'Đói' đất sạch dự án, thừa đất hoang hậu cổ phần hóa

Khốn khổ tìm mua đất giá “trên trời”

Bà Hoàng Oanh, trưởng phòng phát triển quỹ đất dự án của một quỹ đầu tư bất động sản có tiếng ở TP. HCM, cho hay việc “săn” quỹ đất để tư vấn cho một số đối tác là nhà đầu tư bất động sản Nhật, Singapore phát triển thêm dự án nhà ở tại TP. HCM đang là điều không đơn giản.

“Dù thị trường trầm lắng nhưng giá đất để làm dự án vẫn ‘trên trời’. Khách hàng ưu tiên đất xây chung cư tầm trung, khoảng 45 triệu đồng/m2, bán kính khoảng 10 km so với trung tâm thành phố để đảm bảo hiệu quả kinh doanh, nhưng chúng tôi đành… bó tay, bà Oanh than vãn.

Theo bà Oanh, cách đây không lâu, nghe tin một doanh nghiệp lớn ở TP. HCM là Phát Đạt Land muốn bán khu đất tại quận 7, quy hoạch xây chung cư, nhóm của bà hăng hái tìm hiểu, nhưng khi nghe chủ đầu tư chào bán tới 3.000 tỷ đồng thì nhóm tư vấn biết rằng không thể thuyết phục được đối tác.

Tìm sang khu vực Thủ Đức, bà Oanh cho hay một khu đất chỉ khoảng 12.000m2 ở vị trí xa đường giao thông mà doanh nghiệp đã “hét” tới 1.000 tỷ đồng. “Dựa trên quy hoạch tại đây và mức giá căn hộ dự kiến khoảng 45 triệu đồng/m2, ước tính nhà đầu tư chỉ có thể thu về hơn 1.300 tỷ đồng. Trong khi đó, chi phí xây dựng cũng đã hơn 600 tỷ đồng, như vậy sẽ lỗ nặng. Các lô đất sạch xa trung tâm như ở Bình Tân, Tân Phú, Gò Vấp mua lại của chủ đầu tư khác cũng chịu giá “trên trời” khi lên tới 100 - 140 triệu đồng/m2, trong khi tính toán nếu đầu tư trong vùng an toàn thì chỉ 60 triệu đồng/m2”, bà Oanh phân tích.

Anh Minh Thông, giám đốc một sàn môi giới bất động sản ở quận 7, cho hay cuộc đua tìm quỹ đất được các doanh nghiệp địa ốc đẩy mạnh trong vài năm nay, có những đơn vị chấp nhận mua cả dự án “chết lâm sàng” nhưng giá cũng không “mềm” chút nào. Đơn cử khách hàng của anh đã từng “lắc đầu” khi tìm hiểu việc mua lại 7 block khu dân cư phức hợp quận 7 từ chủ đầu tư Vạn Phát Hưng vì mức giá lên tới 3.500 tỷ đồng trong khi dự án còn chưa tái khởi động. “Vậy mà chỉ một thời gian sau, có nhà đầu tư khác đã mua lại dự án. Điều đó chứng tỏ quỹ đất sạch rất thiếu và nhiều nhà phát triển dự án chấp nhận con đường rủi ro gập ghềnh”, anh Thông nhận định.

Để tư vấn cho đối tác đầu tư, anh Thông cùng các cộng sự đã chọn hướng đi mua quỹ đất “bỏ hoang” hậu CPH các doanh nghiệp nhà nước để phát triển dự án. “Lợi thế của quỹ đất này là không phải đền bù giải tỏa, vị trí đẹp, dễ hoán đổi từ đất thuê sang đất phát triển dự án bất động sản. Tại TP. HCM, nhiều ‘ông lớn’ cũng săn tìm những mảnh đất như thế để thâu tóm và nhiều dự án chung cư đã thành công, mang lợi nhuận tốt cho nhà đầu tư”, anh Thông chia sẻ.

Tuy nhiên, theo anh Thông, từ đầu năm 2023 trở lại đây, phương thức trên đã “thất bại” bởi thủ tục pháp lý rất rắc rối, quy định pháp luật “xiết chặt”. Các công ty CPH từ các doanh nghiệp nhà nước phải xin chuyển đổi mục đích sử dụng đất và nộp tiền sử dụng đất trước 2018 mới khả thi, còn nếu hiện nay chưa làm “động tác” trên thì… “bó tay”. Nguy cơ mảnh đất bị thu hồi đem ra đấu giá là rất cao do sự thay đổi của các quy định mới về đất đai.

“Trên thực tế, nhiều doanh nghiệp địa ốc đang đau đầu vì quy định đấu giá này, bởi trước đó đã thực hiện mua bán quỹ đất, nhưng vì chưa đóng tiền sử dụng đất nên pháp lý rất rắc rối”, bà Hạnh Ngân, Tổng giám đốc Công ty Cổ phần bất động sản Đại Phát (quận 8, TP. HCM) nhận xét và cho hay, “Chính vì đủ thứ rắc rối, nên đất sạch ở TP. HCM tăng chóng mặt, gây áp lực lên các chủ đầu tư, khiến việc hạ giá thành sản phẩm trở nên rất khó khăn. Trong khi đó, thu nhập của người dân khó khăn nên bài toán kinh doanh đi vào bế tắc”.

