Giá đất: Ai nên là người quyết định?

Định giá đất: Cái gốc nằm ở sở hữu

Trong cuộc trao đổi với Tạp chí Đầu tư Tài chính - VietnamFinance, luật sư Đỗ Thanh Lâm (Đoàn luật sư TP. HCM) nêu quan điểm: Để hiểu đúng vai trò của nhà nước trong định giá đất, trước hết cần nhìn nhận rõ nguyên tắc sở hữu toàn dân về đất đai - nền tảng cốt lõi trong hệ thống pháp luật đất đai Việt Nam.

Theo ông Lâm, nhà nước với vai trò đại diện chủ sở hữu, có trách nhiệm tổ chức quản lý, sử dụng và phân phối lại nguồn lực đất đai. Vì vậy, việc nhà nước quyết định giá đất trong các trường hợp như giao đất, thu hồi đất, cho thuê hoặc chuyển mục đích sử dụng là hoàn toàn phù hợp với logic pháp lý.

“Nhà nước không thể buông vai trò định giá khi chính mình là bên ‘chuyển giao quyền sử dụng’. Tuy nhiên, vai trò đó cần được thực thi bằng cơ chế minh bạch, hợp lý, có kiểm soát và dựa trên dữ liệu thực tế, chứ không thể duy ý chí,” ông Lâm nhấn mạnh.

Tuy nhiên, việc sở hữu toàn dân không đồng nghĩa với quyền định giá tuyệt đối. Thị trường đất đai đang vận hành với các giao dịch thực tế hàng ngày, phản ánh nhu cầu, kỳ vọng và giá trị sử dụng thực tế của từng thửa đất, từng khu vực. Nếu giá nhà nước lệch quá xa giá thị trường, thì hệ quả là bất công bằng, thất thoát tài sản công và hàng loạt hệ lụy khác.

Chia sẻ với Tạp chí Đầu tư Tài chính, một chuyên gia trong ngành bất động sản chia sẻ: “Mặc dù nguyên tắc là giá đất phải đảm bảo, bao nguyên tắc thị trường nhưng quy định giá đất Nhà nước ban hành chỉ là khung, bảng giá đất thì không chỉ trong khung giá đất của Chính phủ ban hành mà còn là giá đất cụ thể, bảng giá đất, giá đất cụ thể được UBND cấp tỉnh ban hành. Do vậy, giá đất chưa sát với thị trường".

Cũng theo vị chuyên gia, bảng giá đất hiện nay chưa phản ánh đầy đủ các biến động của thị trường bất động sản, một phần vì thời gian ban hành chưa đủ dài để cập nhật, một phần vì giá đất tại các địa phương có sự khác biệt lớn.

“TP. Hà Nội ban hành bảng giá đất năm 2025 có mức biến động không cao so với bảng giá đất đã có điều chỉnh hệ số giá đất của năm 2024, nhưng TP. HCM thì ghi nhận mức tăng đột biến… khiến nghĩa vụ tài chính của người dân tăng quá lớn so với chính sách trước đây", vị chuyên gia cho hay.

Theo ông, việc định giá đất phải đạt được mức độ chính xác để đảm bảo công bằng, công khai và minh bạch, nhưng trong điều kiện giá đất biến động phức tạp, thời gian dài, chi phí lớn, thì việc thực hiện lại bảng giá đất là rất khó khăn. “Bảng giá đất chủ yếu dùng trong trường hợp Nhà nước định chung và có hiệu lực trong 12 tháng.”

Vị chuyên gia cho rằng trước khi ban hành bảng giá đất, Nhà nước cần có thời gian chuẩn bị kỹ lưỡng để đảm bảo quyền lợi của người dân và nhà đầu tư. “Bảng giá đất cần phải định giá sát với thị trường, tránh tình trạng giá đất bị đẩy lên quá cao do nhu cầu đầu cơ và các yếu tố bất ổn khác. Nếu giá đất quá cao, nhà đầu tư sẽ gặp khó khăn trong việc thực hiện dự án, người dân cũng không thể tiếp cận được đất đai với giá hợp lý", ông nhấn mạnh.

Khoảng cách khó thu hẹp giữa bảng giá đất và thị trường

GS.TS Đặng Hùng Võ - nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên - Môi trường (nay là Bộ Nông nghiệp và Môi trường) phân tích rằng không thể đặt kỳ vọng bảng giá đất bằng 100% giá thị trường, bởi giá thị trường luôn biến động, mang yếu tố kỳ vọng và rủi ro. Tuy nhiên, ông cho rằng nhà nước nên xác lập một “độ sai số hợp lý” để bảo đảm giá nhà nước tiệm cận thị trường, đồng thời vẫn giữ được vai trò điều tiết.

Theo ông Võ, biên độ này có thể được quy định rõ trong luật - chẳng hạn ±20% so với mức giá trung bình thực tế tại khu vực đó. Khi có độ sai số rõ ràng, nhà nước sẽ giảm đáng kể tình trạng định giá tùy tiện, tạo khuôn khổ minh bạch cho cả người dân lẫn cơ quan quản lý.

Ông cũng lưu ý một nghịch lý: nhiều người đòi hỏi bảng giá đất “sát giá thị trường”, nhưng lại không chấp nhận hệ quả đi kèm, như nghĩa vụ tài chính cao hơn khi chuyển nhượng, nộp thuế... “Muốn công bằng phải nhìn nhận giá trị sử dụng đất như một loại tài sản thực, chịu ràng buộc của chính sách tài chính đất đai”, ông nói.

