Ổn định thật hay chỉ “ổn định trên giấy”?
Liên quan đến bảng giá đất, tại dự thảo Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai 2024, Bộ Nông nghiệp và Môi trường đề xuất sửa đổi Điều 159.
Theo đó, Bộ này đưa ra hai phương án. Phương án 1, bảng giá đất được xây dựng theo khu vực, vị trí. Đối với khu vực có bản đồ địa chính số và cơ sở dữ liệu giá đất, bảng giá đất có thể được lập đến từng thửa đất. UBND cùng cấp quyết định bảng giá đất định kỳ 5 năm một lần, công bố và áp dụng từ ngày 1/1 của năm đầu kỳ. Trường hợp cần thiết phải bổ sung bảng giá đất trong năm, UBND cấp tỉnh sẽ quyết định.
Phương án 2, bảng giá đất được áp dụng để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất khi nhà nước giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất, tính thuế, phí liên quan đến việc sử dụng đất, thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất bồi thường khi nhà nước thu hồi đất. Chính phủ sẽ quy định chi tiết các trường hợp áp dụng bảng giá đất.
Theo các phương án đề xuất trên, bảng giá đất tại các địa phương sẽ được ban hành 5 năm một lần và sẽ có hệ số điều chỉnh hằng năm (gọi tắt là hệ số K) cho phù hợp với chu kỳ 5 năm. Đây là khác biệt lớn so với quy định của Luật Đất đai 2024, khi bảng giá đất được ban hành hàng năm.
Theo các chuyên gia, đề xuất mới của dự thảo luật hướng tới sự ổn định. Tuy nhiên, thị trường đất đai trước nay vốn biến động nhanh và chịu tác động mạnh từ hạ tầng, quy hoạch, dòng vốn, tâm lý… bởi vậy không ít ý kiến lo ngại rằng, nếu không thiết kế kỹ lưỡng, cơ chế 5 năm có thể khiến bảng giá “tụt hậu” so với thực tế, gây méo mó trong các giao dịch và bất bình đẳng trong bồi thường.
Trao đổi với VietnamFinance, luật sư Trương Anh Tú - Chủ tịch TAT Law Firm, cho rằng việc chuyển từ bảng giá đất ban hành hàng năm sang chu kỳ 5 năm/lần kèm theo hệ số K điều chỉnh hằng năm là một nỗ lực dung hòa hai yếu tố tưởng chừng mâu thuẫn: tính ổn định và tính linh hoạt. Chu kỳ 5 năm giúp chính quyền địa phương và thị trường tránh việc “năm nào cũng thay giá”, giảm chi phí hành chính và hạn chế xáo trộn.
Bên cạnh đó, hệ số K là “van điều chỉnh” để cập nhật biến động giá đất hàng năm, tránh việc bảng giá đất bị “đóng băng” quá lâu. Nếu vận hành tốt, doanh nghiệp có thể dự đoán được khung giá trong trung hạn, giảm rủi ro về chi phí.
Tuy nhiên, rủi ro lớn là hệ số K chỉ mang tính hình thức, được tính toán sơ sài hoặc dựa trên dữ liệu giao dịch thiếu chính xác. Nếu chỉ cộng trừ vài phần trăm một cách cơ học, hệ số K sẽ mất ý nghĩa. Khi đó, bảng giá dù mới hay cũ cũng sẽ lệch xa thực tế, ổn định trên giấy nhưng “bất ổn” ngoài đời.
Giám đốc Công ty TNHH Thẩm định giá và Giám định Việt Nam, ông Ngô Gia Cường, cho rằng việc xây dựng giá đất trong bảng giá đất theo dự thảo là phù hợp đặc điểm thị trường, yêu cầu, mục đích quản lý nhà nước. Tuy nhiên, không thể đặt ra yêu cầu phải xây dựng bảng giá đất duy nhất để áp dụng cho mọi đối tượng, mọi trường hợp và mọi mục đích như trong dự thảo, vì điều đó không phù hợp với lý thuyết.
Do đó, theo ông Cường, cần phân tách các nhóm đối tượng, trường hợp áp dụng để đưa ra các chính sách phù hợp, việc sử dụng một bảng giá đất duy nhất để áp dụng trong tất cả trường hợp là không thể đảm bảo công bằng, quy định của luật đất đai trong quá khứ đã chứng minh và đã phải điều chỉnh cho phù hợp.
