Môi giới địa ốc: Sàn nhỏ phá sản, sàn lớn gồng lỗ

Kể từ 2021 đến nửa đầu năm 2022, thị trường bất động sản phát triển thần tốc về giá và lượng giao dịch ở nhiều phân khúc trên khắp cả nước. Điều này đã kéo theo sự phục hồi, thậm chí phát triển khá mạnh của các sàn giao dịch bất động sản; thu hút số lượng lớn người tham gia môi giới, đặc biệt là môi giới tự do. Con số này được thể hiện qua số liệu của Bộ Xây dựng khi có thêm nhiều sàn mới được thành lập, hoạt động (hiện có khoảng hơn 1.100 sàn giao dịch bất động sản hoạt động).

Tuy nhiên, từ tháng 7 đến nay, Bộ Xây dựng đánh giá thị trường có sự điều chỉnh, lượng giao dịch bất động sản đã giảm so với thời điểm đầu năm dẫn đến quy mô các sàn giao dịch bất động sản giảm, số lượng môi giới bất động sản cũng giảm theo.

Cầm cự qua ngày, đóng cửa một số chi nhánh

Nói với VietnamFinance, ông Hoàng Liên Sơn, Tổng giám đốc Công ty Cổ phần Đầu tư và Môi giới Bất động sản Alpha (Alpha Real) giọng trầm ngâm: “Các sàn giờ mới ngấm đòn khó khăn. Thị trường gần như đóng băng khi mà giao dịch ‘chết đứng’, nhất là cuối năm tín dụng lại càng thắt chặt. Bây giờ đi giải ngân hồ sơ, ngân hàng rất khó cho vay, lại còn yêu cầu phải mua bảo hiểm. Điều này làm cho khách hàng bị cắt luôn nguồn hỗ trợ tín dụng”.

Hiện tại, ông Sơn cho biết khách hàng đang chờ đợi. Những khách có tiền chờ tín hiệu rõ hơn từ thị trường, từ sự điều hành của nhà nước, trong khi khách chưa đủ tiền lại cần sự hỗ trợ từ ngân hàng nhưng nhà băng không giải ngân cho vay. Thắt chặt tín dụng, giao dịch không có dẫn tới các môi giới “chân ướt chân ráo” không đủ trang trải cuộc sống đành phải bỏ nghề, một số đổi nghề khác.

Ngay tại Alpha Real - đại lý phân phối các dự án của một tập đoàn lớn, vị tổng giám đốc tiết lộ có môi giới nghỉ nhưng chưa nhiều, song tình hình nếu kéo dài 3-6 tháng nữa thì chắc chắn số lượng môi giới sẽ vơi dần. “Hiện tượng này không chỉ diễn ra tại sàn chúng tôi mà sắp tới các sàn khác cũng tương tự”, ông Sơn nói và cho biết hiện sàn của ông đã tinh giản, đóng cửa một số văn phòng tại các chi nhánh ở địa phương không cần thiết, tập trung những dự án chủ lực để cùng nhau tồn tại qua thời điểm này.

Cũng theo ông Sơn, may mắn là thời gian qua có sản phẩm mới mua chung bất động sản và được nhiều nhà đầu tư đón nhận, vì đây là suất đầu tư nhỏ phù hợp với túi tiền của nhiều người lại được bảo lãnh lợi nhuận 9,5%/năm. Nhờ vậy, các môi giới của công ty cũng may mắn có giao dịch, dù hoa hồng không nhiều nhưng có thể sống qua khó khăn này.

“Chúng tôi hiện tập trung vào phân khúc nhà ở là chủ yếu, còn đầu tư hiện tại rất khó. Với tình hình thắt chặt tín dụng thì đầu tư không hề dễ dàng khi mà những nhà đầu tư sành sỏi cũng nhận định rằng trong 1-2 năm tới thị trường chưa tăng ngay được”, Tổng giám đốc Alpha Real chia sẻ.

