứ nhất, bảo đảm tính minh bạch và đồng thuận. Theo đó, quá trình thỏa thuận, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư phải được thực hiện công khai, có sự tham gia giám sát của chính quyền địa phương và đại diện cộng đồng dân cư. Điều này giúp người dân hiểu rõ pháp lý, giá trị bồi thường và quyền lợi của mình, hạn chế tâm lý bị áp đặt. 

Thứ hai, hoàn thiện cơ chế xác định giá và phương án bồi thường. Giá đất bồi thường cần được xác định sát với giá thị trường, có thể thông qua tổ chức tư vấn độc lập và bảo đảm quyền khiếu nại, khiếu kiện của người dân. Đồng thời, phương án hỗ trợ và tái định cư phải khả thi, giúp người dân ổn định cuộc sống và sinh kế sau khi thu hồi đất.

Thứ ba, thiết lập cơ chế đối thoại và giải quyết vướng mắc trước khi áp dụng biện pháp thu hồi. Trước khi nhà nước can thiệp thu hồi phần đất còn lại, cần có giai đoạn đối thoại trực tiếp, ghi nhận và xử lý các vướng mắc chính đáng. Điều này không chỉ giảm thiểu khiếu kiện mà còn tạo đồng thuận xã hội, giúp chính sách đi vào cuộc sống. 

Một điểm cần lưu ý nữa là vai trò của HĐND cấp tỉnh. Trong bối cảnh một số địa phương có áp lực lớn về phát triển đô thị, nguy cơ “nới tay” quá mức để thu hút đầu tư là có thể xuất hiện. Do đó, việc trao quyền quyết định cần song hành với cơ chế kiểm tra, giám sát của cơ quan trung ương và tham gia phản biện của các tổ chức xã hội, hiệp hội ngành nghề.

Đề xuất thu hồi đất khi đạt thỏa thuận 75% là cơ chế mang tính đột phá nhưng cũng chứa đựng nhiều rủi ro. Nếu được thiết kế minh bạch, kèm các biện pháp bảo vệ nhóm thiểu số, chính sách này sẽ là công cụ hữu hiệu để gỡ vướng cho thị trường bất động sản và thúc đẩy các dự án hạ tầng, đô thị. Ngược lại, nếu thiếu giám sát, chính sách này cũng có thể tạo tiền lệ tiêu cực, ảnh hưởng tới niềm tin của người dân và gây bất ổn xã hội.