Đổ xô đầu tư đất, căn hộ chung cư ế ẩm

Cuối giờ chiều, trên một con đường ở quận Hoàng Mai, nhóm nhân viên môi giới mặc áo trắng quần đen cầm tờ rơi phe phẩy quạt, xua bớt cái nóng đầu hè cũng như để đỡ buồn chán. Họ là nhân viên của một số sàn bất động sản có mặt tại dự án chung cư quận Hoàng Mai, đứng đó để quảng cáo bán hàng.

Thỉnh thoảng, thấy khách đi xe máy chậm lại, họ nhảy bổ ra ngay để phát tờ rơi. Nếu ai có nhu cầu tìm hiểu, họ sẽ chặn đầu xe, kéo khách vào bàn tư vấn. 

Bán chung cư tại Hà Nội đã gần 5 năm, ông Đỗ Văn Thành (một môi giới nhà đất) nhận xét, năm nay kinh doanh khó quá. Đi qua nhiều con đường của Hà Nội, số dự án chung cư mở bán giảm mạnh.

Tiến độ bàn giao nhà tại một số dự án cũng chậm lại, trong khi đó lượng khách hàng quan tâm không nhiều khiến môi giới nhà đất ít xuống đường như vài năm trước đây. Số căn hộ sáng đèn vào buổi tối, tại các dự án chung cư đã bàn giao, khá ít cho thấy nhu cầu mua chung cư đang giảm mạnh.

Theo báo cáo quý I/2021 của JLL Việt Nam, tổng lượng căn hộ mở bán chính thức tại Hà Nội đạt 3.645 căn trong quý I/2021, ghi nhận mức tăng đáng kể 36,6% so với quý trước. Đáng chú ý, phần lớn các dự án mở bán mới đang ở giai đoạn hoàn thiện và đã được giới thiệu ra thị trường từ nhiều quý trước nhưng chỉ mới đủ điều kiện để mở bán chính thức do đã hoàn tất các thủ tục pháp lý cần thiết.

Dịch bệnh bùng phát trở lại cùng với kỳ nghỉ Tết Nguyên đán kéo dài đã phần nào ảnh hưởng đến tâm lý khách mua đầu tư, khiến lượng bán giảm 12,6% so với quý trước. Giao dịch ghi nhận tại dự án cao cấp tương đối ảm đạm, đặc biệt với phân khúc mua cho thuê, do lượng chuyện gia nước ngoài được phép nhập cảnh còn hạn chế.

Theo quan sát của JLL, nhà đầu tư cá nhân có xu hướng lựa chọn đất nền và nhà liền thổ tại các tỉnh thành vệ tinh lân cận Hà Nội nhờ mức lợi nhuận đầu tư hấp dẫn hơn so với căn hộ, đặc biệt là trong bối cảnh sốt đất đang diễn ra tại các khu vực này trong thời gian gần đây.

Phân khúc căn hộ chung cư tại Hà Nội, đặc biệt là các quận nội đô từng được người mua nhà lẫn nhà đầu tư săn đón. Nhớ lại thị trường năm 2011, TS. Sử Ngọc Khương - Giám đốc cấp cao Bộ phận Đầu tư Savills Việt Nam, cho hay: “Thời điểm ấy, room tín dụng vào khu vực bất động sản lên tới 35-40%, lãi suất ngân hàng tăng từ 12% lên 20%/năm chỉ sau một đêm. Thuở ấy, đăng ký được 1 phiếu mua căn hộ xong đứng ra ngoài đã bán được 5.000 USD”.

Những dự án đầu tư vào bất động sản thời điểm đó cũng không thực sự nhiều. Căn hộ khoảng 2.500-3.000 USD/m2, theo lời ông Khương, là mức giá "kinh khủng lắm", nhưng được "sang tay" rất nhanh. "Cứ bỏ cọc khoảng 10%, cọc khoảng 25.000 USD/căn, khoảng tháng sau có 50.000 USD", TS. Khương kể lại.

Người nghèo khó với tới

Với số lượng người sống và làm việc tại Hà Nội ngày càng gia tăng nên nhu cầu về nhà ở là rất lớn. Điều đáng nói là các dự án căn hộ bình dân có mức giá dưới 20 triệu đồng/m2 hầu như không xuất hiện.