Luật sư Đỗ Thanh Lâm phân tích sâu hơn: chính chênh lệch giữa giá nhà nước và thị trường là nguyên nhân chính dẫn đến khiếu kiện kéo dài trong thu hồi đất. Bên giao đất muốn giữ chi phí bồi thường thấp nên đẩy giá xuống, trong khi bên bị thu hồi cảm thấy bị tước đoạt tài sản mà không được đền bù thỏa đáng.

Ông dẫn chứng nhiều dự án ách tắc do không thống nhất được giá bồi thường ngay từ khâu lập phương án. Hệ quả là giải phóng mặt bằng bị kéo dài, làm chậm đầu tư công, thậm chí gây thiệt hại cơ hội đầu tư cho toàn bộ nền kinh tế.

Luật sư Nguyễn Văn Đỉnh - Đoàn Luật sư thành phố Hà Nội (chuyên gia pháp lý bất động sản) nhấn mạnh: giá đất phải được đặt trong tổng thể các chính sách tài chính về đất đai, bao gồm thuế, phí, tiền sử dụng đất, đấu giá đất, đầu tư công và phát triển đô thị. Việc định giá riêng rẽ, thiếu liên kết với các công cụ điều tiết khác là một trong những nguyên nhân khiến chính sách đất đai hiện nay rơi vào trạng thái rối rắm.

Ông đề xuất nhà nước cần xây dựng một hệ thống dữ liệu định giá quốc gia, trong đó tích hợp dữ liệu từ giao dịch thực tế, hồ sơ thuế, công chứng, định giá ngân hàng, cũng như dữ liệu quy hoạch, hạ tầng. Dữ liệu đó phải được chia sẻ cho người dân, doanh nghiệp và các tổ chức định giá độc lập, tạo thành nền tảng khách quan cho mọi quyết định về giá đất.

Nhà nước nên theo kịp thị trường, không phải ép thị trường theo nhà nước

GS.TS Đặng Hùng Võ tổng kết: “Thị trường đất đai là sản phẩm tự nhiên của nền kinh tế hàng hóa. Giá trị của đất phụ thuộc vào nhu cầu thực tế, tiềm năng sử dụng, hạ tầng kết nối và nhiều yếu tố ngoại sinh khác. Vì vậy, nhà nước không thể tạo ra giá đất, mà chỉ có thể đo đạc, điều tiết và phản ánh lại giá trị đó thông qua hệ thống chính sách công".

Ông Võ cho rằng mục tiêu nên là để nhà nước theo kịp thị trường - nghĩa là có bảng giá linh hoạt, dữ liệu tốt, quy trình thẩm định rõ ràng và minh bạch. “Chúng ta không nên cố bắt thị trường theo giá nhà nước, mà hãy để nhà nước phản ánh đúng giá trị đất đai đang hình thành ngoài kia", ông nói.

Trước những bất cập trong việc xác định giá đất hiện nay, các chuyên gia cho rằng cần triển khai đồng bộ nhiều giải pháp cả về thể chế, dữ liệu và tổ chức thực thi nhằm bảo đảm nguyên tắc thị trường, hạn chế sự tùy tiện và nâng cao tính minh bạch.

Trước hết, cần xây dựng một cơ sở dữ liệu giao dịch đất đai quốc gia đầy đủ, đồng bộ và liên thông. Cơ sở dữ liệu này cần tích hợp các nguồn thông tin từ cơ quan thuế, văn phòng công chứng, ngân hàng, tổ chức định giá tư nhân, hệ thống bản đồ địa chính số... Việc kết nối liên ngành sẽ tạo nền tảng khách quan, cập nhật và tin cậy cho việc định giá đất.

Thứ hai, các phương pháp định giá đất như so sánh trực tiếp, chiết trừ, thu nhập, thặng dư... cần được quy định áp dụng bắt buộc tùy theo loại đất và mục đích sử dụng, thay vì chỉ mang tính chất “tham khảo” như quy định hiện hành. Việc chuẩn hóa phương pháp sẽ giúp giảm tính cảm tính và tăng độ tin cậy cho kết quả định giá.

Thứ ba, cần tái cấu trúc hội đồng định giá đất theo hướng tăng cường tính độc lập và chuyên môn. Thành phần hội đồng cần có sự tham gia thực chất của các tổ chức nghề nghiệp, chuyên gia độc lập, đơn vị thẩm định giá có tư cách pháp nhân riêng biệt, nhằm bảo đảm sự khách quan và tránh xung đột lợi ích giữa các bên liên quan.

Thứ tư, toàn bộ quy trình định giá đất cần được công khai minh bạch, từ dữ liệu đầu vào, phương pháp áp dụng, đơn vị thẩm định đến kết quả cuối cùng. Người dân và doanh nghiệp phải có quyền tiếp cận thông tin, giám sát và phản biện đối với các quyết định giá đất của cơ quan quản lý.

Cuối cùng, chính sách định giá đất cần được thiết kế đồng bộ với hệ thống pháp luật liên quan như Luật Thuế, Luật Đầu tư công, Luật Quy hoạch, Luật Tài chính đất đai... Việc này nhằm tạo ra một hệ sinh thái chính sách thống nhất, tránh chồng chéo, mâu thuẫn và giúp thị trường đất đai vận hành theo đúng các quy luật của kinh tế thị trường.