Ông Philip Trần, tư vấn nguồn vốn cho một công ty đầu tư bất động sản tại Singapore, cho hay thực tế quỹ đất sạch ở TP. HCM hiếm và đắt đỏ. Điều này khiến TP. HCM đang mất đi lợi thế cạnh tranh khi nhà đầu tư ngoại bị giam vốn, tốn thời gian.

Lãng phí “đất vàng” hoang hóa

Điều nghịch lý là khi nhu cầu về quỹ đất phục vụ phát triển dự án để làm nhà cho nhu cầu thật đang thiếu trầm trọng thì một nguồn lớn quỹ “đất vàng” lại đang để hoang hóa.

Theo thống kê của Sở Tài nguyên và Môi trường TP. HCM, trên địa bàn thành phố còn gần 200 khu đất công đang sử dụng sai mục đích và 110 khu đất công còn bỏ trống. Bên cạnh đó, theo khảo sát của Trung tâm Phát triển quỹ đất TP. HCM, hiện có 1.104 khu đất do 28 đơn vị là tổng công ty và công ty vốn nhà nước quản lý. Trong số này, có hàng trăm khu đất bị sử dụng sai mục đích như hợp tác kinh doanh, cho thuê, bố trí nhà ở không đúng quy định... Đặc biệt, nhiều khu “đất vàng” sau CPH để hoang hóa, gây lãng phí, thất thoát lớn về ngân sách.

Dù TP. HCM đã xử lý nghiêm nhiều trường hợp sai phạm trong quản lý đất công. Tuy nhiên, theo đoàn giám sát của Quốc hội về thực hành tiết kiệm chống lãng phí thì việc thu hồi dự án sai mục đích, để hoang hóa còn chậm chạp, nhiều doanh nghiệp nhà nước lẫn doanh nghiệp “hậu” CPH chây ì, thậm chí còn đem cho thuê lại, hưởng chênh lệch nhưng không đóng thuế, gây thất thu ngân sách. Hình thức xử lý hiện chỉ dừng ở mức xử phạt vi phạm hành chính, không đủ sức răn đe.

Hiệp hội bất động sản TP. HCM (HoREA) đã từng có văn bản gửi nhiều cơ quan quản lý của nhà nước về việc tìm ra giải pháp để phát huy đầy đủ nguồn lực đất đai, trở thành nội lực quan trọng phục vụ phát triển kinh tế - xã hội của thành phố. “Rất nhiều nhà đất công sản được giao cho các tổ chức thuê đất 50 năm. Tuy vậy, đơn vị lại bỏ hoang, không khai thác khiến nhà nước thất thu, trong khi nhiều nhà đầu tư quy mô, bài bản lại khan hiếm quỹ đất”, ông Lê Hoàng Châu cho hay.

Trả lời chất vấn của đại biểu Quốc hội liên quan đến lĩnh vực quản lý đất đai hậu CPH, Bộ trưởng Bộ Tài chính Hồ Đức Phớc cho hay, đất là đất sở hữu toàn dân, khi doanh nghiệp nhà nước có đất thuê với mục đích thuê là sản xuất, kinh doanh thì khi chuyển qua doanh nghiệp cổ phần sẽ thực hiện đúng mục đích đó. Còn nếu doanh nghiệp cổ phần không có nhu cầu sử dụng thì trả lại đất cho nhà nước, nhà nước sẽ thanh toán tiền đối với phần tài sản trên đất cho doanh nghiệp, sau đó tổ chức đấu giá đất, thu về ngân sách. Theo Bộ trưởng, thời gian tới, việc chuyển mục đích sử dụng đất của doanh nghiệp sau CPH phải tuân thủ quy hoạch, bảo đảm điều kiện, trình tự, thủ tục đấu giá quyền sử dụng đất theo quy định; kiên quyết thu hồi đất đối với các trường hợp vi phạm.

Về pháp lý, một cán bộ lâu năm tại Sở Tài nguyên và Môi trường TP. HCM cho biết Quốc hội đã ban hành Nghị quyết 60/2018/QH14 nghiêm cấm việc chuyển mục đích sử dụng đất có nguồn gốc từ doanh nghiệp nhà nước sang mục đích khác, nhưng Nghị định 140/2020 của Chính phủ lại không nói rõ việc có được phép chuyển mục đích sử dụng đất không. Điều này khiến cơ quan quản lý địa phương rất lúng túng vì cho phép chuyển thì thất thoát, không cho phép thì sợ làm không đúng luật.

Theo nhiều chuyên gia, cần phải sửa Luật Đất đai, Luật Kinh doanh bất động sản sao cho nhất quán để việc thực hiện được đúng đắn nhất, chính xác nhất. Chỉ khi nào luật quy định cụ thể và chính xác thì lúc đó mới tháo gỡ được chậm trễ thu hồi đất công, minh bạch đấu giá, mới hy vọng phải phóng được nguồn lực đất đai đang hoang hóa cho phục vụ nhu cầu phát triển dự án bất động sản của nhà đầu tư.