Mua nhà trên giấy - 'Chọn mặt gửi vàng'

- Hiện nay, tình hình thị trường trầm lắng, nhiều dự án địa ốc đình đốn, vướng pháp lý… gây rủi ro khách hàng, nhất là các sản phẩm nhà ở hình thành trong tương lai. Ông có thể phân tích cụ thể các rủi ro mà người mua sản phẩm này có thể gặp phải?

TS Lưu Quốc Thái: So với hình thức kinh doanh nhà ở có sẵn, hình thức mua bán nhà hình thành trong tương lai có ưu điểm là người mua có thể thanh toán theo tiến độ xây dựng nhà, không phải thanh toán một lần với số tiền lớn. Tuy nhiên hình thức này cũng ẩn chứa nhiều rủi ro. Rủi ro lớn nhất chính là mất tiền mà không nhận được nhà bởi sản phẩm có thể không hình thành được. Thị trường có không ít trường hợp chủ đầu tư “ôm” tiền của khách hàng bỏ trốn hoặc lừa đảo bằng cách bán một căn nhà cho nhiều người. Ngoài ra, trường hợp chủ đầu tư có những vi phạm pháp luật trong quá trình thực hiện dự án (ví dụ xây dựng không đúng với giấy phép) thì khách hàng cũng có thể không nhận được sản phẩm dù đã trả tiền.

Rủi ro kế tiếp là không được nhận nhà theo đúng tiến độ và chất lượng như đã thỏa thuận do nhiều nguyên nhân khác nhau. Thiếu vốn là nguyên chính của của loại vi phạm này hoặc chủ đầu tư cố tình chiếm dụng vốn của khách hàng để đầu tư dàn trải. Khách hàng cũng phải chấp nhận rủi ro chậm hoặc không được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu xuất phát từ nguyên nhân chủ đầu tư có những vi phạm trong quá trình đầu tư xây dựng, thủ tục chuyển quyền sử dụng đất đai dự án, không thể thực hiện thủ tục hoàn công…

- Để đảm bảo quyền lợi của người mua nhà ở hình thành trong tương lai, pháp luật đã có quy định cụ thể việc thực hiện biện pháp bảo lãnh của ngân hàng thương mại đối với sản phẩm này. Tuy nhiên thực tế vẫn xảy ra các tranh chấp mà thiệt hại thuộc về khách hàng. Ở góc độ pháp lý, ông có quan điểm như thế nào về vấn đề này?

Biện pháp bảo lãnh của ngân hàng thương mại đã được quy định cụ thể tại Điều 56 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 “chủ đầu tư dự án bất động sản trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai phải được ngân hàng thương mại có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính đối với khách hàng khi chủ đầu tư không bàn giao nhà ở theo đúng tiến độ đã cam kết”.

Trên cơ sở này, Thông tư 07/2015/TT-NHNN ngày 25/6/2015 (đã được sửa đổi, bổ sung bởi Thông tư 13/2017/TT-NHNN ngày 29/9/2017) của Ngân hàng Nhà nước đã có những quy định cụ thể về vấn đề bảo lãnh nói trên. Các văn bản này gần đây đã bị thay thế bởi Thông tư 11/2022/TT-NHNN ngày 30/9/2022 về bảo lãnh ngân hàng với nhiều quy định hoàn thiện hơn.

Nhưng trên thực tế, nhiều chủ đầu tư đã không nghiêm túc thực hiện thủ tục bảo lãnh cho khách hàng với nhiều lý do khác nhau. Về nguyên tắc, sau khi hợp đồng mua bán nhà hình thành trong tương lai được ký kết, ngân hàng thương mại phải cam kết bảo lãnh cho bên mua bằng chứng thư bảo lãnh và gửi đến cho bên mua theo hợp đồng bảo lãnh đã ký với chủ đầu tư. Mặc dù pháp luật quy định mức phạt tiền từ 400 – 600 triệu đồng đối với chủ đầu tư “bán hoặc cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai mà không có hợp đồng với ngân hàng thương mại đủ năng lực thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư khi chủ đầu tư không bàn giao nhà ở theo đúng tiến độ đã cam kết với khách hàng hoặc nội dung hợp đồng bảo lãnh không đúng, không đầy đủ theo quy định của pháp luật” (theo điểm d, khoản 3, Điều 58 Nghị định 16/2022/NĐ-CP) nhưng do thực tế ít có chủ đầu tư bị xử phạt theo quy định này nên quy định về bảo lãnh không được thực hiện nghiêm túc.

Bên cạnh đó, xét ở góc độ pháp lý, quy định về bảo lãnh như hiện nay vẫn còn một vài vấn đề cần làm rõ đó là nghĩa vụ tài chính mà chủ đầu tư được ngân hàng thương mại đảm bảo theo quy định của Ngân hàng Nhà nước chỉ là “tiền ứng trước” của khách hàng. Trong khi đó, theo quy định tại Điều 56 Luật Kinh doanh bất động sản thì khoản tiền mà ngân hàng thương mại bảo lãnh có thể phải chi trả thay chủ đầu tư không chỉ là tiền ứng trước bởi nó có “khoản tiền khác”, có thể là tiền phạt hợp đồng, tiền bồi thường (nếu có).

Hai là, thời điểm phát sinh nghĩa vụ bảo lãnh của ngân hàng thương mại là thời điểm nào: bắt đầu từ thời điểm ký kết hợp đồng bảo lãnh hay từ thời điểm ngân hàng thương mại có thông báo chính thức cho chủ đầu tư về việc chấp nhận bảo lãnh đối với dự án bất động sản? Đây là điều rất quan trọng, bởi trên thực tế, các chủ đầu tư dự án nhà ở thường nhận tiền ứng trước từ khách hàng ngay sau khi dự án được công bố dưới hình thức “tiền đặt chỗ”, “tiền đặt cọc” vì lý do chưa đủ điều kiện ký hợp đồng mua bán nhà hình thành trong tương lai. Các khoản tiền này hầu như không có giới hạn do pháp luật không có quy định cụ thể.

