'Thay đổi định giá đất là bước ngoặt để cứu bất động sản'

Thay đổi phương thức định giá đất

Chia sẻ tại hội thảo "Hoàn thiện pháp luật đất đai tạo động lực phát triển trong kỷ nguyên số", ông Nguyễn Quốc Hiệp cho biết khi Luật Đất đai 2024 được xây dựng, nhiều quy định đã gây lo ngại cho cộng đồng doanh nghiệp. Trong đó, đáng chú ý là yêu cầu doanh nghiệp tự thỏa thuận với người dân để thu hồi đất. Ông cho rằng nếu áp dụng cơ chế này, gần như toàn bộ dự án bất động sản sẽ "đóng cửa" vì bất khả thi.

Một bất cập khác là nguyên tắc định giá đất theo "giá thị trường". Cách làm này dễ tạo vòng xoáy: giá đất đẩy giá nhà, giá nhà lại đẩy giá đất, khiến chi phí leo thang không kiểm soát, có nguy cơ đưa giá đất Việt Nam lên mức cao nhất thế giới.

"Rất may, những tiếng nói của doanh nghiệp đã đến được tai các đồng chí lãnh đạo cao nhất, từ đó mới có chủ trương thay đổi phương thức định giá đất. Tôi coi đây là một cuộc cách mạng, không chỉ cứu thị trường bất động sản mà còn cứu cả nền kinh tế", ông Hiệp nhấn mạnh.

Ông Hiệp thừa nhận ban đầu các doanh nghiệp khá bi quan. Bởi Luật Đất đai 2013 phải mất 10 năm mới được thay thế bằng Luật Đất đai 2024, nên nhiều người cho rằng ít nhất 7–10 năm sau mới có thể tính đến sửa đổi. Tuy nhiên, chỉ một năm sau, Chính phủ, Quốc hội và Trung ương Đảng đã quyết định điều chỉnh những nội dung cơ bản.

"Chúng tôi thực sự cảm kích. Lần sửa đổi này bám sát tinh thần Nghị quyết 66 của Bộ Chính trị về cải cách thể chế. Những gì chưa hợp lý đã được lắng nghe và kịp thời sửa đổi", ông Hiệp nói.

Hai điểm then chốt

Theo Chủ tịch GP.Invest, dự thảo Luật Đất đai sửa đổi có hai điểm then chốt mà doanh nghiệp đặc biệt quan tâm. Thứ nhất là về cơ chế thu hồi đất. Luật Đất đai 2024 quy đinh có 32 loại dự án đặc thù, chủ yếu liên quan đến an ninh – quốc phòng được nhà nước đứng ra thu hồi. Nay dự thảo mới bổ sung thêm hai nhóm dự án: các dự án ở vị trí, điều kiện đặc biệt và các dự án khu đô thị hỗn hợp, khu thương mại tự do.

"Đây là những nội dung doanh nghiệp mong mỏi từ lâu, bởi chỉ khi nhà nước đứng ra thu hồi thì dự án mới có thể triển khai", ông nói.

Một điểm tiến bộ khác là nếu doanh nghiệp đã giải phóng được 75% diện tích đất trong thời hạn, nhà nước sẽ hỗ trợ thu hồi nốt 25% còn lại. "Quy định này giúp doanh nghiệp yên tâm, không bị kẹt vì một vài hộ dân, tạo cơ hội tiếp cận đất đai thuận lợi hơn", ông Hiệp phân tích.

Ngoài ra, theo ông Nguyễn Quốc Hiệp, một trong những trở ngại lớn nhất hiện nay nằm ở thủ tục giải phóng mặt bằng - công tác mà chỉ những ai trực tiếp làm mới thấy hết sự phức tạp, rườm rà và mang nặng tính hình thức.

Ông Hiệp chia sẻ, một dự án của GP-Invest tại Phú Thọ phải mất tới 14 năm kể từ khi có quyết định đầu tư mới cơ bản thực hiện được công tác giải phóng mặt bằng, nhưng đến nay vẫn chưa hoàn tất, chỉ triển khai được từng phần.

"Quy trình hiện nay quá nhiều bước chồng chéo: từ thông báo, niêm yết, kiểm đếm, cưỡng chế… mỗi thủ tục đều phải thực hiện ba lần, với sự tham gia của đại diện Mặt trận, đoàn thanh niên, hội phụ nữ và nhiều tổ chức khác, sau đó mới được công bố quyết định cưỡng chế, rồi quyết định thu hồi đất. Toàn bộ quy trình này thường kéo dài từ 6 tháng đến cả năm, khiến doanh nghiệp mất cơ hội đầu tư", ông nói.

Theo ông Hiệp, sự rườm rà này bắt nguồn từ sự vướng mắc giữa Luật Đất đai và các quy định của Bộ luật Dân sự. Ông đề nghị Bộ Nông nghiệp và Môi trường cần nghiên cứu giải pháp để cắt giảm những thủ tục mang tính hình thức, đơn giản hóa quy trình giải phóng mặt bằng, giúp doanh nghiệp triển khai dự án nhanh hơn, tránh tình trạng kéo dài lê thê như hiện nay.

