Theo dữ liệu từ Savills, chỉ khoảng 7% giỏ hàng nhà thấp tầng mở bán lần đầu tại Hà Nội trong quý I/2026 được giao dịch thành công, giảm sâu so với mức 41% cùng kỳ năm 2025. Đây là mức suy giảm rất mạnh, cho thấy tốc độ hấp thụ đã chậm lại rõ rệt.
Toàn thị trường biệt thự, liền kề hiện ghi nhận hơn 2.300 căn sơ cấp, trong đó gần 1.490 căn là nguồn cung mới, chủ yếu đến từ khu vực ngoại thành. Lượng hàng mới này giảm 36% so với cùng kỳ, trong khi tỷ lệ hấp thụ toàn thị trường chỉ đạt khoảng 15%.
Dù thanh khoản suy yếu, mặt bằng giá không có dấu hiệu điều chỉnh tương ứng. Giá bán sơ cấp trung bình vẫn được duy trì quanh ngưỡng 257 triệu đồng/m², trong khi giá chuyển nhượng trên thị trường thứ cấp gần như đi ngang. Sự “neo giá” trong bối cảnh thanh khoản thấp đang tạo ra trạng thái giằng co kéo dài, khiến người mua càng trở nên thận trọng hơn trong quyết định xuống tiền.
Báo cáo từ Avison Young cũng chỉ ra phân khúc thấp tầng tại Hà Nội đang bước vào giai đoạn “nén”, với tỷ lệ hấp thụ sơ cấp khoảng 25%. Phần lớn nguồn cung hiện nay đến từ hàng tồn của các đợt mở bán trước, trong khi người mua chuyển sang trạng thái quan sát thay vì giao dịch. Tâm lý này khiến thị trường không chỉ chậm lại về tốc độ bán hàng mà còn thay đổi về kỳ vọng lợi nhuận trong ngắn hạn.
Xu hướng suy giảm thanh khoản không chỉ diễn ra tại Hà Nội. Báo cáo quý I/2026 của DKRA Consulting tại TP. HCM và khu vực phụ cận cho thấy sức tiêu thụ sụt giảm trên hầu hết các phân khúc. Đất nền chỉ tiêu thụ khoảng 3% nguồn cung sơ cấp, giảm khoảng 50% so với quý IV/2025, trong khi nhà phố và biệt thự giảm khoảng 44%. Diễn biến đồng pha này phản ánh sự co lại của dòng tiền đầu tư trên phạm vi rộng.
Ở góc độ thị trường, nhiều nhà đầu tư cho rằng hành vi giao dịch đã thay đổi khá rõ so với các giai đoạn trước. Anh Trần Quân, một nhà đầu tư bất động sản tại Hà Nội, nhận định thanh khoản nhà thấp tầng hiện nay chậm hơn đáng kể so với giai đoạn 2024 - 2025, đặc biệt ở những sản phẩm có giá trị lớn hoặc tổng mức đầu tư cao.
Ngược lại, các sản phẩm có giá trị vừa phải, khoảng 2 - 3 tỷ đồng, diện tích nhỏ hoặc dễ khai thác nhu cầu ở thực vẫn ghi nhận mức thanh khoản tốt hơn trong bối cảnh chung trầm lắng.
Theo anh Quân, tâm lý nhà đầu tư hiện nay đã chuyển sang trạng thái thận trọng rõ rệt. Thay vì quyết định nhanh như giai đoạn thị trường tăng nóng, người mua có xu hướng khảo sát nhiều khu vực, so sánh mặt bằng giá và kiểm tra kỹ yếu tố pháp lý, quy hoạch trước khi xuống tiền.
Những khu vực có thông tin tích cực về hạ tầng như mở đường, gần khu công nghiệp hoặc nằm trong các khu đô thị mới vẫn thu hút sự quan tâm nhất định. Trong khi đó, các khu vực xa trung tâm hoặc thiếu động lực phát triển đang gặp khó khăn hơn về thanh khoản. Diễn biến này cho thấy sự phân hóa ngày càng rõ giữa các phân khúc sản phẩm và vị trí trên thị trường nhà thấp tầng.
