Bộ Nông nghiệp và Môi trường cho rằng hệ thống quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất hiện nay vẫn còn bộc lộ nhiều điểm chưa phù hợp với mô hình tổ chức chính quyền địa phương hai cấp. Quy định bắt buộc phải lập kế hoạch sử dụng đất hằng năm ở cấp huyện đã góp phần làm gia tăng thủ tục hành chính, kéo dài thời gian tiếp cận đất đai và làm chậm tiến độ đưa đất vào khai thác, sử dụng.
Luật Đất đai năm 2024 đã có bước điều chỉnh khi cho phép những địa phương đã có quy hoạch đô thị hoặc quy hoạch nông thôn thì không cần lập thêm quy hoạch sử dụng đất mà có thể sử dụng trực tiếp các quy hoạch này làm công cụ quản lý. Tuy nhiên, trên thực tế, tỷ lệ phủ kín quy hoạch đô thị và nông thôn trên toàn quốc còn thấp; nhiều trường hợp các quy hoạch này chưa bao phủ toàn bộ địa giới hành chính, dẫn đến tình trạng một số địa phương dù đã có quy hoạch đô thị hoặc nông thôn vẫn buộc phải lập quy hoạch sử dụng đất, gây chồng chéo và lãng phí nguồn lực.
Một vướng mắc lớn khác đến từ việc bảo vệ nghiêm ngặt quỹ đất trồng lúa. Theo Kết luận số 81-KL/TW ngày 29/7/2020 của Bộ Chính trị về bảo đảm an ninh lương thực quốc gia đến năm 2030, diện tích đất trồng lúa cần được giữ ổn định ở mức 3,5 triệu ha – cao hơn so với nhu cầu thực tế nhằm bảo đảm an ninh lương thực. Điều này khiến nhiều địa phương gặp khó khăn trong việc chuyển đổi đất trồng lúa sang các mục đích khác như phát triển công nghiệp, thương mại, dịch vụ, hạ tầng...
Ngoài ra, còn tồn tại sự thiếu đồng bộ giữa quy hoạch sử dụng đất với các quy hoạch ngành, lĩnh vực khác có liên quan đến đất đai. Đáng lưu ý, hiện vẫn chưa có cơ chế linh hoạt để đáp ứng nhu cầu sử dụng đất phục vụ các dự án đầu tư công, dự án quan trọng, cấp bách, hoặc các dự án có yêu cầu đặc thù về vị trí địa lý, dù đã được cấp có thẩm quyền thông qua chủ trương đầu tư nhưng chưa được đưa vào quy hoạch hoặc không phù hợp với quy hoạch hiện hành.
Bên cạnh đó, quy trình giao đất, cho thuê đất còn nhiều bất cập, ảnh hưởng đến tiến độ đầu tư và sử dụng đất hiệu quả. Bộ Nông nghiệp và Môi trường cho biết việc giao đất, cho thuê đất hiện nay chủ yếu thông qua đấu giá hoặc đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư, nhưng quá trình này thường kéo dài do quy trình pháp lý phức tạp. Nhiều dự án không tìm được nhà đầu tư đủ năng lực, khiến đất đai chậm được đưa vào sử dụng, ảnh hưởng tới thu hút đầu tư.
Đặc biệt, với các dự án quy mô lớn, chức năng hỗn hợp, yêu cầu kỹ thuật cao, cơ chế đấu thầu kéo dài thời gian và không đảm bảo lựa chọn được nhà đầu tư có năng lực vượt trội.
Việc cho thuê đất theo hình thức trả tiền hàng năm cũng gây khó khăn cho doanh nghiệp trong hạch toán, thế chấp và huy động vốn – nhất là các dự án y tế, giáo dục, văn hóa, lưu trú…
Quy định bắt buộc đấu giá đối với quỹ đất dôi dư, đất sau cổ phần hóa – kể cả khi được miễn, giảm tiền sử dụng đất cũng khiến nhiều dự án ưu đãi đầu tư bị chậm tiến độ do gia tăng thủ tục và chi phí tuân thủ.
Bộ Nông nghiệp và Môi trường cũng cho biết hiện chưa có quy định pháp lý rõ ràng về việc thu hồi đất đối với các dự án có yêu cầu đặc thù về vị trí như trung tâm tài chính quốc tế, logistics, công nghiệp văn hóa, du lịch hay dự án cấp bách phục vụ nhiệm vụ chính trị, đối ngoại. Nhiều dự án quy mô lớn, có vai trò động lực phát triển kinh tế – xã hội, tạo việc làm và đóng góp ngân sách, nhưng không thuộc diện được thu hồi đất, dẫn đến khó khăn trong tiếp cận quỹ đất và chậm triển khai.
