Theo Điều 120 Luật Đất đai 2024, đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp bao gồm các loại đất được sử dụng cho mục đích sản xuất công nghiệp, tiểu thủ công nghiệp, thương mại, dịch vụ và các hoạt động kinh doanh khác, không bao gồm đất ở và đất nông nghiệp. Người sử dụng đất có thể lựa chọn hình thức thuê đất trả tiền một lần (trong một số trường hợp quy định tại khoản 2, Điều 120) hoặc trả tiền hàng năm (khoản 3 Điều 120) với chu kỳ ổn định giá thuê là 5 năm.
Tiền thuê đất phụ thuộc vào hai yếu tố chính: giá đất làm căn cứ tính tiền thuê đất và tỷ lệ phần trăm (%) tính tiền thuê đất được quy định tại Nghị định 103/2024/NĐ-CP ngày 30/7/2024 của Chính phủ. Cụ thể, giá đất làm căn cứ tính tiền thuê đất theo hình thức trả tiền hàng năm được xác định dựa trên bảng giá đất, trong khi tiền thuê đất theo hình thức trả tiền một lần cho cả thời gian thuê được xác định theo phương pháp định giá đất cụ thể.
Vì giá đất làm căn cứ tính tiền thuê đất trả tiền một lần đa phần được xác định theo phương pháp giá đất cụ thể, nhưng do khoản 8 Điều 158 Luật Đất đai 2024 có quy định giới hạn là kết quả định giá đất theo các phương pháp cụ thể không được thấp hơn bảng giá đất, ngoại trừ phương pháp thặng dư, do đó, giá đất trong bảng giá đất hàng năm do cấp tỉnh ban hành là yếu tố cực kỳ quan trọng, có mức biến động phức tạp, ảnh hưởng đến tiền thuê đất mà người sử dụng đất phải nộp.
Bài viết này sẽ phân tích sâu về mức độ biến động của giá đất trong bảng giá đất và tỷ lệ phần trăm tính tiền thuê đất tác động như thế nào đến tiền thuê đất của người sử dụng đất.
Yếu tố của giá đất trong bảng giá đất
Để nhìn nhận về biến động giá đất trong bảng giá đất, chúng ta cần xem xét lại các quy định xác định tiền thuê đất trước và sau khi Luật Đất đai 2024 có hiệu lực (từ ngày 1/8/2014).
Theo Luật Đất đai 2013, cách tính giá đất làm căn cứ tính tiền thuê đất được xác định bằng giá đất trong bảng giá đất kỳ đầu tiên nhân (x) hệ số điều chỉnh giá đất (hệ số K) tại thời điểm (năm) cơ quan thẩm quyền ban hành quyết định cho thuê đất.
Mặc dù nguyên tắc xây dựng bảng giá đất phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường, tuy nhiên Điều 113 Luật Đất đai 2013 cũng quy định giá đất trong bảng giá đất được giới hạn trong khung giá đất (giao cho Chính phủ quy định) và không được điều chỉnh cao hơn quá 20% so với mức giá tăng của cùng loại đất trong khung giá đất. Việc quy định khung giá đất mặc dù không đảm bảo nguyên tắc thị trường nhưng tạo ra được mặt bằng chung khi tính các khoản nghĩa vụ tài chính về đai đai, cụ thể là tiền thuê đất giữa các địa phương, đảm bảo cạnh tranh khi xác định tiền thuê đất khi kêu gọi đầu tư.
Mặc dù Luật Đất đai quy định nguyên tắc phương pháp xác định giá đất trong bảng giá đất được thực hiện theo một trong các phương pháp xác định giá đất cụ thể, tuy nhiên đa phần các tỉnh, thành phố vẫn xác định giá đất sử dụng vào mục đích sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp bằng cách nội suy theo tỷ lệ phần trăm (%) trên giá đất ở, tức là giá đất ở tăng thì giá đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp cũng tăng theo tỷ lệ thuận mặc dù tỷ lệ phần trăm nội suy có thể thay đổi.
