Đại diện của Bộ Xây dựng cho biết, thời gian qua, quy định không chặt chẽ của pháp luật về đặt cọc đã gây bất ổn cho thị trường bất động sản. Cụ thể, một số chủ dự án đã lợi dụng việc đặt cọc mua nhà để lừa đảo khách hàng, thu tiền bất chính mà không khởi công dự án như nhóm Công ty Alibaba ký hợp đồng đặt cọc, giữ chỗ tại dự án Tây Bắc Củ Chi (TP. HCM) dù chưa được Ban quản lý khu đô thị Tây Bắc chấp nhận hợp tác đầu tư.
Sự việc hàng trăm khách mua căn hộ tại dự án Roxana Plaza (tỉnh Bình Dương) đồng loạt gửi đơn thư đến các cơ quan chức năng cầu cứu vì lo sợ mất trắng số tiền đã đóng cũng là một điển hình. Theo đó, nhiều người mua nhà đã ký hợp đồng cọc sau đó chuyển qua hợp đồng mua bán và đóng đến 70% giá trị hợp đồng cho chủ đầu tư và được cam kết đến cuối năm 2020 sẽ bàn giao nhà. Tuy nhiên, đến nay, người mua vẫn chưa được nhận nhà.
Trên địa bàn Bình Dương, dự án Happy One Central vẫn đang trong quá trình xây dựng hạng mục hầm và móng, nhưng theo lời giới thiệu của các sàn môi giới, khoảng 70% căn hộ đã được bán hết với hình thức đặt cọc giữ chỗ.
Theo Luật sư Trần Mạnh Thắng (Đoàn luật sư TP. HCM), về bản chất chỉ có 2 loại hình bất động sản là bất động sản hiện hữu, có sổ đỏ giao dịch và bất động sản đang xây dựng, hình thành trong tương lai. Tất cả hợp đồng liên quan đến dự án bất động sản đang triển khai nên gọi chung là hợp đồng mua bán. Tất cả dự án bất động sản bán mà chưa có sổ đỏ thì đều là mua bán bất động sản hình thành trong tương lai. Dự án thỏa mãn điều kiện tới đâu thì làm tới đó để dễ quản lý và bảo vệ quyền lợi của người mua.
Nhưng trên thực tế, trong giao dịch bất động sản, đã phổ biến trường hợp chủ đầu tư tìm cách lách để ký hợp đồng đặt cọc, thu tiền khách hàng khi chưa đủ điều kiện bán nhà chủ yếu để huy động vốn. Và người chịu rủi ro chính là người đã đặt cọc.
Nguyên nhân chính hình thành các loại hợp đồng đặt cọc không có trong quy định của pháp luật về bất động sản là do sự chồng chéo giữa nhiều luật, trong đó có Luật Doanh nghiệp và Luật Kinh doanh bất động sản. Thông thường, các giao dịch góp vốn, đặt cọc là đúng đối với hoạt động của các doanh nghiệp. Thế nhưng, với thị trường bất động sản thì bản chất các hình thức đặt cọc, hứa mua, hứa bán đều là hợp đồng mua bán bất động sản hình thành trong tương lai.
Còn theo anh Vũ Trí Minh, tư vấn pháp chế của một công ty tư vấn đầu tư bất động sản tại quận 1 (TP. HCM), nắm tâm lý khách hàng là ham rẻ, chủ đầu tư bao giờ cũng tung ra hợp đồng đặt cọc với giá “mềm” hơn so với lúc đã xây xong phần móng. Người mua dù biết tiềm ẩn rủi ro nhưng cũng vì ham lợi nhuận nên đồng ý đặt cọc, chỉ tới khi nhận ra chủ đầu tư lừa đảo hoặc dự án không đủ điều kiện xây dựng, mua bán mới hoảng hốt đi cầu cứu cơ quan chức năng.
Để khắc phục tình trạng này, dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) đã quy định về nhận tiền đặt cọc. Theo đó, dự thảo luật hiện đang xây dựng theo 2 phương án. Phương án 1 quy định “chủ đầu tư dự án bất động sản chỉ được thu tiền đặt cọc theo thỏa thuận với khách hàng khi dự án có thiết kế cơ sở được cơ quan nhà nước thẩm định và chủ đầu tư có một trong các giấy tờ về quyền sử dụng đất. Thỏa thuận đặt cọc phải ghi rõ giá bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng và số tiền đặt cọc không vượt quá 10% giá bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng”. Phương án 2 quy định: “chủ đầu tư dự án bất động sản chỉ được thu tiền đặt cọc từ khách hàng khi nhà ở, công trình xây dựng đã có đủ các điều kiện đưa vào kinh doanh và đã thực hiện giao dịch theo đúng quy định của luật này”.
