Giảm sốc giá địa ốc: 'Vẫn lời chứ không lỗ'

Chủ đầu tư chiết khấu tiền tỷ

Thời gian gần đây, nhiều chủ đầu tư bất động sản đồng loạt tung ra chính sách chiết khấu chưa từng có trên thị trường, đạt 30% giá trị sản phẩm, thậm chí có dự án lên tới 50%, cùng nhiều ưu đãi khác. Động thái này diễn ra trong bối cảnh dòng vốn của các chủ đầu tư trở nên khó khăn do tín dụng bị siết, lãi suất tăng cao, tỷ giá biến động, trái phiếu sắp đến ngày đáo hạn…

Tại Hà Nội, chủ đầu tư một dự án căn hộ ở Linh Đàm đang đưa ra chính sách chiết khấu lên tới 32,4% nếu khách hành thanh toán vượt mức 95% giá trị sản phẩm. Hiện các căn hộ đang được rao bán với giá 33 - 47 triệu đồng/m2, sau khi áp dụng mức ưu đãi, giá căn hộ chỉ còn khoảng 30 triệu đồng/m2, từ 2,4 tỷ đồng cho một căn hộ 2 phòng ngủ.

Tương tự, một doanh nghiệp lớn khác vừa cho ra mắt dự án mới tại khu Đông áp dụng chính sách cam kết lợi nhuận 37,5% trong 5 năm đối với nhà ở thấp tầng. Đáng chú ý, nếu khách hàng muốn thu hồi vốn nhưng gặp khó khăn trong việc tìm kiếm đầu ra, chủ đầu tư cam kết mua lại với mức lợi nhuận 37,5% sau 5 năm (7,5%/năm). Ngoài ra, các căn có tiêu chuẩn bàn giao hoàn thiện nội thất, chủ đầu tư còn đảm bảo tiền thuê 30% trong 5 năm.

Không chỉ tại Hà Nội mà khu vực phía nam còn ghi nhận mức chiết khấu cao hơn nữa. Cụ thể, một chủ đầu tư có tiếng đã tung chính sách ưu đãi gần 50% đối với khách hàng mua nhà phố, shophouse, biệt thự tại một dự án đại đô thị ở Đồng Nai. Theo đó, một căn shophouse diện tích 195m2 có giá niêm yết khoảng 15,3 tỷ đồng thì nay giá bán chỉ còn 7,8 tỷ đồng (chưa tính VAT) nếu khách hàng thanh toán 95%. Những khách hàng chọn tiến độ thanh toán khác, mức chiết khấu cũng lên tới trên 17%. Hay như chủ đầu tư một dự án tại Thủ Đức (TP. HCM) cũng công bố chính sách chiết khấu 40% nếu khách mua thanh toán vượt 98% giá trị sản phẩm. Theo chính sách này, một căn hộ 70,15m2 có mức giá 4,9 tỷ đồng cộng với các khoản giảm trừ khác chỉ còn 2,13 tỷ đồng.

Ngoài việc đưa ra các chính sách chiết khấu, thị trường cũng ghi nhận sự “chịu chơi” của một chủ đầu tư tại dự án Phúc Đạt Connect 2 ở Bình Dương khi áp dụng ưu đãi cho khách hàng mua 2 căn hộ trở lên sẽ được tặng 1.000m2 đất nền sổ đỏ tại Gia Lai. Chương trình này chỉ áp dụng cho 20 suất mua sỉ đầu tiên và không áp dụng cho căn hộ 1 phòng ngủ.

Một môi giới bất động sản đang bán dự án nhà phố, biệt thự “gây sốt” ở Đồng Nai cho biết, để được ưu đãi 40% - 50% khách hàng cần đáp ứng những điều kiện gồm: đóng 95% giá trị biệt thự; giao nhà cho chủ đầu tư kinh doanh trong 3 năm cộng 1,5 năm chờ bàn giao là tổng 4,5 năm không nhận được nhà; bắt buộc hoàn thiện nội thất theo tiêu chuẩn của chủ đầu tư.

Theo môi giới này, nhìn vào chính sách ưu đãi mọi người sẽ nghĩ giá rẻ nhưng bản chất giá vẫn không thay đổi. “Trước đây, chủ đầu tư dự án này đã chiết khấu 15% - 20%, nay thêm ưu đãi dưới hình thức khác nhưng về bản chất thì được cái này mất cái kia. Những tập đoàn lớn không ai dại gì giảm giá, phá giá để hỏng thương hiệu cả”, môi giới này nói.

Doanh nghiệp “chỉ có lời chứ không lỗ”

Trao đổi với VietnamFinance về mức chiết khấu của chủ đầu tư đưa ra 30% - 50%, chuyên gia kinh tế Đinh Thế Hiển phân tích, nếu chiếu từ giá gốc thì giá chiết khấu vẫn cao hơn giá mở bán ban đầu. Đây không phải là giảm giá. Hơn nữa, các chủ đầu tư đưa ra mức giá cao thành ra nhiều khả năng chiết khấu chưa chạm tới giá thành, tức là vẫn lời.

Vị chuyên gia này phân tích thêm, với những dự án có quy mô lớn mang tính hiện đại nằm ở vùng xa, để tạo được điểm nhấn, các chủ đầu tư đều có chính sách như chiết khấu, tặng quà… ví dụ condotel trước đây tung chiết chiết khấu 30%. Cho nên những chiết khấu kể trên chỉ đại diện cho từng phân khúc từng dự án. “Chúng ta biết rằng đây là giai đoạn mà những dự án lớn ở vùng xa, chưa thực sự khai thác được. Vậy thì rõ ràng các chủ đầu tư muốn bán được hàng phải có một chiết khấu mạnh để hấp dẫn nhà đầu tư”, ông Hiển nhấn mạnh.

