M&A bất động sản 2018 - Vốn ngoại đang thống lĩnh

Những thương vụ đình đám

Có thể nói, 2018 là năm có nhiều thương vụ mua bán, sáp nhập đình đám trong lĩnh vực bất động sản. Điển hình là thương vụ Nomura Real Estate Development mua lại 24% cổ phần của tòa nhà văn phòng hạng A Sun Wah có vị trí đắc địa ở quận 1, TP. HCM đầu năm 2018.

Sau dự án Midtown trong khu đô thị Phú Mỹ Hưng, tòa nhà Sun Wah là dự án thứ 2 của Nomura tại Việt Nam và cũng là dự án văn phòng đầu tiên của tập đoàn này. 

Thương vụ CVH Nereus Pte. Ltd., công ty con của Tập đoàn CapitaLand mua lại 16,9 triệu cổ phiếu phổ thông, chiếm 99,5% vốn điều lệ của Công ty Cổ phần Hiền Đức Tây Hồ, khoảng 685 tỷ đồng hồi tháng 3, cũng thu hút sự quan tâm của giới đầu tư. Hiền Đức Tây Hồ sở hữu khu đất 0,9ha ở quận Tây Hồ, Hà Nội, sẽ được phát triển thành dự án phức hợp với chức năng nhà ở, căn hộ kết hợp văn phòng, văn phòng và khối đế bán lẻ.

Tại TP. HCM, CapitaLand đã thông qua các công ty thành viên mua lại 86 triệu cổ phần tương đương 100% vốn điều lệ của Công ty Cổ phần BCLand, với tổng số tiền bỏ ra 1.380 tỷ đồng. Giao dịch này giúp CapitaLand có dự án nhà ở tại phường Bình Trưng Đông, quận 2, diện tích hơn 6ha, gồm 100 căn nhà ở gắn liền với đất, dự kiến hoàn thành vào năm 2021.

Tính đến nay, danh mục đầu tư của CapitaLand tại Việt Nam đạt 1,1 tỷ USD, gồm gần 8.000 căn nhà, 2 trung tâm bán lẻ và hơn 4.800 căn hộ dịch vụ trên 7 tỉnh thành là TP. HCM, Hà Nội, Hải Phòng, Hạ Long, Đà Nẵng, Bình Dương và Nha Trang.

Vào tháng 4, Công ty Frasers Property của tỷ phú Thái Lan Charoen Sirivadhanabhakdi đã ký thỏa thuận mua lại cổ phần có điều kiện với Công ty TNHH Trần Thái, với 24 triệu cổ phiếu phổ thông, chiếm 75% vốn cổ phần của Công ty Cổ phần Địa ốc Phú An Khang (PAK-thành viên Công ty Trần Thái). Trong thời gian tới, PAK sẽ tiến hành xây dựng dự án khu dân cư và thương mại trên khu đất phát triển tại quận 2, TP. HCM, do PAK sở hữu. Thương vụ được mua lại với giá 408,6 tỷ đồng. 

Trong quý III/2018, Frasers Property tiếp tục mua lại cổ phần Công ty Phú An Điền, thành viên thuộc Công ty bất động sản Trần Thái. Giá trị thương vụ ước tính 47,3 triệu USD, tương đương 799 tỷ đồng, giúp Frasers Property nắm giữ 75% vốn điều lệ. Công ty bất động sản Phú An Điền đang phát triển dự án căn hộ kết hợp với thương mại tại phường Linh Trung, quận Thủ Đức, TP. HCM. 

Ở góc độ hợp tác phát triển dự án, 2 nhà đầu tư Nhật Bản là Nishi Nippon Railroad (NNR), TBS Group cùng Công ty Cổ phần Nam Long (NLG) đã bắt tay thực hiện nhiều khu đô thị lớn, như Fuji Residence, Kikyo Residence, Mizuki Park, Akira City... Mới đây, 2 nhà đầu tư này cùng Nam Long phát triển thêm dự án thứ 5 là khu đô thị Waterpoint giai đoạn 1 ở Long An, tổng vốn đầu tư khoảng 6.900 tỷ đồng. 

Đáng chú ý, dòng vốn của nhà đầu tư Trung Quốc đang tăng khá nhanh, điển hình là trường hợp của Công ty Cổ phần Phát triển bất động sản Alpha King Việt Nam. Hiện tại, Alpha King Việt Nam đang đầu tư dự án cao ốc phức hợp Ngân Bình (Golden Hill) tại số 87 Cống Quỳnh, phường Nguyễn Cư Trinh, quận 1, có diện tích 8.320m2.