Một điểm đáng chú ý là thị trường nhà thấp tầng hiện không còn phù hợp với chiến lược lướt sóng ngắn hạn. Thay vào đó, dòng tiền chủ yếu đến từ nhà đầu tư có vốn nhàn rỗi, mua để nắm giữ dài hạn với kỳ vọng tăng giá trong tương lai. Đây là sự thay đổi quan trọng so với giai đoạn trước, khi kỳ vọng tăng giá nhanh từng là động lực chính của thị trường.
Theo các chuyên gia, ngoài yếu tố giá, chi phí vốn tăng mạnh cũng đang tạo áp lực đáng kể lên thanh khoản. Đầu năm 2026, lãi suất vay mua nhà tại nhiều ngân hàng sau giai đoạn ưu đãi dao động khoảng 12% - 14%/năm, trong khi mức ưu đãi ban đầu phổ biến 8% - 10%/năm. Thậm chí, có thời điểm cuối năm trước, lãi suất từng chạm mức 15% - 16%/năm. Chi phí tài chính gia tăng khiến người mua buộc phải cân nhắc kỹ hơn trước khi vay vốn đầu tư.
Bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc cấp cao bộ phận Tư vấn và nghiên cứu Savills Hà Nội, nhận định sau Tết, người mua có xu hướng thận trọng hơn do nhiều yếu tố bất định vĩ mô, từ định hướng quy hoạch dài hạn của Thủ đô đến biến động lãi suất. Theo bà, chính mặt bằng lãi suất cao là một trong những nguyên nhân trực tiếp làm giảm thanh khoản trên thị trường nhà thấp tầng.
Bà Hằng cũng nhấn mạnh thị trường đang bước vào giai đoạn thanh lọc mạnh mẽ. Đây không chỉ là một nhịp điều chỉnh thông thường mà là quá trình tái cấu trúc theo logic mới, trong đó sản phẩm phải thực chất hơn, pháp lý minh bạch hơn và năng lực chủ đầu tư trở thành yếu tố sống còn.
Ở góc nhìn rộng hơn, ông Nguyễn Quốc Anh - Phó tổng giám đốc PropertyGuru Vietnam, cho rằng thị trường bất động sản đầu năm 2026 đang chuyển sang trạng thái ổn định nhưng có chọn lọc. Giá không còn tăng nóng mà bắt đầu điều chỉnh, đặc biệt ở các phân khúc mang tính đầu cơ. Nhu cầu vẫn tồn tại nhưng thận trọng hơn, tập trung vào sản phẩm phục vụ ở thực và những khu vực có nền tảng kinh tế rõ ràng.
Trong khi đó, chuyên gia kinh tế Đinh Trọng Thịnh mô tả cuộc đua bán hàng trong giai đoạn tới sẽ là “những màn rượt đuổi kịch tính, khốc liệt và khó đoán”. Nhận định này phản ánh đúng áp lực cạnh tranh đang gia tăng trong phân khúc nhà thấp tầng, nơi cả hàng sơ cấp và thứ cấp đều phải cạnh tranh trong bối cảnh sức cầu suy yếu.
Những diễn biến hiện tại đang đặt doanh nghiệp bất động sản trước bài toán không chỉ là cạnh tranh mà còn là sinh tồn. Khi tốc độ hấp thụ không đạt kỳ vọng, áp lực chi phí tài chính có thể nhanh chóng chuyển thành rủi ro thanh khoản, ảnh hưởng trực tiếp đến dòng tiền và kế hoạch phát triển dự án.
Các chuyên gia cho rằng doanh nghiệp buộc phải cơ cấu lại danh mục đầu tư, ưu tiên các dự án có pháp lý hoàn chỉnh, thanh khoản tốt và gắn với nhu cầu thực. Điều này nhằm giảm thiểu rủi ro trong bối cảnh thị trường đang phân hóa mạnh.
