Trong điều kiện đô thị hóa nhanh và phát triển nhà ở cao tầng tại các đô thị lớn, việc tích hợp cây xanh vào từng căn hộ thông qua ban công, lô gia và không gian đệm sinh thái là một xu hướng phù hợp với mục tiêu nâng cao chất lượng ở, cải thiện vi khí hậu công trình và tăng cường sức khỏe tinh thần cho cư dân.
Tuy nhiên, trong thực tiễn quản lý hiện nay, diện tích ban công, lô gia thường được tính vào diện tích sử dụng căn hộ, trong khi chỉ tiêu dân số lại được xác định trên cơ sở quy mô căn hộ và cơ cấu phòng ở.
Cơ chế này có thể làm phát sinh một nghịch lý: phần diện tích tăng thêm để bố trí cây xanh, vốn không làm tăng số người ở thực tế, lại có thể làm tăng dân số tính toán. Bài viết chỉ ra bất cập này và kiến nghị cho phép loại trừ phần diện tích cây xanh gắn với căn hộ khỏi diện tích quy đổi dân số, trước mắt áp dụng tại các đô thị lớn.
Phát triển chung cư cao tầng là xu thế tất yếu tại các đô thị lớn như Hà Nội và TP. HCM. Tuy nhiên, yêu cầu đối với nhà ở đô thị hiện nay không chỉ dừng ở chỉ tiêu diện tích ở, mà đã chuyển sang yêu cầu cao hơn về chất lượng không gian sống, sức khỏe môi trường và khả năng thích ứng khí hậu.
Trong bối cảnh đó, cây xanh gắn với căn hộ thông qua ban công, lô gia, vườn đứng hoặc các khoảng đệm sinh thái đang trở thành một cấu phần quan trọng của kiến trúc nhà ở hiện đại.
Đây không chỉ là giải pháp tăng tính thẩm mỹ cho mặt đứng công trình, mà còn góp phần cải thiện vi khí hậu, giảm bức xạ nhiệt, tạo vùng đệm giữa không gian trong nhà và môi trường bên ngoài, đồng thời tăng mức độ tiếp xúc thường xuyên của cư dân với thiên nhiên.
Tuy nhiên, thực tiễn phát triển dự án cho thấy các giải pháp này chưa thực sự được khuyến khích bởi cơ chế quản lý hiện hành, đặc biệt trong cách xác định chỉ tiêu dân số đối với nhà chung cư.
Từ góc độ công năng và môi trường, ban công và lô gia có tích hợp cây xanh là phần không gian chuyển tiếp có giá trị rõ rệt đối với nhà ở cao tầng.
Thứ nhất, đây là bộ phận góp phần nâng cao chất lượng ở. Không gian xanh ngay tại căn hộ cho phép cư dân tiếp cận thiên nhiên trong sinh hoạt hằng ngày, thay vì phụ thuộc hoàn toàn vào cảnh quan chung hoặc công viên công cộng. Yếu tố này đặc biệt có ý nghĩa trong điều kiện đô thị nén, nơi khoảng tiếp xúc trực tiếp với tự nhiên ngày càng thu hẹp.
Thứ hai, về mặt vi khí hậu, lớp cây xanh tại ban công hoặc lô gia giúp giảm hấp thụ bức xạ lên mặt đứng, cải thiện che nắng, hỗ trợ thông gió tự nhiên và góp phần giảm tải nhiệt cho công trình. Đây là giải pháp thụ động có hiệu quả, phù hợp với điều kiện khí hậu nóng ẩm của Việt Nam.
Thứ ba, xét ở bình diện kiến trúc – cảnh quan đô thị, cây xanh phân bố trên mặt đứng công trình tạo nên hình ảnh mềm hơn, sinh động hơn cho các khối nhà ở cao tầng, đồng thời góp phần nâng cao chất lượng thẩm mỹ của không gian đô thị.
Kiểm soát chỉ tiêu dân số là công cụ quản lý cần thiết nhằm bảo đảm cân đối hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội và năng lực đáp ứng của đô thị. Tuy nhiên, vấn đề đặt ra là cần xác định dân số trên cơ sở phản ánh đúng bản chất sử dụng của không gian ở.