Bảng giá đất được xác định theo chu kỳ 5 năm một lần. Hàng năm, UBND cấp tỉnh có trách nhiệm ban hành hệ số điều chỉnh giá đất (thường gọi là hệ số K) để xác định giá đất cho từng năm, quy định này giúp các địa phương không phải xây dựng lại bảng giá đất, vốn rất phức tạp và tốn kém.
Cách xác định giá đất làm căn cứ tính tiền thuê đất theo Luật Đất đai 2013 được điểu chỉnh hàng năm. Lấy ví dụ tại TP. Hà Nội, hệ số K (tính theo lần) đối với đất sản xuất kinh doanh dao động 1,15 - 1,4 lần; đất thương mại dịch vụ 1,25 - 1,7 lần tùy theo vị trí. Tại TP. HCM, hệ số K đối với đất thương mại dịch vụ là 2,7 - 3,5 lần; đối với đất sản xuất là 2,7 lần tùy theo vị trí. Về cơ bản, cả hai địa phương này đều có mức điều chỉnh hệ số K cao ở khu vực trung tâm và thấp dần ở các vùng lân cận, ngoại thành.
Sau khi Luật Đất đai năm 2024 có hiệu lực, bảng giá đất phải được ban hành hàng năm (không còn hệ số K) và giá đất được xác định theo nguyên tắc thị trường (không còn giới hạn bởi khung giá đất) nên mức độ biến động giá đất có mức độ tăng không đồng đều giữa địa giới hành chính trong cùng tỉnh hoặc giữa các tỉnh. Lấy ví dụ từ hai thành phố lớn nhất cả nước là Hà Nội và TP. HCM, mức độ biến động giá cho thấy sự khác biệt.
Lưu ý rằng nếu so sánh mức độ điều chỉnh giữa hai bảng giá đất năm 2019 và năm 2025 chưa có điều chỉnh hệ số giá đất hàng năm K sẽ thấy có mức độ biến động rất lớn. Tuy nhiên, cách nhìn này là phiến diện và không thể hiện đầy đủ chính sách điều hành đất đai. Chúng ta cần xem xét mức độ tăng giá đất giữa các bảng giá đất đã được điều chỉnh hệ số hàng năm (K) để đánh giá sát hơn mức độ chính xác của bảng giá đất trước và sau điều chỉnh khi bỏ khung giá đất, cụ thể:
Tại Hà Nội, đối với giá đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp, mức tăng cụ thể tại các huyện dao động 20% - 25%. Việc điều chỉnh này được cho là không ảnh hưởng nhiều đến hoạt động sản xuất của doanh nghiệp mà còn tạo động lực thu hút đầu tư vào các khu, cụm công nghiệp. Tuy nhiên, tại các quận, mức tăng cao hơn, dao động 28% - 70%, tạo áp lực kinh tế đáng kể đối với các cơ sở kinh doanh hiện có.
Tại TP. HCM, mức tăng giá đất sản xuất phi nông nghiệp và thương mại dịch vụ khi so sánh với giá của năm 2024 vẫn rất đáng kể. Phổ biến ở các khu vực trung tâm có thể tăng khoảng 1,2 - 1,8 lần, trong khi ở các khu vực vùng ven và các khu phát triển, con số này có thể lên tới nhiều lần (phổ biến 4 - 6 lần) tùy vào vị trí cụ thể. Cá biệt có mức tăng đột biến điển hình tại đường song hành Quốc lộ 22 (Hóc Môn) có giá gốc đất ở tăng từ 3,5 triệu đồng/m2 lên 71 triệu đồng/m2 (hơn 20,3 lần). Điều này phản ánh sự chênh lệch lớn giữa giá đất trong bảng giá đất (ngay cả khi đã nhân K) và giá thị trường thực tế ở nhiều nơi tại TP. HCM trước khi Quyết định 79/2024/QĐ-UBND được ban hành.
Tỷ lệ phần trăm tính tiền thuê đất
Theo quy định tại Nghị định 46/2014/NĐ-CP của Chính phủ về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước, tỷ lệ phần trăm tính tiền thuê đất trong khoảng 0,5% - 3%. Do đã có dự báo giá đất trong bảng giá đất sẽ tăng cao do bỏ khung giá đất nên Nghị định 103/2024/NĐ-CP ngày 30/7/2024 của Chính phủ quy định về tiền sử dụng đất, tiền thuê đất theo Luật Đất đai 2024 đã điều chỉnh tỷ lệ này trong khoảng 0,25% - 3%, tức là tỷ lệ tối thiểu đã giảm một nửa so với trước đây.