Nhìn tổng thể, thị trường nhà thấp tầng đang trải qua một phép thử quan trọng. Chu kỳ tăng trưởng dựa trên kỳ vọng tăng giá và đòn bẩy tài chính dường như đang dần khép lại, nhường chỗ cho giai đoạn đề cao chất lượng sản phẩm, sức khỏe tài chính và giá trị sử dụng thực.
Tuy vậy, trong ngắn hạn, áp lực vẫn chưa giảm bớt. Lãi suất neo cao, nguồn cung tăng, sức mua thận trọng và chi phí vốn lớn sẽ tiếp tục là những yếu tố khiến thanh khoản nhà thấp tầng chịu nhiều sức ép. Trong bối cảnh đó, khả năng thích ứng, quản trị rủi ro và năng lực tài chính sẽ là yếu tố quyết định sự tồn tại và phát triển của các chủ thể trên thị trường.
Tags:
(VNF) - Đó là nhận định của ông Đồng Quang Cảnh – Quản lý Kinh doanh cấp cao của Batdongsan.com.vn, trong cuộc trao đổi với Tạp chí Đầu tư Tài chính – VietnamFinance về sự biến đổi trong tâm lý và “khẩu vị” của nhà đầu tư bất động sản hiện nay.
(VNF) - Theo các chuyên gia, đề xuất “cấm bán nhà” trong khu đô thị đa mục tiêu trong vòng 3 năm đầu được kỳ vọng sẽ góp phần giảm đầu cơ, hạ nhiệt giá nhà và tăng cơ hội tiếp cận nhà ở cho người dân. Khi chính sách này được áp dụng, không chỉ nhà đầu tư mà cả chủ đầu tư cũng sẽ buộc phải thay đổi chiến lược phát triển dự án, chuyển từ tư duy bán để đầu tư sang phát triển đô thị phục vụ nhu cầu ở thực.
(VNF) - TP. Đồng Nai vừa động thổ dự án bất động sản (BĐS) đầu tiên sau khi lên thành phố và là dự án được triển khai trên khu đất trúng đấu giá quyền sử dụng đất.
(VNF) - Không chỉ là “Thành phố Expo” đầu tiên của Việt Nam, Vinhomes Global Gate (Đông Anh, Hà Nội) còn trở thành đại đô thị tiên phong trong hệ sinh thái Vinhomes tích hợp mô hình bất động sản thương mại thế hệ mới - Vincom Collection - nơi hội tụ mua sắm, ẩm thực và trải nghiệm theo xu hướng phố thương mại mở đang thịnh hành trên thế giới.
(VNF) - Theo báo cáo thị trường bất động sản tháng 4/2026 của DKRA Consulting, phân khúc đất nền và căn hộ tại Đà Nẵng ghi nhận tín hiệu cải thiện về thanh khoản, trong khi nhóm bất động sản nghỉ dưỡng vẫn duy trì trạng thái trầm lắng do áp lực lãi suất và tâm lý thận trọng của nhà đầu tư.
Sau giai đoạn tăng nóng, thị trường đất nền vùng ven Hà Nội đang bước vào chu kỳ hạ nhiệt rõ nét. Giá rao bán tại nhiều khu vực từng là “điểm nóng” như Hòa Lạc, Thạch Thất, Phú Cát, Quốc Oai… đồng loạt đi xuống, song nghịch lý là thanh khoản vẫn gần như “đóng băng”.
(VNF) - Ông Thân Thành Vũ, Chủ tịch Hội Bất động sản du lịch Việt Nam (VnTPA) cho rằng, chu kỳ mới của thị trường bất động sản nghỉ dưỡng, nếu xuất hiện, sẽ không còn là chu kỳ tăng nóng đại trà như trước đây, mà sẽ là chu kỳ thanh lọc mạnh. Những doanh nghiệp có năng lực vận hành, có dòng tiền thật, có sản phẩm thật và giữ được chữ tín sẽ tồn tại. Ngược lại, mô hình bán hàng bằng “ảo vọng tài chính” sẽ ngày càng khó tồn tại.
