Bài 1: Tại sao cần kiểm soát an toàn tài chính với bất động sản?
Tháng 8/2020, Ngân hàng Nhân dân Trung Quốc (PBoC) đã ban hành chính sách “3 lằn ranh đỏ”, gồm: (i) Tỷ lệ nợ phải trả trên tổng tài sản nhỏ hơn 70%; (ii) Tỷ lệ nợ ròng/vốn chủ sở hữu nhỏ hơn 100%; (iii) Tỷ lệ tiền mặt trên nợ ngắn hạn lớn hơn hoặc bằng 1.
Những công ty nào đáp ứng đủ cả ba tiêu chí trên được xếp vào “lằn xanh”, chỉ đáp ứng một tiêu chí thì được xếp vào “lằn vàng”, không đáp ứng hai trong ba tiêu chí được xếp vào “lằn cam”, không đáp ứng bất kỳ tiêu chí nào thì được xếp vào “lằn đỏ”. Dựa vào việc xếp hạng này, Chính phủ sẽ áp dụng các chế tài giới hạn về tỷ lệ tăng trưởng nợ hằng năm đối với công ty bất động sản.
Mặc dù mục tiêu của việc đặt ra “3 lằn ranh đỏ” là rất tốt (kiểm soát tốc độ tăng trưởng của thị trường bất động sản, giảm thiểu rủi ro tài chính và thay đổi hành vi đầu cơ của người dân), tuy nhiên chính sách này dường như đã thiết lập nên một hàng rào quá cao trên đường chạy của các “vận động viên” – doanh nghiệp bất động sản Trung Quốc. Bởi vậy, không quá ngạc nhiên khi chỉ trong thời gian ngắn, đã có những doanh nghiệp ngã sóng soài mà cú ngã gây chấn động nhất là của Evergrande (Tập đoàn Hằng Đại) – một trong những doanh nghiệp bất động sản lớn nhất Trung Quốc – đã bị tuyên bố tình trạng vỡ nợ vào cuối năm 2021.
Theo đánh giá của chuyên gia chính sách công Nguyễn Minh Đức (Liên đoàn Thương mại và Công nghiệp Việt Nam) cú ngã của Evergrande cho thấy việc thực thi chính sách “3 lằn ranh đỏ” còn tồn tại nhiều vấn đề lớn, mà những nước đi sau muốn tham khảo cần tránh né.
Một là mức độ kiểm soát. Như trên đã nói, “3 lằn ranh đỏ” là một hàng rào quá cao, các tiêu chí đưa ra là khá khắc nghiệt với một ngành có đặc thù thâm dụng vốn như bất động sản. Theo Guardian, trong số 50 tập đoàn bất động sản lớn nhất Trung Quốc, chỉ 12 đơn vị không vi phạm bất cứ lằn ranh nào, đồng nghĩa 38 đơn vị vi phạm ít nhất 1 lằn ranh, trong đó có 14 đơn vị vi phạm cả 3 lằn ranh. Sự kiểm soát quá chặt luôn tiềm tàng nguy cơ gây xáo trộn. Và thực tế đã cho thấy sau khi thực thi “3 lằn ranh đỏ”, thị trường bất động sản Trung Quốc đã rơi vào tình trạng căng thẳng, khiến chính phủ phải có những biện pháp hỗ trợ mạnh.
Điều thứ hai, đáng nói khác là, với các doanh nghiệp vi phạm lằn ranh, chính phủ sử dụng chế tài trừng phạt, cụ thể là giới hạn tăng trưởng dư nợ. Trừng phạt là biện pháp quá mạnh, dễ tạo ra cú sốc lớn, thậm chí là không thể cứu vãn với các doanh nghiệp đang chông chênh. Thủ tưởng tượng một doanh nghiệp đang vô cùng khó khăn về thanh khoản nhưng lại không được tiếp cận tín dụng sẽ càng bi đát như thế nào. Sự sụp đổ của Evergrande có lẽ sẽ không xảy ra, hoặc tác động không quá nghiêm trọng, nếu chính phủ tạo không gian cho tập đoàn này “hạ cánh mềm”.
Ba là trong việc thực thi chính sách, chính phủ Trung Quốc đã không đề ra một lộ trình thực hiện thích hợp. Với một thị trường có quy mô khổng lồ và đã luôn tăng trưởng trong một thời gian dài, quyết định “đạp phanh” quá gấp sẽ không cho các doanh nghiệp cơ hội dần thích nghi và dễ tạo nên sự hỗn loạn.
Theo các chuyên gia và doanh nhân, Việt Nam có thể tham khảo “3 lằn ranh đỏ” trong việc xây dựng bộ tiêu chí kiểm soát an toàn tài chính bất động sản với mức độ khác nhau.