Công thức nào cho bảng giá đất và hệ số K?
Theo Luật sư Trương Anh Tú, giá đất ở Việt Nam biến động rất nhanh, chịu tác động mạnh từ hạ tầng, quy hoạch, dòng vốn và cả tâm lý thị trường. Do đó, nếu bảng giá đất cố định 5 năm, nhà nước có thể thất thu hoặc người dân chịu thiệt thòi khi bồi thường.
Vì vậy, hệ số K phải là “trái tim” của cơ chế này, được xây dựng dựa trên: chỉ số giá bất động sản từ cơ quan thống kê và tổ chức độc lập; tốc độ phát triển kinh tế - hạ tầng của từng khu vực; biến động cung - cầu thực tế, đặc biệt là tại các dự án trọng điểm.
Theo ông Tú, để bảng giá đất vừa khả thi vừa công bằng với nhà nước, doanh nghiệp và người dân, nguyên tắc gốc vẫn là “giá thị trường - nhà nước kiểm soát”. Để đạt được điều đó, các yếu tố cần hội tụ gồm: dữ liệu chuẩn xác, cơ chế minh bạch và phương pháp tính rõ ràng.
Cụ thể, dữ liệu đất phải thật, lấy từ giao dịch thực tế, không chỉ từ hợp đồng công chứng (do thường khai thấp để giảm thuế). Hai là có cơ chế giám sát độc lập, gồm chuyên gia định giá, hiệp hội ngành nghề, doanh nghiệp và đại diện cộng đồng. Ba là công khai phương pháp tính, tránh việc người dân và doanh nghiệp “mù mờ” về cách hình thành giá.
Về kỹ thuật, luật sư Tú cho rằng cần phân nhóm rõ ràng trong thiết kế bảng giá đất và hệ số K để hạn chế rủi ro như: đất ở, đất sản xuất, đất thương mại, dịch vụ…Mỗi nhóm lại chia theo vị trí: trung tâm đô thị, ven đô, nông thôn. Hệ số K nên dựa trên 3 biến số: chỉ số giá bất động sản, chỉ số phát triển hạ tầng và quy hoạch mới, tỷ lệ biến động giao dịch thực tế. Việc xác lập hệ số K nên do hội đồng định giá cấp tỉnh đảm nhiệm, có thành phần ngoài khối quản lý nhà nước để tránh “vừa đá bóng vừa thổi còi”.
Cùng với đó, cơ chế cần cho phép điều chỉnh đột xuất nếu giá đất tăng/giảm trên 20%, không nên chờ đủ chu kỳ 5 năm. Đồng thời, phải số hóa dữ liệu giá đất toàn quốc, kết nối dữ liệu từ thuế, địa chính, ngân hàng, sàn giao dịch…để hệ số K có “dữ liệu sống”. Bảng giá đất cũng nên tách theo mục đích áp dụng: thuế, phí, bồi thường, tính tiền sử dụng đất… Nhà nước cần có thang giá riêng vì mục tiêu mỗi loại khác nhau.
“Không có bảng giá đất nào bắt kịp thị trường từng ngày, từng tuần. Vấn đề là độ lệch phải ở mức chấp nhận được và cơ chế điều chỉnh phải đủ nhanh khi có biến động lớn. Nếu coi bảng giá đất là công cụ quản lý đa mục tiêu như thu thuế, bồi thường, điều tiết thì phải minh bạch, cập nhật và linh hoạt. Nếu chỉ làm cho có, thiếu dữ liệu và thiếu giám sát, thì 1 năm hay 5 năm cũng vẫn là ‘tấm áo đẹp’ nhưng không mặc vừa thị trường” - ông Trương Anh Tú nói với VietnamFinance.
Tags:
(VNF) - Giá thuê nhà tại TP. HCM đang tăng ở nhiều khu vực, khiến cả người thuê lẫn chủ nhà đều “khóc ròng”. Người thuê chật vật xoay xở khi chi phí sinh hoạt bị đội lên, còn chủ nhà cũng không vui khi tỷ suất lợi nhuận cho thuê rơi xuống mức thấp kỷ lục, thậm chí kém hơn lãi gửi tiết kiệm ngắn hạn.