Nếu áp dụng tỷ lệ này với các địa phương có mức tăng giá đất không cao, có thể thấy chính sách tính tiền thuê đất đã tính đến yếu tố tăng giá đất khi Luật Đất đai thực hiện chuyển sang giá thị trường. Tuy nhiên, khi áp dụng vào trường hợp cụ thể tại TP. HCM – một địa phương có mức biến động tăng đột biến – sẽ thấy giá đất tạm thời áp dụng đến hết năm 2025 đã tăng nhiều so với trước và mức tăng không đồng đều. Dự báo sang năm 2026, giá đất thực hiện lần đầu theo quy định của Luật Đất đai 2024 sẽ còn tăng thêm nữa, điều này sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến chi phí tiền thuê đất của người sử dụng đất nếu vẫn giữ nguyên tỷ lệ tính tiền thuê đất như Nghị định 103/2024/NĐ-CP.
Các chính sách điều chỉnh vĩ mô
Ngoài việc đã thực hiện giảm khung tỷ lệ phần trăm tính tiền thuê đất tối thiểu xuống một nửa và việc Luật Đất đai 2024 đã tính đến mức biến động giá đất do bỏ khung giá đất sẽ tác động rất cao đến tiền thuê đất, tại khoản 2 Điều 153 Luật Đất đai 2024 quy định về các khoản thu ngân sách từ đất đai như sau: "Tiền thuê đất cho chu kỳ tiếp theo được tính căn cứ vào bảng giá đất của năm xác định tiền thuê đất tiếp theo. Trường hợp tiền thuê đất tăng so với chu kỳ trước thì tiền thuê đất phải nộp được điều chỉnh nhưng không quá tỷ lệ do Chính phủ quy định cho từng giai đoạn. Tỷ lệ điều chỉnh do Chính phủ quy định cho từng giai đoạn không quá tổng chỉ số giá tiêu dùng (CPI) hàng năm cả nước của giai đoạn 05 năm trước đó”.
Theo số liệu sơ bộ, tổng CPI 5 năm (từ năm 2019 đến năm 2023) khoảng 18%. Như vậy, đối với các trường hợp thuê đất trả tiền hàng năm khi hết chu kỳ ổn định 5 năm sau khi Luật Đất đai 2024 có hiệu lực phải tính lại tiền thuê đất, thì tiền thuê đất kỳ tiếp theo sẽ không vượt 18% so với kỳ trước, kể cả khi giá đất trong bảng giá đất có tăng đến bao nhiêu lần. Đây là con số biến động không quá nhiều và có thể chấp nhận được.
Tuy nhiên, đối với các trường hợp thuê đất kỳ đầu tiên, với giả định mức tăng giá đất bình quân khoảng 6 lần (như TP. HCM) trong khi chỉ điều chỉnh giảm tỷ lệ tính tiền thuê đất tối thiểu xuống một nửa, tức là tiền thuê đất hàng năm nếu được áp dụng mức thấp nhất, thì người sử dụng đất phải nộp sẽ tăng tối thiểu gần 3 lần so với các thửa đất cùng diện tích, vị trí, cùng thời điểm nhưng xác định tiền thuê đất kỳ ổn định tiếp theo.
Và nếu quy định khung tỷ lệ giảm xuống nhưng đối với mức điều chỉnh giá đất trong bảng giá đất đột biến và không đồng đều như TP. HCM thì không có tỷ lệ tối thiểu nào có thể đảm bảo cân bằng được khi xác định tiền thuê đất phải nộp giữa các trường hợp đến kỳ ổn định tiếp theo so với xác định kỳ đầu tiên.
