Kể từ năm 2021, khi nguồn cung nhà ở tại các đô thị lớn bắt đầu suy giảm mạnh, thị trường bất động sản dần trở nên cô đặc khi một số “ông lớn” chiếm tỷ trọng rất cao trong tổng nguồn cung thị trường. Thậm chí có giai đoạn, nhóm chủ đầu tư: Vingoup, Sun Group, MIK Group, Masterise Group, Sunshine Group… chiếm tới hơn 50%. Xu hướng này đã duy trì liên tục trong những năm qua, tạo nên một trong những nguy cơ lớn nhất thị trường bất động sản: “độc quyền” cung và thao túng giá.
Bối cảnh đó cùng lúc đưa đến hai hệ lụy. Một là tình trạng chênh lệch cung – cầu ngày càng sâu sắc hơn. Hai là thị trường ngày càng phụ thuộc vào lực cầu đầu tư, thay vì cầu thực.
Thực tế cho thấy, tình trạng lệch pha cung – cầu đã diễn ra từ lâu, nhưng đã trở nên đặc biệt nghiêm trọng trong những năm qua do các chủ đầu tư lớn tập trung vào phát triển dòng sản phẩm cao cấp – hạng sang để gia tăng biên lợi nhuận. Trong điều kiện nguồn cung hạn chế, giá tăng phi mã với tốc độ hàng chục %/năm, người mua không còn chọn lựa, việc xuất hiện của dòng sản phẩm cao cấp – hạng sang với giá lên tới cả trăm triệu đồng/m2 không còn bị xem là “dị biệt” mà được diễn giải như một hiện tượng phổ biến và quy luật tất yếu.
Khi những doanh nghiệp chủ lực đã định hình xu hướng đó, các đơn vị nhỏ gần như không thể tạo ra sự thay đổi đáng kể nào, nhất là khi giá vốn phát triển dự án ngày càng tăng lên. Hệ quả là trên toàn thị trường, sản phẩm nhà ở bình dân (nhà ở giá rẻ, nhà ở vừa túi tiền) gần như “tuyệt chủng”, thậm chí nhà ở trung cấp (dưới 50 triệu đồng/m2) cũng trở nên khan hiếm.
Trong một thị trường giá cao, gấp 20 – 25 lần (thậm chí gấp 25 – 30 lần) thu nhập bình quân của người dân, lực cầu thực bị xói mòn. Thị trường ngày càng phụ thuộc vào lực kéo của cầu đầu tư, đầu cơ, dưới sự hỗ trợ của chu kỳ tiền rẻ dài hiếm có (suốt từ đầu 2023 đến cuối 2025) và đà tăng giá rất bền bỉ với những điểm bùng phát trong các năm 2024 và 2025. Điều này tạo nên sự chông chênh của thanh khoản, gia tăng rủi ro “gãy đổ” khi yếu tố hỗ trợ biến mất.
Rủi ro này đã được thực chứng ngay cuối năm 2025 và đầu năm 2026, khi lãi suất tăng “bốc đầu”. Không còn những khoản vay giá rẻ (lãi suất 6% - 8%), không còn những chương trình đảo nợ (chuyển gói vay từ ngân hàng này sang ngân hàng khác để nối dài ưu đãi lãi suất), thị trường đối diện với những khoản vay có lãi suất lên tới 10% - 11% cố định trong thời gian ngắn (12 – 24 tháng), còn lãi thả nổi vọt lên 13% - 15%.
Hệ quả là hoạt động đầu tư, đầu cơ mất đi động lực, dòng tiền bị rút ra, thanh khoản suy giảm mạnh, đẩy thị trường vào cảnh “khó buôn, khó bán”. Để kích cầu, các chủ đầu tư buộc phải lao vào một cuộc đua ưu đãi, từ chiết khấu, hỗ trợ lãi suất, tặng quà… vô hình trung hình thành một hiện tượng “giảm giá” trên thị trường sơ cấp, qua đó ép mặt bằng giá trên thị trường thứ cấp giảm theo, kích hoạt xu hướng “cắt lỗ” của giới đầu cơ, lướt sóng. Đến lượt mình, xu hướng này lại tác động trở lại khiến thanh khoản càng thêm suy yếu, tựa như một vòng xoáy đưa nhau xuống đáy.
