Một năm vừa qua là quãng thời gian chứng kiến nhiều thăng trầm của thị trường chứng khoán Việt Nam. Sự bất định này khiến nhiều nhà đầu tư hiểu hơn về ranh giới giữa được và mất ở trên thị trường, trong đó, “thấm” hơn cả có lẽ là các nhà đầu tư cổ phiếu bất động sản.
Điểm lại những mã cổ phiếu bất động sản gây nhiều xúc cảm nhất, bên cạnh DIG và CEO thì IDC cũng là một cái tên đáng chú ý. Giá cổ phiếu IDC của Tổng công ty IDICO đã tăng khoảng 2,5 lần chỉ trong vòng 3 tháng (giai đoạn tháng 8 - 11/2021), sau đó chia đôi (giai đoạn tháng 11/2021 – tháng 5/2022), rồi lại bật tăng gấp rưỡi (từ tháng 5/2022 đến nay).
Nhìn lại, nửa đầu tháng 8/2021, có 2 tin tức đáng chú ý liên quan đến IDC được công bố ra thị trường. Thứ nhất là Nghị quyết của HĐQT IDICO về việc thông qua nội dung giao dịch chuyển nhượng phần vốn góp của IDICO tại Công ty TNHH Kính nổi siêu trắng Phú Mỹ (PFG). Bên nhận chuyển nhượng 30% vốn góp của IDICO dần lộ diện sau đó, là cái tên không xa lạ: Tổng công ty Viglacera (HoSE: VCG) – thành viên của Tập đoàn GELEX. Sau giao dịch, Viglacera đã nâng tỷ lệ sở hữu tại PFG lên 65%.
Tin tức đáng chú ý thứ hai là việc IDICO quyết định tổ chức đại hội đồng cổ đông bất thường năm 2021. Trước khi IDICO chính thức công bố tài liệu đại hội, ngay trong tháng 8, trên thị trường đã râm ran thông tin liên quan đến cuộc đại hội bất thường này, rằng IDICO sẽ nới room ngoại, nâng tỷ lệ cổ tức và thay đổi phương án hạch toán kết quả kinh doanh mảng khu công nghiệp từ hạch toán thường xuyên sang hạch toán 1 lần.
Những “tin đồn” trên đều… đúng. Đại hội đồng cổ đông bất thường của IDICO diễn ra vào tháng 9/2021 đã thông qua việc sửa đổi ngành nghề kinh doanh để nới giới hạn tỷ lệ sở hữu nước ngoài (room ngoại) từ 0% lên 49%; nâng kế hoạch lợi nhuận năm 2021 lên hơn gấp đôi và nâng tỷ lệ cổ tức từ 10% lên 40% (gồm 30% bằng tiền mặt và 10% bằng cổ phiếu); và thay đổi phương thức hạch toán từ thường xuyên sang 1 lần. Ngoài ra, IDICO cũng công bố kế hoạch chuyển niêm yết từ HNX sang HoSE và ban lãnh đạo còn hé lộ khả năng hủy phương án phát hành 150 triệu cổ phiếu cho cổ đông hiện hữu đã thông qua trong đại hội đồng cổ đông thường niên 2021.
Trong những sự thay đổi trên, đáng chú ý nhất phải kể đến việc thay đổi phương thức hạch toán từ thường xuyên sang một lần.
Thông thường, các doanh nghiệp hạch toán doanh thu cho thuê đất một lần vào năm nhận được tiền từ khách thuê có kết quả kinh doanh biến động mạnh hơn các doanh nghiệp ghi nhận doanh thu cho thuê đất hàng năm. Kéo theo đó, giá cổ phiếu cũng biến động mạnh hơn.
Trên thực tế, với một doanh nghiệp đang có lượng lớn doanh thu chưa thực hiện như IDICO (ở mức 6.910 tỷ đồng tính đến cuối tháng 6/2021) thì sau khi tuyên bố thay đổi phương thức hạch toán, giá cổ phiếu IDC đã tăng mạnh và lợi nhuận cũng đã tăng vọt.
