Kiểm soát an toàn tài chính với bất động sản: '3 lằn ranh đỏ' và gợi ý cho Việt Nam

Bài 1: Tại sao cần kiểm soát an toàn tài chính với bất động sản?

3 lằn ranh đỏ và những điều rút ra

Tháng 8/2020, Ngân hàng Nhân dân Trung Quốc (PBoC) đã ban hành chính sách “3 lằn ranh đỏ”, gồm: (i) Tỷ lệ nợ phải trả trên tổng tài sản nhỏ hơn 70%; (ii) Tỷ lệ nợ ròng/vốn chủ sở hữu nhỏ hơn 100%; (iii) Tỷ lệ tiền mặt trên nợ ngắn hạn lớn hơn hoặc bằng 1.

Những công ty nào đáp ứng đủ cả ba tiêu chí trên được xếp vào “lằn xanh”, chỉ đáp ứng một tiêu chí thì được xếp vào “lằn vàng”, không đáp ứng hai trong ba tiêu chí được xếp vào “lằn cam”, không đáp ứng bất kỳ tiêu chí nào thì được xếp vào “lằn đỏ”. Dựa vào việc xếp hạng này, Chính phủ sẽ áp dụng các chế tài giới hạn về tỷ lệ tăng trưởng nợ hằng năm đối với công ty bất động sản.

Mặc dù mục tiêu của việc đặt ra “3 lằn ranh đỏ” là rất tốt (kiểm soát tốc độ tăng trưởng của thị trường bất động sản, giảm thiểu rủi ro tài chính và thay đổi hành vi đầu cơ của người dân), tuy nhiên chính sách này dường như đã thiết lập nên một hàng rào quá cao trên đường chạy của các “vận động viên” – doanh nghiệp bất động sản Trung Quốc. Bởi vậy, không quá ngạc nhiên khi chỉ trong thời gian ngắn, đã có những doanh nghiệp ngã sóng soài mà cú ngã gây chấn động nhất là của Evergrande (Tập đoàn Hằng Đại) – một trong những doanh nghiệp bất động sản lớn nhất Trung Quốc – đã bị tuyên bố tình trạng vỡ nợ vào cuối năm 2021.

Theo đánh giá của chuyên gia chính sách công Nguyễn Minh Đức (Liên đoàn Thương mại và Công nghiệp Việt Nam) cú ngã của Evergrande cho thấy việc thực thi chính sách “3 lằn ranh đỏ” còn tồn tại nhiều vấn đề lớn, mà những nước đi sau muốn tham khảo cần tránh né.

Một là mức độ kiểm soát. Như trên đã nói, “3 lằn ranh đỏ” là một hàng rào quá cao, các tiêu chí đưa ra là khá khắc nghiệt với một ngành có đặc thù thâm dụng vốn như bất động sản. Theo Guardian, trong số 50 tập đoàn bất động sản lớn nhất Trung Quốc, chỉ 12 đơn vị không vi phạm bất cứ lằn ranh nào, đồng nghĩa 38 đơn vị vi phạm ít nhất 1 lằn ranh, trong đó có 14 đơn vị vi phạm cả 3 lằn ranh. Sự kiểm soát quá chặt luôn tiềm tàng nguy cơ gây xáo trộn. Và thực tế đã cho thấy sau khi thực thi “3 lằn ranh đỏ”, thị trường bất động sản Trung Quốc đã rơi vào tình trạng căng thẳng, khiến chính phủ phải có những biện pháp hỗ trợ mạnh.

Điều thứ hai, đáng nói khác là, với các doanh nghiệp vi phạm lằn ranh, chính phủ sử dụng chế tài trừng phạt, cụ thể là giới hạn tăng trưởng dư nợ. Trừng phạt là biện pháp quá mạnh, dễ tạo ra cú sốc lớn, thậm chí là không thể cứu vãn với các doanh nghiệp đang chông chênh. Thủ tưởng tượng một doanh nghiệp đang vô cùng khó khăn về thanh khoản nhưng lại không được tiếp cận tín dụng sẽ càng bi đát như thế nào. Sự sụp đổ của Evergrande có lẽ sẽ không xảy ra, hoặc tác động không quá nghiêm trọng, nếu chính phủ tạo không gian cho tập đoàn này “hạ cánh mềm”.

Ba là trong việc thực thi chính sách, chính phủ Trung Quốc đã không đề ra một lộ trình thực hiện thích hợp. Với một thị trường có quy mô khổng lồ và đã luôn tăng trưởng trong một thời gian dài, quyết định “đạp phanh” quá gấp sẽ không cho các doanh nghiệp cơ hội dần thích nghi và dễ tạo nên sự hỗn loạn.

