Luật hóa hợp đồng đặt cọc: 'Đũa thần' giúp người mua tránh sa lầy?

"Sa lầy" tại các dự án nghìn tỷ

Anh Trần Văn Trường, một cư dân ở quận Bình Thạnh, cho biết gia đình anh tích cóp nhiều năm mới để ra được 3 tỷ đồng và quyết định mua căn hộ tại đường Nguyễn Hữu Thọ ở huyện Nhà Bè. Cũng như hàng trăm khách hàng khác, anh Trường ký hợp đồng mua bán sản phẩm hình thành trong tương lai với dạng đặt cọc và thanh toán trước 30%. Vậy mà đã 3 năm qua, dự án vẫn chỉ là bãi cọc trống với vài ba cần cẩu, không một bóng công nhân. Anh tá hỏa khi biết thanh tra TP. HCM thông báo chủ dự án có nhiều sai phạm, thiếu sót từ khi chuẩn bị đầu tư đến thực hiện đầu tư. Hàng trăm khách hàng đã từng kéo về công trường dự án để căng băng rôn cả chục lần yêu cầu chủ đầu tư đẩy nhanh tiến độ xây dựng và bàn giao nhà cho người mua, nhưng tiến độ vẫn “giậm chân tại chỗ”.

Chị Mai Linh, nhà ở quận 3 lại “sa lầy” ở một dự án “hoành tráng” hơn, là khu biệt thự cao cấp tại Nhơn Trạch, Đồng Nai khi bỏ số vốn vài tỷ đồng và cũng mua bán dưới dạng hợp đồng đặt cọc. “Được quảng cáo thiên đường, nhưng khi đã tiến hành xong hết các thủ tục và trả tiền cho chủ đầu tư rồi thì dự án đúng là địa ngục đối với người mua”, chị Linh than vãn.

Chị Linh cho biết, dự án King Bay mà chị mua đã bị hàng trăm khách hàng mua nhà tố cáo chủ đầu tư và đơn vị môi giới lừa dối khách hàng, lạm dụng tín nhiệm chiếm đoạt tài sản, thông qua việc ký hợp đồng đặt cọc hứa mua hứa bán nhà ở hình thành trong tương lai. “Chúng tôi được biết, cơ quan Cảnh sát điều tra Công an tỉnh Đồng Nai đã chuyển đơn tố giác kèm theo tài liệu có liên quan đến Cơ quan Cảnh sát điều tra Công an TP. HCM để giải quyết theo thẩm quyền. Nhưng với hợp đồng đặt cọc thông qua một công ty môi giới với những điều khoản lỏng lẻo thì người mua rất khó hy vọng thu hồi được tiền”, chị Linh cho hay.

Chị Vũ Thị Hồng, một cư dân tại Phan Thiết, cũng ở trong tình trạng tương tự khi “lao đao” vì đặt cọc mua condotel tại khu vực này. “Tôi đã nộp đủ 30% tiền đặt cọc cho chủ đầu tư nhưng đã 3 năm nay dự án cũng chỉ là mảnh đất hoang”, chị Hồng chia sẻ.

Theo ông Lê Hoàng Minh, Giám đốc pháp chế của Công ty tư vấn bất động sản Hoàng Phát, Luật Kinh doanh bất động sản 2014 chỉ điều chỉnh các hành vi giao dịch bất động sản kể từ thời điểm ký hợp đồng, chứ chưa điều chỉnh các hành vi giao dịch xảy ra trước đó. Chính vì vậy, đa số các chủ đầu tư chưa đủ điều kiện bán hàng đã "lách" luật để huy động vốn bằng các loại hợp đồng như: đặt cọc, hứa mua hứa bán, hợp tác đầu tư, liên doanh liên kết, hợp đồng góp vốn… để nhận tiền đặt cọc có giá trị lớn, có trường hợp nhận đến 90% giá trị nhà đất.

Luật sư Lê Văn Cường (Đoàn luật sư TP. HCM) cho biết: Tại khoản 5, Điều 8 Luật Kinh doanh bất động sản 2014, một trong các hành vi bị cấm là: huy động, chiếm dụng vốn trái phép; sử dụng vốn huy động của tổ chức, cá nhân và tiền ứng trước của bên mua, bên thuê, bên thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai không đúng mục đích theo cam kết.

Tuy nhiên, luật sư Cường cho rằng các quy định của pháp luật chưa đủ mạnh, các điều khoản chưa đủ chặt chẽ để buộc các chủ đầu tư phải thi hành nghiêm túc. "Ghi nhận từ thực tế thời gian qua cho thấy, có không ít dự án dù Sở Xây dựng khẳng định chưa hoàn thiện thủ tục hồ sơ pháp lý về đầu tư xây dựng, chưa được Sở Xây dựng thẩm định thiết kế cơ sở, chưa được UBND tỉnh phê duyệt dự án đầu tư xây dựng, hiện trạng tại dự án chưa triển khai thi công xây dựng hạ tầng, có khu đất vẫn chỉ là "đồng không mông quạnh" nhưng các lô đất đã được cò đất rao bán, nhận tiền đặt cọc và việc xử lý hình sự sau đó vẫn hết sức khó khăn, phần thiệt là khách hàng đã mua sản phẩm tại dự án.

