Nhớ lại 5 năm điên đảo của BĐS Việt: Khủng hoảng, gượng dậy, lại khủng hoảng

Quay xe

Cuối 2007, đầu 2008, một cơn sốt bất động sản hiếm thấy đã diễn ra tại TP. HCM và toàn vùng Đông Nam Bộ. Giá bất động sản múa may điên cuồng với tốc độ tăng trưởng lên tới hàng chục %, thậm chí hàng trăm % so với năm trước.

Không chỉ riêng tại miền Đông, cơn sốt giá nhà đất cũng diễn ra tại Hà Nội và nhiều địa phương khác. Giá nhà đất tăng nhanh và cao khiến nhiều tay chơi lướt sóng thu về khoản lợi nhuận tương đối lớn. Nhiều người ví von, giai đoạn này, nhà đầu tư bất động sản như hứng được lộc từ trên trời rơi xuống.

Nhưng ngày vui qua nhanh, cuối quý I/2023, giá bất động sản quay đầu giảm mạnh. Một làn sóng tháo chạy diễn ra trên diện rộng, khơi mào cho một cuộc khủng hoảng tồi tệ nhất kể từ khi thị trường bất động sản được khai sinh.

Nguyên nhân của sự sụp đổ giá bất động sản trong giai đoạn đầu năm 2008 xuất phát từ việc Chính phủ thắt chặt chính sách tiền tệ sau những năm bơm tiền ào ạt (tăng trưởng tín dụng vài chục %/năm) và lạm phát năm 2007 đã lên tới 2 con số - lần đầu tiên kể từ sau năm 1995.

“Cú đạp phanh” của Chính phủ khiến các ngân hàng thương mại rơi vào trạng thái căng thẳng về thanh khoản, trực tiếp kích hoạt cơn sóng thần về lãi suất. Trong tháng 5 - 6/2008, cuộc đua về lãi suất trở nên hết sức khốc liệt khi nhiều ngân hàng đưa lãi suất huy động lên tới hơn 19%/năm, nâng lãi suất cho vay thực tế lên 21% và hơn thế.

Song song với việc tăng lãi suất, các ngân hàng cũng dừng cho vay với dự án bất động sản mới do lo ngại về sự phát triển quá nóng của thị trường địa ốc. Cả hai điều này đều đẩy các doanh nghiệp và giới đầu tư bất động sản vào tình cảnh khốn cùng.

Những tháng sau đó, các đợt điều chỉnh lãi suất lại diễn ra dồn dập, kéo lãi suất huy động xuống khoảng 8%/năm và lãi suất cho vay xuống khoảng 12%. Tuy nhiên, động thái giảm lãi suất lúc này là không đủ để cứu vãn thị trường.

Giá bất động sản vẫn tiếp tục rơi mạnh, thanh khoản trì trệ. Hàng loạt doanh nghiệp địa ốc buộc phải thu hẹp quy mô hoạt động, hoặc rời khỏi thị trường. Tình trạng nợ nần của các doanh nghiệp chuyển xấu rất nhanh khiến các ngân hàng cũng như ngồi trên đống lửa.

Tháng 9/2008, cuộc khủng hoảng tài chính toàn cầu nổ ra tại Mỹ. Lehman Brothers - ngân hàng đầu tư lớn thứ 4 nước Mỹ, đã tuyên bố phá sản sau 158 năm tồn tại. 10 ngày sau đó, Washington Mutual tạo nên vụ phá sản ngân hàng lớn nhất trong lịch sử với tổng tài sản thiệt hại lên tới 307 tỷ USD.

Ngoài ra, ngân hàng đầu tư số một nước Mỹ - Merill Lynch cũng bị thâu tóm bởi Bank of America và chính phủ Mỹ đã buộc phải bơm 85 tỷ USD vào tập đoàn bảo hiểm lớn nhất thế giới AIG, để tránh cho thị trường tài chính nước này một kết cục bi đát hơn.

Cuộc khủng hoảng tài chính tồi tệ nhất kể từ sau “Đại khủng hoảng 1929 – 1933” đã gây ra hệ lụy nghiêm trọng cho nền kinh tế toàn cầu và Việt Nam cũng không tránh khỏi tác động. Để chống chọi, cuối tháng 12/2008, Chính phủ lên phương án cho gói kích cầu 1 tỷ USD. Tới tháng 5/2009, quy mô gói kích cầu được công bố lên tới 8 tỷ USD (tương đương 143.000 tỷ đồng thời bấy giờ).

Dưới tác động của gói kích cầu, tăng trưởng tín dụng năm 2009 lại vọt lên gần 38%, thị trường bất động sản cũng bắt đầu lấy lại được sinh khí. Bên cạnh đó, các doanh nghiệp cũng đẩy mạnh phương thức “bán nhà hình thành trong tương lai” (hay còn gọi là “bán nhà trên giấy”) để huy động vốn từ người mua. Nhờ vậy, trong năm 2009, thị trường không đến nỗi bi đát, thậm chí lác đác có những cơn sốt cục bộ và nhất thời.

Bước sang năm 2010, tình trạng thị trường không có nhiều thay đổi so với trước đó, tình trạng nóng - lạnh đột ngột vẫn đan xen lẫn nhau (điển hình là cơn sốt đất Ba Vì – Hà Nội thời kỳ tháng 4 – 6/2010), giá cả bất động sản vẫn neo cao, còn giao dịch tiếp tục trạng thái trầm lắng.

Tuy nhiên, trong năm này, thị trường lại đón nhận một loạt dự án đáng chú ý, như tại Hà Nội, Vingroup đã khởi công dự án nhà ở Royal City; VietinBank khởi công tòa tháp đôi 68 tầng và 48 tầng tại khu đô thị Ciputra; PVC và Kinh Bắc lần lượt công bố 2 dự án tháp Dầu khí 102 tầng và tháp Bông lúa 100 tầng.

