Đây là một trong những điểm bổ sung mới trong Dự thảo Thông tư sửa đổi, bổ sung một số điều của Thông tư 39 năm 2016 quy định về hoạt động cho vay của các tổ chức tín dụng được Ngân hàng Nhà nước (NHNN) đang lấy ý kiến rộng rãi.
Dự thảo Thông tư sửa đổi, bổ sung một số điều của Thông tư 39 năm 2016 bổ sung thêm một số quy định về những nhu cầu vốn không được cho vay.
Cụ thể, các ngân hàng không được cho vay để góp vốn, hợp tác đầu tư, kinh doanh mà vốn góp hình thành nên vốn điều lệ của bên nhận vốn góp; góp vốn, hợp tác đầu tư, kinh doanh không hình thành nên vốn điều lệ của bên nhận vốn góp; nhận chuyển nhượng phần vốn góp tại công ty khác; thanh toán tiền đặt cọc để thực hiện các giao dịch trong tương lai mà tại thời điểm đặt cọc chưa đủ điều kiện để thực hiện theo quy định; bù đắp vốn tự có hay hoàn tiền vay để mua bất động sản, hàng hóa.
Giải thích chi tiết hơn, NHNN cho rằng việc các ngân hàng cấp tín dụng cho khách hàng để đặt cọc hướng đến các công ty này chuyển nhượng bất động sản (BĐS) hình thành trong tương lai. Tuy nhiên hầu hết các dự án BĐS sẽ chuyển nhượng chưa đủ điều kiện để thực hiện theo quy định của pháp luật như chưa có giấy phép xây dựng, chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất... Sau khi ngân hàng cấp tín dụng khách hàng và chủ đầu tư hủy hợp đồng đặt cọc do không hoàn thiện được thủ tục pháp lý để ký hợp đồng chuyển nhượng. Do đó, việc kiểm soát mục đích sử dụng vốn khó khăn, tiềm ẩn rủi ro.
Tương tự đối với trường hợp cho vay góp vốn, hợp tác kinh doanh hình thành vốn điều lệ của đơn vị nhận góp vốn, NHNN đánh giá trên thực tế cho thấy một số trường hợp chủ đầu tư nhận vốn góp là doanh nghiệp (DN) mới thành lập; các hồ sơ, tài liệu liên quan cho thấy DN không có nhân sự có kinh nghiệm, không có máy móc, phương tiện hoạt động thi công công trình; không có tài sản cố định phục vụ hoạt động quản lý, kinh doanh, chủ đầu tư nhận vốn góp không có khả năng tài chính cũng như năng lực thực hiện dự án... trong khi ngân hàng thực hiện thẩm định, quyết định cho vay, kiểm tra, giám sát vốn vay thiếu chặt chẽ.
Hay trong việc cho vay góp vốn, hợp tác kinh doanh không hình thành vốn điều lệ của đơn vị nhận góp vốn thì việc đánh giá phương án khả thi và khả năng trả nợ của khách hàng là rất khó. Hay cho vay hoàn vốn tự có tiềm ẩn rủi ro về việc sử dụng vốn vay và tính xác thực của các giao dịch mà ngân hàng tài trợ trong thực tế bởi sẽ không kiểm soát được việc khách hàng sử dụng số tiền được giải ngân…
TS Lê Xuân Nghĩa, nguyên Phó chủ tịch Ủy ban Giám sát tài chính quốc gia, cho rằng thông thường các nhà băng chỉ nên cho vay đối với những dự án BĐS có đầy đủ thủ tục pháp lý, ít nhất là đã có quy hoạch 1/500 hoặc đã hoàn thành thủ tục như quyết định giao đất, nộp thuế chuyển quyền sử dụng đất…
Khi đó các ngân hàng có thể cho vay để phát triển, hoàn thiện dự án. Nhưng nếu ngay cả việc đặt cọc để mua BĐS còn không đủ tiền thì cho thấy hoạt động của DN quá rủi ro. Tương tự, không ai dám cho vay tiền để góp vốn hình thành nên công ty mà chỉ có thể cho vay để bổ sung thêm vốn trong quá trình hoạt động.
TS Lê Xuân Nghĩa nhấn mạnh: Việc bổ sung một số quy định về những nhu cầu vốn không được cho vay như trên sẽ không ảnh hưởng gì đến thị trường BĐS mà chỉ nhằm hạn chế các rủi ro cho hoạt động của hệ thống ngân hàng.
Dự thảo do NHNN công bố cũng quy định không cho vay đối với nhu cầu vốn để chứng minh khả năng tài chính trong các quan hệ giao dịch dân sự với bên thứ ba vì theo NHNN, thực tiễn thời gian qua, một số ngân hàng đã thực hiện cho vay như chứng minh tài chính để đi du học, bảo lãnh, góp vốn thành lập DN. NHNN đã có văn bản cảnh báo các tổ chức tín dụng về vấn đề này nên cần xem xét bổ sung quy định về nhu cầu vốn không được cho vay để đảm bảo kiểm soát sử dụng vốn vay đúng mục đích và kiểm soát rủi ro khoản vay.
