Đại diện của Bộ Xây dựng cho biết, thời gian qua, quy định không chặt chẽ của pháp luật về đặt cọc đã gây bất ổn cho thị trường bất động sản. Cụ thể, một số chủ dự án đã lợi dụng việc đặt cọc mua nhà để lừa đảo khách hàng, thu tiền bất chính mà không khởi công dự án như nhóm Công ty Alibaba ký hợp đồng đặt cọc, giữ chỗ tại dự án Tây Bắc Củ Chi (TP. HCM) dù chưa được Ban quản lý khu đô thị Tây Bắc chấp nhận hợp tác đầu tư.
Sự việc hàng trăm khách mua căn hộ tại dự án Roxana Plaza (tỉnh Bình Dương) đồng loạt gửi đơn thư đến các cơ quan chức năng cầu cứu vì lo sợ mất trắng số tiền đã đóng cũng là một điển hình. Theo đó, nhiều người mua nhà đã ký hợp đồng cọc sau đó chuyển qua hợp đồng mua bán và đóng đến 70% giá trị hợp đồng cho chủ đầu tư và được cam kết đến cuối năm 2020 sẽ bàn giao nhà. Tuy nhiên, đến nay, người mua vẫn chưa được nhận nhà.
Trên địa bàn Bình Dương, dự án Happy One Central vẫn đang trong quá trình xây dựng hạng mục hầm và móng, nhưng theo lời giới thiệu của các sàn môi giới, khoảng 70% căn hộ đã được bán hết với hình thức đặt cọc giữ chỗ.
Theo Luật sư Trần Mạnh Thắng (Đoàn luật sư TP. HCM), về bản chất chỉ có 2 loại hình bất động sản là bất động sản hiện hữu, có sổ đỏ giao dịch và bất động sản đang xây dựng, hình thành trong tương lai. Tất cả hợp đồng liên quan đến dự án bất động sản đang triển khai nên gọi chung là hợp đồng mua bán. Tất cả dự án bất động sản bán mà chưa có sổ đỏ thì đều là mua bán bất động sản hình thành trong tương lai. Dự án thỏa mãn điều kiện tới đâu thì làm tới đó để dễ quản lý và bảo vệ quyền lợi của người mua.
Nhưng trên thực tế, trong giao dịch bất động sản, đã phổ biến trường hợp chủ đầu tư tìm cách lách để ký hợp đồng đặt cọc, thu tiền khách hàng khi chưa đủ điều kiện bán nhà chủ yếu để huy động vốn. Và người chịu rủi ro chính là người đã đặt cọc.
Nguyên nhân chính hình thành các loại hợp đồng đặt cọc không có trong quy định của pháp luật về bất động sản là do sự chồng chéo giữa nhiều luật, trong đó có Luật Doanh nghiệp và Luật Kinh doanh bất động sản. Thông thường, các giao dịch góp vốn, đặt cọc là đúng đối với hoạt động của các doanh nghiệp. Thế nhưng, với thị trường bất động sản thì bản chất các hình thức đặt cọc, hứa mua, hứa bán đều là hợp đồng mua bán bất động sản hình thành trong tương lai.
Còn theo anh Vũ Trí Minh, tư vấn pháp chế của một công ty tư vấn đầu tư bất động sản tại quận 1 (TP. HCM), nắm tâm lý khách hàng là ham rẻ, chủ đầu tư bao giờ cũng tung ra hợp đồng đặt cọc với giá “mềm” hơn so với lúc đã xây xong phần móng. Người mua dù biết tiềm ẩn rủi ro nhưng cũng vì ham lợi nhuận nên đồng ý đặt cọc, chỉ tới khi nhận ra chủ đầu tư lừa đảo hoặc dự án không đủ điều kiện xây dựng, mua bán mới hoảng hốt đi cầu cứu cơ quan chức năng.
Để khắc phục tình trạng này, dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) đã quy định về nhận tiền đặt cọc. Theo đó, dự thảo luật hiện đang xây dựng theo 2 phương án. Phương án 1 quy định “chủ đầu tư dự án bất động sản chỉ được thu tiền đặt cọc theo thỏa thuận với khách hàng khi dự án có thiết kế cơ sở được cơ quan nhà nước thẩm định và chủ đầu tư có một trong các giấy tờ về quyền sử dụng đất. Thỏa thuận đặt cọc phải ghi rõ giá bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng và số tiền đặt cọc không vượt quá 10% giá bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng”. Phương án 2 quy định: “chủ đầu tư dự án bất động sản chỉ được thu tiền đặt cọc từ khách hàng khi nhà ở, công trình xây dựng đã có đủ các điều kiện đưa vào kinh doanh và đã thực hiện giao dịch theo đúng quy định của luật này”.
