M&A bất động sản: 'Số thương vụ để khối ngoại xuống tiền chỉ đếm trên đầu ngón tay'

- Được xem là “phao cứu sinh” cho các doanh nghiệp bất động sản đang khát vốn, bà đánh giá thế nào về thị trường M&A bất động sản trong bối cảnh hiện nay?

Bà Trang Bùi, Tổng giám đốc Cushman & Wakefield Việt Nam: Trong giai đoạn suy thoái của thị trường bất động sản, chúng tôi ghi nhận phần lớn bên bán là các doanh nghiệp trong nước gặp khó khăn về vốn và loay hoay tìm bài toán đầu ra.

Thị trường gặp khó, nhiều chủ đầu tư buộc phải bán dự án để tái cấu trúc tài chính. Chính vì vậy, ngoài kênh vay vốn ngân hàng, các doanh nghiệp trong nước cũng tìm cách tiếp cận nguồn vốn ngoài ngân hàng thông qua các chiến lược thoái vốn tài sản và bất động sản.

Đáng chú ý, chúng tôi ghi nhận hầu hết các dự án được rao bán là dự án lớn, từ khu đô thị, khu công nghiệp cho đến tòa nhà văn phòng, khách sạn, resort, khu đất phát triển hoặc dự án đang xây dở dang, hoặc tài sản đang vận hành.... Chúng tôi cũng ghi nhận sự quan tâm của nhiều nhà đầu tư nước ngoài dành cho Việt Nam, nhờ vào các yếu tố nền tảng kinh tế hấp dẫn.

Tuy nhiên, thị trường vẫn còn gặp nhiều thử thách cho nhà đầu tư trong việc tìm kiếm những cơ hội chất lượng tốt. Thực tế mặc dù có nhiều tài sản đang thoái vốn, nhưng danh mục dự án để khối ngoại có thể “xuống tiền” lại khá hạn chế, nguyên nhân là do tính hợp pháp, kỳ vọng về giá cả từ cả hai phía và vấn đề bồi thường. Trong khi đó, hiện nay hầu hết các dự án đều có ít nhiều các vướng mắc vẫn cần được tháo gỡ.

Mặt khác, thị trường hiện đang chững lại, cộng thêm khủng hoảng nền kinh tế toàn cầu, các nhà đầu tư trong 6 tháng qua tạm thời chờ đợi, nghe ngóng nhiều hơn. Bên cạnh đó, quá trình phê duyệt hiện tại cho các dự án đang kéo dài, khiến các nhà phát triển và nhà đầu tư ngày càng nản lòng. Chúng tôi làm việc với nhiều doanh nghiệp đầu tư nước ngoài và các nhà đầu tư đang sẵn sàng rót vốn vào Việt Nam đều đang nóng lòng chờ quá trình phê duyệt được cải thiện để họ có thể đưa ra quyết định đầu tư.

- Diễn biến bên bán và bên mua thời điểm hiện tại ra sao, thưa bà?

Thách thức của thị trường đối với loại hình bất động sản ở Việt Nam là các nhà đầu tư cần đưa ra một chiến lược đầu tư sáng tạo hơn so với các phương thức truyền thống để tiếp cận đầu tư.

Theo đó, nhiều nhà đầu tư nước ngoài đang cân nhắc và sẵn sàng tham gia liên doanh, góp vốn với các chủ đầu tư Việt Nam có uy tín tốt. Lợi thế của các chủ đầu tư trong nước đó là sự thông hiểu về thị trường, hệ thống hành lang pháp lý, và tiến hành các thủ tục cần thiết, trong khi các nhà đầu tư nước ngoài với tiềm lực về vốn và kinh nghiệm phát triển dự án sẽ làm tăng giá trị cho thị trường.

Qua quan sát của Cushman & Wakefield, hầu hết những thương vụ giao dịch M&A bất động sản đã và đang thực hiện trong năm 2022-2023 đến từ các nhà đầu tư Châu Á. Tuy nhiên, phần lớn các bên bán đang không muốn giảm giá, đặc biệt là khi trên thị trường chưa có giao dịch tương tự làm mốc giá chuẩn.