Đồng quan điểm, chuyên gia kinh tế, TS Đinh Thế Hiển cũng nhận định: Nguyên tắc hoạt động của các ngân hàng là đều có quản trị rủi ro. Ngân hàng thường chỉ cho vay theo bản chất của vụ việc. Hơn nữa, theo quy định nhà đầu tư phải có tối thiểu 30% vốn để hình thành BĐS thì ngân hàng mới cho vay thêm.
Trong khi đó khoản tiền đặt cọc ban đầu rất thấp và chỉ là khởi đầu mà nếu người mua BĐS không có thì làm sao ngân hàng dám cho vay? Việc hủy cọc, BĐS không đáp ứng được điều kiện để hoàn thiện thủ tục pháp lý sau đó là bình thường và xảy ra nhiều trên thực tế. Khi đó khoản vay này sẽ quá rủi ro thành nợ xấu cho ngân hàng.
Tương tự, khoản vay góp vốn, hợp tác kinh doanh hình thành vốn điều lệ của đơn vị nhận góp vốn là một khoản đầu tư lâu dài của người chủ sở hữu. Nguồn vốn này không thể sớm rút ra hay nhanh có lãi khi công ty mới hình thành. Hay nói cách khác, việc góp vốn hợp tác kinh doanh bản chất là đầu tư của người có vốn nên ngân hàng không cần cho vay.
“Các ngân hàng trong hoạt động của mình sẽ tập trung thực hiện các dịch vụ như thanh toán, nhận gửi tiền. Đối với hoạt động cho vay thì các nhà băng sẽ tập trung cho vay vốn lưu động cho hoạt động sản xuất kinh doanh và cho vay tiêu dùng cá nhân. Những hoạt động đầu tư như đặt cọc, góp vốn ban đầu chưa đáng để ngân hàng cho vay. Cũng như quy định để chứng minh khả năng tài chính khi cho con đi du học, bảo lãnh góp vốn thành lập DN mà ngân hàng lại cho vay thì làm mất đi ý nghĩa của việc chứng minh tài chính cho các hoạt động này. Vì vậy việc bổ sung các quy định này là cần thiết và đưa ra chi tiết hơn để tăng tính an toàn cho hệ thống ngân hàng, không ảnh hưởng đến tình hình hoạt động cho vay của ngân hàng nói chung hay thị trường BĐS…”, TS Đinh Thế Hiển chia sẻ thêm.
Tags:
(VNF) - Giữa bối cảnh thị trường bất động sản cả nước còn nhiều biến động, Hải Phòng vẫn nổi lên như một điểm sáng hiếm hoi khi duy trì được thanh khoản, tiếp tục thu hút dòng vốn đầu tư và ghi nhận những chỉ số tăng trưởng kinh tế ấn tượng.
(VNF) - UBND TP.HCM lên kế hoạch đấu giá 7 lô đất ở Thủ Thiêm trong năm 2026, trong đó có 3 lô đã từng đấu giá thành nhưng bỏ 'cọc'.
(VNF) - Dự thảo bảng giá đất năm 2026 của Hải Phòng đang lấy ý kiến gây nhiều tranh luận khi hàng loạt mức giá được xác định bằng công thức nội suy theo tỷ lệ cố định, thay vì dựa trên các phương pháp định giá theo nguyên tắc thị trường.
(VNF) - UBND TP. Đà Nẵng yêu cầu lực lượng chức năng tăng cường kiểm tra, xử lý nghiêm các hành vi môi giới trái phép, “cò mồi”, thu tiền đặt chỗ, thu phí “bảo đảm trúng hồ sơ”, rao bán “suất ngoại giao” trái quy định trong nhận hồ sơ mua, bán nhà ở xã hội.
(VNF) - Hạ tầng liên tục được hoàn thiện, loạt tuyến giao thông chiến lược mở ra trục kết nối mới với trung tâm Hà Nội, Mê Linh (cũ) đang trở thành “điểm rơi” của dòng vốn tỷ USD. Liệu sự đổ bộ của các “ông lớn” bất động sản có khiến vùng đất từng được xem là vùng trũng bước vào chu kỳ chuyển mình mạnh mẽ?
(VNF) - Thanh tra nêu tồn tại liên quan đến ký quỹ, giấy phép môi trường, công khai thông tin và tình trạng cho thuê lại căn hộ tại Dự án NƠXH Lê Thánh Tông.
(VNF) - Sau nhiều năm được chấp thuận chủ trương đầu tư, dự án Tổ hợp thương mại, dịch vụ Vintraco tại xã Nghi Phong, huyện Nghi Lộc, Nghệ An (nay thuộc phường Vinh Phú) do Công ty CP Vintraco làm chủ đầu tư đến nay vẫn chưa thể khởi công xây dựng.