Theo Luật sư Trần Mạnh Thắng, việc lựa chọn phương án nào là điều cần phải tính toán cân nhắc kỹ lưỡng. Nếu quy định thời điểm như phương án 1 là khi dự án có thiết kế cơ sở được cơ quan nhà nước có thẩm quyền thẩm định và chủ đầu tư có một trong những giấy tờ về quyền sử dụng đất, điều này cũng có nghĩa là dự án có thể chưa khởi công, mới là “dự án trên giấy” nhưng đã cho phép nhận đặt cọc, liệu có sớm quá hay không?
“Nên chăng, cần nghiên cứu bổ sung thêm quy định điều kiện dự án đã được khởi công xây dựng thì mới cho phép nhận tiền đặt cọc. Quy định như vậy vừa thể hiện được quyết tâm của chủ đầu tư trong việc triển khai dự án, vừa có thể bảo đảm giao kết với khách hàng tiềm năng khi bất động sản chưa đủ điều kiện được đưa vào kinh doanh. Quy định này cũng giảm thiểu được rủi ro đối với khách hàng - vốn được coi là bên yếu thế trong giao dịch bất động sản”.
Còn bà Hoàng Thùy Vân, giám đốc điều hành Công ty bất động sản Bình Minh (TP. Thủ Đức) lại cho rằng, nếu dự thảo luật chỉ cho phép thu tiền đặt cọc khi “nhà ở, công trình xây dựng đã có đủ các điều kiện đưa vào kinh doanh và đã thực hiện giao dịch theo đúng quy định của luật này” thì vô hình trung quy định này sẽ không còn ý nghĩa của đặt cọc, mà đã trở thành thanh toán hợp đồng theo tiến độ.
“Đặt cọc trong kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai là cần thiết, tuy nhiên thời điểm nhận đặt cọc lúc nào, tỷ lệ đặt cọc bao nhiêu là điều cần cân nhắc thận trọng, kỹ lưỡng”, bà Thùy Vân chia sẻ.
Anh Bùi Minh Huy, một nhà đầu tư cá nhân ở TP. HCM cho hay, tỷ lệ nhận đặt cọc cần quy định ở mức hợp lý, dưới 20% tổng giá căn nhà là chấp nhận được, nhằm bảo đảm mục đích của việc đặt cọc không phải là để doanh nghiệp kinh doanh bất động sản xem như một kênh huy động vốn, ngăn chặn doanh nghiệp không chân chính cố tình lợi dụng quy định để chiếm dụng vốn, lừa đảo, chiếm đoạt tài sản của khách hàng.
Theo anh Huy, tiền cọc cần phải được công khai, minh bạch, doanh nghiệp phải cam kết không được lấy tài sản đã bán này để mang đi cầm cố, thế chấp. Bởi vậy, đặt cọc không thể giao dịch trực tiếp giữa hai người, bên bán và bên mua, mà cần phải có một tổ chức trung gian thứ ba. Đây là tổ chức đứng ra giám sát việc đặt cọc và quản lý tiền cọc này. Có thể ví dụ là cần có một tổ chức tài chính hoặc ngân hàng để mở ra một tài khoản chung.
Nếu khách hàng muốn mua nhà của chủ đầu tư này, họ có thể chuyển khoản vào đó nhưng tiền không vào túi của chủ đầu tư mà do ngân hàng quản lý và ngân hàng cầm tiền của khách hàng, chịu trách nhiệm với khoản tiền này.
Nếu chủ đầu tư không thực hiện đúng cam kết như không xây dựng, không thể ký hợp đồng theo quy định pháp luật thì lúc đó khách hàng hoàn toàn được lấy tiền về. Thậm chí, khách hàng có thể hưởng lãi suất của số tiền đặt cọc trong thời gian gửi vào ngân hàng. Điều này sẽ tạo ra một thị trường chắc chắn hơn cho cả chủ đầu tư lẫn khách hàng, chủ đầu tư sẽ thấy được tính hấp thụ của thị trường đến đâu để an tâm đầu tư, còn khách hàng cũng yên tâm không lo “mất bò mới đi làm chuồng”.