Hiện nay, trong thực tiễn áp dụng, diện tích ban công và lô gia được tính vào diện tích sử dụng căn hộ. Đồng thời, chỉ tiêu dân số căn hộ lại thường được xác định theo diện tích căn hộ kết hợp với số phòng ở. Cách tiếp cận này là hợp lý đối với phần diện tích phục vụ cư trú thực chất, nhưng trở nên chưa phù hợp đối với phần diện tích đệm sinh thái.
Nói cách khác, khi chủ đầu tư tăng diện tích ban công hoặc lô gia để bố trí cây xanh, diện tích căn hộ tăng lên, từ đó có thể làm tăng dân số tính toán, mặc dù phần diện tích tăng thêm đó không làm tăng số người cư trú thực tế. Đây là điểm bất hợp lý về mặt quản lý.
Hệ quả trực tiếp là chủ đầu tư có xu hướng thu hẹp ban công, giảm diện tích lô gia hoặc không đầu tư giải pháp cây xanh gắn với căn hộ, nhằm tránh tác động đến chỉ tiêu quy hoạch và hiệu quả phát triển dự án. Kết quả cuối cùng là thị trường nhà ở bị triệt tiêu động lực đầu tư vào không gian sống xanh ở cấp độ căn hộ.
Nhiều đô thị mật độ cao trên thế giới đã chuyển từ tư duy “bố trí cây xanh như yếu tố phụ trợ” sang tư duy “coi cây xanh là một cấu phần của hạ tầng sống đô thị”. Trong mô hình đó, cây xanh không chỉ xuất hiện ở mặt đất mà còn được tổ chức theo chiều đứng, trên mái, tại các tầng trung gian và ngay trong từng đơn vị ở.
Kinh nghiệm quốc tế cho thấy, để khuyến khích mô hình này, cơ quan quản lý thường phải đồng thời điều chỉnh tiêu chuẩn thiết kế và cơ chế kiểm soát phát triển, bao gồm cả cách tính diện tích và các chỉ tiêu quy hoạch liên quan. Bài học cốt lõi là: nếu không tháo gỡ rào cản về chỉ tiêu quản lý, thì mục tiêu phát triển công trình xanh sẽ khó đi vào thực chất.
Từ góc độ quy hoạch, kiến trúc và phát triển dự án, cần xem xét cho phép loại trừ phần diện tích cây xanh gắn với căn hộ khỏi diện tích quy đổi dân số khi xác định chỉ tiêu dân số nhà chung cư.
Phần diện tích này nên được nhận diện như một không gian đệm sinh thái của căn hộ, với các tiêu chí quản lý cụ thể như: có giải pháp trồng cây cố định, có chức năng sinh thái rõ ràng, không được chuyển đổi thành diện tích ở khép kín và không làm tăng công năng cư trú.
Trước mắt, nên nghiên cứu cho phép áp dụng ngay tại các đô thị lớn, nơi áp lực phát triển nhà ở cao tầng lớn nhất và nhu cầu cải thiện chất lượng sống là cấp thiết nhất. Đây là giải pháp điều chỉnh kỹ thuật trong quản lý chỉ tiêu dân số, không làm thay đổi mục tiêu kiểm soát quy mô cư trú, nhưng giúp phản ánh đúng hơn bản chất sử dụng của không gian căn hộ.
Trong phát triển nhà ở cao tầng hiện nay, cây xanh gắn với căn hộ cần được nhìn nhận như một thành phần chức năng của môi trường ở, chứ không chỉ là yếu tố trang trí. Nếu tiếp tục áp dụng cơ chế tính dân số chưa phân biệt giữa diện tích ở thực chất và diện tích đệm sinh thái, hệ thống quản lý sẽ vô hình trung làm suy giảm động lực phát triển kiến trúc xanh.
Việc loại trừ phần diện tích cây xanh gắn với căn hộ khỏi diện tích quy đổi dân số là một điều chỉnh hợp lý, có cơ sở thực tiễn và phù hợp với định hướng nâng cao chất lượng nhà ở đô thị. Đây cũng là một bước cần thiết để chuyển từ tư duy quản lý thuần túy theo diện tích sang tư duy quản lý theo chất lượng không gian sống.
