Sửa Luật Đất đai: Bảng giá đất không thể ‘ôm’ mọi đối tượng

“Luẩn quẩn” trong bài toán giải quyết tình huống

Một trong những điểm mới đáng chú ý tại dự thảo Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai 2024 của Bộ Nông nghiệp và Môi trường là chuyển toàn bộ trường hợp áp dụng của giá đất cụ thể sang bảng giá đất là mở rộng phạm vi áp dụng của bảng giá đất sang nhiều mục đích và nhóm đối tượng hơn. Đây vốn là việc xác định giá đất liên quan trực tiếp đến nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất thực hiện dự án đầu tư (có sử dụng đất trả tiền một lần hoặc giao đất có thu tiền sử dụng đất) và bồi thường khi nhà nước thu hồi đất theo nguyên tắc thị trường thông qua các phương pháp xác định giá đất cụ thể.

Theo chuyên gia, việc sử dụng một bảng giá đất duy nhất áp dụng cho tất cả đối tượng, trường hợp liên quan đến quản lý nhà nước về đất đai là không hợp lý vì chức năng chính của bảng giá đất chỉ là công cụ điều tiết nguồn thu ngân sách từ đất đai. Điều này vô tình đẩy công tác quản lý tài chính về đất đai vào thế bị động, xung đột lợi ích, tạo ra vòng luẩn quẩn giữa việc “vá” quy định và phát sinh thêm bất cập mới. 

Trao đổi với VietnamFinance, Giám đốc Công ty TNHH Thẩm định giá và Giám định Việt Nam, ông Ngô Gia Cường, cho rằng trước khi ban hành Luật Đất đai 2024, dư luận thường tập trung vào việc tăng giá trong bảng giá đất để đảm bảo quyền lợi cho người bị thu hồi đất khi giải phóng mặt bằng (GPMB). Tuy nhiên, theo quy định của Luật Đất đai 2013, giá bồi thường GPMB và giá đất tái định cư vốn được xác định theo “giá đất cụ thể”, chứ không phải trực tiếp từ bảng giá đất. 

Việc tập trung tăng bảng giá đất để bồi thường GPMB giúp đảm bảo quyền lợi của người thu hồi đất vô tình bỏ qua tác động, làm phát sinh chi phí đột biến đến nhiều nhóm đối tượng khác cùng căn cứ vào giá đất trong bảng giá đất như chuyển mục đích sử dụng đất, cấp giấy chứng nhận lần đầu, cho thuê đất trả tiền hàng năm… 

Khi Luật Đất đai 2024 được ban hành, khung giá đất bị bãi bỏ. Luật quy định giá bồi thường GPMB theo giá đất cụ thể, nhưng giá đất tái định cư lại tính theo bảng giá đất. Đây là điểm bất hợp lý và gây khó cho cơ quan thực thi. Bởi bảng giá đất vẫn được xây dựng theo nguyên tắc “giá thị trường”, nhưng thực tế chưa kịp điều chỉnh sát với quy định mới sau khi bỏ khung giá đất. Trong khi đó, giá đất cụ thể lại phải dựa trên dữ liệu giao dịch thực tế từ hợp đồng chuyển nhượng, nhưng thị trường lại đang tồn tại tình trạng giao dịch hai giá (giá hợp đồng khác giá thanh toán thực).

Kết quả là, “giá thị trường” bị kéo về bảng giá đất, khiến tiền bồi thường GPMB thực tế vẫn chỉ quanh quẩn ở giá đất trong bảng giá đất.

Bên cạnh đó, nếu muốn bảo đảm công bằng, giá đất bồi thường GPMB hay giao đất tái định cư cần phải cùng căn cứ vào giá đất thứ cấp tại thời điểm thu hồi, thay vì sử dụng 2 căn cứ khác nhau. Người bị thiệt thòi nhiều nhất là các trường hợp không đủ điều kiện tái định cư theo quy định (do không được hưởng thêm chênh lệch giữa giá đất tái định cư theo thị trường so với giá đất tái định cư theo bảng giá đất) cũng như tạo ra “giá trị thặng dư” không đáng có của người được nhận đất tái định cư. 