Ba là, thời điểm ký kết hợp đồng bảo lãnh là thời điểm nào, trước hay sau khi chủ đầu tư ký hợp đồng mua bán nhà hình thành trong tương lai với khách hàng? Theo khoản 1, Điều 56 Luật Kinh doanh bất động sản thì hợp đồng này phải ký trước khi chủ đầu tư ký hợp đồng bán nhà nhưng Thông tư 07/2015/NHNN dường như có quy ngược lại (điểm b, khoản 1, Điều 12). Quy định của Ngân hàng Nhà nước cũng có lý khi nghĩa vụ bảo lãnh phải là một (hoặc những) nghĩa vụ phải đã được xác định cụ thể (trong trường hợp này là nghĩa vụ trong hợp đồng mua bán nhà giữa chủ đầu tư với khách hàng cụ thể). Bất cập này gần đây đã được khắc phục tại khoản 4, Điều 13 Thông tư 11/2022/TT-NHNN (mới có hiệu lực từ 1/4/2023).

Bốn là, thời điểm kết thúc hợp đồng bảo lãnh quy định chưa thống nhất. Theo Luật Kinh doanh bất động sản, “hợp đồng bảo lãnh có thời hạn cho đến khi nhà ở được bàn giao cho bên mua, bên thuê mua” (khoản 2, Điều 56) trong khi đó, trước đây Thông tư 07/2015/TT-NHNN quy định: “cam kết bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai phải có hiệu lực đến thời điểm ít nhất sau 30 ngày kể từ ngày bàn giao nhà cho bên mua”.

Như vậy, sau khi đã nhận bàn giao nhà và hợp đồng hợp đồng bảo lãnh chấm dứt thì các nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với khách hàng mà chưa thực hiện được sẽ không được đảm bảo. Gần đây, điểm a, khoản 6, Điều 13 Thông tư 11/2022/TT-NHNN có quy định: “Thư bảo lãnh có hiệu lực kể từ thời điểm phát hành cho đến thời điểm ít nhất sau 30 ngày kể từ thời hạn giao, nhận nhà theo cam kết tại hợp đồng mua, thuê mua nhà ở, trừ trường hợp nghĩa vụ bảo lãnh chấm dứt theo quy định tại Điều 23 Thông tư này. Trường hợp ngân hàng thương mại và chủ đầu tư chấm dứt hợp đồng bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai trước thời hạn, các thư bảo lãnh đã phát hành cho các bên mua trước đó vẫn có hiệu lực cho đến khi nghĩa vụ bảo lãnh chấm dứt”. Quy định này đã giúp khắc phục những bất cập trước đây.

- Theo ông đâu là nguyên nhân chính của vấn đề này?

Như đã nói ở trên, việc thực hiện quy định về bảo lãnh đối với các chủ đầu tư ở Việt Nam phần lớn không được thực hiện nghiêm túc. Nguyên nhân là do năng lực tài chính của chủ đầu tư không cao, luôn phải tìm cách huy động vốn để thực hiện dự án nên không thể có tiền nhàn rỗi ký quỹ cho các tổ chức tín dụng để được bảo lãnh nghĩa vụ của mình đối với khách hàng. Tình trạng khủng hoảng trái phiếu bất động sản trong thời gian gần đây là minh chứng.

Tuy nhiên, nguyên nhân sâu xa của vấn đề này là do quy định pháp luật về năng lực tài chính đối với các chủ đầu tư dự án bất động sản còn nhiều kẽ hở. Cụ thể, theo Điều 14 Nghị định 43/2014/NĐ-CP và khoản 2, Điều 2 Nghị định 02/2022/NĐ-CP thì chủ đầu tư chỉ cần “có vốn chủ sở hữu không thấp hơn 20% tổng vốn đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất dưới 20ha, không thấp hơn 15% tổng vốn đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất từ 20ha trở lên” thì được coi là có năng lực tài chính để thực hiện dự án. Phần vốn còn lại họ có thể huy động từ nhiều nguồn khác nhau.

Sự bất hợp lý càng lớn hơn khi pháp luật không quy định rõ tỷ lệ vốn nói trên được áp dụng đối với một hay nhiều dự án. Điều này dẫn đến việc một số chủ đầu cùng một lúc triển khai nhiều dự án nhưng chỉ có một nguồn vốn duy nhất đáp ứng đủ điều kiện thực hiện một dự án. Họ đưa vào báo cáo tài chính để chứng minh năng lực cho nhiều dự án khác nhau, dễ dẫn tới tình trạng dự án treo do không thu xếp được nguồn vốn.

Ngoài ra nguyên nhân không nhỏ dẫn đến rủi ro cho người mua nhà hình thành trong tương lai là ý thức thiếu thượng tôn pháp luật của chủ đầu tư vì lợi nhuận có được nhanh chóng thông qua hành vi “đầu cơ, lướt sóng”. Hầu như không có khách hàng cá nhân nào sử dụng dịch vụ pháp lý khi tiến hành loại giao dịch bất động sản này. Tất cả đều muốn “mua nhanh, bán nhanh” để không bị “mất phần”. Bởi vậy người mua nhà phải tỉnh táo để “chọn mặt gửi vàng”, khi thị trường “sốt, nóng”, càng phải cẩn thận hơn để lúc “đóng băng” không rơi vào tình trạng “tiền mất tật mang”.