“Luẩn quẩn” trong bài toán giải quyết tình huống
Một trong những điểm mới đáng chú ý tại dự thảo Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai 2024 của Bộ Nông nghiệp và Môi trường là chuyển toàn bộ trường hợp áp dụng của giá đất cụ thể sang bảng giá đất là mở rộng phạm vi áp dụng của bảng giá đất sang nhiều mục đích và nhóm đối tượng hơn. Đây vốn là việc xác định giá đất liên quan trực tiếp đến nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất thực hiện dự án đầu tư (có sử dụng đất trả tiền một lần hoặc giao đất có thu tiền sử dụng đất) và bồi thường khi nhà nước thu hồi đất theo nguyên tắc thị trường thông qua các phương pháp xác định giá đất cụ thể.
Theo chuyên gia, việc sử dụng một bảng giá đất duy nhất áp dụng cho tất cả đối tượng, trường hợp liên quan đến quản lý nhà nước về đất đai là không hợp lý vì chức năng chính của bảng giá đất chỉ là công cụ điều tiết nguồn thu ngân sách từ đất đai. Điều này vô tình đẩy công tác quản lý tài chính về đất đai vào thế bị động, xung đột lợi ích, tạo ra vòng luẩn quẩn giữa việc “vá” quy định và phát sinh thêm bất cập mới.
Trao đổi với VietnamFinance, Giám đốc Công ty TNHH Thẩm định giá và Giám định Việt Nam, ông Ngô Gia Cường, cho rằng trước khi ban hành Luật Đất đai 2024, dư luận thường tập trung vào việc tăng giá trong bảng giá đất để đảm bảo quyền lợi cho người bị thu hồi đất khi giải phóng mặt bằng (GPMB). Tuy nhiên, theo quy định của Luật Đất đai 2013, giá bồi thường GPMB và giá đất tái định cư vốn được xác định theo “giá đất cụ thể”, chứ không phải trực tiếp từ bảng giá đất.
Việc tập trung tăng bảng giá đất để bồi thường GPMB giúp đảm bảo quyền lợi của người thu hồi đất vô tình bỏ qua tác động, làm phát sinh chi phí đột biến đến nhiều nhóm đối tượng khác cùng căn cứ vào giá đất trong bảng giá đất như chuyển mục đích sử dụng đất, cấp giấy chứng nhận lần đầu, cho thuê đất trả tiền hàng năm…
Khi Luật Đất đai 2024 được ban hành, khung giá đất bị bãi bỏ. Luật quy định giá bồi thường GPMB theo giá đất cụ thể, nhưng giá đất tái định cư lại tính theo bảng giá đất. Đây là điểm bất hợp lý và gây khó cho cơ quan thực thi. Bởi bảng giá đất vẫn được xây dựng theo nguyên tắc “giá thị trường”, nhưng thực tế chưa kịp điều chỉnh sát với quy định mới sau khi bỏ khung giá đất. Trong khi đó, giá đất cụ thể lại phải dựa trên dữ liệu giao dịch thực tế từ hợp đồng chuyển nhượng, nhưng thị trường lại đang tồn tại tình trạng giao dịch hai giá (giá hợp đồng khác giá thanh toán thực).
Kết quả là, “giá thị trường” bị kéo về bảng giá đất, khiến tiền bồi thường GPMB thực tế vẫn chỉ quanh quẩn ở giá đất trong bảng giá đất.
Bên cạnh đó, nếu muốn bảo đảm công bằng, giá đất bồi thường GPMB hay giao đất tái định cư cần phải cùng căn cứ vào giá đất thứ cấp tại thời điểm thu hồi, thay vì sử dụng 2 căn cứ khác nhau. Người bị thiệt thòi nhiều nhất là các trường hợp không đủ điều kiện tái định cư theo quy định (do không được hưởng thêm chênh lệch giữa giá đất tái định cư theo thị trường so với giá đất tái định cư theo bảng giá đất) cũng như tạo ra “giá trị thặng dư” không đáng có của người được nhận đất tái định cư.
“Thực tế cũng cho thấy, nếu bảng giá đất mà phạm vi điều chỉnh đối tượng không phù hợp sẽ phản tác dụng. Việc tăng giá đất để đáp ứng yêu cầu tăng giá trị bồi thường khi nhà nước thu hồi đất đã kéo theo hàng loạt bất cập. Cụ thể là, sau khi ban hành Luật Đất đai 2024 và có bảng giá đất mới tăng cao thì lại ảnh hưởng đến các đối tượng chuyển mục đích sử dụng đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu” - ông Ngô Gia Cường đánh giá.