Đề nghị luật hóa các hợp đồng đặt cọc

Theo một cán bộ của Bộ Xây dựng, thời gian qua, Bộ đã nhận được nhiều kiến nghị của cử tri liên quan đến việc đặt cọc giữ chỗ tại các dự án nhà ở hình thành trong tương lai. Ví dụ, cử tri tỉnh Trà Vinh đề nghị quy định chế tài để xử lý việc đặt cọc giữ chỗ tại các dự án nhà ở khi chủ đầu tư chưa đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai để có cơ sở xử lý theo đúng quy định. Các cử tri cho rằng, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 chưa có quy định hoặc giao Chính phủ quy định chi tiết về "đặt cọc" và "thanh toán trong giao dịch kinh doanh bất động sản phải qua ngân hàng" bởi vậy cần phải bổ sung vào luật sửa đổi.

Mới đây, cử tri TP. HCM kiến nghị Bộ Xây dựng khi xem xét "Đề án Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi" thì cần luật hóa các nội dung của khoản 2 Điều 6 Nghị định số 02/2022/NĐ-CP tương tự như Luật Nhà ở 2014 đã quy định đối với căn hộ chung cư. Theo đó, cần luật hóa phần sở hữu riêng và phần sở hữu chung của condotel; việc xác định diện tích sử dụng căn hộ, diện tích khác trong tòa nhà condotel; hội nghị, quản lý vận hành, bảo trì, kinh phí bảo trì tòa nhà condotel…

Rắc rối hợp đồng đặt cọc, người mua nhà "sa lầy" vào các dự án bất động sản 

Về đặt cọc trong giao dịch bất động sản, cử tri đã đề nghị bổ sung quy định nội dung này vào Điều 6 Nghị định 02. Cụ thể, việc bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua, cho thuê lại bất động sản và chuyển nhượng dự án bất động sản phải lập thành hợp đồng theo mẫu quy định. Trước khi ký kết hợp đồng với khách hàng, chủ đầu tư dự án bất động sản có thể nhận đặt cọc của khách hàng để bảo đảm giao kết hợp đồng kinh doanh bất động sản với giá trị đặt cọc do các bên thỏa thuận nhưng không vượt quá 30% giá trị bất động sản. Hình thức văn bản đặt cọc do các bên thỏa thuận theo quy định của pháp luật về dân sự.

Cử tri cũng đề nghị bổ sung quy định về đặt cọc vào 8 loại hợp đồng mẫu của phụ lục kèm theo Điều 6 Nghị định 02 quy định về "Hợp đồng kinh doanh bất động sản", kiến nghị bổ sung quy định việc thanh toán trong giao dịch kinh doanh bất động sản phải qua ngân hàng vào Nghị định số 02.

Một chuyên viên thuộc ban soạn thảo Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi cho biết, theo quy định của Luật Ban hành văn bản quy phạm pháp luật, nghị định chỉ được quy định chi tiết những nội dung, điều, khoản của luật giao Chính phủ. Trong Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 chưa có quy định hoặc giao Chính phủ quy định chi tiết về "đặt cọc" và "thanh toán trong giao dịch kinh doanh bất động sản phải qua ngân hàng". Do vậy, theo Bộ Xây dựng, chưa có cơ sở xem xét đề xuất cấp có thẩm quyền xem xét bổ sung các nội dung này vào quy định của Nghị định 02.

Tuy nhiên, ban soạn thảo đang được giao cứu nghiên cứu xây dựng dự án Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi. Các kiến nghị nêu trên của cử tri TP. HCM sẽ được Bộ Xây dựng xem xét, nghiên cứu trong quá trình xây dựng Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi thời gian tới.

Liên quan đến vấn đề đặt cọc khi mua bất động sản, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP. HCM (HoREA) cho rằng, Luật Kinh doanh bất động sản 2014 chưa quy định điều chỉnh các hành vi giao dịch bất động sản, huy động vốn xảy ra trước thời điểm ký hợp đồng kinh doanh bất động sản, như “đặt cọc”, “hứa mua, hứa bán”, “hợp tác đầu tư”, “liên doanh liên kết”, “hợp đồng góp vốn”… Đây chính là kẽ hở dẫn đến xuất hiện tình trạng bên bán, bên huy động vốn lợi dụng để nhận tiền “đặt cọc”, thậm chí đã xảy ra hoạt động kinh doanh phạm pháp như tại Công ty Alibaba.

Thêm vào đó, Bộ luật Dân sự 2015 có quy định về đặt cọc nhưng không quy định trường hợp “đặt cọc” khi thực hiện giao dịch thuộc phạm vi điều chỉnh của pháp luật khác thì còn phải áp dụng quy định của pháp luật đó, như “đặt cọc” trong giao dịch bất động sản thì còn phải áp dụng quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản.

Vì vậy, để công bằng quyền lợi mua bán giữa các bên, HoREA đề nghị bổ sung quy định về đặt cọc vào Điều 57 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 sửa đổi, cụ thể là quy định trước khi ký kết hợp đồng với khách hàng, chủ đầu tư dự án bất động sản có thể nhận đặt cọc của khách hàng để bảo đảm giao kết hợp đồng mua bán nhưng không vượt quá 30% giá trị sản phẩm. Song song đó, cần bổ sung cụm từ “Trường hợp pháp luật khác có quy định về đặt cọc thì phải đồng thời thực hiện quy định của pháp luật đó” tại Bộ luật Dân sự 2015 để đảm bảo sự đồng bộ.