Mỗi tháng phải bù lỗ chi phí tiền tỷ

Cùng tình trạng tương tự, ông Mai Anh Đức, Giám đốc chi nhánh một sàn tại Hà Nội, cười chua chát: “Tình hình đang rất khó khăn, sàn của chúng tôi sắp phá sản đến nơi rồi!”. Theo ông Đức, sàn của ông không có khách trong khi vẫn phải mất chi phí vận hành, thuê mặt bằng. “Hiện mỗi tháng, chúng tôi phải bù lỗ mấy tỷ đồng”, ông nói.

Vị giám đốc cho hay, vì không có hàng nên nhiều môi giới phải nghỉ việc để đi tìm công việc mới. Sàn nào giờ cũng giảm nhân sự khoảng vài chục %. “Ngay ở sàn chúng tôi, dù không có chính sách cắt giảm nhân sự nhưng nhân viên cũng tự nghỉ. Bởi vì sàn không có lương cứng, môi giới không bán được hàng trong thời gian dài thì sẽ tự nghỉ. Thời điểm này, môi giới dịch chuyển sang sàn khác cũng như nhau cả vì khó khăn chung trên thị trường”, ông đánh giá.

Để vượt qua giai đoạn cam go, ông Đức cho biết sàn đang tập trung đến những dòng sản phẩm có giá trị ở thực như chung cư, những bất động sản nằm trong nội đô hoặc sản phẩm ở các tỉnh thành mới, còn ở Nha Trang, Đà Nẵng… khách đầu tư rất nhiều cho nên đa phần khách đó đang bị đọng tiền. Chung cư dù ít dù nhiều vẫn còn, vẫn có thanh khoản và dẫu cho tăng giá nhưng khách hàng không quan tâm thị trường lên hay xuống mà thấy hợp lý với nhu cầu thì xuống tiền.

Ông Nguyễn Văn Tú, Tổng giám đốc Cao Nguyên Land, cũng cho biết hiện nay các sản phẩm bất động sản để bán không còn phong phú, đa dạng, tình trạng này được ví như “xưa ăn buffet giờ chuyển sang ăn một món”. Hiện tại sàn của ông Tú đang cần môi giới bán đất nền nhưng việc tuyển môi giới hiện rất khó. Nhân sự có kinh nghiệm sẽ trụ với nghề, những ứng viên mới lại từ chối, việc tìm người không còn dễ dàng như trước khi mà tất cả mọi người đều có thể thành môi giới bán đất.

Sàn nhỏ phá sản… đi bán trà sữa

Một khảo sát mới đây của Batdongsan.com.vn cho thấy khá nhiều sàn giao dịch bất động sản nhỏ lẻ đã giải thể, những sàn quy mô cỡ trung và lớn trên thị trường cũng buộc phải cắt giảm nhân sự. Ghi nhận hiện tượng này, Tổng giám đốc Alpha Real cho biết tất cả những đối tác là sàn liên kết F2, F3 của công ty gần như đóng cửa rồi họ đi bán trà sữa, bán hàng online, nói chung là bán đủ thứ và nhiều người cũng từ bỏ nghề môi giới.

“Doanh thu không có nhưng phải gánh chi phí mặt bằng, chi phí cố định cho nên các sàn không có tiềm lực tài chính buộc phải đóng cửa, thậm chí những sàn lớn tầm nửa năm nữa không có biến chuyển cũng phải đóng vì chi phí bỏ ra vẫn thế, không có thay đổi trong khi doanh thu bằng 0. Ngay cả những sàn lớn đang cắt giảm 50% nhân sự thì những đại lý nhỏ phải giải thể là câu chuyện hết sức bình thường”, ông Hoàng Liên Sơn bày tỏ.

Bên cạnh sàn đóng cửa vì không có thanh khoản, ông Sơn cũng cho biết có những sàn nhỏ rất “đói hàng”. Nguyên nhân là có những dự án đã xong thủ tục nhưng lại bị thu hồi để nhà nước xem xét lại pháp lý, rà soát lại quy trình xem có làm đúng hay không, điều này cũng làm các địa phương hiện rất cẩn trọng với quy trình cấp mới dự án. Do đó, những dự án của chủ đầu tư nhỏ “đóng băng” hết, không có dự án nào ra hàng.