Một bất cập khác là cách xác định giá khởi điểm khi đấu giá đất sơ cấp (nhà nước bán đất). Mục tiêu của hoạt động này là tăng nguồn cung cho thị trường và tăng thu ngân sách, chứ không phải bình ổn giá. Vì vậy, giá khởi điểm cần dựa trên giá thị trường để tránh thất thu, thay vì áp theo bảng giá đất, vốn có thể tạo ra mức khởi điểm chênh lệch lớn so với thực tế. Việc áp dụng sai nguyên tắc này đã khiến một số nhà đầu tư không có nhu cầu sử dụng đất thật sự lợi dụng để trục lợi, gây méo mó thị trường thời gian qua.
Một mũi tên không thể trúng nhiều đích
Theo ông Cường, việc dự thảo sửa đổi bổ sung một số điều của Luật Đất đai quy định việc định giá đất phải bảo đảm các nguyên tắc cơ bản là: “Bảo đảm vai trò đại diện chủ sở hữu và quyền quyết định của nhà nước về giá đất; bảo đảm phù hợp với yêu cầu quản lý nhà nước và tình hình thực tế của địa phương”. Điều này là phù hợp với bản chất của bảng giá đất phục vụ mục tiêu quản lý nhà nước.
Bảng giá đất là công cụ dùng để giảm thủ tục hành chính đối với việc xác định các khoản thu ngân sách từ đất đai cũng như nghĩa vụ của người sử dụng đất với nhà nước trong các trường hợp mang tính phổ biến, lặp lại hàng năm, giá trị không quá lớn và không có yếu tố pháp lý hay kỹ thuật phức tạp. Trong khi giá đất cụ thể được xác định từ giá chuyển nhượng trên thị trường (phương pháp so sánh) hoặc lợi ích từ việc đầu tư trên đất đem lại cho người sử dụng đất (phương pháp thặng dư, thu nhập).
Theo đó, việc quy định bảng giá đất chỉ nên tập trung vào mục đích quản lý, điều tiết thu nguồn thu ngân sách từ đất đai, tức là việc thay đổi bảng giá đất phục vụ mục đích cân đối ngân sách. Các đối tượng khác như đầu tư dự án gắn liền với mục đích, vị trí đất, nhất là các đối tượng thuộc diện bị thu hồi GPMB, được cấp đất tái định cư cần được đảm bảo quyền lợi, công bằng theo giá thị trường.
Phạm vi áp dụng của bảng giá đất chỉ nên giới hạn ở nghĩa vụ tài chính của một trường hợp và đối tượng nhất định có liên quan đến nguồn thu ngân sách từ đất đai; không nên đưa thêm phạm vi, đối tượng điều chỉnh mang tính thị trường, không đúng bản chất, tính chất của bảng giá đất để tránh bị luẩn quẩn, luôn phải đối phó giải quyết tình huống cụ thể (được trường hợp này lại sai trường hợp khác).
Do đó, theo ông Cường, về lý thuyết và thực tiễn sẽ không thể xây dựng một bảng giá đất duy nhất có thể áp dụng cho mọi đối tượng, trường hợp. Nhà nước cần xem xét về mặt bản chất giá trị của tài sản để lựa chọn căn cứ xác định giá đất phù hợp với đối tượng, trường hợp áp dụng và trên hết là phù hợp với bản chất giá trị của đất đai. Và nhà nước cũng không nên yêu cầu giá đất trong bảng giá đất phải đảm bảo nguyên tắc thị trường hay đặt trọng trách, trực tiếp tham gia vào bình ổn thị trường bất động sản không đúng quy định của pháp luật
Đồng bộ các giải pháp để tránh tác động tiêu cực
Trước thực tế trên, ông Cường cho rằng cần tập trung đồng bộ các giải pháp then chốt, đảm bảo nguyên tắc cẩn trọng, có lộ trình, minh bạch và có tính toán tác động đến hết các đối tượng, phạm vi điều chỉnh và hơn hết là tính ổn định, hạn chế tác động tiêu cực đến an ninh, kinh tế cũng như đời sống xã hội.