Gợi ý cho Việt Nam

Theo các chuyên gia và doanh nhân, Việt Nam có thể tham khảo “3 lằn ranh đỏ” trong việc xây dựng bộ tiêu chí kiểm soát an toàn tài chính bất động sản với mức độ khác nhau.

Nói với Tạp chí Đầu tư Tài chính, ông Nguyễn Quốc Hiệp – Chủ tịch GP.Invest, cho rằng nợ phải trả/tổng tài sản và dòng tiền là hai tiêu chí quan trọng nhất. “Hai tiêu chí này liên quan mật thiết và thể hiện rất rõ ở khoản mục hàng tồn kho của doanh nghiệp. Hiện, có những doanh nghiệp bất động sản có tồn kho tới 13.000 – 14.000 tỷ đồng. Nó như quả bom nổ chậm, vì vốn ngân hàng, vốn trái phiếu đều nằm ở đó cả. Nếu thị trường trầm lắng thì sẽ rất nguy hiểm”.

Ông Hiệp cho rằng những tiêu chí đề ra trong “3 lằn ranh đỏ” là có cơ sở, Việt Nam có thể học theo, vấn đề là mức độ từng tiêu chí như thế nào. “Đây là chỗ nhạy cảm, tôi nghĩ cơ quan quản lý cần phải có sự trao đổi kỹ lưỡng với cộng đồng doanh nghiệp bất động sản, vì thực tế thị trường Việt Nam khác với Trung Quốc, doanh nghiệp doanh thu mỗi năm vài tỷ USD cũng rất khác với doanh nghiệp chỉ có doanh thu một – hai nghìn tỷ đồng”.

Chủ tịch GP.Invest đặc biệt nhấn mạnh: “Việt Nam không nên kiểm soát chặt quá, cơ chế cần hài hòa để vừa đảm bảo phát triển bất động sản lành mạnh, vừa hạn chế được rủi ro không đáng có. Việc đánh giá một chiều, cực tả sẽ gây ảnh hưởng bất lợi tới nền kinh tế. Điều này đòi hỏi cơ quan quản lý phải có tầm nhìn, đánh giá khách quan, đúng đắn, cái gì cần quản, cái gì cần chặt”.

Đồng quan điểm, luật sư Trương Thanh Đức, Giám đốc Công ty Luật ANVI, cũng cho rằng việc đặt ra các tiêu chí cần thận trọng, xem xét đặc thù doanh nghiệp. “Cũng con số đó, với doanh nghiệp này là nguy cơ, nhưng với doanh nghiệp khác lại an toàn”.

Chuyên gia chính sách công Nguyễn Minh Đức lưu ý một nguyên tắc cơ bản trong kiểm soát tài chính đó là chống gây sốc. “Các tiêu chí ban đầu đặt ra nên có biên độ rất rộng, đảm bảo gần như đơn vị nào cũng có thể đáp ứng, sau đó thu hẹp dần. Trong khoảng 7 – 10 năm, các tiêu chí sẽ dần đạt đến độ chặt chẽ. Trong lĩnh vực tài chính, tuyệt đối không dùng biện pháp gây sốc. Khi một doanh nghiệp vi phạm, chế tài áp dụng không bao giờ nên là một sự trừng phạt. Thay vào đó, hãy đưa doanh nghiệp đó vào trạng thái bị giám sát, cơ quan quản lý sẽ cùng doanh nghiệp tháo gỡ vướng mắc, để dần dần khôi phục lại tỷ lệ an toàn”.

Ông Nguyễn Minh Đức cũng gợi ý rằng cơ quan quản lý có thể xem xét áp dụng các biện pháp bổ sung, ví dụ cắt giảm quyền lợi gia tăng mà doanh nghiệp lẽ ra được hưởng nếu vi phạm các “lằn ranh” an toàn. Cách làm này có thể khiến doanh nghiệp thiệt thòi, nhưng không làm tổn hại tới cốt lõi của doanh nghiệp đó.

Đặc biệt, ông Đức nhấn mạnh, việc đặt ra các tiêu chí sẽ không có nhiều ý nghĩa nếu không có các kịch bản đi kèm, bởi kịch bản sẽ giúp đo lường mức độ kiểm soát của các tiêu chí tới đâu.

“Mục đích của kịch bản không phải để dự đoán tương lai mà là giúp các nhà quản trị đưa ra hành động có ích trong hiện tại”, ông Đức nói.