Nói với Tạp chí Đầu tư Tài chính, ông Nguyễn Quốc Hiệp – Chủ tịch GP.Invest, cho rằng nợ phải trả/tổng tài sản và dòng tiền là hai tiêu chí quan trọng nhất. “Hai tiêu chí này liên quan mật thiết và thể hiện rất rõ ở khoản mục hàng tồn kho của doanh nghiệp. Hiện, có những doanh nghiệp bất động sản có tồn kho tới 13.000 – 14.000 tỷ đồng. Nó như quả bom nổ chậm, vì vốn ngân hàng, vốn trái phiếu đều nằm ở đó cả. Nếu thị trường trầm lắng thì sẽ rất nguy hiểm”.
Ông Hiệp cho rằng những tiêu chí đề ra trong “3 lằn ranh đỏ” là có cơ sở, Việt Nam có thể học theo, vấn đề là mức độ từng tiêu chí như thế nào. “Đây là chỗ nhạy cảm, tôi nghĩ cơ quan quản lý cần phải có sự trao đổi kỹ lưỡng với cộng đồng doanh nghiệp bất động sản, vì thực tế thị trường Việt Nam khác với Trung Quốc, doanh nghiệp doanh thu mỗi năm vài tỷ USD cũng rất khác với doanh nghiệp chỉ có doanh thu một – hai nghìn tỷ đồng”.
Chủ tịch GP.Invest đặc biệt nhấn mạnh: “Việt Nam không nên kiểm soát chặt quá, cơ chế cần hài hòa để vừa đảm bảo phát triển bất động sản lành mạnh, vừa hạn chế được rủi ro không đáng có. Việc đánh giá một chiều, cực tả sẽ gây ảnh hưởng bất lợi tới nền kinh tế. Điều này đòi hỏi cơ quan quản lý phải có tầm nhìn, đánh giá khách quan, đúng đắn, cái gì cần quản, cái gì cần chặt”.
Đồng quan điểm, luật sư Trương Thanh Đức, Giám đốc Công ty Luật ANVI, cũng cho rằng việc đặt ra các tiêu chí cần thận trọng, xem xét đặc thù doanh nghiệp. “Cũng con số đó, với doanh nghiệp này là nguy cơ, nhưng với doanh nghiệp khác lại an toàn”.
Chuyên gia chính sách công Nguyễn Minh Đức lưu ý một nguyên tắc cơ bản trong kiểm soát tài chính đó là chống gây sốc. “Các tiêu chí ban đầu đặt ra nên có biên độ rất rộng, đảm bảo gần như đơn vị nào cũng có thể đáp ứng, sau đó thu hẹp dần. Trong khoảng 7 – 10 năm, các tiêu chí sẽ dần đạt đến độ chặt chẽ. Trong lĩnh vực tài chính, tuyệt đối không dùng biện pháp gây sốc. Khi một doanh nghiệp vi phạm, chế tài áp dụng không bao giờ nên là một sự trừng phạt. Thay vào đó, hãy đưa doanh nghiệp đó vào trạng thái bị giám sát, cơ quan quản lý sẽ cùng doanh nghiệp tháo gỡ vướng mắc, để dần dần khôi phục lại tỷ lệ an toàn”.
Ông Nguyễn Minh Đức cũng gợi ý rằng cơ quan quản lý có thể xem xét áp dụng các biện pháp bổ sung, ví dụ cắt giảm quyền lợi gia tăng mà doanh nghiệp lẽ ra được hưởng nếu vi phạm các “lằn ranh” an toàn. Cách làm này có thể khiến doanh nghiệp thiệt thòi, nhưng không làm tổn hại tới cốt lõi của doanh nghiệp đó.
Đặc biệt, ông Đức nhấn mạnh, việc đặt ra các tiêu chí sẽ không có nhiều ý nghĩa nếu không có các kịch bản đi kèm, bởi kịch bản sẽ giúp đo lường mức độ kiểm soát của các tiêu chí tới đâu.
“Mục đích của kịch bản không phải để dự đoán tương lai mà là giúp các nhà quản trị đưa ra hành động có ích trong hiện tại”, ông Đức nói.
Tags:
(VNF) - TP. HCM công bố dự thảo bảng giá đất 2026; Đồng Nai đấu giá 102ha đất tại Phước An, giá khởi điểm 5.000 tỷ đồng; Hà Nội mở loạt đấu giá đất trong tháng 12, nổi bật lô đất “vàng” 18 Cao Bá Quát... là những tin tức nổi bật về thị trường bất động sản ngày 1/12.