“Thực tế cũng cho thấy, nếu bảng giá đất mà phạm vi điều chỉnh đối tượng không phù hợp sẽ phản tác dụng. Việc tăng giá đất để đáp ứng yêu cầu tăng giá trị bồi thường khi nhà nước thu hồi đất đã kéo theo hàng loạt bất cập. Cụ thể là, sau khi ban hành Luật Đất đai 2024 và có bảng giá đất mới tăng cao thì lại ảnh hưởng đến các đối tượng chuyển mục đích sử dụng đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu” - ông Ngô Gia Cường đánh giá. 

Một bất cập khác là cách xác định giá khởi điểm khi đấu giá đất sơ cấp (nhà nước bán đất). Mục tiêu của hoạt động này là tăng nguồn cung cho thị trường và tăng thu ngân sách, chứ không phải bình ổn giá. Vì vậy, giá khởi điểm cần dựa trên giá thị trường để tránh thất thu, thay vì áp theo bảng giá đất, vốn có thể tạo ra mức khởi điểm chênh lệch lớn so với thực tế. Việc áp dụng sai nguyên tắc này đã khiến một số nhà đầu tư không có nhu cầu sử dụng đất thật sự lợi dụng để trục lợi, gây méo mó thị trường thời gian qua.

Một mũi tên không thể trúng nhiều đích 

Theo ông Cường, việc dự thảo sửa đổi bổ sung một số điều của Luật Đất đai quy định việc định giá đất phải bảo đảm các nguyên tắc cơ bản là: “Bảo đảm vai trò đại diện chủ sở hữu và quyền quyết định của nhà nước về giá đất; bảo đảm phù hợp với yêu cầu quản lý nhà nước và tình hình thực tế của địa phương”. Điều này là phù hợp với bản chất của bảng giá đất phục vụ mục tiêu quản lý nhà nước. 

Bảng giá đất là công cụ dùng để giảm thủ tục hành chính đối với việc xác định các khoản thu ngân sách từ đất đai cũng như nghĩa vụ của người sử dụng đất với nhà nước trong các trường hợp mang tính phổ biến, lặp lại hàng năm, giá trị không quá lớn và không có yếu tố pháp lý hay kỹ thuật phức tạp. Trong khi giá đất cụ thể được xác định từ giá chuyển nhượng trên thị trường (phương pháp so sánh) hoặc lợi ích từ việc đầu tư trên đất đem lại cho người sử dụng đất (phương pháp thặng dư, thu nhập).

Theo đó, việc quy định bảng giá đất chỉ nên tập trung vào mục đích quản lý, điều tiết thu nguồn thu ngân sách từ đất đai, tức là việc thay đổi bảng giá đất phục vụ mục đích cân đối ngân sách. Các đối tượng khác như đầu tư dự án gắn liền với mục đích, vị trí đất, nhất là các đối tượng thuộc diện bị thu hồi GPMB, được cấp đất tái định cư cần được đảm bảo quyền lợi, công bằng theo giá thị trường.

Phạm vi áp dụng của bảng giá đất chỉ nên giới hạn ở nghĩa vụ tài chính của một trường hợp và đối tượng nhất định có liên quan đến nguồn thu ngân sách từ đất đai; không nên đưa thêm phạm vi, đối tượng điều chỉnh mang tính thị trường, không đúng bản chất, tính chất của bảng giá đất để tránh bị luẩn quẩn, luôn phải đối phó giải quyết tình huống cụ thể (được trường hợp này lại sai trường hợp khác). 

Do đó, theo ông Cường, về lý thuyết và thực tiễn sẽ không thể xây dựng một bảng giá đất duy nhất có thể áp dụng cho mọi đối tượng, trường hợp. Nhà nước cần xem xét về mặt bản chất giá trị của tài sản để lựa chọn căn cứ xác định giá đất phù hợp với đối tượng, trường hợp áp dụng và trên hết là phù hợp với bản chất giá trị của đất đai. Và nhà nước cũng không nên yêu cầu giá đất trong bảng giá đất phải đảm bảo nguyên tắc thị trường hay đặt trọng trách, trực tiếp tham gia vào bình ổn thị trường bất động sản không đúng quy định của pháp luật

Đồng bộ các giải pháp để tránh tác động tiêu cực 

Trước thực tế trên, ông Cường cho rằng cần tập trung đồng bộ các giải pháp then chốt, đảm bảo nguyên tắc cẩn trọng, có lộ trình, minh bạch và có tính toán tác động đến hết các đối tượng, phạm vi điều chỉnh và hơn hết là tính ổn định, hạn chế tác động tiêu cực đến an ninh, kinh tế cũng như đời sống xã hội. 

