Bốn thay đổi “đặt lại nền móng” chính sách giá đất
Trong nhiều năm qua, giá đất gần như chỉ “chạy” theo chiều đi lên. Điều này không chỉ khiến chi phí đầu vào của doanh nghiệp bị đội lên cao mà còn đẩy giá nhà vượt xa khả năng chi trả của phần lớn người dân.
Đặc biệt, khi giá đất sơ cấp bị “neo” theo kết quả đấu giá cao hoặc bị “thổi” bởi những cơn sốt ở thị trường thứ cấp, nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất lập tức “phình ra”, tác động trực tiếp tới giá thành sản phẩm và bào mòn sức cạnh tranh của nền kinh tế.
Bối cảnh đó giải thích vì sao dự thảo sửa đổi Luật Đất đai 2024 được xem như một cuộc “đại phẫu” với trọng tâm là thay đổi cách xác định về giá đất và tài chính đất đai. Mục tiêu là đưa yếu tố quản lý nhà nước trở thành “trục chính” thay cho nguyên tắc thị trường, qua đó giúp nhà nước chủ động “bình ổn” giá đất ở thị trường sơ cấp thay vì “thả nổi” theo biến động thị trường.
Trao đổi với VietnamFinance, luật sư Nguyễn Văn Đỉnh cho rằng dự thảo sửa đổi Luật Đất đai năm 2024 đã đề xuất sửa đổi nhiều nội dung, làm thay đổi hoàn toàn chính sách về giá đất và tài chính đất đai. Theo ông, có thể nhận diện bốn điểm mới quan trọng.
Thứ nhất là bỏ nguyên tắc thị trường trong các phương pháp định giá đất (quy định tại Điều 158 luật hiện hành), thay bằng nguyên tắc “Bảo đảm phù hợp với yêu cầu quản lý nhà nước và tình hình thực tế của địa phương”.
Thứ hai là dự thảo luật sửa đổi đề xuất sửa Điều 158 luật hiện hành để không quy định các phương pháp định giá đất mà giao Chính phủ quy định chi tiết, đây là kỹ thuật đã được áp dụng tại Luật Đất đai 2013.
Đồng thời, dự thảo luật sửa đổi cũng khẳng định vai trò của các phương pháp định giá đất: Việc xác định giá đất theo các phương pháp chỉ là để nhà nước tham khảo khi quyết định giá đất. Quy định này nhằm bổ trợ cho nguyên tắc nêu trên: giá đất phải được xác định phù hợp với yêu cầu quản lý nhà nước và tình hình thực tế, có tính chất “bình ổn”.
Thứ ba là dự thảo luật sửa đổi đề xuất sửa Điều 160 luật hiện hành để loại bỏ “giá đất cụ thể”, khái niệm đã tồn tại trong Luật Đất đai 2024 cũng như Luật Đất đai 2013 trước đó. Thay thế cho khái niệm “giá đất cụ thể”, dự thảo sử dụng khái niệm “hệ số điều chỉnh giá đất”.
Thứ tư là quy định bảng giá đất ban hành hàng năm theo Điều 159 Luật Đất đai năm 2024 đã được đề xuất bãi bỏ và khôi phục lại quy định tại Luật Đất đai năm 2013 - UBND cấp tỉnh quyết định bảng giá đất định kỳ 5 năm một lần.
Một loạt các thay đổi trên được đưa ra nhằm giúp nhà nước thực hiện quyền kiểm soát về giá đất. Đây là giải pháp mới nhằm “khoan thư sức dân” trong bối cảnh “bội thu” ngân sách nhà nước từ đất (chi phí sử dụng đất của doanh nghiệp, người dân quá cao, tác động xấu đến hoạt động sản xuất).
Hai câu hỏi lớn chưa có lời giải
Dù những điều chỉnh mới được kỳ vọng sẽ giúp nhà nước chủ động hơn trong việc kiểm soát giá đất, tạo nền tảng cho một thị trường minh bạch và bền vững, thì câu chuyện về chính sách đất đai vốn luôn phức tạp và đa chiều chưa bao giờ chỉ là câu chuyện của những công cụ quản lý.
Bởi lẽ, khi thay đổi các nguyên tắc định giá và cơ chế tài chính liên quan đến đất đai, điều đó đồng nghĩa với việc sẽ “đặt lại” toàn bộ cách vận hành thị trường bất động sản, từ đấu giá quyền sử dụng đất, bồi thường cho người dân khi nhà nước thu hồi đất đến việc hình thành giá nhà ở.