Điều này về cơ bản được gọi là chênh lệch kỳ vọng giá mua - giá bán. Nhưng có một điểm đáng chú ý, mặc dù chúng tôi ghi nhận giá chào bán không giảm so với kỳ vọng, nhưng bên bán đã sẵn sàng lắng nghe và "nhượng bộ" để đàm phán sâu hơn vào các vòng trong nhằm tìm điểm hòa giữa hai bên, trong bối cảnh các doanh nghiệp có khả năng phải tiếp tục gánh chịu mức lãi suất từ ngân hàng trong thời gian dài hơn.

- Nhiều báo cáo cho thấy số lượng nhóm đầu tư nước ngoài quan tâm, tìm hiểu M&A bất động sản thời gian qua tăng mạnh, bà có bình luận gì?

Kể từ khi sửa đổi Luật Doanh nghiệp Việt Nam 2014 loại bỏ yêu cầu chỉ có thể thực hiện M&A giữa các công ty có cùng bản chất và cho phép hoạt động M&A giữa các pháp nhân thuộc các loại hình khác nhau. Và việc sửa đổi Luật Đầu tư năm 2014 trong việc cải cách quy trình cấp phép, đặc biệt là đối với các nhà đầu tư nước ngoài. Đây là những chuyển biến rất tích cực cho hoạt động M&A tại Việt Nam và thị trường từ đó liên tục đón nhận dòng vốn của các nhà đầu tư nước ngoài đổ vào thị trường bất động sản.

Giá chào bán các thương vụ M&A không giảm so với kỳ vọng.

Gần đây nhất, khoảng 2 tháng trước, ở trụ sở Cushman & Wakefield ở Singapore, chúng tôi đã mở sự kiện chào đón 80 nhà đầu tư tổ chức lớn nhất thế giới, nhiều trong số đó là nhà đầu tư châu Á.

Trong sự kiện này, chúng tôi thăm dò ý kiến của các lãnh đạo công ty về các thị trường đầu tư bất động sản ưa thích của họ và câu trả lời đa số gọi tên Nhật Bản, Úc và Việt Nam. Tâm lý tích cực dành cho Việt Nam là nhờ lĩnh vực sản xuất đang phát triển nhanh và các chỉ số cơ bản tiềm năng như dân số trẻ, tỷ lệ đô thị hóa nhanh và tầng lớp trung lưu đang trên đà tăng trưởng.

Thêm vào đó, các nhà đầu tư tổ chức sẽ luôn nhắm đến các thị trường ổn định và đáng tin cậy. Tôi nhận thấy nhiều nghị định và quy định mới được ban hành tại Việt Nam, bên cạnh nhiều sáng kiến tích cực khác mà chính phủ đang thực hiện để cải thiện tính minh bạch, chấp hành pháp luật cũng như môi trường kinh doanh nói chung. Những sáng kiến này là một bước tích cực để Việt Nam trở thành một thị trường đầu tư hấp dẫn cho nhà đầu tư bất động sản.

- Có thông tin rằng khối ngoại đang quan tâm đến các công ty bất động sản niêm yết để thâu tóm, bà đánh giá thế nào về hình thức này và có ghi nhận trường hợp nào không?

Mặc dù nhận được sự quan tâm rất lớn từ các nhà đầu tư nước ngoài, nhưng nhà đầu tư nước ngoài lại đối mặt với nhiều khó khăn để đảm bảo sở hữu được một tài sản tại Việt Nam.

Dù nhu cầu đối với bất động sản Việt Nam luôn ở mức rất cao nhờ nền tảng vững chắc và sự hỗ trợ từ Chính Phủ, nhưng các nhà đầu tư nước ngoài vẫn gặp khó khăn trong việc đảm bảo sản phẩm. Điều này xảy ra ở tất cả các nước mới nổi và Việt Nam cũng không ngoại lệ.