Cụ thể, giá cổ phiếu IDC đã tăng khoảng 2,5 lần chỉ trong vòng 3 tháng (giai đoạn tháng 8 - 11/2021), dù trước đó giá cổ phiếu này khá êm ả. Trong khi đó, quý IV/2021, nhờ hồi tố số liệu do thay đổi cách hạch toán mà lợi nhuận sau thuế chưa phân phối của IDICO đã tăng thêm 570 tỷ đồng, tuy nhiên IDICO vẫn giữ mức lợi nhuận trước thuế khiêm tốn 61,5 tỷ đồng trong quý, nhờ đó tạo ra nền so sánh thấp, từ đó tạo ra tăng trưởng cao trong năm 2022.
Thực tế cho thấy nhờ phương thức hạch toán mới, lợi nhuận trước thuế quý I/2022 của IDICO đã tăng tới 235% so với cùng kỳ năm ngoái, đạt 355 tỷ đồng. Sang quý II/2022, mức tăng lợi nhuận lên tới 445%, đạt 1.831 tỷ đồng.
Theo nhận định của Công ty Chứng khoán Bản Việt (VCSC) trong báo cáo phân tích cổ phiếu IDC công bố hồi tháng 4/2022, so với phương pháp phân bổ doanh thu theo thời hạn thuê dù đã nhận toàn bộ số tiền cho cả thời hạn thuê, phương pháp ghi nhận một lần phù hợp hơn với dòng tiền từ việc cho thuê đất khu công nghiệp và mang lại sự linh hoạt hơn trong việc phân bổ lợi nhuận giữ lại để trả cổ tức và/hoặc hỗ trợ các khoản đầu tư mới. Được biết, VCSC đang là công ty chứng khoán đưa ra định giá cao nhất thị trường cho cổ phiếu IDC.
Đại hội đồng cổ đông bất thường năm 2021 của IDICO đã thông qua hàng loạt nội dung tích cực, dự báo sẽ tác động tốt tới doanh nghiệp cũng như giá cổ phiếu IDC. Chẳng hạn, mở room ngoại sẽ thu hút thêm cầu từ nhà đầu tư nước ngoài; cổ đông sẽ được nhận cổ tức “khủng” trong năm 2022; lợi nhuận tăng đột biến nhờ thay đổi chính sách hạch toán; kỳ vọng tích cực vào kế hoạch chuyển niêm yết từ HNX sang HoSE.
Thế nhưng, điều gây khó hiểu với không ít nhà đầu tư là vì sao giá cổ phiếu IDC bắt đầu “đổ đèo” ngay từ tháng 11/2021, khi những chính sách trên mới chỉ phát huy được một phần tác dụng?
Khách quan mà nói, với một cổ phiếu tăng giá gấp 2,5 lần chỉ trong vòng 3 tháng thì việc điều chỉnh là bình thường. Nhưng mức độ điều chỉnh “chia đôi” trong vòng nửa năm đã khiến không ít nhà đầu tư bàng hoàng, nhất là với nhóm nhà đầu tư “đu đỉnh”. Tuy nhiên, có người mua thì phải có người bán!
Không ít tín hiệu cho thấy, đã có sự thay đổi quan trọng trong cơ cấu cổ đông của IDICO kể từ tháng 9/2021. Cụ thể, tại đại hội đồng cổ đông bất thường năm 2021 diễn ra vào tháng 9, có 19 cổ đông và người đại diện tham dự với tổng tỷ lệ sở hữu lên đến 80% cổ phần của IDICO. Sang đến đại hội đồng cổ đông thường niên 2022 diễn ra vào tháng 4, có 55 cổ đông và người đại diện tham dự với tổng tỷ lệ sở hữu chỉ ở mức 53% cổ phần.
