Nhà đầu tư bất động sản cá nhân: 'Trông giỏ bỏ thóc'

Mua căn hộ cho thuê - hướng đi an toàn

“Đầu tư vào căn hộ cho thuê đang là hướng đi không còn xa lạ trên thị trường bất động sản TP. HCM trong thời gian gần đây. Bởi lẽ, thị phần này không chỉ đảm bảo nguồn thu nhập ổn định, ít rủi ro cho các nhà đầu tư mà còn mang lại được nguồn lợi nhuận cao”, chị Hà Oanh, một nhà đầu tư bất động sản có kinh nghiệm tại quận 4 của TP. HCM chia sẻ.

Theo chị Oanh, so với những khu vực ven đô, trung tâm các đô thị lớn như Hà Nội và TP. HCM luôn là điểm đến hấp dẫn của các nhà đầu tư căn hộ cho thuê. Đa số người có nhu cầu thường lựa chọn thuê căn hộ trung tâm để thuận tiện di chuyển đến công ty, ngân hàng, trung tâm tài chính hay các địa điểm vui chơi, giải trí, giáo dục, y tế… nên vị trí là yếu tố quan trọng nhất cần cân nhắc.

Anh Lê Hữu Bình, một cư dân ở quận 1 cho hay, vào những ngày đầu năm 2023, anh đã “chốt” mua hai căn hộ có sẵn tại chung cư trên mặt tiền đường Bến Vân Đồn, quận 4, chỉ cách đường trung tâm Nguyễn Huệ (quận 1) 10 phút đi bộ. Mức giá mà anh mua khoảng 2,5 tỷ đồng/căn (40m2), mỗi tháng thu về 15 triệu đồng nếu cho thuê nguyên tháng, và khoảng 30 triệu đồng/tháng nếu kinh doanh cho thuê theo ngày là khá ổn. “Phân khúc căn hộ cho thuê cao cấp là một kênh kinh doanh mang tính bền vững, tạo dòng thu nhập lâu dài cho chủ sở hữu. Tuy nhiên, nhà đầu tư cũng cần “trông giỏ bỏ thóc”, phải biết chọn vị trí vàng và nắm bắt tâm lý khách nước ngoài thì mới có thể yên tâm giữ tiền từ mảng thị trường này”, anh Bình cho hay.

Theo khảo sát của Đầu tư Tài chính, một số tuyến đường ở quận 4 và quận 7 sau khi được nâng cấp và mở rộng đã trở thành một trong những khu vực mà nhà đầu tư cá nhân thích “săn hàng”. Ví dụ vị trí sát chân cầu Khánh Hội và cầu Calmette nối liền quận 1 là cụm dự án của Novaland gồm các khu phức hợp Saigon Royal với giá dao động từ 70 - 124 triệu/m², The Tresor được bán với giá 60 - 82,2 triệu/m² và Icon 56 với giá từ 56,3 - 70,4 triệu/m². Cách đó không xa, tọa lạc tại 132 Bến Vân Đồn là khu căn hộ cao cấp Masteri Millennium của chủ đầu tư Masteri Homes nằm gần chân cầu Ông Lãnh, căn hộ ở đây được bán với giá dao động từ 68,2 - 95 triệu/m².

Ngoài cung “đường vàng” Bến Vân Đồn, còn có một tuyến đường khác không kém phần quan trọng đang được thi công mở rộng đó chính là đường Tôn Thất Thuyết giáp ranh quận 7. Đơn cử có dự án De La Sol được rao bán với mức giá trung bình từ 79 - 96 triệu/m². Hay dự án khu căn hộ cao cấp Sunshine Horizon do Sunshine Group làm chủ đầu tư đang mở bán với mức giá dao động từ 75 - 85 triệu/m2.

“Săn” đất nền, xây nhà trọ

Khi đầu tư, lướt sóng bất động sản không còn “màu hồng”, một số nhà đầu tư cá nhân tại TP. HCM chuyển sang “săn’ đất nền để kinh doanh phòng trọ cho thuê.

Những ngày đầu năm 2023, chị Tuyết Ánh, (trú tại huyện Nhà Bè) cho biết, hệ thống 30 phòng trọ cho công nhân thuê của chị không còn một phòng trống, dù mỗi phòng cho thuê với giá 4 triệu đồng. “Quý IV/2022, tôi đã mua được mảnh đất 600m2 ở Bình Chánh với giá đã giảm 25% so với quý II/2022 do chủ nhà nợ tiền ngân hàng. Tôi quyết định xây phòng trọ cho thuê do thấy nhu cầu nhà ở cho công nhân và người lao động ở khu vực này tăng cao. Tính ra, tiền thu được hàng tháng lên tới cả trăm triệu chưa kể đất vùng ven có sổ đỏ rồi thì yên tâm đầu tư dài hạn đều có lãi”, chị Ánh chia sẻ.