Phó chủ tịch Câu lạc bộ bất động sản Hà Nội, ông Nguyễn Thế Điệp, đồng quan điểm khi cho rằng trong giai đoạn hiện nay, bất động sản đang trầm lắng khiến các sàn giao dịch rất khó khăn, qua trao đổi đại bộ phận các sàn đều “kêu” khó, thậm chí có nhiều sàn phá sản. Nguyên nhân là do không bán được hàng, nguồn cung rất ít, tín dụng siết và thị trường rất ảm đạm. “Các sàn lớn có sự cắt giảm nhân sự nhiều như Cen Group, Đất Xanh… ngoài ra các sàn lớn nhỏ khác cũng đều giảm tối đa. Hiện nay, lượng giao dịch rất thấp so với năm ngoái và những năm trước cho nên việc cắt giảm nhân sự là để sàn cân bằng và để duy trì được hoạt động”, ông Điệp phân tích.

Môi giới tháo chạy, khách hàng hủy cọc

Nếu như các lãnh đạo xoay sở tìm hướng đi mới thì nhiều môi giới lại đang chật vật vì cuộc sống mưu sinh. Anh Nguyễn Tài - một nhân viên môi giới bán nhà đất lâu năm ở Hòa Lạc (Hà Nội), chia sẻ chỉ trong thời gian ngắn từ năm 2021 đến tháng 4/2022, anh và các thành viên trong nhóm vẫn chốt được cả được trăm giao dịch đất nền. Thế nhưng khi thị trường chững lại, những tháng gần đây chỉ vỏn vẹn 1-2 giao dịch.

“Khách hàng vẫn đến tìm hiểu nhưng để họ xuống tiền thì rất khó, dẫn tới thu nhập của anh em trong nhóm cũng gặp nhiều khó khăn, chưa kể chi phí từ chạy quảng cáo, chi phí phát sinh khác đang âm. Hiện một số người trong nhóm đã tìm nghề mới, một số lại góp vốn mở quán kinh doanh để cải thiện thu nhập”, anh Tài cho biết.

Ngay cả môi giới đang bám trụ với nghề cũng đang “dở khóc dở cười” với trường hợp khách hàng đã cọc rồi nhưng không vay được hoặc muốn mua nhưng không thể. Chị Lê Vân - một môi giới tại tập đoàn có tiếng Hà Nội, cho biết kể từ khi tín dụng bị siết, công ty chị có rất nhiều khách hàng trả lại cọc hoặc chịu mất cọc vì thủ tục không vay được.

Ngay trường hợp của chị Vân, một khách hàng đã cọc căn biệt thự biển 27 tỷ đồng ở Đà Nẵng nhưng lại không vay được dù chị đã liên hệ mọi ngân hàng nhưng đành từ bỏ. Theo chị Vân, trước đây hễ có khách là phía ngân hàng sẽ đi cùng để tư vấn nhưng nay ngược lại, môi giới và khách đi “cầu cạnh” ngân hàng, mà muốn gặp cũng khó vì không giải quyết được vấn đề gì.

Tổng giám đốc Alpha Real Hoàng Liên Sơn cũng cho biết việc khách hàng đặt cọc rồi hủy chiếm khoảng 30% tại sàn của ông, nguyên nhân là vì ngân hàng không cho vay. Với khách hàng, khi quyết định mua thì số vốn chủ sở hữu sẽ chỉ khoảng 30%, còn lại sẽ vay trả góp ngân hàng trong vòng 10-15 năm. Nhưng do ngân hàng từ chối, khách hàng không có số tiền để đóng tiếp cho chủ đầu tư nên buộc phải đề xuất hủy cọc.

“Theo hợp đồng đã ký thì khách hàng khi hủy cọc sẽ bị mất cọc nhưng vừa rồi có một số trường hợp mong muốn mua nhà để ở thực nhưng không thể vay cho nên chủ đầu tư đã hỗ trợ bằng cách hoàn lại cọc, kể các các đại lý cũng hỗ trợ thủ tục tương tự chứ bây giờ lấy tiền của họ thì tội quá vì họ đi làm tích góp bao nhiêu năm mới được vài trăm triệu để đặt cọc mua nhà”, ông Sơn cho hay.