Tags:
(VNF) - Khái niệm “kiến trúc xanh” đã dần trở nên quen thuộc tại Việt Nam và đang từng bước được cụ thể hóa bằng các hành động thực tiễn. Cam kết đạt phát thải ròng bằng 0 vào năm 2050 do Thủ tướng Chính phủ tuyên bố là một dấu mốc khẳng định vai trò trọng yếu của kiến trúc xanh trong phát triển bền vững. Theo đó, vật liệu bền vững nổi lên như một trong những trụ cột chính để hiện thực hóa mục tiêu này.
(VNF) - Masterise Homes tổ chức lễ cất nóc dự án LUMIÈRE Boulevard tại đại đô thị Grand Park, phường Long Bình & Long Thạnh Mỹ, TP. Thủ Đức.
(VNF) - Thiết kế tòa nhà mang đậm hơi thở kiến trúc xanh của Singapore đã giúp dự án Metro Star đoạt được giải thưởng “Best Mixed-Use Architecture Design Vietnam 2022 - Dự án phức hợp có thiết kế kiến trúc đẹp nhất Việt Nam 2022” do Dot Property Vietnam Awards 2022 bình chọn và trao giải trong ngày 28/7 vừa qua.
(VNF) - TP.HCM có kế hoạch là đến cuối tháng 4/2026, phải triển khai lắp đặt 60 trạm sạc, 3000 tủ đổi pin, đến cuối năm 2026 đạt 100 trạm sạc, 20.000 tủ.
(VNF) - Vikki Bank trở thành ngân hàng đầu tiên chia sẻ mặt bằng với V-Green để phát triển hạ tầng trạm sạc và tủ đổi pin cho xe điện.
(VNF) - Một công nghệ lấy cảm hứng từ bê tông La Mã hơn 2.000 năm trước đang mở ra hướng đi mới cho bài toán năng lượng hiện đại. Loại pin xi măng đặc biệt này có khả năng lưu trữ nhiệt từ nguồn tái tạo và giải phóng khi cần, hứa hẹn thay thế một phần lớn nhiên liệu hóa thạch trong sưởi ấm và công nghiệp.
(VNF) - Dù chính sách tín dụng xanh đã được ban hành và khung pháp lý ngày càng hoàn thiện, dòng vốn vẫn khó chảy vào nông nghiệp do vướng mắc từ tiêu chuẩn, thẩm định và điều kiện tiếp cận, khiến doanh nghiệp và hợp tác xã chưa thể tận dụng được các ưu đãi hiện có.
(VNF) - Việt Nam và Nga vừa ký kết hiệp định hợp tác xây dựng nhà máy điện hạt nhân trên lãnh thổ Việt Nam, đánh dấu bước tiến quan trọng trong quan hệ song phương trên lĩnh vực năng lượng.
(VNF) - Trong chương trình xúc tiến đầu tư tại Australia, SHINEC chủ động kết nối các quỹ quốc tế, tìm kiếm dòng vốn xanh nhằm phát triển khu công nghiệp sinh thái, hướng tới mục tiêu Net Zero và nâng cao năng lực hấp thụ vốn của Việt Nam.
(VNF) - Tập đoàn khí đốt Novatek của Nga đang đẩy mạnh kế hoạch mở rộng hợp tác, đầu tư tại Việt Nam, đặc biệt trong lĩnh vực khí tự nhiên hóa lỏng (LNG), mở ra cơ hội mới cho an ninh năng lượng và phát triển bền vững.
(VNF) - Chiến sự ở Trung Đông đã phát thải khoảng 5 triệu tấn CO₂ chỉ trong 2 tuần đầu, làm cạn kiệt ngân sách carbon toàn cầu nhanh hơn tổng cộng 84 quốc gia cộng lại.
(VNF) - Theo TS. Võ Trí Thành, xe điện góp phần giảm phụ thuộc vào xăng dầu. Để đảm bảo an ninh năng lượng, cần tiếp cận bài toán một cách tổng thể, thay vì kỳ vọng vào một giải pháp đơn lẻ.
