Báo cáo thị trường bất động sản Việt Nam quý III/2025

Theo báo cáo của hãng tư vấn bất động sản Knight Frank, quý III/2025 chứng kiến hoạt động sôi động trên tất cả các lĩnh vực bất động sản. Tâm lý thị trường vẫn tích cực. Việc Việt Nam sắp vận hành trung tâm tài chính quốc tế và thị trường chứng khoán được nâng hạng là tin tích cực cho thị trường bất động sản, củng cố niềm tin của nhà đầu tư, đặc biệt là tại TP. HCM.

Một xu hướng đáng chú ý đó là 80% hợp đồng thuê văn phòng mới tại TP. HCM và Hà Nội nằm trong các tòa nhà đạt chứng nhận xanh.

Tuy nhiên, bên cạnh xu hướng tích cực, vẫn tồn tại một trở ngại nan giải xoay quanh giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, đặc biệt là đối với một số bất động sản nổi bật ở khu vực trung tâm thành phố.

Thị trường Căn hộ

Tại TP. HCM, giá chào bán sơ cấp căn hộ bình quân đạt 3.752 USD/m2, tăng 0,6% theo quý và 8,8% theo năm. Đáng chú ý, mức tăng nhẹ này do 90% dự án hiện hữu giữ nhịp giá chào ổn định nhằm cạnh tranh với các dự án mới tại các khu vực lân cận.

Về nguồn cung, trong quý III/2025, thị trường ghi nhận 1.800 căn hộ mới và 2.600 căn tồn kho, nâng tổng nguồn cung sơ cấp đạt 4.400 căn. Trong quý này, nguồn cung mới chủ yếu đến từ phân khúc hạng sang (chiếm 57%) và trung cấp (43%). Thành phố Thủ Đức chiếm 80% nguồn cung mới (The Privé, Elysian), theo sau là khu Tây (Trellia Cove) và khu Nam (Khải Hoàn Prime). Khu vực phía Bắc không ghi nhận bất kì dự án mới nào trong suốt ba năm qua.

Nhu cầu thị trường trong quý duy trì nhịp ổn định, với 2.200 căn được tiêu thụ, đạt tỷ lệ hấp thụ 49%. Các dự án mới mở ghi nhận sức cầu tích cực, với 1.650 căn được bán nhờ nguồn cung giới hạn và phương thức thanh toán kéo dài. Hàng tồn kho tiêu thụ được khoảng 500 căn, một phần vì quỹ căn vị trí tốt còn ít và yêu cầu thanh toán gấp rút.

Trong quý IV/2025, thị trường dự kiến khoảng 4.500 căn mới, chủ yếu từ các dự án hiện hữu. Nhu cầu đối với sản phẩm mở bán mới tiếp tục duy trì ổn định, thúc đẩy giá bán sơ cấp đạt gần 4.000 USD/m2. Đáng chú ý, thị trường dần ứng dụng công nghệ cao trong kênh bán hàng, bao gồm hình thức livestream, đấu giá trực tuyến, với một số chủ đầu tư bắt đầu áp dụng công nghệ AI nhằm nâng cao trải nghiệm khách hàng.

Tại Hà Nội, giá chào bán sơ cấp các dự án căn hộ tại Hà Nội trong quý III đạt khoảng 3.524 USD/m2, tăng 7% so với quý trước và tăng 23% so với năm 2024.

Mức tăng giá đáng kể này là do có các dự án hạng sang mới tại Cầu Giấy và Long Biên, với mức chào bán dao động khoảng 5.000-6.000 USD/m2. Mức giá này cạnh tranh trực tiếp với các dự án đang mở bán tại Ba Đình, hay Tây Hồ.

Sau khi đạt đỉnh vào quý II/2025, nguồn cung căn hộ mới tại Hà Nội giảm nhẹ trong quý III/2025, đạt gần 5.600 căn. Bên cạnh đó còn 1.200 căn tồn kho, nâng tổng nguồn cung sơ cấp lên 6.800 căn.

Các dự án đơn lẻ tiếp tục tăng trưởng tại các phân khúc, chiếm khoảng 65% tổng nguồn cung mới. Đáng chú ý, phân khúc hạng sang tiếp tục chiếm ưu thế trong các đợt mở bán, với gần 70% thị phần, chủ yếu từ Cầu Giấy (Sun Feliza Suite), Long Biên (Long Biên Central, Platinum Long Biên), và Đông Anh (Lumière Prime Hill).

Nhu cầu giảm tốc với khoảng 5.700 căn được tiêu thụ, tương ứng tỷ lệ hấp thụ 86%, giảm 22% theo quý và 17% theo năm.

Dự án mở mới tiếp tục ghi nhận mức tiêu thụ ổn định, tuy nhiên có phần chững tại các dự án hạng sang mới mở bán tại Long Biên. Bên cạnh đó, các mô hình dự án có thiết kế cấu trúc sáng tạo thu hút sự quan tâm đáng kể của khách hàng, điển hình như Masteri Sky Quarter – dự án căn hộ thấp tầng đầu tiên đạt mức độ tiêu thụ 80% chỉ trong vài ngày mở bán đầu tiên.

Theo báo cáo của Knight Frank, trong quý IV, thị trường dự kiến đón nhận khoảng 7.800 căn hộ mới, chủ yếu từ các dự án đơn lẻ. Nhu cầu đối với dự án mở mới tiếp tục duy trì ổn định, thúc đẩy giá chào bán sơ cấp bình quân khoảng 4.000 USD/m2.