(VNF) - Gần 3ha đất nông nghiệp của Tân Á Đại Thành ở quận Hoàng Mai cũ (Hà Nội) được chuyển đổi mục đích sử dụng để thực hiện tổ hợp nhà ở, văn phòng.
(VNF) - Dự án Khu đô thị huyện lỵ Hòa Vang có tổng diện tích 229ha, vốn đầu tư hơn 16.000 tỷ đồng, sẽ được đấu thầu để chọn nhà đầu tư.
(VNF) - Hà Nội đấu giá khu đất gần 6.500m2 xây nhà thấp tầng, giá khởi điểm hơn 700 tỷ đồng; ROX Living Kiến Tường bàn giao sổ hồng; Nghệ An vượt gần gấp đôi chỉ tiêu nhà ở xã hội năm 2025... là những tin tức nổi bật về thị trường bất động sản ngày 29/11.
(VNF) - Giá đất tại Mê Linh đang có xu hướng nhích lên, thanh khoản được cải thiện, trong bối cảnh hạ tầng dần hoàn thiện và các “ông lớn” chuẩn bị triển khai dự án. Dù vậy, theo giới chuyên môn, vẫn còn những rủi ro về pháp lý và tiến độ dự án mà các nhà đầu tư cần cân nhắc kỹ lưỡng.
(VNF) - Đà Nẵng thành lập 8 tổ công tác do các Phó Chủ tịch UBND thành phố phụ trách nhằm xử lý vướng mắc của 376 dự án, trong đó có 28 dự án trọng điểm được kỳ vọng tạo động lực phát triển kinh tế – xã hội.
(VNF) - Công ty Cổ phần ARQUE DEGI vừa được chấp thuận đầu tư 3 dự án khu đô thị và du lịch nổi tại Đầm Đề Gi với tổng vốn hơn 8.500 tỷ đồng. Doanh nghiệp đang được đề xuất chuyển nhượng 75% cổ phần cho các tập đoàn quốc tế trong lĩnh vực siêu du thuyền và tài chính.
(VNF) - Nhiều dự án chung cư tại Hà Nội, từng là “điểm nóng” về giá, đang chững lại. Dù giá chững, thanh khoản vẫn yếu, người mua ở thực vẫn e dè khi mức giá vượt quá khả năng chi trả.
(VNF) - Tòa nhà chung cư FPT Plaza 4 – Khu đô thị Công nghệ FPT Đà Nẵng gần 1.400 căn hộ vừa được xác nhận đủ điều kiện mở bán, bổ sung nguồn cung nhà ở quy mô lớn cho khu vực này.
(VNF) - Thi hành án dân sự TP. Đà Nẵng thông báo đấu giá 3 khu đất thương mại – dịch vụ nằm trên trục biển Võ Nguyên Giáp, với tổng giá khởi điểm hơn 330 tỷ đồng.
(VNF) - T&T Group của "bầu" Hiển muốn làm khu đô thị thể thao 1,2 tỷ USD tại Bắc Ninh, Hà Nội khởi công dự án chống ngập Nam Thăng Long, Đèo Cả triển khai cao tốc TP. HCM - Mỹ Thuận 36.000 tỷ đồng... là những tin tức đáng chú ý về bất động sản 28/11.
(VNF) - Giữa bối cảnh thị trường bất động sản cả nước còn nhiều biến động, Hải Phòng vẫn nổi lên như một điểm sáng hiếm hoi khi duy trì được thanh khoản, tiếp tục thu hút dòng vốn đầu tư và ghi nhận những chỉ số tăng trưởng kinh tế ấn tượng.
(VNF) - Bất động sản Việt Nam đang chứng kiến một cuộc dịch chuyển vĩ mô, nơi không gian sống trở thành tuyên ngôn về phong cách và giá trị cá nhân. Dẫn dắt xu hướng Branded Living đến Việt Nam, Masterise Homes khẳng định trải nghiệm và niềm tin thương hiệu đang trở thành thước đo mới, định hình cuộc đua về chất lượng và đẳng cấp trên thị trường.
(VNF) - Thị trường bất động sản dưỡng lão tại Việt Nam đang bùng nổ khi các tập đoàn lớn như Vingroup, Sun Group, Novaland đua nhau triển khai dự án đô thị hưu trí, khu nghỉ dưỡng sức khỏe và viện dưỡng lão tiêu chuẩn quốc tế. Dân số già hóa nhanh mở ra cơ hội tỷ USD, nhưng phát triển bền vững đòi hỏi chính sách, nhân lực và mô hình vận hành chuyên nghiệp.