Theo Luật sư Trần Mạnh Thắng, việc lựa chọn phương án nào là điều cần phải tính toán cân nhắc kỹ lưỡng. Nếu quy định thời điểm như phương án 1 là khi dự án có thiết kế cơ sở được cơ quan nhà nước có thẩm quyền thẩm định và chủ đầu tư có một trong những giấy tờ về quyền sử dụng đất, điều này cũng có nghĩa là dự án có thể chưa khởi công, mới là “dự án trên giấy” nhưng đã cho phép nhận đặt cọc, liệu có sớm quá hay không?
“Nên chăng, cần nghiên cứu bổ sung thêm quy định điều kiện dự án đã được khởi công xây dựng thì mới cho phép nhận tiền đặt cọc. Quy định như vậy vừa thể hiện được quyết tâm của chủ đầu tư trong việc triển khai dự án, vừa có thể bảo đảm giao kết với khách hàng tiềm năng khi bất động sản chưa đủ điều kiện được đưa vào kinh doanh. Quy định này cũng giảm thiểu được rủi ro đối với khách hàng - vốn được coi là bên yếu thế trong giao dịch bất động sản”.
Còn bà Hoàng Thùy Vân, giám đốc điều hành Công ty bất động sản Bình Minh (TP. Thủ Đức) lại cho rằng, nếu dự thảo luật chỉ cho phép thu tiền đặt cọc khi “nhà ở, công trình xây dựng đã có đủ các điều kiện đưa vào kinh doanh và đã thực hiện giao dịch theo đúng quy định của luật này” thì vô hình trung quy định này sẽ không còn ý nghĩa của đặt cọc, mà đã trở thành thanh toán hợp đồng theo tiến độ.
“Đặt cọc trong kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai là cần thiết, tuy nhiên thời điểm nhận đặt cọc lúc nào, tỷ lệ đặt cọc bao nhiêu là điều cần cân nhắc thận trọng, kỹ lưỡng”, bà Thùy Vân chia sẻ.
Anh Bùi Minh Huy, một nhà đầu tư cá nhân ở TP. HCM cho hay, tỷ lệ nhận đặt cọc cần quy định ở mức hợp lý, dưới 20% tổng giá căn nhà là chấp nhận được, nhằm bảo đảm mục đích của việc đặt cọc không phải là để doanh nghiệp kinh doanh bất động sản xem như một kênh huy động vốn, ngăn chặn doanh nghiệp không chân chính cố tình lợi dụng quy định để chiếm dụng vốn, lừa đảo, chiếm đoạt tài sản của khách hàng.
Theo anh Huy, tiền cọc cần phải được công khai, minh bạch, doanh nghiệp phải cam kết không được lấy tài sản đã bán này để mang đi cầm cố, thế chấp. Bởi vậy, đặt cọc không thể giao dịch trực tiếp giữa hai người, bên bán và bên mua, mà cần phải có một tổ chức trung gian thứ ba. Đây là tổ chức đứng ra giám sát việc đặt cọc và quản lý tiền cọc này. Có thể ví dụ là cần có một tổ chức tài chính hoặc ngân hàng để mở ra một tài khoản chung.
Nếu khách hàng muốn mua nhà của chủ đầu tư này, họ có thể chuyển khoản vào đó nhưng tiền không vào túi của chủ đầu tư mà do ngân hàng quản lý và ngân hàng cầm tiền của khách hàng, chịu trách nhiệm với khoản tiền này.
Nếu chủ đầu tư không thực hiện đúng cam kết như không xây dựng, không thể ký hợp đồng theo quy định pháp luật thì lúc đó khách hàng hoàn toàn được lấy tiền về. Thậm chí, khách hàng có thể hưởng lãi suất của số tiền đặt cọc trong thời gian gửi vào ngân hàng. Điều này sẽ tạo ra một thị trường chắc chắn hơn cho cả chủ đầu tư lẫn khách hàng, chủ đầu tư sẽ thấy được tính hấp thụ của thị trường đến đâu để an tâm đầu tư, còn khách hàng cũng yên tâm không lo “mất bò mới đi làm chuồng”.
Tags:
(VNF) - Những năm gần đây, giá bất động sản TP. HCM liên tục lập kỷ lục mới. Nhiều dự án chung cư từng được mở bán khoảng 100 triệu đồng/m² nay vọt lên 500 triệu đồng/m², đẩy phân khúc cao cấp vào tình trạng “nghìn người tranh mua, người có nhu cầu ở thực khó chạm tới”. Nguyên nhân xuất phát từ khan hiếm nguồn cung, cơ chế, chi phí đất và áp lực thị trường, tạo nên bức tranh bất động sản trung tâm đầy thử thách.