Thứ hai, về phương thức định giá đất. Ông Nguyễn Quốc Hiệp cho biết dự án tại Phú Thọ của GP.Invest: đất được giao theo từng quyết định riêng lẻ, lần đầu 7,2ha, lần hai 8,4ha, lần ba 6,7ha. Tuy nhiên, mỗi lần giao đất, giá lại bị tính cao hơn khoảng 20% so với lần trước.

"Chúng tôi nộp tiền đầy đủ ngay trong 30 ngày sau khi có quyết định giao đất và đủ điều kiện mở bán. Nhưng chính những hợp đồng mua bán đó lại được lấy làm căn cứ để đẩy giá đất lần sau cao hơn lần trước, cứ như vậy giá leo thang không ngừng", ông Hiệp cho biết.

Ông cho rằng đây là thực tiễn bất cập mà cộng đồng doanh nghiệp đã nhiều lần góp ý với ban soạn thảo từ trước, nhưng chưa được tiếp thu. Đến lần sửa đổi này, các điều khoản mới (Điều 158, 160, 161) đã chính thức bỏ cơ chế định giá đất cụ thể theo "giá thị trường", thay bằng bảng giá đất ổn định trong 5 năm, chỉ điều chỉnh bằng hệ số.

"Tôi nhớ tại một hội thảo bốn tháng trước, lãnh đạo Quốc hội và Chính phủ đã khẳng định sẽ bỏ hẳn khái niệm "giá đất thị trường". Đây là thay đổi rất quan trọng, giúp doanh nghiệp bớt rủi ro", ông Hiệp nhấn mạnh.

Cụ thể tiêu chí xác định hệ số

Cũng theo ông Nguyễn Quốc Hiệp, cơ chế định giá đất trong Luật Đất đai 2024 bộc lộ nhiều bất cập khi yêu cầu ban hành bảng giá đất hàng năm vào ngày 1/1. Điều này dẫn đến tình trạng cứ vừa áp dụng xong giá đất mới lại phải chuẩn bị cho kỳ tiếp theo, các bên liên quan luôn trong vòng xoáy lo lắng và không thể theo kịp thực tế.

Trong khi đó, dự thảo sửa đổi mới đây đã đưa ra hướng tiếp cận hợp lý hơn: bảng giá đất cố định trong 5 năm, chỉ điều chỉnh bằng hệ số. Tuy nhiên, ông Hiệp lưu ý, chính yếu tố "hệ số”" lại cần được quy định minh bạch, cụ thể. Ông dẫn chứng: tại Hà Nội giai đoạn 2015–2016, nhiều dự án của GP.Invest bị áp hệ số tới 2,8 lần bảng giá đất công bố, trong khi không có tiêu chí rõ ràng về vị trí, lợi thế hay điều kiện kinh tế - xã hội.

"Tôi đề nghị ban soạn thảo cần có nghị định hướng dẫn chi tiết, quy định cụ thể tiêu chí xác định hệ số, tránh tình trạng mỗi địa phương áp dụng một kiểu. Hệ số này không thể xem nhẹ, vì có thể khiến chi phí đất của doanh nghiệp bị đội lên gấp ba lần", ông Hiệp nhấn mạnh.

Ngoài ra, ông Hiệp cũng đặt vấn đề với cơ chế đấu thầu dự án có quyền sử dụng đất – nội dung mới được đưa vào dự thảo sửa đổi. Theo ông, điểm còn bỏ ngỏ là khi tổ chức đấu thầu, sẽ áp dụng bảng giá đất nào, hệ số nào để tính toán.

"Chủ đầu tư cần biết rõ phương án tài chính, cụ thể là bao nhiêu tiền đất phải bỏ ra, thì mới có thể lập phương án kinh doanh khả thi. Do đó, luật phải quy định rõ ràng ngay từ đầu, không thể để trống", ông đề nghị.

Một bất cập khác là cơ chế khấu trừ chi phí đầu tư hạ tầng vào tiền sử dụng đất. Theo quy định hiện nay, suất đầu tư chuẩn của Bộ Xây dựng là 940.000 đồng/m2. Nhưng tại dự án GP.Invest ở Phú Thọ, chi phí thực tế lên tới 2,7 triệu đồng/m2 do phải san lấp hàng mét đất, xây dựng hạ tầng kỹ thuật cao cấp. Tuy nhiên, doanh nghiệp không có cơ sở pháp lý để khấu trừ phần chênh lệch này.

"Đây là khoảng trống pháp lý rất lớn. Chúng tôi kiến nghị dự thảo luật và nghị định hướng dẫn cần quy định rõ ràng, cho phép khấu trừ dựa trên dự toán đã được thẩm định", ông Hiệp nhấn mạnh.