Trong bối cảnh đó, ông Nguyễn Văn Đỉnh cho rằng việc sửa đổi Luật Đất đai với đề xuất bỏ hoàn toàn khái niệm “giá đất cụ thể” thay bằng hệ số điều chỉnh và mở rộng tối đa phạm vi áp dụng bảng giá đất là một thay đổi mang tính nền tảng. Giải pháp này có ưu điểm rõ rệt: kiềm chế giá đất, giảm chi phí đầu vào cho doanh nghiệp, qua đó hạ giá thành sản xuất và giúp giá nhà ở không bị đẩy lên quá cao. Tuy nhiên, bất kỳ chính sách nào cũng có tính hai mặt và khó tránh khỏi những vấn đề mới nảy sinh.
Đặt trong tình hình thực tiễn còn nhiều bất cập, theo vị chuyên gia, phương án sửa đổi này đang đứng trước hai câu hỏi lớn cần được giải đáp.
Thứ nhất là làm thế nào để giải quyết mâu thuẫn giữa một bên là nhu cầu kiểm soát giá đất, kiểm soát số thu từ đất không bị tăng quá cao, với một bên là nhu cầu phân bổ nguồn lực đất đai thông qua cơ chế cạnh tranh, minh bạch?
Nếu nhà nước quyết định giá đất sơ cấp dựa trên bảng giá đất, giá sẽ mang tính “phi thị trường” và được ấn định qua cơ chế hành chính, làm suy yếu các công cụ thị trường như đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư. Khi cơ chế đấu giá, đấu thầu bị hạn chế, nguy cơ giao đất chỉ định, phát sinh lợi ích nhóm hay nhũng nhiễu sẽ xuất hiện. Vấn đề đặt ra là phải thiết kế cơ chế để vừa kiểm soát giá đất, vừa giao được đất cho đúng đối tượng, đúng nhu cầu mà không làm mất tính minh bạch.
Thứ hai, nếu giá đất ở thị trường sơ cấp giảm, liệu giá nhà và giá bất động sản trên thị trường có thực sự giảm?
Trong nền kinh tế thị trường, giá cả phụ thuộc chủ yếu vào cung - cầu. Khi nguồn cung không đáp ứng đủ cầu, người nắm giữ tài sản vẫn có thể đẩy giá bán để tối đa hóa lợi nhuận, bất chấp chi phí đầu vào giảm. Do đó, muốn kiểm soát giá nhà, phải cải thiện khâu thực thi, tháo gỡ vướng mắc để dự án được triển khai thông suốt, cân bằng cung - cầu. Nếu không, biện pháp “bình ổn” giá đất chỉ mang tính hình thức và thậm chí còn tạo điều kiện để một nhóm nhà đầu tư có ưu thế đẩy giá bán, thao túng thị trường.
Ngoài ra, ông Đỉnh lưu ý, dự thảo sửa đổi còn đưa bảng giá đất và hệ số điều chỉnh vào làm căn cứ tính bồi thường khi nhà nước thu hồi đất thay cho giá đất cụ thể như hiện nay. Điều này có thể giúp đơn giản hóa quản lý nhưng cũng tiềm ẩn nguy cơ người dân không được bồi thường thỏa đáng, là nguyên nhân từng dẫn đến nhiều vụ khiếu kiện kéo dài.
“Có thể ví đất đai như là tấm chăn hẹp mà ai cũng cần đắp, người này được đắp thì người khác sẽ bị lạnh. Do đó, để luật sửa đổi khi ban hành có thể đi vào thực tiễn cuộc sống, tránh phát sinh các vướng mắc, ‘điểm nghẽn’ mới thì cần tính đến các giải pháp kiểm soát quyền lực, tránh nguy cơ lạm quyền hay nhũng nhiễu trong thực thi công vụ, đặc biệt là phải giải quyết tốt quyền lợi cho người có đất thị thu hồi để thực hiện các dự án phát triển kinh tế - xã hội” - ông Nguyễn Văn Đỉnh nói với VietnamFinance.
Tags:
(VNF) - Việc cho phép thu hồi đất khi 75% hộ dân đồng ý được kỳ vọng giúp đẩy nhanh tiến độ dự án. Song, theo luật sư Nguyễn Văn Đỉnh, sự khác biệt về loại đất, giá thỏa thuận, thời điểm giao dịch và khả năng nhà đầu tư “tự tạo” mặt bằng đồng thuận có thể khiến quy định trở thành điểm nóng tranh chấp nếu áp dụng vội vàng.