Cử tri phản ánh, nhiều trường hợp người dân phải làm các thủ tục đăng ký biến động, đính chính do biến động, hủy sổ đỏ... không được cán bộ hướng dẫn tận tình, bị gây khó khăn. Tuy nhiên, khi người dân thuê làm dịch vụ thì được giải quyết rất nhanh.
(VNF) - TP. Huế vừa công bố hai dự án khu dân cư với tổng mức đầu tư gần 600 tỷ đồng tại xã Phú Diên mở ra bước chuẩn bị cho quá trình lựa chọn nhà đầu tư. Các dự án được đánh giá sẽ tạo diện mạo đô thị mới, đồng thời gia tăng nguồn lực xã hội hóa vào phát triển hạ tầng khu vực ven đầm phá.
(VNF) - Gần 3ha đất nông nghiệp của Tân Á Đại Thành ở quận Hoàng Mai cũ (Hà Nội) được chuyển đổi mục đích sử dụng để thực hiện tổ hợp nhà ở, văn phòng.
(VNF) - Dự án Khu đô thị huyện lỵ Hòa Vang có tổng diện tích 229ha, vốn đầu tư hơn 16.000 tỷ đồng, sẽ được đấu thầu để chọn nhà đầu tư.
(VNF) - Hà Nội đấu giá khu đất gần 6.500m2 xây nhà thấp tầng, giá khởi điểm hơn 700 tỷ đồng; ROX Living Kiến Tường bàn giao sổ hồng; Nghệ An vượt gần gấp đôi chỉ tiêu nhà ở xã hội năm 2025... là những tin tức nổi bật về thị trường bất động sản ngày 29/11.
(VNF) - Giá đất tại Mê Linh đang có xu hướng nhích lên, thanh khoản được cải thiện, trong bối cảnh hạ tầng dần hoàn thiện và các “ông lớn” chuẩn bị triển khai dự án. Dù vậy, theo giới chuyên môn, vẫn còn những rủi ro về pháp lý và tiến độ dự án mà các nhà đầu tư cần cân nhắc kỹ lưỡng.
(VNF) - Đà Nẵng thành lập 8 tổ công tác do các Phó Chủ tịch UBND thành phố phụ trách nhằm xử lý vướng mắc của 376 dự án, trong đó có 28 dự án trọng điểm được kỳ vọng tạo động lực phát triển kinh tế – xã hội.
(VNF) - Công ty Cổ phần ARQUE DEGI vừa được chấp thuận đầu tư 3 dự án khu đô thị và du lịch nổi tại Đầm Đề Gi với tổng vốn hơn 8.500 tỷ đồng. Doanh nghiệp đang được đề xuất chuyển nhượng 75% cổ phần cho các tập đoàn quốc tế trong lĩnh vực siêu du thuyền và tài chính.
(VNF) - Nhiều dự án chung cư tại Hà Nội, từng là “điểm nóng” về giá, đang chững lại. Dù giá chững, thanh khoản vẫn yếu, người mua ở thực vẫn e dè khi mức giá vượt quá khả năng chi trả.
(VNF) - Tòa nhà chung cư FPT Plaza 4 – Khu đô thị Công nghệ FPT Đà Nẵng gần 1.400 căn hộ vừa được xác nhận đủ điều kiện mở bán, bổ sung nguồn cung nhà ở quy mô lớn cho khu vực này.
(VNF) - Thi hành án dân sự TP. Đà Nẵng thông báo đấu giá 3 khu đất thương mại – dịch vụ nằm trên trục biển Võ Nguyên Giáp, với tổng giá khởi điểm hơn 330 tỷ đồng.
(VNF) - T&T Group của "bầu" Hiển muốn làm khu đô thị thể thao 1,2 tỷ USD tại Bắc Ninh, Hà Nội khởi công dự án chống ngập Nam Thăng Long, Đèo Cả triển khai cao tốc TP. HCM - Mỹ Thuận 36.000 tỷ đồng... là những tin tức đáng chú ý về bất động sản 28/11.
(VNF) - Giữa bối cảnh thị trường bất động sản cả nước còn nhiều biến động, Hải Phòng vẫn nổi lên như một điểm sáng hiếm hoi khi duy trì được thanh khoản, tiếp tục thu hút dòng vốn đầu tư và ghi nhận những chỉ số tăng trưởng kinh tế ấn tượng.