Số liệu của Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho thấy, trong số 58 dự án nhà chung cư tại Hà Nội đủ điều kiện bán trong năm 2020, có đến trên 60% lượng sản phẩm tập trung vào phân khúc căn hộ tầm trung có giá bán từ 25 đến dưới 35 triệu đồng/m2, số lượng căn hộ giá rẻ chỉ đạt khoảng 13%, còn lại là căn hộ cao cấp.

Một số dự án nhà ở thương mại như Geleximco Southern Star nằm tại 897 Giải Phóng (Hoàng Mai), Feliz Homes (Hoàng Văn Thụ, Hoàng Mai), Tecco Diamond (xã Tứ Hiệp, Thanh Trì),... có mức giá khoảng 25-35 triệu đồng/m2. Phân khúc căn hộ cao cấp có mức giá 50-80 triệu đồng/m² được đầu tư xây dựng với chất lượng hạng sang như chung cư cao cấp The Nine Phạm Văn Đồng, The Matrix One, D’. Grandeur Palace Giảng Võ...

Trong khi đó, số dự án có mức giá rẻ lại nằm tại các khu vực xa trung tâm và hạ tầng hạn chế, giao thông không thuận lợi, các dịch vụ tiện ích xã hội không bảo đảm... dẫn đến sự chênh lệch cung - cầu về nhà ở rất lớn.

Ông Sử Ngọc Khương, Giám đốc cấp cao Savills Việt Nam, cho rằng, dù nhu cầu và sức mua lớn, nhưng biên độ lợi nhuận của các doanh nghiệp thực hiện dự án nhà giá thấp lại rất mỏng. Đây là điều khiến nhiều chủ đầu tư không mặn mà, làm cho nguồn cung phân khúc này chưa nhiều, khó giải được bài toán cung không đủ cầu.

Bên cạnh đó, một rào cản khác là giá nhà tại Hà Nội đang tăng đột biến, có những dự án đã tăng lên khoảng 10-15%. Theo thống kê của CBRE Việt Nam, dự án mở bán mới trong quý này ở vị trí đắc địa/thuận tiện hơn các dự án đã mở bán giai đoạn trước, mức giá bán phân khúc cao cấp và bình dân tăng lần lượt 9% và 5% theo quý.

Các dự án nằm gần các khu vực có công trình hạ tầng được triển khai như khu vực dọc đường vành đai 2 trên cao hay có những thông tin tích cực về quy hoạch như tại khu vực quận Long Biên ghi nhận mức tăng từ 5-9% theo năm. 

Dự kiến sẽ có nhiều dự án nhà ở và khu đô thị mở bán trên nhiều khu vực khác nhau ở Hà Nội cả ở khu vực quận nội thành và các huyện ngoại thành sẽ giúp cho thị trường sôi động hơn. Tuy nhiên, giá bán trung bình trên thị trường sơ cấp dự kiến sẽ tăng từ 4-6% theo năm trong năm 2021

Để giải quyết tình trạng ế ẩm, nhiều chủ đầu tư đang tìm cách để bán hàng. Theo JLL, mặc dù giá bán niêm yết tại các dự án không có dấu hiệu giảm, nhưng để cải thiện hiệu suất bán hàng chủ đầu tư vẫn liên tục đưa ra các chương trình ưu đãi như: gói hỗ trợ lãi suất 0%, chiết khấu dịp cuối năm và kéo dài thời hạn thanh toán cho phép khách mua ở trước trả sau. Hiện tượng này xảy ra rõ rệt hơn ở phân khúc cao cấp từ năm ngoái cho đến nay.

Một xu hướng khác, chủ đầu tư các dự án tích hợp quy mô lớn bán buôn cả tòa nhà hoặc hợp tác cùng các chủ đầu tư thứ cấp vẫn tiếp tục gia tăng trên thị trường.

Nhằm bình ổn thị trường, ở phân khúc nhà giá thấp, Bộ Xây dựng đã đề xuất Chính phủ về giá trần dành cho các căn hộ thương mại theo hướng các căn hộ chung cư có diện tích nhỏ hơn 70 m2 sẽ có giá bán dưới 20 triệu đồng/m2. Mặc dù vậy, để thực hiện còn phải chờ vào sự quyết liệt của của cơ quan chức năng lẫn doanh nghiệp.