Bên cạnh đó, yêu cầu phải hoàn tất bố trí tái định cư trước khi thu hồi đất khiến việc triển khai các dự án khẩn cấp hoặc có đặc thù như tái định cư tại chỗ gặp nhiều trở ngại. Một số trường hợp, người dân đã đồng thuận bàn giao mặt bằng nhưng vẫn không thể thu hồi đất do thiếu linh hoạt trong quy định phê duyệt phương án bồi thường.
"Thực tế cũng cho thấy, nhiều dự án thực hiện theo cơ chế thỏa thuận nhưng vướng mắc chỉ một phần diện tích không thể thương lượng đã khiến toàn bộ dự án bị đình trệ, gây lãng phí đất đai và kéo dài thời gian đầu tư", Bộ Tài nguyên và Môi trường nêu rõ.
Ngoài ra, việc xác định giá bồi thường chưa sát thực tế do phụ thuộc vào phương pháp định giá đất cụ thể còn nhiều bất cập. Điều này dẫn đến đòi hỏi bồi thường cao, yêu cầu tái định cư bằng đất, phát sinh khiếu kiện và làm tăng chi phí, ảnh hưởng đến hiệu quả đầu tư – đặc biệt với các dự án sử dụng vốn ngân sách nhà nước.
Cũng theo Bộ Nông nghiệp và Môi trường, dù đóng vai trò quyết định giá đất trên thị trường sơ cấp, hiện nay việc định giá của nhà nước vẫn phụ thuộc nhiều vào tư vấn và giá thị trường thứ cấp. Điều này dẫn đến kết quả định giá thiếu nhất quán, chưa phản ánh đúng giá trị thực, làm giảm hiệu quả điều tiết và gây khó khăn trong triển khai dự án đầu tư.
Đặc biệt, phương pháp thặng dư – thường áp dụng cho các khu đất làm dự án – bị phụ thuộc vào dữ liệu quá khứ và thông tin thị trường biến động, khiến giá đất do nhà nước xác định dễ bị "cuốn theo" giá thị trường, thay vì giữ vai trò dẫn dắt.
Nhiều ý kiến cũng cho rằng cơ chế xác định giá đất cụ thể hiện nay mang tính tận thu, khiến chi phí đầu tư tăng, kéo dài thủ tục, làm giảm sức hấp dẫn của môi trường đầu tư địa phương. Cùng với đó, tâm lý e ngại, sợ trách nhiệm trong định giá và sự thiếu đồng bộ giữa các luật liên quan đang gây ách tắc trong quá trình thực hiện.
Ngoài ra, hiện nay, hệ thống pháp luật vẫn đang trong quá trình điều chỉnh ở nhiều lĩnh vực như Luật Đấu giá tài sản, Luật Quy hoạch đô thị và nông thôn, Luật Đấu thầu… dẫn đến tình trạng thiếu đồng bộ khi áp dụng. Việc triển khai pháp luật đất đai tại một số địa phương còn gặp khó khăn, nhất là trong giai đoạn chuyển tiếp giữa luật cũ và luật mới. Đáng chú ý, nhiều dự án đầu tư sử dụng đất kéo dài qua nhiều giai đoạn pháp lý nhưng lại thiếu quy định chuyển tiếp rõ ràng, khiến địa phương lúng túng trong xử lý hồ sơ và thực hiện dự án.
Tags:
(VNF) - Sự bùng nổ của nguồn cung, trong bối cảnh thanh khoản chậm lại, đang khiến nhà đầu tư băn khoăn trong việc lựa chọn điểm đến cho dòng tiền. Việc nhận diện những địa bàn chiến lược, lợi về cung, thuận về giá, giàu khả năng khai thác, có triển vọng bền vững mang ý nghĩa quyết định tới hiệu quả đầu tư không chỉ trong năm nay mà còn cho cả một chu kỳ.
(VNF) - Thị trường bất động sản Việt Nam, sau giai đoạn tái cấu trúc và thanh lọc khốc liệt vào năm 2024 – 2025, đang chính thức thiết lập một chu kỳ phát triển hoàn toàn mới từ nửa đầu năm 2026.
(VNF) - Tỉnh Hưng Yên vừa khởi công công trình dự án nhà ở xã hội, nhà ở cho thuê tại Khu công nghiệp Liên Hà Thái.