Bà Trần Thị Thanh, một nhà đầu tư ở quận Tân Phú cũng cho rằng, có tiền mặt khoảng 5 tỷ đồng thì không nên để ngân hàng mà nên mua đất vùng ven TP và kinh doanh phòng trọ cho người lao động, hoặc công nhân thuê. Song song với việc tăng giá đất trong tương lai, phòng trọ trên miếng đất ở ngoại ô TP.HCM luôn đem về dòng tiền cho thuê hàng tháng rất ổn định. “Nếu đem số tiền này đi mua bất động sản ở khu vực khác xa xôi như Bình Phước, Đăk Lăk, Bảo Lộc thì mua xong cũng không mấy khi đến ngó mảnh đất chứ đừng nói đến tiềm năng cho thuê sinh lời”, bà Thanh nói.

Còn anh Lê Vũ Anh, một người có kinh nghiệm đầu tư bất động sản ở Bình Dương cho hay, dù lãi suất ngân hàng đang ở mức 10% nếu gửi tiền kỳ hạn 1 năm nhưng anh lại chọn mua đất thổ cư ở gần những khu công nghiệp đang phát triển mạnh ở Bình Dương để kinh doanh phòng trọ cho công nhân.

Theo phân tích của anh Lê Vũ Anh thì khu vực Vĩnh Tân gần KCN VSIP 2 giá đất gần KCN chỉ từ 1,5 triệu đồng - 2 triệu đồng/m2, nhiều lô đất có diện tích trên 1.000m2 để làm nhà cho công nhân thuê. Mới đây, anh quyết định mua một lô đất 1000m2 với giá gần 2 tỷ đồng để đầu tư xây dựng 60 phòng trọ, hết 1 tỷ đồng tiền xây dựng. Với giá cho thuê trọn gói một phòng khoảng 1,5 triệu đồng/tháng, mỗi tháng anh thu được trung bình 90 triệu đồng. Tính ra chỉ cần sau khoảng 3 năm sẽ thu hồi được vốn đầu tư mua đất và xây dựng phòng trọ. Nhưng lợi nhuận lớn nhất là giá trị lô đất, chỉ cần một năm giá đất tăng khoảng 20% thì sau 3 năm lãi được gần 2 tỷ đồng.

TS Lê Thẩm Dương, chuyên gia trong lĩnh vực tài chính - địa ốc cho rằng mua đất xây dựng nhà cho thuê là hình thức kinh doanh có hệ số an toàn cao, hiệu quả kinh tế tốt, vừa đem lại nguồn lợi nhuận ổn định cho nhà đầu tư đồng thời giải quyết được vấn đề thiếu nhà ở xã hội.

Tuy nhiên, theo chuyên gia bất động sản cá nhân Lê Huỳnh Anh Phương, giám đốc công ty tư vấn đầu tư bất động sản Đại Phát thì cũng như các kênh đầu tư khác, việc đầu tư nhà trọ cũng có những ưu và nhược điểm riêng. Trong giai đoạn này, tốt nhất nên gói gọn cả mua đất và xây nhà trọ trong khoảng 1,5- 3 tỷ đồng, nếu có vay thì vay không quá 30% bởi nếu vay quá nhiều tiền để xây rồi lấy tiền thuê bù lãi, gốc ngân hàng, việc sụt giảm khách thuê lại là gánh nặng.

Thêm vào đó, thực tế việc xin giấy phép xây dựng nhà trọ hiện nay cũng không phải là một chuyện dễ dàng. Nhiều người mua đất nông nghiệp nhưng không chuyển đổi sang đất thổ cư để xây dựng mà xây dãy trọ lên cho thuê là rất rủi ro. Ở một số khu vùng ven, tiền xây dựng còn đắt hơn tiền đất, cho nên khi bán mà không được công nhận tài sản trên đất thì nhà đầu tư sẽ bị thiệt.

“Tóm lại, nhà đầu tư muốn tham gia vào loại hình dãy trọ cho thuê cần cân nhắc thấu đáo, dựa trên khả năng tài chính của bản thân. Nhà đầu tư cần lưu ý tính pháp lý, hợp pháp của tài sản, công trình phải được xây trên đất thổ cư, hoàn công công trình. Đồng thời, chú ý đến yếu tố vận hành cho thuê, làm sao để thu hồi được dòng vốn nhanh nhất”, bà nói.