Nguy cơ nói trên được bổ sung bởi sự bùng nổ của nguồn cung. Sau nhiều năm bị kìm hãm đến “đói khát” nguồn cung, thị trường đã được “tháo tung” khi hàng trăm dự án được gỡ vướng, sẵn sàng “bung hàng”. No dồn đói góp, sự “đổ bộ” của nguồn cung khổng lồ trong khoảng thời gian rất ngắn đã tạo nên tình trạng “bội thực”, khiến thị trường không thể hấp thụ kịp, càng đẩy thanh khoản đến chỗ yếu ớt hơn.
Trao đổi với Tạp chí Đầu tư Tài chính – VietnamFinance, ông Vũ Cương Quyết, Tổng giám đốc Đất Xanh Miền Bắc, nhận định thị trường đang trong bối cảnh phân hoá sâu sắc theo nhiều khía cạnh: địa bàn, phân khúc, sản phẩm.
Đơn cử với thị trường Hà Nội, chung cư giá cao (trên 100 triệu đồng/m2) đang mất đi sức hấp dẫn, nhất là sản phẩm nằm ở khu vực rìa trung tâm. Dòng sản phẩm thấp tầng (biệt thự, liền kề, nhà phố) tại các khu vực bị “làm giá” trong giai đoạn vừa qua cũng không còn hút được dòng tiền.
Trong khi đó, chung cư giá vừa phải, đất nền vùng ven – tại các khu vực không bị “đánh sóng” mạnh, vẫn duy trì được giao dịch.
“Chúng tôi bán chung cư ở Láng – Hoà Lạc, giá khoảng 40 triệu đồng/m2, vẫn thanh khoản tốt. Đất nền ngoại ô Thủ đô như Sóc Sơn – Hà Nội, Từ Sơn – Bắc Ninh, Phủ Lý – Hà Nam, Hoà Bình… có giá bình ổn 40 – 50 triệu đồng/m2, không bị đẩy lên nhiều trong giai đoạn vừa qua, bảo đảm được mức độ hấp thụ vừa phải. Tại các tỉnh, chung cư tại Vĩnh Phúc, Việt Trì, Bắc Ninh, Bắc Giang vẫn bán được, vì giá chỉ 30 – 50 triệu đồng/m2 hợp với nhu cầu thực và cho thuê thực. Chỉ các sản phẩm bị đẩy lên giá 80 – 90 triệu đồng/m2 mới khó bán”, ông Quyết nói.
Theo ông Quyết, khách mua hiện nay chú trọng tới “giá trị thực” của sản phẩm nhiều hơn là kỳ vọng vào đà tăng giá trong tương lai. Nguyên do là trong những năm qua, giá đã tăng sốc, khiến biên độ tăng trong thời gian tới bị thu hẹp. Lực cầu lại yếu, khiến “giấc mơ” ăn lãi hàng chục % hay bằng lần khó khả thi hơn, nhất là trong bối cảnh các “tay to” thu tiền về phòng thủ, không còn mua bằng cảm xúc, tức suy giảm hiệu ứng FOMO (Fear of Missing Out – Sợ bỏ lỡ cơ hội).
Khách mua vì thế tìm kiếm lợi nhuận trong chính sách ưu đãi của chủ đầu tư, dòng tiền từ khả năng khai thác của sản phẩm, bên cạnh chương trình thanh toán linh hoạt, giảm áp lực chi phí vốn. Đây cũng chính là trọng tâm tranh đua của các chủ đầu tư hiện nay.