Vì thị trường vẫn còn mang tính địa phương nên nhiều nhà đầu tư quốc tế muốn tham gia bằng cách thành lập liên doanh với các đối tác địa phương. Hầu hết các nhà đầu tư tham gia vào các thương vụ liên doanh, liên kết và M&A hơn là giao dịch bất động sản thuần túy. Vì vậy, dòng vốn đầu tư vào bất động sản luôn sẵn sàng chảy vào thị trường, nhưng cơ hội tìm được một dự án tiềm năng lại đầy thách thức.

Thêm vào đó, một trong những điều quan trọng đối với các nhà đầu tư quốc tế là tính minh bạch. Thị trường càng minh bạch thì nhà đầu tư nước ngoài càng quan tâm. Nếu thị trường không đủ minh bạch, không có đủ thông tin và dữ liệu, giao dịch chậm, và quyền sử dụng đất không rõ ràng – tất cả đều gây ra thách thức cho các nhà đầu tư nước ngoài.

Nhìn chung, Việt Nam vẫn đang thu hút sự chú ý mạnh mẽ từ các nhà đầu tư trong khu vực, và việc lựa chọn các công ty bất động sản niêm yết và có tính minh bạch cao để thâu tóm là khá phổ biến đối với nhà đầu tư nước ngoài.

- Theo bà, từ nay đến cuối năm có phải là giai đoạn bùng nổ mua bán sáp nhập do nhiều chủ đầu tư đang khát vốn. Đây sẽ là cơ hội cho bên mua hay bên bán?

Chúng tôi vẫn rất lạc quan về triển vọng của thị trường bất động sản Việt Nam trong tất cả các loại tài sản, vì các yếu tố cơ bản của Việt Nam rất thú vị và tất cả đều hướng đến sự tăng trưởng trong lĩnh vực bất động sản.

Theo Cushman & Wakefield dự báo, sẽ có một lượng lớn nguồn vốn đến từ các nhà đầu tư ngoài nước dự kiến sẽ đổ vào thị trường bất động sản Việt Nam trong giai đoạn 2024-2026.

Đối với triển vọng cho sáu tháng cuối năm, chúng tôi ghi nhận có nhiều giao dịch đã và đang trong quá trình đám phán và khá tích cực, vấn đề nằm ở việc tìm kiếm những quỹ đất sạch, có chất lượng tốt và tương xứng với giá trị thực của nó, cũng như có quyền sở hữu hợp pháp, đền bù giải phóng hoàn chỉnh và có tiềm năng phát triển.

- Nhận diện cơ hội mới của thị trường M&A bất động sản

So với các nước trong khu vực thị trường bất động sản Việt Nam còn khá non trẻ. Loại hình truyền thống như bất động sản nhà ở bán, văn phòng, bán lẻ và khách sạn vẫn chiếm phần lớn các hoạt động đầu tư.

Tuy nhiên trong những năm gần đây, mảng công nghiệp và hậu cần đang hoạt động tốt hơn hầu hết các loại tài sản khác do tác động của các yếu tố như sự phát triển của ngành giải trí trực tuyến, thương mại điện tử, ngân hàng trực tuyến, internet vạn vật, 5G... đang thúc đẩy nhu cầu về các tài sản như trung tâm dữ liệu, hậu cần chặng cuối và nhà kho. Do đó, công nghiệp và logisitics có vị thế tốt hơn để vượt qua khó khăn và phục hồi nhanh hơn trong tình hình kinh tế hiện nay.

Những thách thức mà chúng tôi đã đề cập trước đây về vấn đề tìm và mua được dự án tốt vẫn còn đó, nhưng những thách thức này khá phổ biến ở các thị trường mới nổi khác. Mấu chốt là, muốn phát triển khu vực công nghiệp thì phải cung cấp quỹ đất để phục vụ logistics. Mọi người đều muốn bán đất của mình với giá cao nhất, nhưng đó là nơi Chính Phủ sẽ cần phải can thiệp vì không phải lúc nào cũng tối đa hóa lợi nhuận. Cuối cùng, đó là về việc thiết lập cơ sở hạ tầng phù hợp để thu hút nhiều nhà đầu tư nước ngoài hơn.

Xin cảm ơn bà!