Trước tiên, Luật Đất đai nên quay lại ban hành khung giá đất thống nhất trong toàn quốc áp dụng trong việc xác định giá đất trong bảng giá đất. Với vai trò là công cụ điều tiết thu ngân sách từ đất đai, để duy trì mặt bằng chi phí từ đất đai cụ thể là tiền thuê đất, thuế sử dụng đất phi nông nghiệp vốn là thành phần chi phí lớn trong cơ cấu giá thành sản xuất sản phẩm của doanh nghiệp. Giá đất làm căn cứ tính tiền thuê đất, thuế đất cần có khung khoảng nhất định để tránh các trường hợp các tỉnh ban hành các chính sách kêu gọi đầu tư bằng cách hạ thấp giá đất trong bảng giá đất để giảm tiền thuê đất không lành mạnh (xé rào đầu tư) gây thất thu ngân sách.

Trường hợp xây dựng và sử dụng bảng giá đất để điều tiết ngân sách theo các nguyên tắc của dự thảo sẽ không tốn quá nhiều chi phí và thời gian thì không cần thiết phải ban hành bảng giá đất 5 năm và không cần ban hành hệ số điều chỉnh giá đất và nghiên cứu các trường hợp, đối tượng áp dụng phù hợp với mục đích xây dựng bảng giá đất.

Bên cạnh đó, việc duy trì cơ chế xác định giá đất cụ thể vẫn là cần thiết. Điều này nhằm đảm bảo công bằng, minh bạch trong xác định nghĩa vụ tài chính của nhà đầu tư, bởi đặc thù đất đai rất đa dạng và phức tạp. Giá đất cụ thể phải phản ánh đúng khả năng sinh lời theo từng mục đích sử dụng, quy mô đầu tư, hệ số sử dụng đất, chiều cao công trình... Từng thửa đất tại từng vị trí, quy mô và thời điểm khác nhau đương nhiên có giá trị khác nhau, sẽ là thiếu công bằng nên không thể dùng bảng giá đất để áp cho mọi trường hợp.

Cuối cùng, cần minh bạch hóa thị trường bất động sản. Để khắc phục tình trạng 2 giá thì cần thiết giữ nguyên quy định của điểm d, khoản 1 Điều Luật Đất đai quy định bảng giá đất được áp dụng cho các trường hợp: “Tính thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân”. Khi nghĩa vụ thuế phản ánh đúng thực tế, tình trạng “hai giá” sẽ chấm dứt, giao dịch chỉ còn một mức giá thực, đúng giá trị đất đai.

Cũng theo ông Cường, Luật Đất đai có ảnh hưởng sâu rộng nên cần được thiết kế thận trọng, dựa trên cả lý thuyết lần thực tiễn. Nếu muốn điều tiết thị trường bất động sản, nhà nước cần tập trung điều chỉnh nguồn cung đất sơ cấp, thay vì can thiệp giá qua công cụ thuế, giá đất trong bảng giá hay tỷ lệ phần trăm thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất…. Bởi giá đất tăng là hệ quả của thiếu cung, còn việc cố gắng “kìm giá” bằng chính sách tài chính có tác dụng rất thấp và dễ dẫn tới hiểu nhầm, phản tác dụng.

“Khi thay đổi chính sách quản lý vĩ mô, nhà nước cần bảo đảm các nguyên tắc cẩn trọng, có lộ trình, công bằng, minh bạch. Mọi chính sách ban hành phải được tính toán, đánh giá đầy đủ tác động đến các đối tượng và phạm vi điều chỉnh, nhằm bảo đảm ổn định, hạn chế những tác động tiêu cực đến nền kinh tế và đời sống xã hội”- ông Ngô Gia Cường nói với VietnamFinance.