Đây là sự chênh lệch quá lớn cho người sử dụng đất lần đầu, bất bình đẳng, tạo rào cản rất lớn cho chủ đầu tư thực hiện đầu tư hạ tầng chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất sản xuất, đầu tư cho thuê hạ tầng các khu công nghiệp, chế xuất trong giai đoạn hoàn thành đầu tư đưa vào khai thác sau khi Luạt Đất đai 2024 có hiệu lực sẽ không thể cho thuê được đất do tiền thuê đất kỳ đầu tiên của người thuê đất cao gấp nhiều lần so với người đang thuê đất cùng vị trí, mục đích sử dụng đất tại cùng thời điểm.
Khuyến nghị chính sách
Với tốc độ tăng giá đất trong bảng giá đất năm 2025 và dự báo vào năm 2026 sẽ tiếp tục tăng chưa thể dự báo trước, để đảm bảo công bằng giữa các thửa đất có cùng vị trí, cùng mục đích, hình thức sử dụng đất nhưng khác kỳ tính tiền thuê đất trả tiền hàng năm (kỳ đầu so với kỳ tiếp theo), cơ quan có thẩm quyền cần có điều chỉnh quy định tính tỷ lệ phần trăm tính tiền thuê đất cho phù hợp.
Với mức điều chỉnh tăng giá đất trong bảng giá đất không đồng đều, mức độ biến động quá chênh lệch, đề nghị xem xét chỉ quy định mức tối đa, không quy định mức tối thiểu tỷ lệ phần trăm tính tiền thuê đất, giao quyền cho các địa phương được chủ động điều chỉnh, lựa chọn tỷ lệ này trong khung cho phù hợp với tình hình biến động giá đất trong bảng giá đất cụ thể của địa phương hoặc cho phép áp dụng tính tiền thuê đất kỳ đầu được tham chiếu với các thửa đất xác định đã được thuê ổn định có cùng mục đích sử dụng đất, cùng khu vực (vị trí) tại cùng thời điểm tương tự như của các thửa đất đến chu kỳ ổn định tiếp theo đã được quy định tại khoản 2 Điều 153 Luật Đất đai 2024.
Việc sớm ban hành các quy định điều chỉnh phù hợp nhằm đảm bảo chính sách khi ban hành tuân thủ nguyên tắc thận trọng, có lộ trình, minh bạch và có tính toán tác động đến tất cả các đối tượng, phạm vi điều chỉnh.
Tags:
(VNF) - Sự bùng nổ của nguồn cung, trong bối cảnh thanh khoản chậm lại, đang khiến nhà đầu tư băn khoăn trong việc lựa chọn điểm đến cho dòng tiền. Việc nhận diện những địa bàn chiến lược, lợi về cung, thuận về giá, giàu khả năng khai thác, có triển vọng bền vững mang ý nghĩa quyết định tới hiệu quả đầu tư không chỉ trong năm nay mà còn cho cả một chu kỳ.
(VNF) - Thị trường bất động sản Việt Nam, sau giai đoạn tái cấu trúc và thanh lọc khốc liệt vào năm 2024 – 2025, đang chính thức thiết lập một chu kỳ phát triển hoàn toàn mới từ nửa đầu năm 2026.
(VNF) - Tỉnh Hưng Yên vừa khởi công công trình dự án nhà ở xã hội, nhà ở cho thuê tại Khu công nghiệp Liên Hà Thái.
(VNF) - Từ 1/7, Bộ Xây dựng sẽ vận hành hệ thống nhà ở, bất động sản toàn quốc. Theo đó, mỗi bất động sản có mã định danh riêng để tăng minh bạch, hạn chế đầu cơ, thổi giá.
(VNF) - Tại trục đường ven biển huyết mạch đẹp nhất Nha Trang, thay vì tư duy "sắm nhà để dành" kiểu cũ, các nhà đầu tư đang hướng đến khu Lam Ngọc tại Vinhomes Pearl Bay, nơi định nghĩa lại giá trị bất động sản bằng hiệu suất khai thác dòng tiền trên mỗi mét vuông. Với tiêu chuẩn bàn giao hoàn thiện nội thất 5 sao vào tháng 3/2027, Lam Ngọc không chỉ là tài sản hiếm mà còn là một "cỗ máy in tiền" hoạt động 24/7, sẵn sàng vận hành ngay để đón đầu mùa du lịch cao điểm.