Trước tiên, Luật Đất đai nên quay lại ban hành khung giá đất thống nhất trong toàn quốc áp dụng trong việc xác định giá đất trong bảng giá đất. Với vai trò là công cụ điều tiết thu ngân sách từ đất đai, để duy trì mặt bằng chi phí từ đất đai cụ thể là tiền thuê đất, thuế sử dụng đất phi nông nghiệp vốn là thành phần chi phí lớn trong cơ cấu giá thành sản xuất sản phẩm của doanh nghiệp. Giá đất làm căn cứ tính tiền thuê đất, thuế đất cần có khung khoảng nhất định để tránh các trường hợp các tỉnh ban hành các chính sách kêu gọi đầu tư bằng cách hạ thấp giá đất trong bảng giá đất để giảm tiền thuê đất không lành mạnh (xé rào đầu tư) gây thất thu ngân sách.
Trường hợp xây dựng và sử dụng bảng giá đất để điều tiết ngân sách theo các nguyên tắc của dự thảo sẽ không tốn quá nhiều chi phí và thời gian thì không cần thiết phải ban hành bảng giá đất 5 năm và không cần ban hành hệ số điều chỉnh giá đất và nghiên cứu các trường hợp, đối tượng áp dụng phù hợp với mục đích xây dựng bảng giá đất.
Bên cạnh đó, việc duy trì cơ chế xác định giá đất cụ thể vẫn là cần thiết. Điều này nhằm đảm bảo công bằng, minh bạch trong xác định nghĩa vụ tài chính của nhà đầu tư, bởi đặc thù đất đai rất đa dạng và phức tạp. Giá đất cụ thể phải phản ánh đúng khả năng sinh lời theo từng mục đích sử dụng, quy mô đầu tư, hệ số sử dụng đất, chiều cao công trình... Từng thửa đất tại từng vị trí, quy mô và thời điểm khác nhau đương nhiên có giá trị khác nhau, sẽ là thiếu công bằng nên không thể dùng bảng giá đất để áp cho mọi trường hợp.
Cuối cùng, cần minh bạch hóa thị trường bất động sản. Để khắc phục tình trạng 2 giá thì cần thiết giữ nguyên quy định của điểm d, khoản 1 Điều Luật Đất đai quy định bảng giá đất được áp dụng cho các trường hợp: “Tính thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân”. Khi nghĩa vụ thuế phản ánh đúng thực tế, tình trạng “hai giá” sẽ chấm dứt, giao dịch chỉ còn một mức giá thực, đúng giá trị đất đai.
Cũng theo ông Cường, Luật Đất đai có ảnh hưởng sâu rộng nên cần được thiết kế thận trọng, dựa trên cả lý thuyết lần thực tiễn. Nếu muốn điều tiết thị trường bất động sản, nhà nước cần tập trung điều chỉnh nguồn cung đất sơ cấp, thay vì can thiệp giá qua công cụ thuế, giá đất trong bảng giá hay tỷ lệ phần trăm thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất…. Bởi giá đất tăng là hệ quả của thiếu cung, còn việc cố gắng “kìm giá” bằng chính sách tài chính có tác dụng rất thấp và dễ dẫn tới hiểu nhầm, phản tác dụng.
“Khi thay đổi chính sách quản lý vĩ mô, nhà nước cần bảo đảm các nguyên tắc cẩn trọng, có lộ trình, công bằng, minh bạch. Mọi chính sách ban hành phải được tính toán, đánh giá đầy đủ tác động đến các đối tượng và phạm vi điều chỉnh, nhằm bảo đảm ổn định, hạn chế những tác động tiêu cực đến nền kinh tế và đời sống xã hội”- ông Ngô Gia Cường nói với VietnamFinance.
Tags:
(VNF) - Trải qua nửa thập kỷ hình thành và phát triển, MICC Group đã bứt phá mạnh mẽ để trở thành một trong những đơn vị phân phối bất động sản cao cấp uy tín tại Việt Nam, là đối tác chiến lược tin cậy của các chủ đầu tư lớn.
(VNF) - Thanh khoản chậm lại, giá giảm cục bộ tại một số khu vực và tâm lý nhà đầu tư thận trọng đang khiến thị trường bất động sản Đà Nẵng rơi vào trạng thái giằng co. Dù vậy, giới chuyên gia vẫn kỳ vọng các động lực tăng trưởng mới sẽ hỗ trợ thị trường trong những năm tới.