Tags:
(VNF) - Niềm vui vỡ òa với cư dân I-Home khi sổ hồng được trao tay ngay trước thềm năm mới 2026, mang đến một cái Tết trọn vẹn hơn bao giờ hết. Và đồng thời cũng mở ra cho TP.HCM 1 mô hình Nhà nước hợp tác Doanh nghiệp giải quyết nhu cầu an sinh cho người dân.
(VNF) - Sáng 7/12, nhiều khách du lịch đang lưu trú tại các biệt thự khu vực biển Chí Linh, phường Phước Thắng (TP. Vũng Tàu cũ), TP. HCM phản ảnh, nếu không có biện pháp ngăn chặn kịp thời thì hàng loạt căn biệt thự sẽ bị sóng biển cuốn trôi do xói lở ngày càng nghiêm trọng.
(VNF) - Bộ Xây dựng vừa có phản hồi trước kiến nghị của một giáo viên đã nghỉ hưu về việc không được tiếp nhận hồ sơ mua nhà ở xã hội tại tỉnh Đồng Tháp.
(VNF) - Gần đây, nhiều làng quê ở Ninh Bình bỗng sôi động khi các phiên đấu giá đất mới vẫn "nóng hơn chảo lửa" dù thực tế hàng loạt khu đất trúng đấu giá trước đó đang rơi vào cảnh bỏ hoang.
(VNF) - Trong kiến nghị gửi Bộ Xây dựng, cử tri TP.HCM bày tỏ quan ngại khoảng cách về giá nhà chung cư, nhà ở thương mại và giá nhà ở xã hội vẫn ở mức cao, mặc dù Nhà nước đã ban hành nhiều chính sách phát triển nhà ở. Điều đó cho thấy chính sách và thực tế vẫn còn có độ vênh.
(VNF) - Nam Long mở bán Izumi Canaria; Ecopark ra mắt Central Island, Hải Phòng mở bán 519 căn nhà ở xã hội, giá gần 19,7 triệu đồng/m2; Thủ tướng yêu cầu lập Trung tâm giao dịch bất động sản do nhà nước quản lý; Gia Lai mời đầu tư loạt cụm công nghiệp quy mô gần 3.200 tỷ đồng... là những tin tức nổi bật về thị trường bất động sản ngày 7/12.
(VNF) - Thủ tướng yêu cầu Bộ Xây dựng khẩn trương trình thành lập 'Trung tâm giao dịch bất động sản và quyền sử dụng đất' do Nhà nước quản lý, hoàn thành trước 15/ 12.
(VNF) - Trong bối cảnh thị trường thiếu hụt nghiêm trọng nguồn cung căn hộ vừa túi tiền, Nam Long ADC – thành viên của Tập đoàn Nam Long – giới thiệu dòng sản phẩm EHome với mức giá chỉ từ 1,7 tỷ đồng tại Expo Nam Long Journey 2025.
(VNF) - Mức giá bán nhà ở xã hội Hòa Phú, phường Bình Dương tạm tính thấp nhất từ 16,5 triệu đồng/m2 với nhà ở xã hội liền kề và gần 26,4 triệu đồng/m2 với nhà ở xã hội chung cư.
(VNF) - Sự thay đổi nhân sự lãnh đạo của Công ty cổ phần Vạn Phát Hưng diễn ra trong thời điểm Vạn Phát Hưng ghi nhận quý thứ 4 liên tiếp thua lỗ.
(VNF) - UBND nhiều xã, phường trên địa bàn tỉnh Gia Lai đang đồng loạt phát đi thông báo mời gọi các nhà đầu tư quan tâm, đăng ký thực hiện các dự án cụm công nghiệp trên địa bàn, với tổng vốn đầu tư gần 3.200 tỷ đồng.
(VNF) - Hải Phòng phê duyệt khu nhà ở 3.000 dân, Hà Tĩnh sắp có sân golf 36 hố... là những tin tức nổi bật về thị trường bất động sản ngày 6/11.
(VNF) - Chỉ 60 phút từ Hà Nội, Hồ Núi Cốc hiện ra như một tuyên ngôn thầm lặng, kiêu hãnh của Việt Nam: nơi thiên nhiên nguyên bản chưa từng bị sao chép cùng phương pháp tái tạo sức khoẻ đạt chuẩn thế giới.
(VNF) - Đà Nẵng đã thống nhất phương án chuyển đổi công năng dự án nhà hàng và bến du thuyền phía Nam cảng sông Hàn sang mục đích phục vụ công cộng.