(VNF) - Thị trường bất động sản đang trải qua những tháng khó khăn nhất kể từ năm 2024 đến nay. Nhưng không vì thế mà triển vọng tăng trưởng của thị trường bị đánh giá thấp. Ngược lại, với sự xuất hiện của các động lực mạnh, một chu kỳ phát triển mới đang trở nên rõ rệt hơn.
Nhiều dự án chung cư trung và cao cấp ở Hà Nội đang được chào bán với giá thấp hơn đáng kể so với vài tháng trước. Có những căn hộ ghi nhận mức giảm lên tới cả tỷ đồng.
(VNF) - Trong khi thị trường bất động sản Hà Nội ghi nhận xu hướng điều chỉnh giá sau giai đoạn tăng nóng, TP.HCM lại cho thấy một bức tranh hoàn toàn khác khi mặt bằng giá vẫn nhích lên, thanh khoản cải thiện và nhiều dự án đồng loạt tái khởi động.
(VNF) - Khung giá thuê nhà ở xã hội được xây dựng theo từng loại hình, quy mô công trình và số tầng, với mức giá từ 24.400 đồng đến 260.700 đồng/m2/tháng.
(VNF) - 3 dự án nhà ở xã hội vừa khởi công tại tỉnh Ninh Bình có tổng vốn đầu tư gần 2.600 tỷ đồng. Trong đó, riêng dự án nhà ở xã hội Bích Đào có tổng mức đầu tư gần 1.730 tỷ đồng.
(VNF) - Chiều 26/6, tỉnh Cao Bằng và Tập đoàn T&T Group đã có buổi làm việc trao đổi về định hướng quy hoạch, phát triển kinh tế cửa khẩu Trà Lĩnh, mở rộng hợp tác đầu tư, thương mại, logistics và các lĩnh vực có tiềm năng của tỉnh. Đây được kỳ vọng sẽ là động lực quan trọng mở rộng không gian phát triển và nâng cao vai trò cửa ngõ giao thương của Cao Bằng.
(VNF) - Đà Nẵng kêu gọi đầu tư 9 cụm công nghiệp với tổng diện tích gần 230ha, nhằm mở rộng quỹ đất sản xuất, thu hút doanh nghiệp và tạo thêm việc làm, thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội.
(VNF) -Sáng 26/6, Công ty TNHH MTV Phát triển hạ tầng KCN Đại An đã lễ khởi công Dự án đầu tư xây dựng Khu chức năng dịch vụ thuộc KCN Đại An mở rộng - nhà lưu trú cho công nhân, chuyên gia.
(VNF) - Trong tháng 7/2026, UBND TP Hà Nội dự kiến tổ chức đấu giá quyền sử dụng nhiều khu đất quy mô lớn để triển khai các dự án bất động sản.
(VNF) - UBND tỉnh Nghệ An vừa phê duyệt Quy hoạch phân khu tỷ lệ 1/2.000 Khu công nghiệp Diễn Quỳnh 1 tại xã Quỳnh Lưu và xã Hùng Châu, với tổng diện tích nghiên cứu hơn 484ha.
(VNF) - Công ty cổ phần Đầu tư kinh doanh BĐS NHSLAND là nhà đầu tư được tỉnh Quảng Ngãi lựa chọn để thực hiện dự án Khu đô thị sinh thái Đông Quảng Ngãi, với tổng vốn đầu tư hơn 5.343 tỷ đồng.
(VNF) - Từ sự sôi động đến “nóng bỏng” trong năm 2025, thị trường bất động sản đột ngột chuyển sang trạng thái trầm lắng trong nửa đầu năm 2026. Sự biến động này là hệ quả của một loạt yếu tố ngoại cảnh, làm thay đổi cuộc chơi của nhà đầu tư trên thị trường địa ốc.
(VNF) - Sáng 26/6, Tập đoàn Lotte và Công ty Cổ phần Phát triển Bất động sản Phát Đạt (HoSE: PDR) chính thức ký kết hợp đồng hợp tác đầu tư dự án Lotte Eco Smart City Thu Thiem. Sự kiện đánh dấu bước tiến quan trọng trong việc triển khai một trong những dự án đô thị có quy mô và vị trí chiến lược bậc nhất tại khu đô thị mới Thủ Thiêm, TP. HCM.