(VNF) - Niềm vui vỡ òa với cư dân I-Home khi sổ hồng được trao tay ngay trước thềm năm mới 2026, mang đến một cái Tết trọn vẹn hơn bao giờ hết. Và đồng thời cũng mở ra cho TP.HCM 1 mô hình Nhà nước hợp tác Doanh nghiệp giải quyết nhu cầu an sinh cho người dân.
(VNF) - Tại lễ ký kết hợp tác phân phối diễn ra ngày 7/12 tại Hà Nội, nhiều đại lý bất động sản nhận định “Thành phố Ánh sáng” Eurowindow Light City đang sở hữu loạt lợi thế cạnh tranh hiếm có trên thị trường Thanh Hóa, dự án được đánh giá hội tụ đầy đủ yếu tố để “thắng lớn” trong giai đoạn sắp tới.
(VNF) - Nhiều người lao động tự do, người lao động thu nhập thấp ở đô thị không có hợp đồng lao động phản ánh việc không xin được xác nhận thu nhập tại công an xã để làm hồ sơ mua nhà ở xã hội.
(VNF) - Bộ Tài chính kiến nghị giảm mức nộp khi chuyển đất nông nghiệp sang đất ở, theo đó người dân chỉ phải nộp 30% phần chênh lệch thay vì toàn bộ 100% như hiện nay.
(VNF) - Mức giá bán cho khu nhà ở xã hội CT1 và CT2 phường Hiến Nam, tỉnh Hưng Yên có giá bán 20,9 triệu đồng/m2. Giá bán này thậm chí còn cao hơn giá bán nhà ở xã hội CT3 Kim Chung, Đông Anh, Hà Nội.
(VNF) - Bất thường dự án hàng trăm căn biệt thự không được cấp sổ đỏ ở Bắc Ninh, khởi động dự án nhà ở cho lực lượng Công an, Coteccons tham gia thi công sân bay Gia Bình... là những tin tức đáng chú ý về bất động sản 8/12.
(VNF) - Sáng 7/12, nhiều khách du lịch đang lưu trú tại các biệt thự khu vực biển Chí Linh, phường Phước Thắng (TP. Vũng Tàu cũ), TP. HCM phản ảnh, nếu không có biện pháp ngăn chặn kịp thời thì hàng loạt căn biệt thự sẽ bị sóng biển cuốn trôi do xói lở ngày càng nghiêm trọng.
(VNF) - Bộ Xây dựng vừa có phản hồi trước kiến nghị của một giáo viên đã nghỉ hưu về việc không được tiếp nhận hồ sơ mua nhà ở xã hội tại tỉnh Đồng Tháp.
(VNF) - Gần đây, nhiều làng quê ở Ninh Bình bỗng sôi động khi các phiên đấu giá đất mới vẫn "nóng hơn chảo lửa" dù thực tế hàng loạt khu đất trúng đấu giá trước đó đang rơi vào cảnh bỏ hoang.
(VNF) - Trong kiến nghị gửi Bộ Xây dựng, cử tri TP.HCM bày tỏ quan ngại khoảng cách về giá nhà chung cư, nhà ở thương mại và giá nhà ở xã hội vẫn ở mức cao, mặc dù Nhà nước đã ban hành nhiều chính sách phát triển nhà ở. Điều đó cho thấy chính sách và thực tế vẫn còn có độ vênh.
(VNF) - Nam Long mở bán Izumi Canaria; Ecopark ra mắt Central Island, Hải Phòng mở bán 519 căn nhà ở xã hội, giá gần 19,7 triệu đồng/m2; Thủ tướng yêu cầu lập Trung tâm giao dịch bất động sản do nhà nước quản lý; Gia Lai mời đầu tư loạt cụm công nghiệp quy mô gần 3.200 tỷ đồng... là những tin tức nổi bật về thị trường bất động sản ngày 7/12.
(VNF) - Thủ tướng yêu cầu Bộ Xây dựng khẩn trương trình thành lập 'Trung tâm giao dịch bất động sản và quyền sử dụng đất' do Nhà nước quản lý, hoàn thành trước 15/ 12.