Dự án này đã được UBND TP. HCM cấp phép năm 2008 với 2 block cao 35 tầng và 4 tầng hầm. Alpha King cũng thâu tóm xong dự án tại số 289 Trần Hưng Đạo và 74 đường Hồ Hảo Hớn, phường Cô Giang, quận 1. Khu đất này trước đây do Công ty Đức Khải làm chủ đầu tư với tên gọi Momentum Tower và hiện đã đổi tên là Alpha Town. Dự án rộng 4.261,7m2, mật độ xây dựng khối đế 69,86% và khối tháp 41,96%, hệ số sử dụng đất được phê duyệt 12,94 lần.

Tại Đồng Nai, dự án khu đô thị Đại Phước Lotus, do Vina Capital làm chủ đầu tư đã được bán phần lớn cổ phần cho China Fortune Land Development (CFLD), một tập đoàn xây dựng và kinh doanh bất động sản của Trung Quốc.

Cụ thể, hai quỹ đầu tư do VinaCapital quản lý là VOF cùng VNL đã bán toàn bộ cổ phần tại Đại Phước Lotus cho CFLD. Thương vụ này mang về cho VOF khoản doanh thu thuần 16,5 triệu USD, VNL thu về 48,8 triệu USD. Dự án Đại Phước Lotuscó diện tích 198,5ha, được VNL mua vào năm 2007 với 6 khu vực phân khu. Hiện tại, dự án đang trong giai đoạn đầu xây dựng và kinh doanh tại 1 khu.

Tiềm năng trong tầm nhìn dài

Ông Sử Ngọc Khương, Giám đốc bộ phận Đầu tư Công ty Savills Việt Nam, nhận định trong thời gian qua thị trường bất động sản đã chứng kiến những nước cờ mang tính chiến lược của các nhà đầu tư.

“Hoạt động tưng bừng của M&A tại thị trường bất động sản Việt Nam với quy mô từ lớn đến nhỏ, là minh chứng cho sự tín nhiệm cao vào đà tăng trưởng và chu kỳ phát triển mới bền vững. Với nhận định Việt Nam sở hữu nhiều cơ hội và tiềm năng, M&A sẽ tiếp tục được nhà đầu tư thực hiện để tham gia thị trường nhằm hiện thực hóa mục tiêu của họ” - ông Khương nói.

Tương tự, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP. HCM (HoREA), xác nhận dòng vốn FDI ngày càng chiếm thế thượng phong trong các thương vụ chuyển nhượng dự án bất động sản, do Việt Nam có kinh tế vĩ mô ổn định, thị trường bất động sản là kênh đầu tư tương đối hấp dẫn đối với giới đầu tư quốc tế.

Theo JLL Việt Nam, nhà đầu tư nước ngoài có tâm thế hứng khởi khi đầu tư vào thị trường địa ốc Việt Nam. Phân khúc nào của thị trường cũng thu hút vốn ngoại, từ văn phòng, bán lẻ tới căn hộ. Nhiều chuyên gia đánh giá cách nhanh nhất để nhà đầu tư ngoại thâm nhập thị trường Việt Nam là M&A, khi quỹ đất phát triển dự án đang ngày càng hạn chế. Lý do khiến thị trường bất động sản Việt Nam tiếp tục thu hút vốn đầu tư ngoại do nước ta có vị trí địa lý tốt trong khu vực Đông Nam Á, nhu cầu về bất động sản cao, tỷ lệ lấp đầy các phân khúc thường ở mức cao hơn so với các nước trong khu vực.

Việt Nam cũng có tốc độ tăng trưởng GDP cao và ổn định, tăng trưởng thị trường bất động sản cao hơn so với một số nước trong khu vực. Ngoài ra, giá đầu tư vào thị trường Việt Nam hấp dẫn hơn, có sức cạnh tranh hơn. Nhà đầu tư ngoại khi rót vốn M&A thường coi thị trường bất động sản Việt Nam là điểm đến cho đầu tư trung và dài hạn với thời gian ít nhất 5 năm. 

Ông Phạm Lâm, Tổng giám đốc Công ty Cổ phần DKRA Việt Nam, cho biết các nhà đầu tư gốc Á đang có hoạt động cực kỳ sôi nổi tại các quỹ đất vàng của Việt Nam. Họ chuộng phân khúc cao cấp và hạng sang, nên đặc biệt săn lùng quỹ đất vàng và xu hướng này sẽ còn tăng. Sự tương đồng về văn hóa cũng là lý do thuận lợi để họ đẩy nhanh tốc độ phát triển dự án ở đây.

“Tốc độ tăng trưởng của kinh tế Việt Nam đang là môi trường tốt cho tỷ suất lợi nhuận, là cơ hội tăng trưởng tài chính của nhà đầu tư ngoại thông qua việc cung ứng nguồn vốn với lãi suất cao cho doanh nghiệp trong nước bằng sự liên kết” - ông Lâm cho biết.