Đối với nhà đầu tư trong thời điểm hiện nay, TS Đinh Thế Hiển cho biết có một nghịch lý lúc giá cao thì tranh nhau mua và lúc giảm lại không mua. Nghịch lý này thường diễn ra ở những giai đoạn biến động lớn, là lúc các nhà đầu tư đang kẹt tiền và mất niềm tin. Ngoài ra, vẫn có nhiều người tin và hiểu được giá trị doanh nghiệp nhưng lại không có tiền. Một số sắp xếp được tài chính nhưng không xuống tiền ngay vì tâm lý chờ đợi thị trường giảm hơn nữa. Thành ra chiết khấu trong các dự án này chỉ tạo được hiệu ứng, còn có thanh khoản hay không vẫn là một dấu hỏi rất lớn chứ không phải dễ dàng bán được.

Dù vậy, một thực tế mà ông Hiển nhận thấy là những dự án lớn rất hạn chế chiết khấu nhiều, bởi vì điều đó sẽ làm cho nhà đầu tư mua trước đó không còn lời và không bảo việc được nhà đầu tư mua trước. Việc chủ đầu tư buộc phải chiết khấu mạnh do vậy thể hiện một điều là họ đang “khát tiền”.

Tất nhiên, chủ đầu tư không bao giờ bị lỗ. Việc chiết khấu cao chỉ dành cho đối tượng sẵn sàng thanh toán 95% giá trị sản phẩm - điều kiện tối quan trọng để chủ đầu tư có dòng tiền để xoay xở. “Sắp tới, nếu khó khăn kéo dài, nhiều chủ đầu tư kẹt tiền buộc phải bán dự án hay còn gọi là M&A bán lúa non, trao tay dự án với một giá bí mật thì chắc lúc đó họ mới lỗ thôi”, ông Hiển bình luận.

Kỳ vọng hút vốn từ khách hàng

Bàn về chủ đề này, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP. HCM (HoREA) Lê Hoàng Châu nhìn nhận việc tăng chiết khấu cho thấy các doanh nghiệp đang thiếu hụt tiền mặt, vốn lưu động. Theo ông, hiện doanh nghiệp gặp khó trong việc tiếp cận nguồn vốn từ mọi kênh như: các quỹ đầu tư, vốn ngân hàng, thị trường chứng khoán, trái phiếu... Do đó, các chủ đầu tư kỳ vọng vào nguồn vốn huy động từ khách hàng vì không chịu áp lực trả nợ, vốn gốc mà chỉ cần cam kết theo hợp đồng là bàn giao đúng tiến độ.

Cũng theo Chủ tịch HoREA, một số chủ đầu tư, nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính lớn, thường chiếm đến 50%-70% tổng mức đầu tư, nên sức chịu đựng có hạn, đến một thời điểm không chịu đựng nổi thì đành phải xả hàng, thậm chí chấp nhận bán để cắt lỗ. “Việc chiết khấu ở mức cao cho thấy chủ đầu tư rất khó khăn về dòng tiền. Điều này cũng cho thấy sức mua của thị trường sụt giảm nghiêm trọng do người mua ở thực và nhà đầu tư đều khó tiếp cận nguồn vốn tín dụng”, ông Châu nói.

Ông nói thêm rằng việc tung ra chiết khấu giúp doanh nghiệp giải quyết được cả 3 bài toán: tính thanh khoản, nguồn hàng tồn kho và một phần nguồn vốn để trang trải các chi phí, đầu tư hoàn thành các dự án. Ở chiều ngược lại, các chính sách cũng đánh vào tâm lý, kỳ vọng sở hữu nhà ở với mức giá hợp lý của khách hàng.

Tuy nhiên, ông Châu cũng đặt vấn đề về tính hợp lệ, hợp pháp của các chính sách chiết khấu. Theo ông, với những sản phẩm bàn giao được ngay, có thể thực hiện việc thanh toán đến 95% giá trị hợp đồng. Còn các bất động sản chưa thể bàn giao, bên bán chỉ được huy động tối đa 70%.

Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội môi giới bất động sản Việt Nam, phân tích trong bối cảnh hiện nay, thị trường đang có dấu hiệu hấp thụ thấp, một phần giá đẩy lên rất cao, phần nữa vì dòng tiền khó khăn do các động thái từ ngân hàng dẫn đến thanh khoản rất thấp. Chính vì vậy, các chủ đầu tư phải tích cực đẩy hàng, đưa ra chính sách để hỗ trợ cho người mua nhà bằng cách hút vốn từ họ. Đây là câu chuyện rất bình thường, bất kỳ thị trường nào khi hàng hóa gặp khó khăn, họ đều có những chính sách linh hoạt như giảm giá, tặng quà, khuyến mãi…

“Thời điểm hiện tại, doanh nghiệp nào cũng rất khát tiền, một khi sản xuất hàng hóa ra thì phải lưu thông và khi lưu thông chậm buộc họ phải tìm chính sách để kích thích. Bất động sản cũng vậy, khi không bán được hàng, chủ đầu tư phải đưa ra chiến lược mới để kích cầu”, ông Đỉnh phân tích thêm và nhận định, “Đây là giai đoạn thử thách rất lớn với doanh nghiệp bất động sản. Tuy nhiên, từng trải qua rất nhiều đợt khó khăn, với những kinh nghiệm vượt khó của doanh nghiệp thì tôi cho rằng trong giai đoạn ngắn này khó khăn sẽ được hóa giải”.