(VNF) - Từ 1/7, Bộ Xây dựng sẽ vận hành hệ thống nhà ở, bất động sản toàn quốc. Theo đó, mỗi bất động sản có mã định danh riêng để tăng minh bạch, hạn chế đầu cơ, thổi giá.
(VNF) - Tại trục đường ven biển huyết mạch đẹp nhất Nha Trang, thay vì tư duy "sắm nhà để dành" kiểu cũ, các nhà đầu tư đang hướng đến khu Lam Ngọc tại Vinhomes Pearl Bay, nơi định nghĩa lại giá trị bất động sản bằng hiệu suất khai thác dòng tiền trên mỗi mét vuông. Với tiêu chuẩn bàn giao hoàn thiện nội thất 5 sao vào tháng 3/2027, Lam Ngọc không chỉ là tài sản hiếm mà còn là một "cỗ máy in tiền" hoạt động 24/7, sẵn sàng vận hành ngay để đón đầu mùa du lịch cao điểm.
(VNF) - Thị trường bất động sản đang trải qua những tháng khó khăn nhất kể từ năm 2024 đến nay. Nhưng không vì thế mà triển vọng tăng trưởng của thị trường bị đánh giá thấp. Ngược lại, với sự xuất hiện của các động lực mạnh, một chu kỳ phát triển mới đang trở nên rõ rệt hơn.
Nhiều dự án chung cư trung và cao cấp ở Hà Nội đang được chào bán với giá thấp hơn đáng kể so với vài tháng trước. Có những căn hộ ghi nhận mức giảm lên tới cả tỷ đồng.
(VNF) - Trong khi thị trường bất động sản Hà Nội ghi nhận xu hướng điều chỉnh giá sau giai đoạn tăng nóng, TP.HCM lại cho thấy một bức tranh hoàn toàn khác khi mặt bằng giá vẫn nhích lên, thanh khoản cải thiện và nhiều dự án đồng loạt tái khởi động.
(VNF) - Khung giá thuê nhà ở xã hội được xây dựng theo từng loại hình, quy mô công trình và số tầng, với mức giá từ 24.400 đồng đến 260.700 đồng/m2/tháng.
(VNF) - 3 dự án nhà ở xã hội vừa khởi công tại tỉnh Ninh Bình có tổng vốn đầu tư gần 2.600 tỷ đồng. Trong đó, riêng dự án nhà ở xã hội Bích Đào có tổng mức đầu tư gần 1.730 tỷ đồng.
(VNF) - Chiều 26/6, tỉnh Cao Bằng và Tập đoàn T&T Group đã có buổi làm việc trao đổi về định hướng quy hoạch, phát triển kinh tế cửa khẩu Trà Lĩnh, mở rộng hợp tác đầu tư, thương mại, logistics và các lĩnh vực có tiềm năng của tỉnh. Đây được kỳ vọng sẽ là động lực quan trọng mở rộng không gian phát triển và nâng cao vai trò cửa ngõ giao thương của Cao Bằng.
(VNF) - Đà Nẵng kêu gọi đầu tư 9 cụm công nghiệp với tổng diện tích gần 230ha, nhằm mở rộng quỹ đất sản xuất, thu hút doanh nghiệp và tạo thêm việc làm, thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội.
(VNF) -Sáng 26/6, Công ty TNHH MTV Phát triển hạ tầng KCN Đại An đã lễ khởi công Dự án đầu tư xây dựng Khu chức năng dịch vụ thuộc KCN Đại An mở rộng - nhà lưu trú cho công nhân, chuyên gia.
(VNF) - Trong tháng 7/2026, UBND TP Hà Nội dự kiến tổ chức đấu giá quyền sử dụng nhiều khu đất quy mô lớn để triển khai các dự án bất động sản.
(VNF) - UBND tỉnh Nghệ An vừa phê duyệt Quy hoạch phân khu tỷ lệ 1/2.000 Khu công nghiệp Diễn Quỳnh 1 tại xã Quỳnh Lưu và xã Hùng Châu, với tổng diện tích nghiên cứu hơn 484ha.
(VNF) - Công ty cổ phần Đầu tư kinh doanh BĐS NHSLAND là nhà đầu tư được tỉnh Quảng Ngãi lựa chọn để thực hiện dự án Khu đô thị sinh thái Đông Quảng Ngãi, với tổng vốn đầu tư hơn 5.343 tỷ đồng.
(VNF) - Từ sự sôi động đến “nóng bỏng” trong năm 2025, thị trường bất động sản đột ngột chuyển sang trạng thái trầm lắng trong nửa đầu năm 2026. Sự biến động này là hệ quả của một loạt yếu tố ngoại cảnh, làm thay đổi cuộc chơi của nhà đầu tư trên thị trường địa ốc.