(VNF) - Nếu mô hình “mua đất – chờ tăng giá” dần suy yếu dưới áp lực thuế, tín dụng và yêu cầu phát triển bền vững, thị trường bất động sản Việt Nam có thể bước vào một chu kỳ mới: khai thác dòng tiền từ nhà cho thuê, đô thị công nghiệp và vận hành tài sản dài hạn. Tuy nhiên, quá trình chuyển đổi này sẽ không dễ dàng và đòi hỏi một lộ trình đủ dài để tránh gây sốc cho thị trường.
(VNF) - Công ty cổ phần Đầu tư xây dựng Thái Sơn vừa công bố báo cáo đánh giá tác động môi trường cho dự án Khu đô thị nghỉ dưỡng Mỹ Lâm quy mô gần 540,3ha tại tỉnh Tuyên Quang.
(VNF) - Trong danh sách hàng nghìn doanh nghiệp nợ thuế vừa được Thuế TP. HCM công khai, nhiều công ty bất động sản có số nợ lớn, trong đó có doanh nghiệp nợ hơn 2.000 tỷ đồng.
(VNF) - UBND TP. Hà Nội cho phép Công ty cổ phần Picenza Mỹ Hưng (thuộc Tập đoàn Picenza Việt Nam) chuyển đổi mục đích sử dụng đất gần 131.000m2 để làm khu dân cư.
(VNF) - Ngày 26/5, lễ kickoff dự án Pearl Rivera Hà Nội đã diễn ra với sự tham dự của hơn 1.000 nhân viên kinh doanh từ 36 đại lý bất động sản, đánh dấu giai đoạn “đổ hàng” ra thị trường.
(VNF) - Hàng loạt dự án hạ tầng nghìn tỷ đang làm thay đổi cục diện thị trường bất động sản Hà Nội, đẩy giá và thanh khoản tại các khu vực hưởng lợi tăng mạnh, trong khi nhiều khu nhà trong ngõ nhỏ, hạ tầng yếu bắt đầu hụt hơi, giảm sức hút và đối mặt nguy cơ mất giá.
(VNF) - Phó Thủ tướng Hồ Quốc Dũng yêu cầu việc sửa đổi Luật Đất đai phải theo hướng cắt giảm thủ tục hành chính, rút ngắn thời gian xử lý hồ sơ và tháo gỡ các vướng mắc thực tiễn nhằm phát huy hiệu quả nguồn lực đất đai phục vụ phát triển kinh tế - xã hội.
(VNF) - Sau nhiều năm tăng nóng nhờ kỳ vọng hạ tầng và tâm lý “lướt sóng”, thị trường đất nền Hà Nội đang bước vào giai đoạn chững lại rõ rệt. Giá tại nhiều khu vực không còn leo thang như trước, thanh khoản lao dốc, những nhà đầu tư từng kỳ vọng “mua hôm nay, vài tháng sau có lời” bắt đầu đối mặt áp lực giữ hàng kéo dài.
(VNF) - Đề xuất cấm chuyển nhượng nhà ở thương mại tại các khu đô thị đa mục tiêu trong vòng 3 năm đang khiến thị trường bất động sản dậy sóng và tạo ra những luồng dư luận trái chiều.
(VNF) - Tỉnh Ninh Bình vừa chấp thuận chủ trương đầu tư hai dự án nhà ở xã hội Bích Đào tại phường Hoa Lư và công trình nhà ở xã hội (NOXH02) tại phường Duy Hà, với tổng mức đầu tư gần 2.800 tỷ đồng.