(VNF) - Trong bối cảnh thị trường thiếu hụt nghiêm trọng nguồn cung căn hộ vừa túi tiền, Nam Long ADC – thành viên của Tập đoàn Nam Long – giới thiệu dòng sản phẩm EHome với mức giá chỉ từ 1,7 tỷ đồng tại Expo Nam Long Journey 2025.
(VNF) - Mức giá bán nhà ở xã hội Hòa Phú, phường Bình Dương tạm tính thấp nhất từ 16,5 triệu đồng/m2 với nhà ở xã hội liền kề và gần 26,4 triệu đồng/m2 với nhà ở xã hội chung cư.
(VNF) - Sự thay đổi nhân sự lãnh đạo của Công ty cổ phần Vạn Phát Hưng diễn ra trong thời điểm Vạn Phát Hưng ghi nhận quý thứ 4 liên tiếp thua lỗ.
(VNF) - UBND nhiều xã, phường trên địa bàn tỉnh Gia Lai đang đồng loạt phát đi thông báo mời gọi các nhà đầu tư quan tâm, đăng ký thực hiện các dự án cụm công nghiệp trên địa bàn, với tổng vốn đầu tư gần 3.200 tỷ đồng.
(VNF) - Hải Phòng phê duyệt khu nhà ở 3.000 dân, Hà Tĩnh sắp có sân golf 36 hố... là những tin tức nổi bật về thị trường bất động sản ngày 6/11.
(VNF) - Chỉ 60 phút từ Hà Nội, Hồ Núi Cốc hiện ra như một tuyên ngôn thầm lặng, kiêu hãnh của Việt Nam: nơi thiên nhiên nguyên bản chưa từng bị sao chép cùng phương pháp tái tạo sức khoẻ đạt chuẩn thế giới.
(VNF) - Đà Nẵng đã thống nhất phương án chuyển đổi công năng dự án nhà hàng và bến du thuyền phía Nam cảng sông Hàn sang mục đích phục vụ công cộng.
(VNF) - Hàng loạt dự án nhà ở xã hội tại Đà Nẵng như An Trung 2, Đại Địa Bảo, Ecohome Hòa Hiệp… đang được đẩy nhanh tiến độ, cung cấp hàng nghìn căn hộ cho thị trường, đáp ứng nhu cầu an cư của người thu nhập thấp.
(VNF) - Với tổng vốn gần 1.800 tỷ đồng trên quỹ đất khoảng 180ha, dự án sân golf 36 lỗ vừa được Hà Tĩnh chấp thuận được xem là lớn nhất từng xuất hiện tại địa phương.
(VNF) - UBND TP Hải Phòng giao khu đất trước đây là Nhà mát Sứ Hải Dương để thực hiện dự án khu nhà ở 8,11ha, quy mô hơn 2.800 tỷ đồng, gồm liền kề, chung cư cao tầng và nhà ở xã hội.
(VNF) - Trong bối cảnh kinh tế biến động, giới đầu tư đang ưu tiên những tài sản giữ giá và tạo dòng tiền, thay vì các kênh đầu cơ ngắn hạn. Nhà phố thương mại hiện diện như dòng sản phẩm tích sản chiến lược, vừa đảm bảo nguồn thu khai thác ổn định, vừa tăng giá theo sự phát triển của hạ tầng và dân cư.
(VNF) - Nguồn cung tăng lên nhưng giá nhà tại các đô thị lớn vẫn liên tục leo thang, cao gấp 20-30 lần thu nhập người dân. Sự mất cân đối kéo dài không chỉ làm méo mó thị trường mà còn đẩy nhu cầu ở thực xa tầm với, gia tăng nguy cơ bong bóng và gây sức ép lên tăng trưởng kinh tế trong những năm tới.
(VNF) - Việc cho phép thu hồi đất khi 75% hộ dân đồng ý được kỳ vọng giúp đẩy nhanh tiến độ dự án. Song, theo luật sư Nguyễn Văn Đỉnh, sự khác biệt về loại đất, giá thỏa thuận, thời điểm giao dịch và khả năng nhà đầu tư “tự tạo” mặt bằng đồng thuận có thể khiến quy định trở thành điểm nóng tranh chấp nếu áp dụng vội vàng.
(VNF) - Đà Nẵng đã sử dụng một phần khối nhà 8 tầng thuộc Công viên phần mềm số 2 làm trụ sở tạm của Trung tâm tài chính quốc tế và các cơ quan, tổ chức liên quan.