Chẳng hạn Vingroup với năng lực tài chính hùng mạnh đã triển khai hỗ trợ lãi suất tới 5 năm cho khách hàng: khách chỉ phải trả lãi suất 3,3%/năm nếu sử dụng gói vay 18 tháng, 5,3%/năm với gói vay 24 tháng, 7,8%/năm cho gói vay 36 tháng và không quá 9% trong 24 tháng tiếp theo. Đó là chưa kể các chương trình ưu đãi khác như: giãn xây, giãn thanh toán dài hạn…
Một số chủ đầu tư khác, không đủ lực hỗ trợ lãi suất 0% hay lãi suất ở mức thấp trong thời gian dài thì áp dụng mức vào tiền thấp, chỉ 20%, thậm chí 15% giá trị sản phẩm, kết hợp chương trình thanh toán dạng trả góp trong 3 – 5 năm.
Ví dụ Đất Xanh Miền Bắc bán chung cư tại Bình Dương với chính sách: khách vào tiền 20% được nhận nhà, thanh toán 80% còn lại trong 3 năm, hay một dự án chung cư ở Thái Nguyên áp dụng cơ chế tương tự với tỷ lệ: vào tiền 50%, 50% còn lại trả dần trong 18 tháng.
Cách làm này tựa như một sự cải biến hình thức “thuê mua” (tiền thuê nhà được tính là tiền mua trả góp), ưu điểm là khách hàng không phải “cõng” lãi suất (bởi kể cả khi được hỗ trợ lãi suất, thực chất chi phí hỗ trợ đó đã được cộng vào giá bán) còn chủ đầu tư cũng bớt gánh nặng làm việc với ngân hàng.
Có thể thấy, dù khó khăn, thị trường vẫn tồn tại những cơ hội “không tồi” cho nhà đầu tư có vốn và chấp nhận “ăn chắc mặc bền” thay vì kỳ vọng “giàu sau một đêm”. Thị trường đã khác, cuộc chơi cũng khác, vấn đề chỉ là người chơi có sẵn sàng thay đổi.
Tags:
(VNF) - Giải thưởng quốc gia bất động sản Việt Nam lần thứ II gồm 12 hạng mục giải thưởng với 200 hồ sơ tham gia. Đáng chú ý, tại giải thưởng lần này đã có nghị quyết vượt ngoài quy chế ban đầu. Theo đó, trong hạng mục "Top 10 Nhà phát triển bất động sản hàng đầu Việt Nam", hội đồng quyết định bổ sung thêm một giải đặc biệt.
(VNF) - Sự hiện diện ngày càng nhiều của các thương hiệu F&B, bán lẻ và dịch vụ tại Bình Dương cũ cho thấy xu hướng mở rộng không gian thương mại ra ngoài trung tâm TP. HCM đang diễn ra mạnh mẽ. Trong bối cảnh đó, những dự án nằm ở khu vực lõi đô thị, có cộng đồng cư dân hiện hữu và khả năng khai thác như Artisan Park đang thu hút sự quan tâm của thị trường.
(VNF) - Hà Nội đề xuất chuyển tối đa 20% quỹ căn nhà ở xã hội sau 1 năm không bán hết, nhà tái định cư bỏ trống ít nhất 9 tháng thành nhà thương mại.
(VNF) - Khi đô thị bước vào giai đoạn tái cấu trúc quy mô lớn, thị trường bắt đầu ưu tiên những tài sản giữ được vị trí và giá trị dài hạn.
(VNF) - Theo các chuyên gia, đề xuất “cấm bán nhà” trong khu đô thị đa mục tiêu trong vòng 3 năm đầu được kỳ vọng sẽ góp phần giảm đầu cơ, hạ nhiệt giá nhà và tăng cơ hội tiếp cận nhà ở cho người dân. Khi chính sách này được áp dụng, không chỉ nhà đầu tư mà cả chủ đầu tư cũng sẽ buộc phải thay đổi chiến lược phát triển dự án, chuyển từ tư duy bán để đầu tư sang phát triển đô thị phục vụ nhu cầu ở thực.
(VNF) - TP. Đồng Nai vừa động thổ dự án bất động sản (BĐS) đầu tiên sau khi lên thành phố và là dự án được triển khai trên khu đất trúng đấu giá quyền sử dụng đất.