(VNF) - Từ lâu, khoáng nóng không chỉ là liệu pháp chăm sóc sức khỏe mà còn là nghi thức chữa lành tinh thần của phương Đông. Nếu người Nhật coi Onsen là bí kíp trường thọ, thì tại Nam Nha Trang, Charmora City đang tái hiện trải nghiệm tắm khoáng chuẩn Nhật giữa không gian ven sông Quán Trường, nơi kiến trúc Champa đương đại và thiên nhiên hòa quyện giữa nhịp sống hiện đại.
(VNF) - Dù sức mua trên thị trường bất động sản chưa phục hồi mạnh, hàng loạt doanh nghiệp vẫn liên tiếp tung dự án mới ra thị trường. Đằng sau làn sóng “bung hàng” của chủ đầu tư là áp lực tái tạo dòng tiền, giữ thị phần và đón đầu chu kỳ mới của thị trường bất động sản.
(VNF) - Hà Nội, ngày 25/05 – Công ty Cổ phần Vinhomes chính thức triển khai chương trình hỗ trợ khách hàng sử dụng vàng để giao dịch bất động sản, góp phần đưa nguồn vàng nhàn rỗi đang tích trữ trong dân trở thành dòng vốn năng động phục vụ tăng trưởng. Chương trình được triển khai trong 5 năm, với sự đồng hành của các Công ty Vàng bạc Đá quý nhằm bảo đảm an toàn tối đa về quyền lợi và giá trị tài sản cho khách hàng.
(VNF) - Sáng 25/5, Công ty Đầu tư công nghiệp Bản Thiện đã khởi công Dự án đầu tư xây dựng và quản lý kinh doanh hạ tầng kỹ thuật CCN Lê Thiện - Đại Bản, quy mô khoảng 60ha.
(VNF) - Liên danh Công ty cổ phần Arita và Công ty cổ phần HNASA là nhà đầu tư thực hiện dự án khu nhà ở xã hội tại KĐT phía Đông Bắc, tỉnh Bắc Ninh với tổng mức đầu tư gần 3.100 tỷ đồng.
(VNF) - Thị trường bất động sản đang bước vào giai đoạn tái định vị mạnh mẽ, khi dòng tiền dần từ bỏ những “cơn sốt” ngắn hạn, để tìm đến những khu vực có nền tảng hạ tầng và dư địa tăng trưởng dài hạn. Trong bối cảnh đó, những dự án hưởng lợi từ TOD, metro và các trục vành đai đang trở thành tâm điểm quan tâm nhờ tiềm năng đón đầu chu kỳ phát triển đô thị mới.
(VNF) - Sau nhiều năm tăng nóng, thị trường chung cư Hà Nội đang bước vào giai đoạn điều chỉnh rõ rệt khi giá căn hộ thứ cấp đồng loạt giảm 5% - 10% so với đỉnh thiết lập hồi cuối năm 2025. Tuy nhiên, nghịch lý lớn là dù thị trường đã hạ nhiệt, cơ hội sở hữu nhà ở với phần đông người dân vẫn rất "mong manh" bởi mặt bằng giá hiện nay vẫn neo ở mức cao.
(VNF) - Bộ Tài chính đề xuất giá tính thuế chuyển nhượng bất động sản căn cứ theo giá hợp đồng, nếu kê khai thấp hơn bảng giá đất sẽ bị cơ quan thuế truy thu.
(VNF) - Đó là nhận định của ông Đồng Quang Cảnh – Quản lý Kinh doanh cấp cao của Batdongsan.com.vn, trong cuộc trao đổi với Tạp chí Đầu tư Tài chính – VietnamFinance về sự biến đổi trong tâm lý và “khẩu vị” của nhà đầu tư bất động sản hiện nay.
(VNF) - Hải Phòng đang ghi nhận tiến độ thi công sôi động tại nhiều dự án chung cư, khách sạn và tổ hợp cao tầng tại khu vực trung tâm phía Đông thành phố.