(VNF) - Bảng giá đất lần đầu áp dụng từ ngày 1/1/2026 tại TP. HCM dự kiến giữ nguyên mức trần 687 triệu đồng mỗi m2 ở khu vực trung tâm, dù giá khảo sát của đơn vị tư vấn cao hơn đáng kể. Dự thảo mới cho thấy xu hướng “cân chỉnh” mặt bằng giá thay vì tăng đồng loạt, đồng thời thiết lập khung giá thống nhất cho ba khu vực sau sáp nhập.
Cử tri phản ánh, nhiều trường hợp người dân phải làm các thủ tục đăng ký biến động, đính chính do biến động, hủy sổ đỏ... không được cán bộ hướng dẫn tận tình, bị gây khó khăn. Tuy nhiên, khi người dân thuê làm dịch vụ thì được giải quyết rất nhanh.
(VNF) - TP. Huế vừa công bố hai dự án khu dân cư với tổng mức đầu tư gần 600 tỷ đồng tại xã Phú Diên mở ra bước chuẩn bị cho quá trình lựa chọn nhà đầu tư. Các dự án được đánh giá sẽ tạo diện mạo đô thị mới, đồng thời gia tăng nguồn lực xã hội hóa vào phát triển hạ tầng khu vực ven đầm phá.
(VNF) - Gần 3ha đất nông nghiệp của Tân Á Đại Thành ở quận Hoàng Mai cũ (Hà Nội) được chuyển đổi mục đích sử dụng để thực hiện tổ hợp nhà ở, văn phòng.
(VNF) - Dự án Khu đô thị huyện lỵ Hòa Vang có tổng diện tích 229ha, vốn đầu tư hơn 16.000 tỷ đồng, sẽ được đấu thầu để chọn nhà đầu tư.
(VNF) - Hà Nội đấu giá khu đất gần 6.500m2 xây nhà thấp tầng, giá khởi điểm hơn 700 tỷ đồng; ROX Living Kiến Tường bàn giao sổ hồng; Nghệ An vượt gần gấp đôi chỉ tiêu nhà ở xã hội năm 2025... là những tin tức nổi bật về thị trường bất động sản ngày 29/11.
(VNF) - T&T Homes, thương hiệu bất động sản thuộc Tập đoàn T&T Group, chính thức vận hành Sales Gallery đầu tiên tại TP. HCM. Sự kiện không chỉ đánh dấu bước phát triển mới trong chiến lược mở rộng thị trường phía Nam, mà còn thể hiện cam kết mạnh mẽ của T&T Homes nói riêng, T&T Group nói chung trong việc chuẩn hóa quy trình tư vấn, nâng tầm trải nghiệm khách hàng thông qua việc ứng dụng các giải pháp công nghệ và mô phỏng thực tế tiên tiến.
(VNF) - Giá đất tại Mê Linh đang có xu hướng nhích lên, thanh khoản được cải thiện, trong bối cảnh hạ tầng dần hoàn thiện và các “ông lớn” chuẩn bị triển khai dự án. Dù vậy, theo giới chuyên môn, vẫn còn những rủi ro về pháp lý và tiến độ dự án mà các nhà đầu tư cần cân nhắc kỹ lưỡng.
(VNF) - Đà Nẵng thành lập 8 tổ công tác do các Phó Chủ tịch UBND thành phố phụ trách nhằm xử lý vướng mắc của 376 dự án, trong đó có 28 dự án trọng điểm được kỳ vọng tạo động lực phát triển kinh tế – xã hội.
(VNF) - Công ty Cổ phần ARQUE DEGI vừa được chấp thuận đầu tư 3 dự án khu đô thị và du lịch nổi tại Đầm Đề Gi với tổng vốn hơn 8.500 tỷ đồng. Doanh nghiệp đang được đề xuất chuyển nhượng 75% cổ phần cho các tập đoàn quốc tế trong lĩnh vực siêu du thuyền và tài chính.
(VNF) - Nhiều dự án chung cư tại Hà Nội, từng là “điểm nóng” về giá, đang chững lại. Dù giá chững, thanh khoản vẫn yếu, người mua ở thực vẫn e dè khi mức giá vượt quá khả năng chi trả.
(VNF) - Tòa nhà chung cư FPT Plaza 4 – Khu đô thị Công nghệ FPT Đà Nẵng gần 1.400 căn hộ vừa được xác nhận đủ điều kiện mở bán, bổ sung nguồn cung nhà ở quy mô lớn cho khu vực này.