Không chỉ sụt giảm mạnh về tỷ lệ cổ phần tham dự đại hội đồng cổ đông, một điểm đáng chú ý khác là đại hội diễn ra vào tháng 4/2022 đã thông qua việc từ nhiệm chức Chủ tịch HĐQT của ông Lê Bá Thọ (ông Thọ sau đó về làm Phó tổng giám đốc của Tập đoàn GELEX), thế chỗ là bà Nguyễn Thị Như Mai (bà Mai hiện đang là Tổng giám đốc của Tập đoàn SSG – cổ đông lớn nhất của IDICO). Trước đó, như đã đề cập ở trên, ngay từ tháng 8/2021, IDICO đã rục rịch chuyển nhượng 30% vốn góp của IDICO tại Công ty TNHH Kính nổi siêu trắng Phú Mỹ (PFG) cho Viglacera – thành viên của Tập đoàn GELEX.
Thông thường, sự thay đổi trong cơ cấu cổ đông sẽ diễn ra thuận lợi hơn với các cách thức đa dạng hơn, tốn ít chi phí hơn và đem về lợi ích lớn hơn nếu như giá cổ phiếu diễn biến tích cực. Đặt trong bối cảnh thị trường chứng khoán hưng thịnh, dễ dàng thu hút dòng tiền, bản thân doanh nghiệp lại có nhiều quyết sách mới theo chiều hướng tác động tích cực tới lợi nhuận doanh nghiệp cũng như cổ phiếu thì việc giá cổ phiếu tăng mạnh không còn là điều khó hiểu. Nhìn chung, khi các mục tiêu đã sơ bộ đạt được, nếu như thị trường không còn thuận lợi thì việc giá cổ phiếu “đổ đèo” cũng là điều dễ hiểu.
Giai đoạn trước đây, giá cổ phiếu IDC lên như diều, gần như không có nhịp giảm mạnh trước và trong quãng thời gian tăng giá. Điều đó một phần là vì thị trường chung diễn biến thuận lợi và cổ phiếu IDC thời kỳ đầu ít người biết đến.
Tuy nhiên, từ sau đợt tăng sốc và sụt giảm mạnh với thanh khoản khớp lệnh có phiên lên đến cả nghìn tỷ đồng, mức độ nhận biết đối với cổ phiếu IDC đã tăng vọt. Điều này nhiều khả năng sẽ khiến diễn biến giá cổ phiếu IDC có khác biệt lớn so với thời kỳ trước.
Trên thực tế, giá cổ phiếu IDC đã giảm sâu từ đỉnh trong giai đoạn tháng 11/2021 – tháng 5/2022 nhưng lại bật tăng rất mạnh từ tháng 5/2022 đến nay. Thống kê cho thấy trong 3 tháng gần đây, giá cổ phiếu IDC đã tăng khoảng 40% và là một trong những cổ phiếu tăng mạnh nhất thị trường trong cùng khoảng thời gian.
Giảm sâu – bật mạnh là “quy trình” thường thấy ở những cổ phiếu có độ nhận biết cao. Điều đáng bận tâm hiện giờ là liệu sau khi đã bật mạnh, giá cổ phiếu IDC có thể tiếp tục tăng cao trong thời gian tới?
Tất nhiên điều này còn phụ thuộc vào thị trường chung, nhưng xét về yếu tố nội tại, có nhiều điểm mà nhà đầu tư cần lưu ý.
Thứ nhất, IDICO có chiến lược trả cổ tức cao trong những năm tới. Theo chia sẻ từ ban lãnh đạo IDICO, giai đoạn 2022 – 2026, doanh nghiệp này dự kiến chi trả cổ tức bằng tiền mặt và cổ phiếu với tổng tỷ lệ 40% mỗi năm. Trước đó, IDICO đã chốt chia cổ tức tỷ lệ 40% cho năm 2021, trong đó 30% bằng tiền mặt và 10% bằng cổ phiếu. Tính theo thị giá hiện tại, nếu IDICO có thể trả cổ tức theo kế hoạch trên thì tỷ suất cổ tức hàng năm nhận được có thể ở mức 5%. Đây là mức cổ tức khá hấp dẫn.