Đặc biệt, thị trường đang dần ứng dụng các công nghệ mới, bao gồm AI trong livestream, hay đấu giá nhằm nâng cao trải nghiệm khách hàng và thúc đẩy doanh số bán hàng.

Thị trường văn phòng

Tính đến quý III/2025, giá chào thuê của văn phòng hạng A và hạng B giảm nhẹ, lần lượt ở mức 59,9 USD/m² (giảm 1,5% theo quý) và 33,2 USD/m² (giảm 0,5% theo quý). Nhiều chủ nhà tại khu vực trong và ngoài trung tâm đã điều chỉnh chính sách cho thuê với mức giá thuê thấp hơn và thời hạn miễn tiền thuê dài hơn nhằm cải thiện tỷ lệ lấp đầy văn phòng. Theo đó, tỷ lệ trống trung bình giảm từ 14,3% tại quý II xuống còn 13% trong quý III/2025.

Trong quý III/2025, do không có bất kỳ nguồn cung mới nào được ghi nhận, tổng nguồn cung văn phòng hạng A và hạng B tại TP. HCM đạt khoảng 1,8 triệu m² sàn. Sự xuất hiện của tòa văn phòng lớn nhất trong quý II đã củng số vị thế của Quận 1 như một địa điểm văn phòng hàng đầu tại TP. HCM. Tính đến quý III/2025, hơn một nửa tổng nguồn cung văn phòng hiện đang tập trung tại khu vực này.

Gần đây, doanh nghiệp ngành hậu cần đang trở thành một trong những khách thuê lớn của thị trường TP. HCM, bên cạnh các công ty Công nghệ Thông tin. Trong quý III, khoảng 48% tổng giao dịch lớn được ghi nhận đến từ các công ty Hậu cần, với diện tích thuê trung bình từ 1.500 – 3.000 m² tại nhiều tòa văn phòng xanh. Bên cạnh đó, mục đích chuyển địa điểm đến các tòa văn phòng chất lượng cao hơn tiếp tục chiếm ưu thế tại thị trường văn phòng cho thuê, chiếm đến 54% trong quý III/2025.

Đến quý I/2026, việc hoàn thiện dự án văn phòng hạng A mới tại trung tâm, The Kross, sẽ bổ sung thêm 32.000 m² sàn cho thuê cho thị trường. Bên cạnh không gian văn phòng đạt tiêu chuẩn cao, nhiều chủ nhà vẫn sẽ tiếp tục tập trung nhiều vào các chính sách cho thuê mang tính chiến lược hơn để lấp đầy các diện tích trống trong thời gian tới, trước khi nguồn cung mới xuất hiện.

Tính đến quý III/2025, giá thuê văn phòng hạng A tại Hà Nội là 35,6 USD/m², giảm 1,1% theo quý, do sự điều chỉnh giá thuê tại một số tòa văn phòng cũ.

Trong khi đó, giá chào thuê trung bình đối với văn phòng hạng B đạt 19,7 USD/m², tăng 0,5% theo quý, do có nguồn cung mới tại khu vực Mỹ Đình. Trong quý, tỷ lệ lấp đầy trung bình giảm xuống 83%, giảm 0,9 điểm phần trăm theo quý, do có sự gia tăng mặt bằng trống tương đối ở phân khúc hạng B, chủ yếu từ các tòa nhà cũ và việc có thêm tòa nhà mới hoàn thiện.

Trong quý III/2025, thị trường văn phòng Hà Nội chào đón khoảng 27.860m² sàn cho thuê, đến từ dự án Pearl Tower (Mỹ Đình). Tổng nguồn cung văn phòng tăng lên gần 2 triệu m² diện tích sàn tính đến quý III. Trong đó, khu gần trung tâm và khu Tây vẫn là trung tâm văn phòng chính, chiếm khoảng 70% tổng nguồn cung hiện hữu.

Trong quý III/2025, tổng mức hấp thụ ròng tại thị trường văn phòng Hà Nội giảm đáng kể khoảng 66% theo quý, xuống còn 6.300 m². Các tòa văn phòng xanh tiếp tục ghi nhận tình hình hoạt động tốt trong quý vừa qua, cụ thể như Grand Terra và Capital Place. Các công ty đa quốc gia, đặc biệt là ngành Công nghệ Thông tin, trở thành động lực chính thúc đẩy nhu cầu.

Đến cuối năm 2025, thị trường văn phòng cho thuê tại Hà Nội sẽ ghi nhận tổng nguồn cung mới khoảng 51.800m² từ các tòa văn phòng chất lượng cao, đạt chuẩn xanh, phân bổ ở các quận Ba Đình, Cầu Giấy và Bắc Từ Liêm. Trong vòng 5 năm tới, thị trường Hà Nội có thể sẽ đối mặt với việc dư thừa nguồn cung văn phòng cho thuê, với hàng loạt dự án mới ở khu vực Tây Hồ Tây. Việc hình thành cụm trung tâm văn phòng mới ở khu vực xa hơn dự kiến sẽ ảnh hưởng đến cả giá thuê và tỷ lệ lấp đầy của thị trường trong thời gian tới.

Quý độc giả quan tâm có thể tham khảo báo cáo tại đây: Bao cao thi truong bat dong san Viet Nam quy III 2025