Bài 1: Tại sao cần kiểm soát an toàn tài chính với bất động sản?
Tháng 8/2020, Ngân hàng Nhân dân Trung Quốc (PBoC) đã ban hành chính sách “3 lằn ranh đỏ”, gồm: (i) Tỷ lệ nợ phải trả trên tổng tài sản nhỏ hơn 70%; (ii) Tỷ lệ nợ ròng/vốn chủ sở hữu nhỏ hơn 100%; (iii) Tỷ lệ tiền mặt trên nợ ngắn hạn lớn hơn hoặc bằng 1.
Những công ty nào đáp ứng đủ cả ba tiêu chí trên được xếp vào “lằn xanh”, chỉ đáp ứng một tiêu chí thì được xếp vào “lằn vàng”, không đáp ứng hai trong ba tiêu chí được xếp vào “lằn cam”, không đáp ứng bất kỳ tiêu chí nào thì được xếp vào “lằn đỏ”. Dựa vào việc xếp hạng này, Chính phủ sẽ áp dụng các chế tài giới hạn về tỷ lệ tăng trưởng nợ hằng năm đối với công ty bất động sản.
Mặc dù mục tiêu của việc đặt ra “3 lằn ranh đỏ” là rất tốt (kiểm soát tốc độ tăng trưởng của thị trường bất động sản, giảm thiểu rủi ro tài chính và thay đổi hành vi đầu cơ của người dân), tuy nhiên chính sách này dường như đã thiết lập nên một hàng rào quá cao trên đường chạy của các “vận động viên” – doanh nghiệp bất động sản Trung Quốc. Bởi vậy, không quá ngạc nhiên khi chỉ trong thời gian ngắn, đã có những doanh nghiệp ngã sóng soài mà cú ngã gây chấn động nhất là của Evergrande (Tập đoàn Hằng Đại) – một trong những doanh nghiệp bất động sản lớn nhất Trung Quốc – đã bị tuyên bố tình trạng vỡ nợ vào cuối năm 2021.
Theo đánh giá của chuyên gia chính sách công Nguyễn Minh Đức (Liên đoàn Thương mại và Công nghiệp Việt Nam) cú ngã của Evergrande cho thấy việc thực thi chính sách “3 lằn ranh đỏ” còn tồn tại nhiều vấn đề lớn, mà những nước đi sau muốn tham khảo cần tránh né.
Một là mức độ kiểm soát. Như trên đã nói, “3 lằn ranh đỏ” là một hàng rào quá cao, các tiêu chí đưa ra là khá khắc nghiệt với một ngành có đặc thù thâm dụng vốn như bất động sản. Theo Guardian, trong số 50 tập đoàn bất động sản lớn nhất Trung Quốc, chỉ 12 đơn vị không vi phạm bất cứ lằn ranh nào, đồng nghĩa 38 đơn vị vi phạm ít nhất 1 lằn ranh, trong đó có 14 đơn vị vi phạm cả 3 lằn ranh. Sự kiểm soát quá chặt luôn tiềm tàng nguy cơ gây xáo trộn. Và thực tế đã cho thấy sau khi thực thi “3 lằn ranh đỏ”, thị trường bất động sản Trung Quốc đã rơi vào tình trạng căng thẳng, khiến chính phủ phải có những biện pháp hỗ trợ mạnh.
Điều thứ hai, đáng nói khác là, với các doanh nghiệp vi phạm lằn ranh, chính phủ sử dụng chế tài trừng phạt, cụ thể là giới hạn tăng trưởng dư nợ. Trừng phạt là biện pháp quá mạnh, dễ tạo ra cú sốc lớn, thậm chí là không thể cứu vãn với các doanh nghiệp đang chông chênh. Thủ tưởng tượng một doanh nghiệp đang vô cùng khó khăn về thanh khoản nhưng lại không được tiếp cận tín dụng sẽ càng bi đát như thế nào. Sự sụp đổ của Evergrande có lẽ sẽ không xảy ra, hoặc tác động không quá nghiêm trọng, nếu chính phủ tạo không gian cho tập đoàn này “hạ cánh mềm”.
Ba là trong việc thực thi chính sách, chính phủ Trung Quốc đã không đề ra một lộ trình thực hiện thích hợp. Với một thị trường có quy mô khổng lồ và đã luôn tăng trưởng trong một thời gian dài, quyết định “đạp phanh” quá gấp sẽ không cho các doanh nghiệp cơ hội dần thích nghi và dễ tạo nên sự hỗn loạn.