(VNF) - Không chỉ là “Thành phố Expo” đầu tiên của Việt Nam, Vinhomes Global Gate (Đông Anh, Hà Nội) còn trở thành đại đô thị tiên phong trong hệ sinh thái Vinhomes tích hợp mô hình bất động sản thương mại thế hệ mới - Vincom Collection - nơi hội tụ mua sắm, ẩm thực và trải nghiệm theo xu hướng phố thương mại mở đang thịnh hành trên thế giới.
(VNF) - Theo báo cáo thị trường bất động sản tháng 4/2026 của DKRA Consulting, phân khúc đất nền và căn hộ tại Đà Nẵng ghi nhận tín hiệu cải thiện về thanh khoản, trong khi nhóm bất động sản nghỉ dưỡng vẫn duy trì trạng thái trầm lắng do áp lực lãi suất và tâm lý thận trọng của nhà đầu tư.
Sau giai đoạn tăng nóng, thị trường đất nền vùng ven Hà Nội đang bước vào chu kỳ hạ nhiệt rõ nét. Giá rao bán tại nhiều khu vực từng là “điểm nóng” như Hòa Lạc, Thạch Thất, Phú Cát, Quốc Oai… đồng loạt đi xuống, song nghịch lý là thanh khoản vẫn gần như “đóng băng”.
(VNF) - Ông Thân Thành Vũ, Chủ tịch Hội Bất động sản du lịch Việt Nam (VnTPA) cho rằng, chu kỳ mới của thị trường bất động sản nghỉ dưỡng, nếu xuất hiện, sẽ không còn là chu kỳ tăng nóng đại trà như trước đây, mà sẽ là chu kỳ thanh lọc mạnh. Những doanh nghiệp có năng lực vận hành, có dòng tiền thật, có sản phẩm thật và giữ được chữ tín sẽ tồn tại. Ngược lại, mô hình bán hàng bằng “ảo vọng tài chính” sẽ ngày càng khó tồn tại.
(VNF) - Nếu mô hình “mua đất – chờ tăng giá” dần suy yếu dưới áp lực thuế, tín dụng và yêu cầu phát triển bền vững, thị trường bất động sản Việt Nam có thể bước vào một chu kỳ mới: khai thác dòng tiền từ nhà cho thuê, đô thị công nghiệp và vận hành tài sản dài hạn. Tuy nhiên, quá trình chuyển đổi này sẽ không dễ dàng và đòi hỏi một lộ trình đủ dài để tránh gây sốc cho thị trường.
(VNF) - Công ty cổ phần Đầu tư xây dựng Thái Sơn vừa công bố báo cáo đánh giá tác động môi trường cho dự án Khu đô thị nghỉ dưỡng Mỹ Lâm quy mô gần 540,3ha tại tỉnh Tuyên Quang.
(VNF) - Trong danh sách hàng nghìn doanh nghiệp nợ thuế vừa được Thuế TP. HCM công khai, nhiều công ty bất động sản có số nợ lớn, trong đó có doanh nghiệp nợ hơn 2.000 tỷ đồng.
(VNF) - UBND TP. Hà Nội cho phép Công ty cổ phần Picenza Mỹ Hưng (thuộc Tập đoàn Picenza Việt Nam) chuyển đổi mục đích sử dụng đất gần 131.000m2 để làm khu dân cư.
(VNF) - Ngày 26/5, lễ kickoff dự án Pearl Rivera Hà Nội đã diễn ra với sự tham dự của hơn 1.000 nhân viên kinh doanh từ 36 đại lý bất động sản, đánh dấu giai đoạn “đổ hàng” ra thị trường.
(VNF) - Hàng loạt dự án hạ tầng nghìn tỷ đang làm thay đổi cục diện thị trường bất động sản Hà Nội, đẩy giá và thanh khoản tại các khu vực hưởng lợi tăng mạnh, trong khi nhiều khu nhà trong ngõ nhỏ, hạ tầng yếu bắt đầu hụt hơi, giảm sức hút và đối mặt nguy cơ mất giá.