Giai đoạn vàng thanh lọc sàn và môi giới

Trong bối cảnh thị trường khó khăn như hiện nay, Phó chủ tịch Câu lạc bộ bất động sản Hà Nội Nguyễn Thế Điệp cho rằng các sàn bất động sản phải có chiến lược là chuyển đổi số. Chuyển đổi để làm sao giảm được nhân sự lớn nhất mà vẫn hiệu quả nhất. Với môi giới, ông nhấn mạnh phải giữ được uy tín, đưa ra được sản phẩm tốt về mặt pháp lý, tư vấn đủ và đúng bản chất. “Thực chất, thời điểm này là để thanh lọc các sàn và môi giới. Đối với sàn, nếu đủ uy tín, có tiềm lực và dẫn dắt các nhà môi giới đi đúng thì họ sẽ theo và ngược lại. Trong thị trường bất động sản có 2 nhu cầu là ở và đầu tư, cả 2 đều rất quan trọng đối với sàn”, vị phó chủ tịch nhìn nhận.

Trong khi đó, tổng giám đốc của một sàn bất động sản có tiếng phía Bắc lại đánh giá thời gian qua, một số sàn, môi giới tập trung vào hình ảnh, quy mô… điều đó có thể đúng trong một giai đoạn thị trường tốt, nơi số đông luôn áp đảo nhưng thời cuộc hiện nay cho thấy đã tới lúc phải nhìn nhận lại vấn đề quy mô, rằng nhỏ gọn mới là đẹp. Vị CEO này đưa ra lời khuyên với các môi giới: “Tôi mong các bạn tìm những sàn nhỏ gọn, CEO có bí kíp bán hàng, tập trung vào việc tìm kiếm khách hàng, bán những sản phẩm phục vụ đúng nhu cầu của khách hàng, chứ không phải thỏa mãn nhu cầu tăng trưởng, kiếm tiền, làm hình ảnh…”

“Tôi cho rằng khi thị trường bất động sản giảm thanh khoản, giờ sản phẩm nào dễ bán, ít phải thuyết phục khách hàng nhất, thanh khoản tốt là một sản phẩm tốt. Tiêu chí này phải đặt lên hàng đầu chứ không phải là sản phẩm quảng cáo rầm rộ, cũng không phải sản phẩm trả một mức phí hoa hồng cao ngoài sức tưởng tượng. Tất nhiên, sản phẩm dễ bán, pháp lý đầy đủ, hoa hồng cao, là số 1. Nhưng hiện tại trên thị trường chắc chỉ có một dự án như vậy”, vị này chia sẻ.

Dự báo về thị trường trong thời gian tới, Tổng giám đốc Alpha Real cho rằng khi nhà nước xử lý xong các vụ trái phiếu bất động sản, rà soát lại các đại án kinh tế trong năm nay thì sang 2023 khi ngành kinh tế sạch, thị trường mới phát triển bền vững trở lại được. “Hiện nhà nước vẫn đang trong giai đoạn xử lý, rà soát lại các vấn đề như sạch đầu cơ, sạch thao túng giá, trái phiếu phát hành sai mục đích, tôi nghĩ sẽ nhanh thôi, đâu đó trong vòng khoảng nửa năm sẽ ổn lại”, vị này nhận định.

Phó chủ tịch Câu lạc bộ bất động sản Hà Nội Nguyễn Thế Điệp nhận định thị trường bất động sản Việt Nam về bản chất là rất tốt, đặc biệt trong giai đoạn hiện nay tốc độ đô thị hóa rất cao, nhu cầu ở và đầu tư thực rất là nhiều. Tuy nhiên, sự phát triển đang không đồng đều giữa các phân khúc, chẳng hạn thương mại phát triển bình thường trong khi nhà ở giá rẻ, xã hội lại rất thiếu nguồn cung. Ông Điệp cũng cho rằng chỉ nên thắt chặt việc vay vốn ở những phân khúc bất có tính đầu tư, đầu cơ cao như đất nền. Còn những loại hình phục vụ được nhu cầu thực như chung cư nên sớm tháo gỡ, tạo điều kiện để thị trường bất động sản cân bằng trở lại.