(VNF) - Công ty Cổ phần Đầu tư Xây dựng và Thương mại Toàn Cầu được Hà Tĩnh lựa chọn làm chủ đầu tư dự án Cụm công nghiệp Cổng Khánh 3 quy mô 75ha với tổng vốn đầu tư gần 447 tỷ đồng.
(VNF) - Vinhomes Royal Island (Hải Phòng) đang mở ra một chuẩn sống mới, sở hữu một "lãnh địa" biệt lập giữa thiên nhiên nhưng vẫn hưởng trọn những đặc quyền đẳng cấp quốc tế. Đây cũng là lời giải cho bài toán mà giới tinh hoa toàn cầu luôn theo đuổi: làm thế nào để cân bằng giữa sự riêng tư tuyệt đối và khả năng kết nối với cộng đồng ưu tú.
(VNF) - Dự án xây dựng nhà ở xã hội tại Khu đô thị mới Giáp Nguột - Trại Cầu, phường Bắc Giang do Công ty cổ phần Thương mại và đầu tư HTV làm chủ đầu tư.
(VNF) - Dù được miễn thuế giá trị gia tăng và thuế thu nhập cá nhân khi doanh thu cho thuê nhà dưới 1 tỷ đồng/năm, cá nhân cho thuê bất động sản vẫn phải kê khai với cơ quan thuế.
(VNF) - Ngày 12/6, TP. Đồng Nai khởi công dự án nhà ở xã hội cho thuê Long Bình với quy mô 10.000 căn. Đây là dự án NƠXH cho thuê đầu tiên của Đồng Nai và là dự án đầu tiên trên cả nước được triển khai sau chỉ đạo của Tổng Bí thư Tô Lâm về phát triển mô hình chung cư cho thuê.
(VNF) - Sở Xây dựng TP. HCM cho biết khó khăn lớn nhất hiện nay trong phát triển nhà ở xã hội và nhà ở cho thuê đó là điểm nghẽn nằm ở nhiều khâu, từ thủ tục đầu tư, cơ chế tài chính đến chính sách ưu đãi cho doanh nghiệp.
(VNF) - UBND tỉnh Nghệ An vừa ban hành Quyết định bãi bỏ quy hoạch và hồ sơ quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/2000 Khu du lịch, dịch vụ hỗn hợp và nghỉ dưỡng Cầu Cau.
(VNF) - Sau nhiều năm sinh sống tại Times City và Riverside, bà Nguyễn Thị Hồng Thức, cựu giảng viên Đại học Ngoại thương cho biết, giá trị lớn nhất mà Vinhomes kiến tạo không chỉ là những khu đô thị hiện đại, tiện ích đẳng cấp, mà còn là một cộng đồng văn minh, giàu tri thức. Đó cũng là lý do bà đặt nhiều kỳ vọng vào dự án Làng Đại học của Vinhomes Global Gate Hạ Long.
(VNF) - UBND TP Hà Nội đề xuất hỗ trợ 60% giá trị nhà, đất đối với một số trường hợp chưa được cấp sổ đỏ khi Nhà nước thu hồi đất.
(VNF) - Sở Quy hoạch - Kiến trúc Hà Nội vừa có văn bản gửi UBND TP. Hà Nội về việc lấy ý kiến điều chỉnh tổng thể quy hoạch phân khu đô thị sông Hồng, tỷ lệ 1/5000, đoạn từ cầu Hồng Hà đến cầu Mễ Sở.
(VNF) - Thông tin này được Chủ tịch UBND P. Hà Nội Vũ Đại Thắng báo cáo tại buổi làm việc chiều 11/6 giữa Thủ tướng Chính phủ Lê Minh Hưng và Ban Thường vụ Thành ủy Hà Nội.
(VNF) - Bằng việc đưa trọn vẹn trải nghiệm không gian sống từ đời thực lên sân khấu, Tân Hoàng Minh Collection Showcase - The Art of Crafted Living chính thức định danh Tập đoàn Tân Hoàng Minh là “Nhà chế tác bất động sản nghệ thuật” với triết lý “Crafted Living”.
(VNF) - Nhiều doanh nghiệp của Nhật Bản, Singapore, Malaysia đang đẩy mạnh hợp tác với các doanh nghiệp trong nước để phát triển dự án, cho thấy thị trường bất động sản Việt vẫn hấp dẫn nhà đầu tư ngoại.
