'Nếu mua lại dự án để triển khai, phải bán giá 65 triệu/m2 mới có lãi'

Chi phí đầu vào leo thang

Nói với VietnamFinance, tổng giám đốc một doanh nghiệp bất động sản lớn ở TP. HCM cho biết với tình cảnh hiện nay, rất khó kéo giảm giá căn hộ, vì quỹ đất sạch rất hiếm, thủ tục hành chính khó khăn, dòng vốn tắc nghẽn, tin đồn thất thiệt gây tâm lý hoang mang cho người dân vẫn còn dư âm. Câu chuyện giảm giá nhà để thu hút dòng tiền của người có nhu cầu thực chỉ được giải quyết khi có sự can thiệp sâu của nhà nước, nếu không thì khó như mò kim đáy bể.

Phân tích cơ cấu giá thành chủ yếu của các dự án chung cư thương mại, vị giám đốc này nêu gồm 4 yếu tố: chi phí tạo lập quỹ đất; chi phí xây dựng; chi phí tài chính và chi phí quản lý. Đặc biệt, còn có nhiều "chi phí không tên" trong quá trình chuẩn bị đầu tư, thực hiện dự án mà các chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại đều phải tính đến trong khoản "chi phí dự phòng". Với tình trạng lao đao đi tìm dòng vốn cho dự án như hiện nay thì chi phí vốn còn nan giải hơn nữa. Tất cả những chi phí này cuối cùng đều cộng vào giá bán mà người mua nhà phải chịu. Nếu dự án bị ách tắc thủ tục, chủ đầu tư càng tốn kém gấp nhiều lần do lãi ngân hàng cứ đội lên.

Giám đốc đầu tư doanh nghiệp bất động sản Bình Minh (huyện Nhà Bè), bà Thùy Dung, cho hay trong điều kiện hiện nay, nếu doanh nghiệp đi mua lại dự án hoàn chỉnh pháp lý để triển khai thì không thể nào bán dưới 50 triệu đồng/m2, phải bán giá trên 65 đồng/m2 mới có lãi vì chi phí mua dự án đã cao lắm rồi. "Dự án có vị trí tốt, pháp lý sạch được xem là hàng hiếm, chưa kể chúng tôi phải bỏ thêm tiền để đầu tư tiện ích, gia tăng chất lượng mới có thể ra hàng. Khi đó, giá bán căn hộ chắc chắn phải tăng mới bảo đảm lợi nhuận" bà Dung lý giải.

Luật sư Lê Văn Cường (Đoàn luật sư TP. HCM) cho hay, liên quan đến mục đích giảm giá bất động sản, Bộ Xây dựng từng cho biết đã nghiên cứu trình Chính phủ ban hành hàng loạt giải pháp để hạ nhiệt giá nhà, phát triển nhà ở giá thấp (giá bán dưới 20 triệu đồng/m2 và diện tích tối đa 70 m2/căn hộ). Theo đó, khi các chủ đầu tư triển khai dự án nhà dưới 20 triệu đồng/m2 sẽ được ưu tiên chậm nộp tiền sử dụng đất trong 2 năm, được miễn giảm một số thủ tục, đồng thời sẽ đề xuất được ưu đãi về vốn, được vay lãi suất thấp. Dẫu vậy, đề án này có từ năm 2020, nhưng triển khai rất chậm chạp.

Tháo điểm nghẽn pháp luật và thủ tục pháp lý

Hiệp hội Bất động sản TP. HCM (HoREA) nhận thấy, để kéo giảm giá nhà trên thị trường bất động sản thì phải có giải pháp hiệu quả làm tăng nguồn cung nhà ở, mà muốn tăng nguồn cung nhà ở thì trước hết phải tháo gỡ một số “vướng mắc, bất cập” của một số quy định pháp luật.

Cụ thể, HoREA cho rằng cần tháo gỡ “ách tắc” cho các dự án nhà ở thương mại “có quyền sử dụng đất khác không phải là đất ở phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch phát triển đô thị, nhà ở”;

Tháo gỡ vướng mắc cho các dự án bất động sản, nhà ở thương mại thuộc diện phải rà soát về pháp lý, thanh tra, kiểm tra, điều tra theo hướng yêu cầu chủ đầu tư thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc nghĩa vụ tài chính bổ sung với nhà nước.

“Từ năm 2017 đến nay, có nhiều dự án bất động sản, nhà ở thương mại thuộc diện phải rà soát về pháp lý, kiểm tra, thanh tra, điều tra nên phải dừng triển khai hoạt động đầu tư xây dựng kinh doanh hoặc chưa làm được sổ hồng cho khách hàng, cũng dẫn đến hệ quả làm giảm nguồn cung nhà ở”, Chủ tịch HoREA Lê Hoàng Châu nhấn mạnh.

Vì vậy, ông Châu đề nghị xem xét xử lý theo hướng yêu cầu chủ đầu tư thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền nhằm thu đúng, thu đủ, hoặc thu hồi triệt để giá trị tài sản nhà nước hoặc nguồn thu ngân sách nhà nước bị thất thoát, không làm thất thoát tài sản công, nhất là nguồn lực đất đai. Sau đó, cơ quan chức năng cho phép chủ đầu tư tiếp tục triển khai thực hiện dự án để góp phần làm tăng nguồn cung nhà ở cho thị trường và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở cho khách hàng để ổn định an cư.

Ngoài ra, HoREA cũng đề xuất giải pháp tháo gỡ vướng mắc về thực hiện quy định tiêu chí tách thành dự án độc lập đối với phần diện tích đất công nằm xen kẽ trong dự án nhà ở thương mại.

Một số chuyên gia cũng cho rằng UBND TP. HCM cần ban hành quy trình chuẩn về đầu tư xây dựng gồm 4 bước đối với dự án nhà ở thương mại, để xác định thời gian thực hiện từng thủ tục hành chính, nhằm giúp chủ đầu tư rút ngắn thời gian thực hiện toàn bộ thủ tục dự án.

Chính phủ cũng cần sớm triển khai "Đề án phát triển nhà ở thương mại giá thấp" với các cơ chế, chính sách ưu đãi về tiền sử dụng đất, thuế, tín dụng, để khuyến khích các doanh nghiệp đầu tư các dự án nhà ở thương mại có mức giá căn hộ không quá 20 triệu đồng/m2 ở các tỉnh và không quá 22-25 triệu đồng/m2 ở các đô thị loại I, đô thị đặc biệt.

Để kéo giảm giá nhà, trước tiên nhà nước phải có cơ chế, chính sách để kéo giá đất xuống, như đánh thuế tài sản để chống đầu cơ, tránh bỏ phí tài nguyên đất đai, tăng cường giao lại quỹ đất sạch, lớn cho doanh nghiệp thông qua hình thức đấu thầu để doanh nghiệp có đất sạch và sớm triển khai dự án với giá thành hợp lý.

Đặc biệt, Quốc hội và Chính phủ cần coi trọng giải quyết "điểm nghẽn về thể chế pháp luật", và thủ tục pháp lý tiếp tục xây dựng, hoàn thiện các văn bản luật, dưới luật có liên quan hoạt động đầu tư kinh doanh, bảo đảm tính hệ thống, đồng bộ, liên thông, để làm cơ sở xây dựng, kiến tạo môi trường kinh doanh minh bạch, công bằng.