(VNF) - Sáng 26/6, Tập đoàn Lotte và Công ty Cổ phần Phát triển Bất động sản Phát Đạt (HoSE: PDR) chính thức ký kết hợp đồng hợp tác đầu tư dự án Lotte Eco Smart City Thu Thiem. Sự kiện đánh dấu bước tiến quan trọng trong việc triển khai một trong những dự án đô thị có quy mô và vị trí chiến lược bậc nhất tại khu đô thị mới Thủ Thiêm, TP. HCM.
(VNF) - Thị trường bất động sản đang bước vào một chu kỳ phát triển mới với những thay đổi sâu sắc về tư duy định giá và lựa chọn sản phẩm của giới đầu tư. Sau giai đoạn tăng trưởng nóng dựa trên làn sóng đầu cơ và cam kết lợi nhuận ngắn hạn, thị trường hiện tại đang vận hành dựa trên một "bộ lọc" vô cùng khắt khe. Yếu tố hàng đầu được đặt lên bàn cân lúc này không còn thuần túy là biên độ lợi nhuận tức thời, mà là sự an toàn của dòng tiền và khả năng bảo toàn tài sản theo thời gian.
(VNF) - Những chuyển động mới về quy hoạch, hạ tầng và tổ chức không gian đô thị đang mở ra giai đoạn phát triển mới cho Bắc Ninh. Trong bối cảnh đó, các dự án căn hộ nằm tại khu vực trung tâm hành chính mới được đánh giá có nhiều lợi thế khi vừa thừa hưởng hạ tầng hiện hữu, vừa đón đầu nhu cầu nhà ở ngày càng gia tăng từ đội ngũ chuyên gia, kỹ sư và lực lượng lao động chất lượng cao.
(VNF) - Được kỳ vọng trở thành mô hình nhà ở công nhân quy mô lớn tại KKT Vũng Áng, dự án do Mitraco đầu tư với tổng vốn 1.182 tỷ đồng đang đối mặt bài toán tài chính nan giải khi thời gian hoàn vốn dự kiến kéo dài hơn 32 năm. Áp lực dòng tiền và khó khăn trong tiếp cận tín dụng buộc doanh nghiệp phải tính đến phương án điều chỉnh mô hình đầu tư để tìm lối ra cho dự án an sinh nghìn tỷ này.
(VNF) - Nguồn cung thấp tầng nội đô Hà Nội ngày càng khan hiếm, đặc biệt các dự án nhà phố thương mại mặt hồ lại càng ít xuất hiện trên thị trường. Lợi thế cảnh quan, khả năng đầu tư, khai thác kinh doanh tối ưu và nguồn cung hữu hạn giúp phân khúc này luôn duy trì sức hút đối với nhà đầu tư.
(VNF) - Công ty TNHH Duyên Hà trúng đấu giá khu “đất vàng” 3.366m2 tại phường Ba Đình, Hà Nội với số tiền 1.379 tỷ đồng để làm khách sạn 5 sao bất ngờ xin rút khỏi dự án.
(VNF) - 13 dự án nhà ở xã hội mới được đề xuất triển khai tại Hà Nội phân bổ trên nhiều địa bàn, từ Đan Phượng, Phù Đổng đến Tây Tựu, Xuân Phương, với tổng quỹ đất hàng chục héc-ta.
(VNF) - Hà Nội hiện có khoảng 4,19 triệu thửa đất, song mới khoảng 37% - 38% dữ liệu đáp ứng tiêu chí “đúng - đủ - sạch - sống”. Thành phố đang đẩy nhanh tiến độ chuẩn hóa dữ liệu đối với hơn 1,3 triệu thửa đất còn lại.
(VNF) - Sự bùng nổ của nguồn cung, trong bối cảnh thanh khoản chậm lại, đang khiến nhà đầu tư băn khoăn trong việc lựa chọn điểm đến cho dòng tiền. Việc nhận diện những địa bàn chiến lược, lợi về cung, thuận về giá, giàu khả năng khai thác, có triển vọng bền vững mang ý nghĩa quyết định tới hiệu quả đầu tư không chỉ trong năm nay mà còn cho cả một chu kỳ.
(VNF) - Ngay trong ngày đầu mở cửa, Triển lãm Quy hoạch tổng thể Thủ đô Hà Nội tầm nhìn 100 năm tại Bảo tàng Hà Nội thu hút hàng nghìn người dân đến tham quan.