(VNF) - Thi hành án dân sự TP. Đà Nẵng thông báo đấu giá 3 khu đất thương mại – dịch vụ nằm trên trục biển Võ Nguyên Giáp, với tổng giá khởi điểm hơn 330 tỷ đồng.
(VNF) - T&T Group của "bầu" Hiển muốn làm khu đô thị thể thao 1,2 tỷ USD tại Bắc Ninh, Hà Nội khởi công dự án chống ngập Nam Thăng Long, Đèo Cả triển khai cao tốc TP. HCM - Mỹ Thuận 36.000 tỷ đồng... là những tin tức đáng chú ý về bất động sản 28/11.
(VNF) - Giữa bối cảnh thị trường bất động sản cả nước còn nhiều biến động, Hải Phòng vẫn nổi lên như một điểm sáng hiếm hoi khi duy trì được thanh khoản, tiếp tục thu hút dòng vốn đầu tư và ghi nhận những chỉ số tăng trưởng kinh tế ấn tượng.
(VNF) - Bất động sản Việt Nam đang chứng kiến một cuộc dịch chuyển vĩ mô, nơi không gian sống trở thành tuyên ngôn về phong cách và giá trị cá nhân. Dẫn dắt xu hướng Branded Living đến Việt Nam, Masterise Homes khẳng định trải nghiệm và niềm tin thương hiệu đang trở thành thước đo mới, định hình cuộc đua về chất lượng và đẳng cấp trên thị trường.
(VNF) - Thị trường bất động sản dưỡng lão tại Việt Nam đang bùng nổ khi các tập đoàn lớn như Vingroup, Sun Group, Novaland đua nhau triển khai dự án đô thị hưu trí, khu nghỉ dưỡng sức khỏe và viện dưỡng lão tiêu chuẩn quốc tế. Dân số già hóa nhanh mở ra cơ hội tỷ USD, nhưng phát triển bền vững đòi hỏi chính sách, nhân lực và mô hình vận hành chuyên nghiệp.
(VNF) - Hà Nội thông qua bảng giá đất mới, cao nhất hơn 700 triệu đồng/m2 từ 2026, Hải Phòng gia hạn tiến độ siêu dự án hơn 6.000 tỷ đồng tại chợ Sắt, Khánh Hòa sắp có hơn 1.100 căn nhà ở xã hội giá dự kiến 19,5 triệu đồng/m2... là những tin tức nổi bật về thị trường bất động sản ngày 27/11.
(VNF) - TP. Hà Nội sẽ áp dụng bảng giá đất mới từ 1/1/2026, với mức cao nhất tại khu trung tâm lên hơn 700 triệu đồng/m², tăng nhẹ so với hiện hành.
(VNF) - Giữa lúc du lịch phục hồi mạnh, nhiều nhà đầu tư "đi săn" khách sạn với kỳ vọng tỷ suất lợi nhuận 7% - 7,5%/năm. Nhưng thực tế cho thấy, mức lợi suất này hấp dẫn nhưng không dễ “ăn”, bởi chỉ những dự án vận hành chuyên nghiệp, có thương hiệu và chọn đúng thị trường mới thực sự sinh lời bền vững.
(VNF) - UBND TP.HCM lên kế hoạch đấu giá 7 lô đất ở Thủ Thiêm trong năm 2026, trong đó có 3 lô đã từng đấu giá thành nhưng bỏ 'cọc'.
(VNF) - Dự thảo bảng giá đất năm 2026 của Hải Phòng đang lấy ý kiến gây nhiều tranh luận khi hàng loạt mức giá được xác định bằng công thức nội suy theo tỷ lệ cố định, thay vì dựa trên các phương pháp định giá theo nguyên tắc thị trường.
(VNF) - UBND TP. Đà Nẵng yêu cầu lực lượng chức năng tăng cường kiểm tra, xử lý nghiêm các hành vi môi giới trái phép, “cò mồi”, thu tiền đặt chỗ, thu phí “bảo đảm trúng hồ sơ”, rao bán “suất ngoại giao” trái quy định trong nhận hồ sơ mua, bán nhà ở xã hội.
(VNF) - TP. HCM công bố dự thảo bảng giá đất 2026; Đồng Nai đấu giá 102ha đất tại Phước An, giá khởi điểm 5.000 tỷ đồng; Hà Nội mở loạt đấu giá đất trong tháng 12, nổi bật lô đất “vàng” 18 Cao Bá Quát... là những tin tức nổi bật về thị trường bất động sản ngày 1/12.
(VNF) - Gần 3ha đất nông nghiệp của Tân Á Đại Thành ở quận Hoàng Mai cũ (Hà Nội) được chuyển đổi mục đích sử dụng để thực hiện tổ hợp nhà ở, văn phòng.