Tại TP. HCM, tập đoàn Bitexco khánh thành tòa tháp biểu tượng Bitexco Financial Tower sau 2 năm xây dựng. Tại Lạng Sơn, dự án sân golf khách sạn Hoàng Đồng và tại Long An, khu phức hợp giải trí Happy Land có cùng quy mô 2 tỷ USD được triển khai. Trong khi đó, ở Quảng Nam, dự án Nam Hội An 4 tỷ USD được Genting - VinaCapital công bố. Và tại Vũng Tàu, dự án Hồ Tràm Resort 4,2 tỷ USD cũng được xây dựng.

Song, đây cũng là những hào quang cuối cùng của thị trường bất động sản, bởi bước sang năm 2011, cơn khủng hoảng đã quay lại và đánh sập thị trường.

Tăm tối

Đầu năm 2011, Chính phủ chính thức có quyết định về việc siết chặt tín dụng đối với bất động sản. Quyết định này như một quả bom làm rung chuyển thị trường. Trên toàn quốc, một làn sóng bán tháo bất động sản diễn ra, bắt đầu mạnh lên từ giữa năm. Hầu hết phân khúc, nhất là căn hộ chung cư, đất nền, tiến hành giảm giá để xả hàng.

Mức giảm lên tới hàng chục %, là mức giảm sâu nhất lịch sử đến thời điểm đó, nhưng thị trường phản ứng cực kỳ tiêu cực. Thanh khoản yếu ớt, càng về cuối năm càng như chết lặng khiến giới đầu tư lâm vào tình cảnh khốn cùng; nhiều vụ vỡ nợ, phá sản đã diễn ra. Còn với các chủ đầu tư, “sống dở chết dở” gần như là mẫu số chung cho tất cả, bởi lãi suất trong năm vọt lên rất cao, tiệm cận mốc 2008, khiến nhiều dự án nằm la liệt, không thể tiếp tục triển khai.

Cơn bão khủng hoảng tiếp tục quét qua năm 2012, đẩy thị trường bất động sản lún sâu hơn vào vũng bùn đen. Không chỉ những dự án bình thường, ngay cả những cái tên một thời “làm mưa, làm gió” cũng ở trong tình trạng bất động.

Tiếng “kêu cứu” của giới chủ đầu tư vang lên khắp nơi. Nhiều chủ đầu tư không chống chịu nổi, đã chấp nhận “bỏ của chạy lấy người”, bán tống bán tháo để rút khỏi thị trường, điển hình là Hoàng Anh Gia Lai – “ông lớn” đã có 6 năm liền trước đó sống nhờ vào bất động sản. Một số lớn khác thì chấp nhận “bán mình” (bán dự án, bán công ty) để mưu cầu một đường sống.

Các dự án bị đình chỉ cũng khiến quyền lợi của người mua bị ảnh hưởng nghiêm trọng. Hệ quả là khiếu kiện bùng phát mạnh mẽ. Trong khi đó, giá nhiều loại sản phẩm bất động sản tiếp tục rơi mạnh, khiến giao dịch gần như tê liệt, tồn kho chất cao như núi, nợ xấu của hệ thống ngân hàng tăng vọt, nền kinh tế lâm nguy.

Có thể nói, sự trầm luân của thị trường bất động sản 2011 – 2012 là chưa từng có, song đó cũng chỉ là hậu quả được phơi bày sau cùng của tình trạng khủng hoảng đã diễn ra từ 2008. Các “căn bệnh” của thị trường như: đầu tư tràn lan, chộp giật; sử dụng đòn bẩy từ cao đến rất cao; lệch pha cung cầu về phân khúc, sản phẩm; nạn đầu cơ hoành hành… đã không hề được giải quyết trong các năm trước đó, ngược lại còn trầm trọng hơn dưới tác động của gói kích cầu kinh tế khổng lồ giai đoạn 2009 – 2010.

Tuy nhiên, có một điều đáng nói là trong cơn khủng hoảng trầm trọng này, thị trường vẫn chứng kiến một lớp doanh nghiệp đi ngược chiều gió để vươn lên. Tiêu biểu nhất là Vingroup, năm 2011, giữa tâm khủng hoảng, tập đoàn này đã triển khai hai dự án Times City và Vinhomes Riverside (tại Hà Nội). Thành công của các dự án này, cùng với dự án trước đó là Royal City đã đưa Vingroup lên vị thế tập đoàn địa ốc số 1 Việt Nam và ông Phạm Nhật Vượng trở thành tỷ phú USD đầu tiên.

Cùng với Vingroup, Mường Thanh cũng là cái tên nổi lên với chiến thuật làm nhà giá rẻ. Dự án Đại Thanh với chỉ 10 triệu đồng/m2 đã làm nên một hiện tượng của thị trường nhà ở Hà Nội lúc bấy giờ. Bên cạnh đó, Sun Group cũng có màn trình diễn khá ấn tượng khi khai trương khu nghỉ dưỡng Intercontinental Danang Sun Peninsula Resort vào năm 2012, mở ra một thời đại làm nghỉ dưỡng thành công của tập đoàn này trong giai đoạn kế tiếp.

Ngoài ra, thị trường còn có một lớp nhà đầu tư tích lũy được nguồn lực đã âm thầm “đi săn” trong khủng hoảng, thâu tóm được một lượng đất đai, dự án rất lớn, tạo căn bản để giai đoạn tiếp theo, trở thành tầng lớp thống trị mới của thị trường.