‘Giảm giá nhà cao cấp không phải là cách hạ nhiệt thị trường’

Bùng nổ nhà ở vừa túi tiền

Trong bối cảnh thị trường thiếu hụt nguồn cung nhà ở giá hợp lý, dự báo về một sự “bùng nổ” nhà ở vừa túi tiền trong thập kỷ tới đang được xem như tín hiệu tích cực. Phân khúc này không chỉ mang đến cơ hội hiện thực hóa giấc mơ an cư cho hàng triệu người trẻ, mà còn có thể trở thành động lực phục hồi cho thị trường bất động sản.

Chia sẻ tại tọa đàm "Giải cơn khát nhà ở vừa túi tiền và Giải pháp thu hút dân cư về khu đô thị mới" do TheLEADER tổ chức, Tổng giám đốc Thắng Lợi Group, ông Nguyễn Thanh Quyền, nhìn nhận sắp tới, triển vọng phát triển phân khúc nhà bình dân hay nhà ở vừa túi tiền sẽ rất lạc quan. Trong 10 năm tới (tức là tầm 2035) thị trường sẽ chứng kiến hai phân khúc là nhà ở vừa túi tiền và nhà ở siêu sang "bùng nổ".

“Trong câu chuyện phát triển nhà ở vừa túi tiền, hiện có hai phân khúc chính là nhà ở thương mại giá rẻ và nhà ở xã hội. Tôi tin rằng thời gian tới sẽ có rất nhiều doanh nghiệp tham gia vào lĩnh vực này” – ông Quyền nói.

Theo vị doanh nhân, sở dĩ có sự chuyển động mạnh mẽ như vậy là bởi 2 điểm nghẽn lớn trước đây của nhà ở xã hội đã được tháo gỡ phần lớn.

Thứ nhất là chi phí đầu vào đã được xác định rõ hơn, minh bạch hơn.

Thứ hai là đối tượng được mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội, hiện cũng đã được mở rộng đáng kể, giúp thị trường có thêm người thụ hưởng thực sự.

Từ những thay đổi tích cực trên, ông Quyền cho rằng sẽ xuất hiện làn sóng mới các chủ đầu tư quay lại phát triển nhà ở xã hội. Với doanh nghiệp, chỉ cần lợi nhuận trên 10%, tức là cao hơn lãi suất ngân hàng trong bối cảnh “tiền rẻ” hiện nay là đã có động lực để đầu tư.

Do đó, trong 10 năm tới, thế hệ trẻ Việt Nam sẽ có cơ hội sở hữu căn nhà đầu tiên của mình. Và để đạt được điều đó, sẽ cần sự đồng hành của cả hệ thống, từ các cơ quan quản lý đến những doanh nghiệp lớn trong ngành, những “Big Four” của thị trường bất động sản Việt Nam

"Hiện nay, bốn ngân hàng lớn đều đã có những chương trình ưu đãi dành riêng cho người dưới 35 tuổi, với lãi suất chỉ khoảng 5,5% và thời gian ưu đãi kéo dài. Đây là một tín hiệu rất tích cực. Sắp tới, Chính phủ cũng đang xem xét để điều chỉnh chính sách theo hướng tương tự, nhằm hỗ trợ thế hệ trẻ những người đang trong giai đoạn bắt đầu hành trình an cư, lập nghiệp. Đây cũng là lý do khiến tôi có một dự báo khá lạc quan về thị trường bất động sản vừa túi tiền trong thời gian tới” – ông Quyền nhấn mạnh.

Kéo giá nhà cao cấp không phải là giải pháp

Dù kỳ vọng về làn sóng phát triển nhà ở vừa túi tiền đang mang lại tín hiệu tích cực, nhưng việc khơi thông nguồn cung ở phân khúc này mới chỉ là một phần của bài toán. Thực tế, cấu trúc thị trường hiện nay đang nghiêng mạnh về phía nhà cao cấp và hạng sang, khiến giá trung bình bị đẩy lên cao. Tuy nhiên, theo các chuyên gia, việc “ghìm” giá ở nhóm cao cấp để kéo mặt bằng chung xuống chưa phải là cách tiếp cận hợp lý.

Chia sẻ tại sự kiện, Giám đốc Phát triển kinh doanh OneHousing, ông Trần Quang Trung, cho rằng thị trường bất động sản đang mất cân đối về nguồn cung. Tuy nhiên, "mất cân đối" không có nghĩa là "thừa"; cần nhìn nhận đúng bản chất rằng thị trường bất động sản được cấu thành từ bốn phân khúc chính: bình dân, trung cấp, cao cấp và hạng sang.

Thực tế là trong suốt thời gian từ năm 2023 đến nay, phân khúc bình dân và trung cấp gần như vắng bóng trên thị trường. Đặc biệt, phân khúc bình dân gần như không có dự án mới nào. Phân khúc trung cấp dành cho số đông của xã hội cũng không có thêm dự án.