(VNF) - Thị trường bất động sản đang bước vào một chu kỳ phát triển mới với những thay đổi sâu sắc về tư duy định giá và lựa chọn sản phẩm của giới đầu tư. Sau giai đoạn tăng trưởng nóng dựa trên làn sóng đầu cơ và cam kết lợi nhuận ngắn hạn, thị trường hiện tại đang vận hành dựa trên một "bộ lọc" vô cùng khắt khe. Yếu tố hàng đầu được đặt lên bàn cân lúc này không còn thuần túy là biên độ lợi nhuận tức thời, mà là sự an toàn của dòng tiền và khả năng bảo toàn tài sản theo thời gian.
(VNF) - Những chuyển động mới về quy hoạch, hạ tầng và tổ chức không gian đô thị đang mở ra giai đoạn phát triển mới cho Bắc Ninh. Trong bối cảnh đó, các dự án căn hộ nằm tại khu vực trung tâm hành chính mới được đánh giá có nhiều lợi thế khi vừa thừa hưởng hạ tầng hiện hữu, vừa đón đầu nhu cầu nhà ở ngày càng gia tăng từ đội ngũ chuyên gia, kỹ sư và lực lượng lao động chất lượng cao.
(VNF) - Được kỳ vọng trở thành mô hình nhà ở công nhân quy mô lớn tại KKT Vũng Áng, dự án do Mitraco đầu tư với tổng vốn 1.182 tỷ đồng đang đối mặt bài toán tài chính nan giải khi thời gian hoàn vốn dự kiến kéo dài hơn 32 năm. Áp lực dòng tiền và khó khăn trong tiếp cận tín dụng buộc doanh nghiệp phải tính đến phương án điều chỉnh mô hình đầu tư để tìm lối ra cho dự án an sinh nghìn tỷ này.
(VNF) - Nguồn cung thấp tầng nội đô Hà Nội ngày càng khan hiếm, đặc biệt các dự án nhà phố thương mại mặt hồ lại càng ít xuất hiện trên thị trường. Lợi thế cảnh quan, khả năng đầu tư, khai thác kinh doanh tối ưu và nguồn cung hữu hạn giúp phân khúc này luôn duy trì sức hút đối với nhà đầu tư.
(VNF) - Công ty TNHH Duyên Hà trúng đấu giá khu “đất vàng” 3.366m2 tại phường Ba Đình, Hà Nội với số tiền 1.379 tỷ đồng để làm khách sạn 5 sao bất ngờ xin rút khỏi dự án.
(VNF) - 13 dự án nhà ở xã hội mới được đề xuất triển khai tại Hà Nội phân bổ trên nhiều địa bàn, từ Đan Phượng, Phù Đổng đến Tây Tựu, Xuân Phương, với tổng quỹ đất hàng chục héc-ta.
(VNF) - Hà Nội hiện có khoảng 4,19 triệu thửa đất, song mới khoảng 37% - 38% dữ liệu đáp ứng tiêu chí “đúng - đủ - sạch - sống”. Thành phố đang đẩy nhanh tiến độ chuẩn hóa dữ liệu đối với hơn 1,3 triệu thửa đất còn lại.
(VNF) - Sự bùng nổ của nguồn cung, trong bối cảnh thanh khoản chậm lại, đang khiến nhà đầu tư băn khoăn trong việc lựa chọn điểm đến cho dòng tiền. Việc nhận diện những địa bàn chiến lược, lợi về cung, thuận về giá, giàu khả năng khai thác, có triển vọng bền vững mang ý nghĩa quyết định tới hiệu quả đầu tư không chỉ trong năm nay mà còn cho cả một chu kỳ.
(VNF) - Ngay trong ngày đầu mở cửa, Triển lãm Quy hoạch tổng thể Thủ đô Hà Nội tầm nhìn 100 năm tại Bảo tàng Hà Nội thu hút hàng nghìn người dân đến tham quan.