Theo các chuyên gia và doanh nhân, Việt Nam có thể tham khảo “3 lằn ranh đỏ” trong việc xây dựng bộ tiêu chí kiểm soát an toàn tài chính bất động sản với mức độ khác nhau.
Nói với Tạp chí Đầu tư Tài chính, ông Nguyễn Quốc Hiệp – Chủ tịch GP.Invest, cho rằng nợ phải trả/tổng tài sản và dòng tiền là hai tiêu chí quan trọng nhất. “Hai tiêu chí này liên quan mật thiết và thể hiện rất rõ ở khoản mục hàng tồn kho của doanh nghiệp. Hiện, có những doanh nghiệp bất động sản có tồn kho tới 13.000 – 14.000 tỷ đồng. Nó như quả bom nổ chậm, vì vốn ngân hàng, vốn trái phiếu đều nằm ở đó cả. Nếu thị trường trầm lắng thì sẽ rất nguy hiểm”.
Ông Hiệp cho rằng những tiêu chí đề ra trong “3 lằn ranh đỏ” là có cơ sở, Việt Nam có thể học theo, vấn đề là mức độ từng tiêu chí như thế nào. “Đây là chỗ nhạy cảm, tôi nghĩ cơ quan quản lý cần phải có sự trao đổi kỹ lưỡng với cộng đồng doanh nghiệp bất động sản, vì thực tế thị trường Việt Nam khác với Trung Quốc, doanh nghiệp doanh thu mỗi năm vài tỷ USD cũng rất khác với doanh nghiệp chỉ có doanh thu một – hai nghìn tỷ đồng”.
Chủ tịch GP.Invest đặc biệt nhấn mạnh: “Việt Nam không nên kiểm soát chặt quá, cơ chế cần hài hòa để vừa đảm bảo phát triển bất động sản lành mạnh, vừa hạn chế được rủi ro không đáng có. Việc đánh giá một chiều, cực tả sẽ gây ảnh hưởng bất lợi tới nền kinh tế. Điều này đòi hỏi cơ quan quản lý phải có tầm nhìn, đánh giá khách quan, đúng đắn, cái gì cần quản, cái gì cần chặt”.
Đồng quan điểm, luật sư Trương Thanh Đức, Giám đốc Công ty Luật ANVI, cũng cho rằng việc đặt ra các tiêu chí cần thận trọng, xem xét đặc thù doanh nghiệp. “Cũng con số đó, với doanh nghiệp này là nguy cơ, nhưng với doanh nghiệp khác lại an toàn”.
Chuyên gia chính sách công Nguyễn Minh Đức lưu ý một nguyên tắc cơ bản trong kiểm soát tài chính đó là chống gây sốc. “Các tiêu chí ban đầu đặt ra nên có biên độ rất rộng, đảm bảo gần như đơn vị nào cũng có thể đáp ứng, sau đó thu hẹp dần. Trong khoảng 7 – 10 năm, các tiêu chí sẽ dần đạt đến độ chặt chẽ. Trong lĩnh vực tài chính, tuyệt đối không dùng biện pháp gây sốc. Khi một doanh nghiệp vi phạm, chế tài áp dụng không bao giờ nên là một sự trừng phạt. Thay vào đó, hãy đưa doanh nghiệp đó vào trạng thái bị giám sát, cơ quan quản lý sẽ cùng doanh nghiệp tháo gỡ vướng mắc, để dần dần khôi phục lại tỷ lệ an toàn”.
Ông Nguyễn Minh Đức cũng gợi ý rằng cơ quan quản lý có thể xem xét áp dụng các biện pháp bổ sung, ví dụ cắt giảm quyền lợi gia tăng mà doanh nghiệp lẽ ra được hưởng nếu vi phạm các “lằn ranh” an toàn. Cách làm này có thể khiến doanh nghiệp thiệt thòi, nhưng không làm tổn hại tới cốt lõi của doanh nghiệp đó.
Đặc biệt, ông Đức nhấn mạnh, việc đặt ra các tiêu chí sẽ không có nhiều ý nghĩa nếu không có các kịch bản đi kèm, bởi kịch bản sẽ giúp đo lường mức độ kiểm soát của các tiêu chí tới đâu.
“Mục đích của kịch bản không phải để dự đoán tương lai mà là giúp các nhà quản trị đưa ra hành động có ích trong hiện tại”, ông Đức nói.
Tags:
(VNF) - Sau chưa đầy hai năm kể từ khi được chấp thuận đầu tư dự án đầu tiên, Công ty TNHH VSIP Hà Tĩnh doanh nghiệp này muốn phát triển một khu công nghiệp quy mô khoảng 370ha tại xã Thạch Xuân.
