'Phi Vinhomes hóa' thị trường bất động sản Hà Nội

Cơn khát nguồn cung và tình trạng "Vinhomes hóa"

Giai đoạn từ 2021 đến 2024, thị trường bất động sản Hà Nội đối mặt với tình trạng khan hiếm nguồn cung nghiêm trọng, chủ yếu do vướng mắc pháp lý. Điều này vô hình trung khiến vai trò cung ứng sản phẩm của Vinhomes (thành viên Vingroup) nhà phát triển địa ốc số 1 Việt Nam, trở nên hết sức nổi bật, do tập đoàn này sở hữu quỹ đất “sạch” rất lớn.

Minh chứng là trong những năm qua, Vinhomes đã chiếm lĩnh thị trường bằng những dự án quy mô lớn như Vinhomes Ocean Park, Vinhomes Smart City. Nguồn cung từ các nhà phát triển khác như: Masterise Group, MIK Group, thậm chí đến cả khối ngoại như CapitaLand cũng đến từ quỹ đất tại các dự án lớn của Vinhomes.

Tất nhiên, thị trường vẫn có những nguồn cung từ các chủ đầu tư khác, như Hoàng Thành (với Hoàng Thành Pearl), Hiền Đức (với Heritage Westlake), Phenikaa (với Endless Skyline Westlake), Taseco (với Han Jardin)… song quy mô là rất nhỏ so với “gã khổng lồ” Vinhomes, chưa nói tới việc các dự án này chỉ xuất hiện rải rác trong nhiều năm.

Bước ngoặt từ chính sách, "phi Vinhomes hóa" thị trường

Từ đầu năm 2025 trở đi, cục diện thị trường bất động sản Hà Nội đã có những thay đổi quan trọng. Dù Vinhomes vẫn duy trì vị thế "bá chủ" khi liên tiếp tung ra những “siêu” dự án như: Vinhomes Global Gate (Đông Anh), Vinhomes Wonder City (Đan Phượng) song thị trường đã liên tiếp đón nhận nguồn cung mới đáng kể từ các chủ đầu tư khác.

Những cái tên đáng chú ý gồm: Sun Group với dự án Sun Feliza Suites, Tân Hoàng Minh với Greenera Southmark, Tân Á Đại Thành với Galia Hanoi, Taseco với Long Biên Central, FLC với Hausman Premium Residences thuộc FLC Premier Parc, DAC Hà Nội với Nhóm nhà ở Tây Nam Mễ Trì, CapitaLand với The Fullton… cùng hàng loạt dự án nhà ở xã hội của Viglacera (Thăng Long Green City tại Đông Anh), UDIC (Eco Tower N01 Hạ Đình tại Thanh Trì), Him Lam (Rice City Long Châu tại Long Biên)… Có thể nói, từ 2022 đến nay, thị trường Hà Nội lại mới đón nhận cùng lúc nhiều dự án mới đến như thế.

Sự gia nhập của các chủ đầu tư mới đã đánh dấu một sự chuyển biến mạnh mẽ, mở rộng sự lựa chọn cho người mua và tạo ra một bức tranh thị trường đa dạng hơn. Sự thay đổi này cũng phản ánh nỗ lực cải thiện pháp lý của thành phố.

Ông Phạm Đức Toản, Tổng giám đốc Công ty cổ phần đầu tư và phát triển Bất động sản EZ, nhận định: "Thời gian trước, nguồn cung bất động sản tại Hà Nội chủ yếu đến từ các đại đô thị quy mô lớn của một số ‘ông lớn’, khiến mặt bằng giá bị chi phối bởi những đơn vị này. Tuy nhiên, gần đây, thành phố đã đẩy mạnh tháo gỡ pháp lý cho hàng trăm dự án, nhiều trong số đó bắt đầu tái khởi động và quay trở lại thị trường".

Bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc Cấp cao Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn Savills Hà Nội, nhận định: "Việc mở rộng nguồn cung từ các chủ đầu tư mới sẽ làm tăng tính cạnh tranh trên thị trường và tạo ra sự đa dạng cho người tiêu dùng".

Bà Hằng nhấn mạnh, hiện thị trường đang dần định hình lại cục diện mới, trong đó yếu tố uy tín và năng lực của chủ đầu tư đóng vai trò then chốt. Người mua hiện nay đã trở nên thận trọng và thông thái hơn. Việc lựa chọn sản phẩm không chỉ dựa vào vị trí, giá cả mà còn dựa vào chất lượng công trình, pháp lý minh bạch, uy tín thương hiệu và cam kết phát triển lâu dài của chủ đầu tư.

"Người mua nhà ở thực thường là những người dành dụm tài chính từ quá trình lao động tích lũy, nên họ đặc biệt coi trọng giá trị thật của sản phẩm và môi trường sống. Những chủ đầu tư có kinh nghiệm, đã từng triển khai dự án chất lượng và đúng cam kết sẽ có lợi thế rõ rệt trên thị trường".

Theo báo cáo của Savills, trong năm 2025, Hà Nội sẽ có khoảng 31.000 căn hộ mới mở bán, vượt qua con số 26.400 căn vào năm 2024, phản ánh một sự bùng nổ nguồn cung. Việc tháo gỡ các vướng mắc pháp lý, đặc biệt là từ các dự án đang được tái khởi động, đã giúp cung cấp nguồn cung đáng kể cho thị trường.