(VNF) - Bất động sản Việt Nam đang chứng kiến một cuộc dịch chuyển vĩ mô, nơi không gian sống trở thành tuyên ngôn về phong cách và giá trị cá nhân. Dẫn dắt xu hướng Branded Living đến Việt Nam, Masterise Homes khẳng định trải nghiệm và niềm tin thương hiệu đang trở thành thước đo mới, định hình cuộc đua về chất lượng và đẳng cấp trên thị trường.
(VNF) - Thị trường bất động sản dưỡng lão tại Việt Nam đang bùng nổ khi các tập đoàn lớn như Vingroup, Sun Group, Novaland đua nhau triển khai dự án đô thị hưu trí, khu nghỉ dưỡng sức khỏe và viện dưỡng lão tiêu chuẩn quốc tế. Dân số già hóa nhanh mở ra cơ hội tỷ USD, nhưng phát triển bền vững đòi hỏi chính sách, nhân lực và mô hình vận hành chuyên nghiệp.
(VNF) - Hà Nội thông qua bảng giá đất mới, cao nhất hơn 700 triệu đồng/m2 từ 2026, Hải Phòng gia hạn tiến độ siêu dự án hơn 6.000 tỷ đồng tại chợ Sắt, Khánh Hòa sắp có hơn 1.100 căn nhà ở xã hội giá dự kiến 19,5 triệu đồng/m2... là những tin tức nổi bật về thị trường bất động sản ngày 27/11.
(VNF) - TP. Hà Nội sẽ áp dụng bảng giá đất mới từ 1/1/2026, với mức cao nhất tại khu trung tâm lên hơn 700 triệu đồng/m², tăng nhẹ so với hiện hành.
(VNF) - Giữa lúc du lịch phục hồi mạnh, nhiều nhà đầu tư "đi săn" khách sạn với kỳ vọng tỷ suất lợi nhuận 7% - 7,5%/năm. Nhưng thực tế cho thấy, mức lợi suất này hấp dẫn nhưng không dễ “ăn”, bởi chỉ những dự án vận hành chuyên nghiệp, có thương hiệu và chọn đúng thị trường mới thực sự sinh lời bền vững.
(VNF) - UBND TP.HCM lên kế hoạch đấu giá 7 lô đất ở Thủ Thiêm trong năm 2026, trong đó có 3 lô đã từng đấu giá thành nhưng bỏ 'cọc'.
(VNF) - Dự thảo bảng giá đất năm 2026 của Hải Phòng đang lấy ý kiến gây nhiều tranh luận khi hàng loạt mức giá được xác định bằng công thức nội suy theo tỷ lệ cố định, thay vì dựa trên các phương pháp định giá theo nguyên tắc thị trường.
(VNF) - UBND TP. Đà Nẵng yêu cầu lực lượng chức năng tăng cường kiểm tra, xử lý nghiêm các hành vi môi giới trái phép, “cò mồi”, thu tiền đặt chỗ, thu phí “bảo đảm trúng hồ sơ”, rao bán “suất ngoại giao” trái quy định trong nhận hồ sơ mua, bán nhà ở xã hội.
(VNF) - Hạ tầng liên tục được hoàn thiện, loạt tuyến giao thông chiến lược mở ra trục kết nối mới với trung tâm Hà Nội, Mê Linh (cũ) đang trở thành “điểm rơi” của dòng vốn tỷ USD. Liệu sự đổ bộ của các “ông lớn” bất động sản có khiến vùng đất từng được xem là vùng trũng bước vào chu kỳ chuyển mình mạnh mẽ?
(VNF) - Thanh tra nêu tồn tại liên quan đến ký quỹ, giấy phép môi trường, công khai thông tin và tình trạng cho thuê lại căn hộ tại Dự án NƠXH Lê Thánh Tông.
(VNF) - Những năm gần đây, giá bất động sản TP. HCM liên tục lập kỷ lục mới. Nhiều dự án chung cư từng được mở bán khoảng 100 triệu đồng/m² nay vọt lên 500 triệu đồng/m², đẩy phân khúc cao cấp vào tình trạng “nghìn người tranh mua, người có nhu cầu ở thực khó chạm tới”. Nguyên nhân xuất phát từ khan hiếm nguồn cung, cơ chế, chi phí đất và áp lực thị trường, tạo nên bức tranh bất động sản trung tâm đầy thử thách.
(VNF) - Gần 3ha đất nông nghiệp của Tân Á Đại Thành ở quận Hoàng Mai cũ (Hà Nội) được chuyển đổi mục đích sử dụng để thực hiện tổ hợp nhà ở, văn phòng.