(VNF) - TP. HCM còn 421 dự án, khu đất cơ bản tháo gỡ hoặc đang thực hiện tháo gỡ theo chỉ đạo trên tổng số 838 dự án có vướng mắc cần giải quyết.
(VNF) - Hiệp hội Bất động sản TP. HCM (HoREA) đề nghị bổ sung phương pháp xác định dân số nhà chung cư để có nhiều hơn căn hộ loại vừa và nhỏ.
(VNF) - Nguồn cung nhà thấp tầng tại phía tây Hà Nội đang thu hẹp nhanh trong khi mặt bằng giá không ngừng tăng cao theo đà phát triển hạ tầng. Trong bối cảnh đó, nhiều dự án đại đô thị đã hình thành cư dân và có chính sách tài chính kéo dài đang trở thành tâm điểm hút dòng tiền trên thị trường.
(VNF) - Trong quý I/2026, phân khúc căn hộ chung cư Hà Nội ghi nhận khoảng 4.000 giao dịch, giảm 60% so với quý trước và giảm 26% so với cùng kỳ năm trước.
(VNF) - Dự án Liễu Giai Tower do CTCP Đầu tư xây dựng và Phát triển Đô thị Sông Đà làm chủ đầu tư quy mô 27 tầng nổi vừa bị điểm tên chưa được nghiệm thu phòng cháy, chữa cháy.
(VNF) - Bộ Nông nghiệp và Môi trường vừa phối hợp với UBND TP Hà Nội ban hành thông báo kết luận về phương án bảo đảm an toàn thủy lực, thoát lũ sông Hồng đoạn thực hiện dự án Trục đại lộ sông Hồng, trong đó nhấn mạnh nhiệm vụ trọng tâm là sắp xếp, quy hoạch lại toàn bộ khu vực ngoài đê theo hướng đồng bộ, lâu dài.
(VNF) - Sau giai đoạn thị trường biến động, “khẩu vị” của nhiều nhà đầu tư đã thay đổi rõ rệt. Thay vì tiếp tục đổ tiền vào các tài sản “bất động” với kỳ vọng tăng giá, nhà đầu tư ưu tiên nhiều hơn cho bất động sản có khả năng khai thác tạo ra dòng tiền thực. Với nhà đầu tư hiện nay, việc “nắm tài sản để chờ chu kỳ” không quan trọng bằng “quản trị dòng tiền để đi qua chu kỳ”.
(VNF) - Liên danh nhà đầu tư dự án trục đại lộ cảnh quan sông Hồng đề xuất TP. Hà Nội giao cho nhà đầu tư lập và thực hiện các dự án đối ứng tại 12 khu đất, với tổng diện tích khoảng 5.073ha.
Từng được xem là “gà đẻ trứng vàng”, nhà mặt phố nay rơi vào cảnh ế ẩm, cho thuê khó, bán cũng chật vật. Nhiều căn treo biển cả năm, chủ nhà liên tục giảm giá nhưng vẫn mòn mỏi chờ khách.
(VNF) - TP.Hải Phòng đã chấp thuận chủ trương đầu tư dự án khu nhà ở xã hội tổng mức đầu tư 846 tỷ đồng, quy mô gần 590 căn hộ tại phường An Biên.
(VNF) - Từ Bắc vào Nam, hàng loạt dự án bất động sản của T&T Group đã và đang dần lộ diện sau một thời gian chuẩn bị. Việc các dự án được triển khai đồng loạt trên nhiều địa bàn đặt ra câu hỏi: bầu Hiển đang theo đuổi cách làm gì trên thị trường bất động sản?
(VNF) - Đà tăng trưởng kinh tế mạnh mẽ của Hải Phòng đang kéo theo nhu cầu lớn về các mặt bằng kinh doanh tại khu vực trung tâm. Trong bối cảnh nguồn cung hạn chế, Royal Boulevard tại Vinhomes Royal Island nổi lên như một đại lộ thương mại hiếm hoi, thu hút sự săn tìm của giới đầu tư trong và ngoài thành phố.
(VNF) - Giá căn hộ tại TP. HCM quý I/2026 có mức trung bình khoảng 112 triệu đồng/m2, thiết lập mặt bằng mới so với cùng kỳ 2025.
(VNF) - Tính đến hết tháng 4/2026, TP. HCM ước giải ngân vốn đầu tư công khoảng 22.000 tỷ đồng, tức khoảng 15% kế hoạch 147.599 tỷ đồng của Thủ tướng giao.