Giá nhà vẫn khó giảm

Mặc dù nguồn cung có sự tăng trưởng, nhưng theo ông Phạm Đức Toản, mức giá căn hộ vẫn có thể sẽ tăng, đặc biệt là từ các chủ đầu tư lớn như Vinhomes hay Sun Group. "Nguồn cung gia tăng sẽ tạo ra sự cạnh tranh về giá, nhưng mức giá vẫn có thể duy trì ở mức cao, đặc biệt tại các vị trí đắc địa, chưa kể là các yếu tố chi phí đầu vào ngày càng tăng cao, đặc biệt là chi phí sử dụng đất và xây dựng".

Ông Toản chỉ ra rằng chi phí sử dụng đất tại Hà Nội hiện rất lớn, với những dự án chung cư quy mô vừa, mức đóng có thể đạt 500 - 700 tỷ đồng, khiến không phải chủ đầu tư nào cũng có đủ khả năng tài chính để triển khai dự án với mức giá thấp. Bên cạnh đó, chi phí xây dựng cũng không ngừng tăng, do giá vật liệu và nhân công đều tăng mạnh trong thời gian qua. Tất cả những yếu tố này khiến giá thành căn hộ mới khó có khả năng thấp hơn và cũng rất khó để có một sự điều chỉnh giá sâu.

"Trong khi các dự án nhà ở xã hội đang có sự cải thiện nhờ các chính sách hỗ trợ từ chính phủ, thì phân khúc nhà ở thương mại vẫn gặp phải các yếu tố chi phối không thể thay đổi ngay lập tức. Với chi phí đầu vào vẫn ở mức cao, đặc biệt là chi phí đất đai và xây dựng, giá nhà tại Hà Nội dù có sự gia tăng nguồn cung vẫn khó giảm sâu", ông Toản nhận định.

Vị CEO của EZ Property cũng cho hay trong số gần 300 dự án được Hà Nội tháo gỡ theo Nghị quyết 171, ước tính chỉ khoảng 1/3 có thể triển khai trong ngắn hạn. Phần còn lại tiếp tục gặp vướng mắc về giải phóng mặt bằng, đất chưa sạch hoặc quyền sử dụng đất còn phân tán. Một vấn đề đáng lưu ý khác là năng lực tài chính của chủ đầu tư. "Nhiều doanh nghiệp đã rơi vào tình trạng nợ xấu, tài sản thế chấp ngân hàng vượt quá giá trị lô đất, không có dòng tiền để triển khai, dẫn tới khả năng các dự án phải sang tay hoặc trở thành 'con mồi' trong các thương vụ M&A", ông Toản nói.

Áp lực từ sự đa dạng chủ đầu tư

Ởmột góc nhìn khác, ông Nguyễn Anh Quê, Chủ tịch Tập đoàn G6, cho biết trong giai đoạn 2025-2030, ngoài 298 dự án đã được tháo gỡ vướng mắc pháp lý, Hà Nội cũng đang chuẩn bị triển khai 200 dự án nhà ở xã hội theo Nghị quyết riêng về phát triển nhà ở xã hội của Quốc hội. Sự gia tăng này hứa hẹn sẽ giúp giảm bớt tình trạng khan hiếm nguồn cung và gia tăng sự lựa chọn cho người mua.

Ông Quê nhận định: "Với số lượng dự án lớn được đưa ra thị trường, Hà Nội đang hướng đến một giai đoạn bùng nổ về nguồn cung. Điều này sẽ giúp giải quyết tình trạng thiếu hụt nhà ở cho người dân và gia tăng cơ hội sở hữu nhà ở, đặc biệt là cho đối tượng có thu nhập trung bình và thấp".

Theo ông Quê, nguồn cung tăng mạnh ngoài việc giúp "giải khát" cho thị trường thì có thể tạo áp lực khiến giá nhà điều chỉnh. "Sự gia tăng nguồn cung dự báo sẽ tạo ra sự cạnh tranh gay gắt giữa các chủ đầu tư, từ đó có thể tác động đến giá bán. Tuy nhiên, giá vẫn có thể duy trì ở mức cao, đặc biệt tại các khu vực trọng điểm và các dự án quy mô lớn".

Ông Quê cho rằng mức độ điều chỉnh sẽ không đồng đều, mà phân hóa rõ rệt theo khu vực và loại hình bất động sản. Ông phân tích rằng, trong bối cảnh thương mại điện tử phát triển, hành vi tiêu dùng thay đổi và nền kinh tế vĩ mô còn nhiều thách thức, một số phân khúc bất động sản sẽ chịu áp lực giảm giá rõ rệt.

Cụ thể, do giảm nhu cầu thuê mặt bằng bán lẻ, nhà mặt phố giá có thể giảm 20%–30%, nhà trong khu vực nội đô phục vụ để ở hoặc cho thuê dự kiến giảm khoảng 15%–20%. Đối với căn hộ chung cư, mức điều chỉnh cũng được phân theo địa bàn, trong đó, từ vành đai 1 đến vành đai 3, giá có thể giảm 10% – 20%, còn khu vực từ vành đai 3 đến vành đai 4 mức giảm có thể lên tới khoảng 30%.