(VNF) - Hàng loạt dự án nhà ở xã hội tại Đà Nẵng như An Trung 2, Đại Địa Bảo, Ecohome Hòa Hiệp… đang được đẩy nhanh tiến độ, cung cấp hàng nghìn căn hộ cho thị trường, đáp ứng nhu cầu an cư của người thu nhập thấp.
(VNF) - Với tổng vốn gần 1.800 tỷ đồng trên quỹ đất khoảng 180ha, dự án sân golf 36 lỗ vừa được Hà Tĩnh chấp thuận được xem là lớn nhất từng xuất hiện tại địa phương.
(VNF) - UBND TP Hải Phòng giao khu đất trước đây là Nhà mát Sứ Hải Dương để thực hiện dự án khu nhà ở 8,11ha, quy mô hơn 2.800 tỷ đồng, gồm liền kề, chung cư cao tầng và nhà ở xã hội.
(VNF) - Trong bối cảnh kinh tế biến động, giới đầu tư đang ưu tiên những tài sản giữ giá và tạo dòng tiền, thay vì các kênh đầu cơ ngắn hạn. Nhà phố thương mại hiện diện như dòng sản phẩm tích sản chiến lược, vừa đảm bảo nguồn thu khai thác ổn định, vừa tăng giá theo sự phát triển của hạ tầng và dân cư.
(VNF) - Nguồn cung tăng lên nhưng giá nhà tại các đô thị lớn vẫn liên tục leo thang, cao gấp 20-30 lần thu nhập người dân. Sự mất cân đối kéo dài không chỉ làm méo mó thị trường mà còn đẩy nhu cầu ở thực xa tầm với, gia tăng nguy cơ bong bóng và gây sức ép lên tăng trưởng kinh tế trong những năm tới.
(VNF) - Dự án Khu đô thị phức hợp sinh thái Phú Thọ tại khu vực hồ Sáu Vó khi hoàn thành sẽ cung cấp khoảng 12.600 căn nhà liền kề, hơn 11.300 căn biệt thự và gần 14.400 căn chung cư.
(VNF) - Hà Nội chấm dứt vai trò của Posco E&C tại khu đô thị Ngọc Liệp - Đồng Trúc, thêm một chung cư ở Hà Nội dừng nhận xe điện vì lo ngại cháy nổ, Hưng Yên công bố giá bán và thuê mua nhà ở xã hội tại 2 tòa CT1, CT2... là những tin tức nổi bật về thị trường bất động sản ngày 5/11.
(VNF) - Thị trường bán lẻ Hà Nội đang hồi phục mạnh mẽ, kèm theo đó là nhu cầu nâng tầm không gian, dịch vụ. Những dự án có vị trí tốt, thiết kế hiện đại và lượng khách hàng hiện hữu trở thành tâm điểm chú ý, đặc biệt tại các khu vực đang phát triển mạnh ở phía Tây thủ đô.
(VNF) - Thị trường bất động sản đang bước vào tháng cuối năm với nguồn cung dồi dào trên cả ba miền. Giới chuyên môn đánh giá đây là thời điểm thuận lợi để xuống tiền, nhưng đi kèm đó là những rủi ro khi giá đã tăng mạnh, lãi suất có xu hướng nhích lên.
(VNF) - Chủ tịch UBND TP. Đà Nẵng yêu cầu chủ đầu tư dự án Khu đô thị Capital Square 3 tạm dừng thi công tại khu vực xảy ra sự cố sụt lún đường khiến 2 ô tô rớt xuống hố.
(VNF) - Đại diện Công ty cổ phần BIC Việt Nam, chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội Rice City Long Châu vừa giải đáp thắc mắc của người dân về việc có tăng giá bán căn hộ tại dự án, so với mức công bố trung bình là 30 triệu đồng/m2 trước đó.
(VNF) - Niềm vui vỡ òa với cư dân I-Home khi sổ hồng được trao tay ngay trước thềm năm mới 2026, mang đến một cái Tết trọn vẹn hơn bao giờ hết. Và đồng thời cũng mở ra cho TP.HCM 1 mô hình Nhà nước hợp tác Doanh nghiệp giải quyết nhu cầu an sinh cho người dân.
(VNF) - Đà Nẵng đã sử dụng một phần khối nhà 8 tầng thuộc Công viên phần mềm số 2 làm trụ sở tạm của Trung tâm tài chính quốc tế và các cơ quan, tổ chức liên quan.