(VNF) - Nhóm bất động sản chính thức trở lại ngôi vương trên thị trường phát hành trái phiếu doanh nghiệp sau 1 năm "im hơi lặng tiếng". Tuy vậy, thị trường trái phiếu bất động sản đang bước vào giai đoạn đáo hạn lớn.
(VNF) - Theo PGS.TS.KTS Hoàng Mạnh Nguyên, Chủ tịch Viện Khoa học Công nghệ Đô thị xanh, Vinhomes Global Gate Hạ Long đã vượt ra khỏi khuôn khổ của một công trình bất động sản đơn thuần để trở thành một hình mẫu định hình chuẩn sống mới – xanh hơn, sạch hơn và đáng sống hơn.
(VNF) - Phó Chủ tịch UBND tỉnh Hà Tĩnh, ông Trần Báu Hà vừa ký quyết định số 1055/QĐ-UBND phê duyệt nhiệm vụ quy hoạch chi tiết sân golf thể thao 18 hố thuộc quy hoạch khu Thể thao phía Tây Nam, huyện Thạch Hà (cũ).
(VNF) - Sau giai đoạn tăng trưởng nóng, thị trường bất động sản Việt Nam đang bước vào chu kỳ tái cấu trúc, khi các tiêu chí như pháp lý, chất lượng và giá trị sử dụng thực dần thay thế kỳ vọng tăng giá ngắn hạn. Sự chuyển dịch này đang định hình lại cách phát triển dự án, qua đó thiết lập một chuẩn mực mới cho doanh nghiệp bất động sản.
(VNF) - Thị trường BĐS đang kỳ vọng dòng tiền quay trở lại theo hướng chọn lọc hơn, ưu tiên các sản phẩm có giá trị sử dụng thực, thanh khoản rõ ràng.
(VNF) - Theo Cushman & Wakefield Việt Nam, bất động sản công nghiệp miền Nam bước qua giai đoạn phát triển thuần túy theo chiều rộng, để chuyển sang một chu kỳ mới, nơi các yếu tố về hạ tầng, chuỗi cung ứng, tiêu chuẩn sản phẩm và tính bền vững đóng vai trò ngày càng lớn.
(VNF) - Theo thông tin từ Sở Xây dựng tỉnh Quảng Ninh, dự án nhà ở xã hội tại phường Hà Tu sẽ bắt đầu tiếp nhận hồ sơ đăng ký mua nhà từ ngày 20/5 đến ngày 20/6, với mức giá gần 24 triệu đồng/m2.
(VNF) - Dự án Khu đô thị Đại học Quốc tế – Vinhomes Sài Gòn Park vừa được khởi công tại xã Xuân Thới Sơn, khu vực tây bắc TP. HCM. Với định hướng phát triển gắn với giáo dục, nghiên cứu và hệ sinh thái dịch vụ, dự án được kỳ vọng góp phần thúc đẩy quá trình hình thành một cực phát triển mới trong chiến lược đô thị đa trung tâm của thành phố.
(VNF) - Thị trường căn hộ Đà Nẵng đang bước vào một chu kỳ tăng giá rõ nét, đi kèm là sự bùng nổ nguồn cung nhưng lệch mạnh về phân khúc cao cấp và hạng sang. Diễn biến này không chỉ làm thay đổi cấu trúc thị trường mà còn khiến bài toán tiếp cận nhà ở của người dân ngày càng trở nên khó khăn hơn.
(VNF) - Bức tranh tài chính quý I/2026 của nhiều doanh nghiệp bất động sản cho thấy gam màu kém tích cực khi hàng loạt đơn vị báo lỗ, thậm chí không ghi nhận doanh thu. Áp lực chi phí, thị trường trầm lắng và dòng tiền suy yếu tiếp tục là những yếu tố chính kéo lùi kết quả kinh doanh của ngành.
(VNF) - Sau chưa đầy hai năm kể từ khi được chấp thuận đầu tư dự án đầu tiên, Công ty TNHH VSIP Hà Tĩnh doanh nghiệp này muốn phát triển một khu công nghiệp quy mô khoảng 370ha tại xã Thạch Xuân.
(VNF) - Dù công tác giải phóng mặt bằng đoạn Nguyễn Trãi - Đầm Hồng, thuộc Vành đai 2.5 Hà Nội, vẫn chưa hoàn tất, dọc tuyến đã xuất hiện nhiều công trình xây trên những thửa đất nhỏ hẹp, méo mó sau phá dỡ. Đáng nói, đa số đất trong khu vực đều có nguồn gốc là đất nông nghiệp.