(VNF) - Dự án nhà ở xã hội do Lideco triển khai tại Hạ Long công bố giá bán từ 21,4 triệu đồng/m², tương đương 1,1-1,5 tỷ đồng mỗi căn.
(VNF) - Những hoạt động văn hóa, nghệ thuật, nghỉ dưỡng và giải trí diễn ra liên tục đang góp phần tạo nên một nhịp sống riêng tại Vega City. Khi một điểm đến dần bước ra khỏi vai trò của một dự án đơn thuần, nhu cầu sở hữu một không gian sống giữa trung tâm của những trải nghiệm ấy cũng xuất hiện. Vega Alora Residences là mảnh ghép mới vừa được hé lộ trong bức tranh đang thành hình bên bờ vịnh Bắc Nha Trang.
(VNF) - Liên danh Công ty cổ phần Tập đoàn Thái Bình Dương và Công ty cổ phần Quản lý xây dựng Nhật Bản vừa đề xuất thực hiện dự án Đầu tư xây dựng và kinh doanh kết cấu hạ tầng Khu B - Khu công nghiệp Thọ Lộc tại xã Tân Châu, tỉnh Nghệ An.
(VNF) - Sau nhiều năm tích lũy, thị trường bất động sản Vân Đồn (Quảng Ninh) đang bước vào giai đoạn chuyển động mới nhờ sự hoàn thiện của hạ tầng, du lịch và các dự án quy mô lớn. Đây được xem là nền tảng để khu vực này đón cơ hội tăng trưởng trong thời gian tới.
(VNF) - Gần 1.400 căn hộ chung cư nhà ở xã hội tại phường Hố Nai, thành phố Đồng Nai đang được mở bán với mức giá từ 25,6 triệu đồng/m2.
(VNF) - Rời vùng lõi chật hẹp để tìm kiếm không gian sống chất lượng đang trở thành xu hướng an cư mới của người dân Thủ đô. Tại khu Tây, Vinhomes Wonder City - dự án vừa được vinh danh “Top 10 dự án nhà ở thương mại tiềm năng nhất Việt Nam” - đang là tâm điểm đáp ứng nhu cầu đó nhờ hệ sinh thái tiện ích đồng bộ, không gian xanh và khả năng kết nối thuận tiện.
(VNF) - Theo GS.TS Hoàng Văn Cường, khi bất động sản được giao dịch, khai thác và phục vụ nhu cầu thực, dòng tiền sẽ tiếp tục lưu chuyển trong nền kinh tế, góp phần thúc đẩy tăng trưởng. Rủi ro chỉ xuất hiện khi đầu tư vượt quá nhu cầu thực, dẫn đến tình trạng tồn kho kéo dài.
(VNF) - TP.HCM xác định, giai đoạn 2026 - 2030 tạo lập khoảng 50.000 căn nhà ở xã hội (NƠXH) cho thuê và dự kiến chuyển đổi công năng một phần quỹ nhà tái định cư và tài sản công dôi dư sang mục đích nhà ở cho thuê để tối ưu hóa nguồn lực.
(VNF) - Công ty Peak Education Limited (Thụy Điển) đề xuất đầu tư dự án Khu nghỉ dưỡng sinh thái sang trọng 5 sao tại xã Kon Plông (tỉnh Quảng Ngãi), với tổng vốn đầu tư dự kiến hơn 60 triệu USD.
(VNF) - Theo ông Lê Đình Chung, Tổng giám đốc SGO Homes, thị trường bất động sản đang bước vào giai đoạn hiếm hoi khi nguồn cung tăng mạnh, các chủ đầu tư cạnh tranh bằng chính sách bán hàng và người mua nắm nhiều lợi thế hơn trong đàm phán. Đây có thể là "cửa sổ cơ hội" cho những nhà đầu tư có tầm nhìn trung và dài hạn trước khi thị trường bước vào một chu kỳ phát triển ổn định hơn.
(VNF) - Trải qua nửa thập kỷ hình thành và phát triển, MICC Group đã bứt phá mạnh mẽ để trở thành một trong những đơn vị phân phối bất động sản cao cấp uy tín tại Việt Nam, là đối tác chiến lược tin cậy của các chủ đầu tư lớn.
(VNF) - Nhà máy nhiệt điện LNG Quỳnh Lập có quy mô gần 60.000 tỷ đồng, được xây dựng tại phường Tân Mai, tỉnh Nghệ An.