Kế hoạch tuyên bố là vậy, nhưng liệu IDICO có thể thực hiện được và có được thực hiện hay không?
Theo nhận định của Công ty Chứng khoán SSI, lượng tiền mặt tích cực từ các nhà đầu tư thuê khu công nghiệp sẽ giúp IDICO duy trì chính sách trả cổ tức ổn định trong tương lai. Như vậy, kế hoạch chi trả cổ tức nêu trên là có thể thực hiện được.
Vậy kế hoạch này có được thực hiện trong tương lai không? Hiện nay, SSG là cổ đông lớn nhất của IDICO xét trên cả tỷ lệ sở hữu chính thức lẫn quyền kiểm soát thực tế (cả Chủ tịch HĐQT và Tổng giám đốc của IDICO đều là “người của SSG”), đồng nghĩa nhiều khả năng SSG đã nắm quyền “tối cao” tại IDICO. Điều quan trọng là: SSG cần cổ tức.
Được biết, ngày 3/6/2022, SSG đã tạm ứng cổ tức bằng tiền mặt với tỷ lệ lên tới 15% cho năm 2021. Trước đó, vào tháng 5 và tháng 9/2021, SSG đã tạm ứng cổ tức tiền mặt với tổng tỷ lệ lên tới 30% cho năm 2020. Với một doanh nghiệp phi niêm yết, để có thể chi trả cổ tức tiền mặt với tỷ lệ cao như vậy, doanh nghiệp cần có nguồn thu “tiền tươi thóc thật”.
Điểm thứ hai mà nhà đầu tư cần lưu ý là triển vọng phát triển của IDICO trong tương lai. Đây là vấn đề muôn thuở khi phân tích cổ phiếu. Mặc dù có những thuận lợi, khó khăn nhất định nhưng nhìn chung, giới phân tích khá lạc quan vào triển vọng trung và dài hạn của IDICO.
Bản thân ban lãnh đạo IDICO cũng đưa ra kế hoạch lợi nhuận 5 năm giai đoạn 2022 – 2026 tích cực. Theo đó, lợi nhuận trước thuế của doanh nghiệp này sẽ tăng 267% so với năm 2022 lên mức 2.765 tỷ đồng, tiếp tục tăng 20% trong năm 2023, tăng 25% trong năm 2024, tăng 17% trong năm 2025 và tăng 19% trong năm 2026, đạt 5.817 tỷ đồng.
Với giá trị vốn hóa hiện ở mức khoảng trên 20.400 tỷ đồng cùng giả định tỷ lệ thuế thu nhập doanh nghiệp thực đóng là 20% thì P/E năm 2022 của cổ phiếu IDC theo kế hoạch mà ban lãnh đạo IDICO dự kiến ở mức 9,2 lần; năm 2023 là 7,7 lần; năm 2024 là 6,2 lần; năm 2025 là 5,3 lần và năm 2026 là 4,4 lần. Đây đều là mức định giá rất hấp dẫn so với trung bình ngành cũng như so với thị trường chung ở thời điểm hiện tại.
Điểm thứ ba cần lưu ý là nhu cầu huy động vốn của IDICO.
Như đã đề cập, tại đại hội cổ đông bất thường năm 2021, ban lãnh đạo IDICO đã hé lộ về khả năng hủy phương án phát hành 150 triệu cổ phiếu cho cổ đông hiện hữu đã thông qua trong đại hội đồng cổ đông thường niên 2021.
Đến đại hội đồng cổ đông thường niên 2022, phương án huy động vốn trên chính thức bị hủy với lý do là “đã cân đối được dòng tiền”.