Ngược lại, phân khúc cao cấp và hạng sang lại đang chiếm tỷ trọng rất lớn. Một điểm đáng chú ý là dù nguồn cung tập trung ở phân khúc cao cấp và hạng sang, nhưng hàng ra đến đâu là hấp thụ đến đó. Theo báo cáo mới nhất của OneHousing, tỷ lệ hấp thụ của hai phân khúc này đạt gần 90%.

Theo ông Trung, sự mất cân đối này đã đẩy nền giá chung cư trung bình tại Hà Nội lên rất cao. Đến thời điểm hiện tại, giá trung bình đã là 85,6 triệu đồng/m². Để so sánh, vào năm 2022, con số này chỉ khoảng 50 triệu đồng/m². Nguyên nhân là thị trường thiếu hụt các sản phẩm ở phân khúc bình dân và trung cấp, khiến cho mặt bằng giá chung bị đẩy lên.

“Nếu trong tương lai, bổ sung được nguồn cung cho hai phân khúc này, mẫu số chung sẽ lớn hơn, thì tự khắc nền giá sẽ được điều tiết lại một cách hợp lý. So với TP. HCM, giá căn hộ Hà Nội đang dần tiệm cận. Trước năm 2021, giá nhà ở TP. HCM luôn cao hơn Hà Nội, nhưng hiện tại sự chênh lệch này gần như không còn” – ông Trung chia sẻ.

Theo lãnh đạo OneHousing, khi mặt bằng giá đã bị đẩy lên quá cao, nhiều ý kiến đề xuất nên “ghìm” giá ở phân khúc cao cấp để kéo giá chung giảm xuống. Song, cách tiếp cận này, theo ông, chưa thật sự phù hợp với quy luật thị trường.

Thay vào đó, chính sách phải dựa trên cơ sở dữ liệu và nghiên cứu chi tiết về từng phân khúc. Phân khúc nào phải có mức giá tương ứng với giá trị của nó. Việc cần làm là giải quyết gốc rễ của vấn đề: bổ sung nguồn cung cho phân khúc đang thiếu hụt.

Tóm lại, để giải quyết vấn đề giá nhà, cần một tư duy chiến lược, dựa trên dữ liệu và có tầm nhìn xa. Quy hoạch hạ tầng và quy hoạch nhà ở phải được thực hiện đồng bộ. Nhà điều hành phải quy hoạch ngay từ bây giờ, để 5-10 năm nữa, khi hạ tầng hoàn thiện, thế hệ tương lai sẽ có cơ hội tiếp cận những sản phẩm nhà ở phù hợp.

Phó tổng giám đốc Batdongsan.com.vn, ông Nguyễn Quốc Anh, cũng cho rằng về thực chất, bất động sản cũng là một loại loại hàng hóa và có rất nhiều phân khúc, hạng sang, trung cấp và nhà ở xã hội. Mỗi loại hình đều có tệp khách hàng riêng.

"Việc gộp các phân khúc đất động sản lại thành một để nói về việc đẩy mặt bằng bất động sản từ giá cao xuống là không hợp lý" - ông nói.

Mở rộng vấn đề, ông Quốc Anh nhìn nhận nhiều người hiện nay đang đặt chữ đầu cơ với nghĩa hơi bị xấu quá. Thực tế là bất cứ thị trường nào cũng luôn có đầu cơ và đầu tư. Nếu thị trường chỉ có nhà đầu tư thì sẽ không có thanh khoản ngắn hạn và như vậy, sẽ không hấp dẫn các nhà đầu tư. Nhưng cũng không thể chỉ có riêng đầu cơ.

Theo quan điểm của vị chuyên gia, nên làm sao cân đối tỷ lệ đầu tư và đầu cơ phù hợp, có thể là tỷ lệ nhà đầu tư nên nhiều hơn đầu cơ. Và chúng ta cũng nên tránh câu chuyện cho rằng đầu cơ là hoàn toàn xấu.

Kinh nghiệm từ nhiều nước khác cho thấy là có thể sử dụng thuế thu nhập cá nhân từ giao dịch bất động sản. Ví dụ như ở Nhật Bản, nếu bán nhà trước 5 năm thuế lên tới 39%, còn nếu bán nhà sau 5 năm thuế chỉ còn 19%.

“Việt Nam có thể vận dụng, ví dụ có thể nếu bán trước 3 – 5 năm thì thuế có thể lên đến 15%, nhưng sau 5 năm thì có thể khoảng độ 5% – 7% thôi. Từ đó chúng ta dần dần thay đổi hành vi nắm giữ tài sản của người tiêu dùng bất động sản” – ông Quốc Anh nói.