(VNF) - Hà Nội thông qua bảng giá đất mới, cao nhất hơn 700 triệu đồng/m2 từ 2026, Hải Phòng gia hạn tiến độ siêu dự án hơn 6.000 tỷ đồng tại chợ Sắt, Khánh Hòa sắp có hơn 1.100 căn nhà ở xã hội giá dự kiến 19,5 triệu đồng/m2... là những tin tức nổi bật về thị trường bất động sản ngày 27/11.
(VNF) - TP. Hà Nội sẽ áp dụng bảng giá đất mới từ 1/1/2026, với mức cao nhất tại khu trung tâm lên hơn 700 triệu đồng/m², tăng nhẹ so với hiện hành.
(VNF) - Giữa lúc du lịch phục hồi mạnh, nhiều nhà đầu tư "đi săn" khách sạn với kỳ vọng tỷ suất lợi nhuận 7% - 7,5%/năm. Nhưng thực tế cho thấy, mức lợi suất này hấp dẫn nhưng không dễ “ăn”, bởi chỉ những dự án vận hành chuyên nghiệp, có thương hiệu và chọn đúng thị trường mới thực sự sinh lời bền vững.
(VNF) - UBND TP.HCM lên kế hoạch đấu giá 7 lô đất ở Thủ Thiêm trong năm 2026, trong đó có 3 lô đã từng đấu giá thành nhưng bỏ 'cọc'.
(VNF) - Dự thảo bảng giá đất năm 2026 của Hải Phòng đang lấy ý kiến gây nhiều tranh luận khi hàng loạt mức giá được xác định bằng công thức nội suy theo tỷ lệ cố định, thay vì dựa trên các phương pháp định giá theo nguyên tắc thị trường.
(VNF) - UBND TP. Đà Nẵng yêu cầu lực lượng chức năng tăng cường kiểm tra, xử lý nghiêm các hành vi môi giới trái phép, “cò mồi”, thu tiền đặt chỗ, thu phí “bảo đảm trúng hồ sơ”, rao bán “suất ngoại giao” trái quy định trong nhận hồ sơ mua, bán nhà ở xã hội.
(VNF) - Hạ tầng liên tục được hoàn thiện, loạt tuyến giao thông chiến lược mở ra trục kết nối mới với trung tâm Hà Nội, Mê Linh (cũ) đang trở thành “điểm rơi” của dòng vốn tỷ USD. Liệu sự đổ bộ của các “ông lớn” bất động sản có khiến vùng đất từng được xem là vùng trũng bước vào chu kỳ chuyển mình mạnh mẽ?
(VNF) - Thanh tra nêu tồn tại liên quan đến ký quỹ, giấy phép môi trường, công khai thông tin và tình trạng cho thuê lại căn hộ tại Dự án NƠXH Lê Thánh Tông.
(VNF) - Sau nhiều năm được chấp thuận chủ trương đầu tư, dự án Tổ hợp thương mại, dịch vụ Vintraco tại xã Nghi Phong, huyện Nghi Lộc, Nghệ An (nay thuộc phường Vinh Phú) do Công ty CP Vintraco làm chủ đầu tư đến nay vẫn chưa thể khởi công xây dựng.
(VNF) - Sở Tài chính TP. Huế vừa công bố danh mục dự án sử dụng đất nhằm mời gọi nhà đầu tư đăng ký thực hiện hai dự án sân golf tại phường Phong Phú, với tổng mức đầu tư dự kiến hơn 872 tỷ đồng.
(VNF) - Giá thuê nhà tại TP. HCM đang tăng ở nhiều khu vực, khiến cả người thuê lẫn chủ nhà đều “khóc ròng”. Người thuê chật vật xoay xở khi chi phí sinh hoạt bị đội lên, còn chủ nhà cũng không vui khi tỷ suất lợi nhuận cho thuê rơi xuống mức thấp kỷ lục, thậm chí kém hơn lãi gửi tiết kiệm ngắn hạn.
(VNF) - Gần 3ha đất nông nghiệp của Tân Á Đại Thành ở quận Hoàng Mai cũ (Hà Nội) được chuyển đổi mục đích sử dụng để thực hiện tổ hợp nhà ở, văn phòng.