Tuy nhiên, với kế hoạch đầy tham vọng trong 5 năm tới, cộng với việc chi trả cổ tức đều đặn với tỷ lệ cao (bao gồm cả tiền mặt và cổ phiếu) thì nhu cầu vốn của IDICO là rất lớn.
Bên cạnh lợi nhuận tích lũy, vay vốn ngân hàng là một phương án. Thực tế cho thấy, tỷ lệ vốn vay/vốn chủ sở hữu của IDICO khá thấp, chỉ ở mức 51% vào cuối tháng 6/2022 (trước đó ở mức 70% vào cuối năm 2021), nghĩa là dư địa vay vẫn còn khá nhiều.
Tuy vậy, trong bối cảnh thị trường trái phiếu vẫn còn bất định, IDICO sẽ vẫn cần phải huy động vốn từ phát hành cổ phiếu, do đặc thù của ngành bất động sản khu công nghiệp.
Theo chia sẻ của ông Phan Văn Chính, Phó tổng giám đốc IDICO, chi phí đền bù, GPMB của miền Nam cao hơn đáng kể so với miền Bắc và miền Trung, bởi miền Trung chưa phát triển đô thị và công nghiệp nhiều, trong khi miền Bắc thì phần lớn là đất lúa nên triển khai thuận lợi hơn với chi phí cạnh tranh hơn. Còn với miền Nam thì phần lớn dự án khu công nghiệp làm trên đất của dân, ngoài đền bù tiền đất còn đền bù nhà cửa, tài sản trên đất, chi phí tái định cư…; ngoài ra, chi phí san lấp, xây dựng hạ tầng cũng cao hơn miền Trung và miền Bắc do địa hình thấp. Điểm đáng chú ý là ngân hàng không cho doanh nghiệp vay vì mục đích đền bù, GPMB mà chỉ cho vay để xây dựng hạ tầng.
Chính vì vậy, ở thời kỳ đầu, các doanh nghiệp bất động sản khu công nghiệp gặp áp lực khá lớn về nguồn vốn nên thường phải có kế hoạch chuẩn bị từ sớm để cân đối dòng tiền. Và do đặc thù “vốn tự có đi trước, vốn vay theo sau” (không chỉ là vốn tự có để đền bù, GPMB mà còn cần vốn tự có để đối ứng khi tham gia đấu thầu các khu đất mới) nên nhu cầu gia tăng vốn tự có là khá cấp thiết, nhất là nếu doanh nghiệp có kế hoạch nhanh chóng mở rộng quỹ đất.
Do đó, việc hủy phương án huy động vốn cũ (phát hành 150 triệu cổ phiếu cho cổ đông hiện hữu) có thể chỉ là một sự chuyển hướng huy động vốn trong bối cảnh cơ cấu cổ đông và quyền kiểm soát doanh nghiệp đã có sự thay đổi.
Nếu IDICO vẫn tiếp tục có kế hoạch huy động vốn thông qua phát hành cổ phiếu trong tương lai thì đây sẽ là điều mà nhà đầu tư cổ phiếu IDC cần quan tâm sát sao. Bởi theo quan sát, tiến độ và tính khả thi của thương vụ phát hành cổ phiếu thường có ảnh hưởng khá lớn tới diễn biến giá cổ phiếu; và ngược lại.
Nhìn chung, giá cổ phiếu IDC đã bước vào giai đoạn mới với nhiều câu chuyện hứa hẹn trước mắt, có thể kể đến như kế hoạch trả cổ tức tỷ lệ cao, mục tiêu lợi nhuận “khủng”, kế hoạch chuyển niêm yết từ HNX sang HoSE, tác động từ việc nới room ngoại song hành cùng với kế hoạch huy động vốn trong tương lai. Nhà đầu tư quan tâm tới cổ phiếu này cần theo dõi sát khả năng thực thi các kế hoạch trên để đưa ra quyết định đầu tư phù hợp.