(VNF) - Phó Thủ tướng Hồ Quốc Dũng yêu cầu việc sửa đổi Luật Đất đai phải theo hướng cắt giảm thủ tục hành chính, rút ngắn thời gian xử lý hồ sơ và tháo gỡ các vướng mắc thực tiễn nhằm phát huy hiệu quả nguồn lực đất đai phục vụ phát triển kinh tế - xã hội.
(VNF) - Sau nhiều năm tăng nóng nhờ kỳ vọng hạ tầng và tâm lý “lướt sóng”, thị trường đất nền Hà Nội đang bước vào giai đoạn chững lại rõ rệt. Giá tại nhiều khu vực không còn leo thang như trước, thanh khoản lao dốc, những nhà đầu tư từng kỳ vọng “mua hôm nay, vài tháng sau có lời” bắt đầu đối mặt áp lực giữ hàng kéo dài.
(VNF) - Đề xuất cấm chuyển nhượng nhà ở thương mại tại các khu đô thị đa mục tiêu trong vòng 3 năm đang khiến thị trường bất động sản dậy sóng và tạo ra những luồng dư luận trái chiều.
(VNF) - Tỉnh Ninh Bình vừa chấp thuận chủ trương đầu tư hai dự án nhà ở xã hội Bích Đào tại phường Hoa Lư và công trình nhà ở xã hội (NOXH02) tại phường Duy Hà, với tổng mức đầu tư gần 2.800 tỷ đồng.
(VNF) - Từ lâu, khoáng nóng không chỉ là liệu pháp chăm sóc sức khỏe mà còn là nghi thức chữa lành tinh thần của phương Đông. Nếu người Nhật coi Onsen là bí kíp trường thọ, thì tại Nam Nha Trang, Charmora City đang tái hiện trải nghiệm tắm khoáng chuẩn Nhật giữa không gian ven sông Quán Trường, nơi kiến trúc Champa đương đại và thiên nhiên hòa quyện giữa nhịp sống hiện đại.
(VNF) - Dù sức mua trên thị trường bất động sản chưa phục hồi mạnh, hàng loạt doanh nghiệp vẫn liên tiếp tung dự án mới ra thị trường. Đằng sau làn sóng “bung hàng” của chủ đầu tư là áp lực tái tạo dòng tiền, giữ thị phần và đón đầu chu kỳ mới của thị trường bất động sản.
(VNF) - Hà Nội, ngày 25/05 – Công ty Cổ phần Vinhomes chính thức triển khai chương trình hỗ trợ khách hàng sử dụng vàng để giao dịch bất động sản, góp phần đưa nguồn vàng nhàn rỗi đang tích trữ trong dân trở thành dòng vốn năng động phục vụ tăng trưởng. Chương trình được triển khai trong 5 năm, với sự đồng hành của các Công ty Vàng bạc Đá quý nhằm bảo đảm an toàn tối đa về quyền lợi và giá trị tài sản cho khách hàng.
(VNF) - Sáng 25/5, Công ty Đầu tư công nghiệp Bản Thiện đã khởi công Dự án đầu tư xây dựng và quản lý kinh doanh hạ tầng kỹ thuật CCN Lê Thiện - Đại Bản, quy mô khoảng 60ha.
(VNF) - Liên danh Công ty cổ phần Arita và Công ty cổ phần HNASA là nhà đầu tư thực hiện dự án khu nhà ở xã hội tại KĐT phía Đông Bắc, tỉnh Bắc Ninh với tổng mức đầu tư gần 3.100 tỷ đồng.
(VNF) - Giải thưởng quốc gia bất động sản Việt Nam lần thứ II gồm 12 hạng mục giải thưởng với 200 hồ sơ tham gia. Đáng chú ý, tại giải thưởng lần này đã có nghị quyết vượt ngoài quy chế ban đầu. Theo đó, trong hạng mục "Top 10 Nhà phát triển bất động sản hàng đầu Việt Nam", hội đồng quyết định bổ sung thêm một giải đặc biệt.
(VNF) - Hải Phòng đang ghi nhận tiến độ thi công sôi động tại nhiều dự án chung cư, khách sạn và tổ hợp cao tầng tại khu vực trung tâm phía Đông thành phố.