(VNF) - Sở Tài chính TP. Huế vừa công bố danh mục dự án sử dụng đất nhằm mời gọi nhà đầu tư đăng ký thực hiện hai dự án sân golf tại phường Phong Phú, với tổng mức đầu tư dự kiến hơn 872 tỷ đồng.
(VNF) - HĐQT Công ty Cổ phần Tập đoàn Đầu tư Địa ốc No Va (HoSE: NVL) vừa phê duyệt kế hoạch dùng phần sở hữu tại Công ty cổ phần Đầu tư địa ốc No Va cùng Công ty cổ phần Đầu tư thương mại và phát triển BĐS An Phát để tăng vốn cho Công ty TNHH Ngôi nhà Mega.
(VNF) - Theo quy định, các đối tượng được ưu tiên đều sẽ được bố trí mua nhà ở xã hội cho đến khi hết. Còn các đối tượng khác không thuộc nhóm ưu tiên thì sẽ phải bốc thăm để có suất mua nhà ở xã hội.
(VNF) - Kinh Bắc đang thực hiện thủ tục pháp lý liên quan KCN Bình Giang. Dự án có quy mô 147,8 ha, tổng mức đầu tư 1.755 tỷ đồng, chuẩn bị khởi công từ quý I/2026.
(VNF) - TP. HCM khởi công hơn 300 căn nhà ở xã hội, Hà Nội sắp mở bán dự án nhà ở xã hội giá từ 14,5 triệu/m² tại Mê Linh, Tập đoàn Nam Cường bị thu hồi đất tại Hải Phòng... là những tin tức đáng chú ý về bất động sản 26/11.
(VNF) - Đồng loạt hạ tầng “khủng” về đích đưa Vũng Tàu thành điểm nóng đầu tư quý IV/2025. Trong dòng chảy đó, biệt thự Casa thuộc đô thị biển Blanca City do Sun Property phát triển xuất hiện như một “di sản sống”, không chỉ là tác phẩm kiến trúc đậm tính nghệ thuật, mà còn mang giá trị sinh lời bền vững.
(VNF) - Khu đất K200 nằm trên trục đường An Dương Vương, sát biển Quy Nhơn, được đấu giá để xây dựng khách sạn 5 sao, văn phòng cho thuê và trung tâm thương mại – dịch vụ.
(VNF) - UBND thành phố Hải Phòng mới ban hành văn bản thu hồi 2,5ha đất đã giao cho công ty Nam Cường do vi phạm pháp luật về đất đai.
(VNF) - Sau gần 5 năm nằm trên “giấy”, Khu đô thị phía Tây thị trấn Tân Kỳ, huyện Tân Kỳ (nay xã Tân Kỳ), tỉnh Nghệ An chính thức được Sở Tài chính tỉnh công bố danh mục dự án mời gọi nhà đầu tư. Dự án có tổng vốn đầu tư 925,8 tỷ đồng, triển khai trên khu đất khoảng 13 ha, sẽ được lựa chọn nhà đầu tư theo hình thức đấu thầu.
(VNF) - TP. HCM giao Sở Xây dựng tăng cường kiểm tra để kịp thời chấn chỉnh, ngăn chặn và xử lý nghiêm các hành vi vi phạm đối với hoạt động của các doanh nghiệp, chủ đầu tư, sàn giao dịch bất động sản, doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản trên địa bàn.
(VNF) - Gần hai thập kỷ sau ngày Mê Linh (cũ) sáp nhập vào Hà Nội, những kỳ vọng về một đô thị vệ tinh hiện đại ở cửa ngõ phía bắc Thủ đô gần như vẫn còn nằm trên giấy. Hàng loạt khu đô thị từng được phê duyệt ngay trước thời điểm chuyển giao địa giới vẫn “án binh bất động”, nhiều nơi trở thành bãi cỏ hoang hóa, khu trồng rau, chăn thả gia súc của người dân, trái với những lời quảng bá rầm rộ một thời.
(VNF) - Bộ Xây dựng vừa có thông tin phản hồi về việc liên quan tới cơ quan xác nhận mua nhà ở xã hội cho đối tượng lao động tự do không có hợp đồng lao động.
(VNF) - Thanh tra thành phố Hải Phòng xác định hàng loạt trường hợp mua nhà ở xã hội không đúng đối tượng do sai thu nhập, sai nơi làm việc và thiếu trung thực trong hồ sơ.
(VNF) - Tỉnh Lào Cai có quyết định cấp giấy phép môi trường cho Công ty TNHH Bất động sản Điện Biên – Invest được thực hiện các hoạt động bảo vệ môi trường tại dự án đầu tư nhà ở xã hội đường Điện Biên, phường Cốc Lếu, TP.Lào Cai 9 (cũ)
(VNF) - Công ty TNHH Blooming Sky được UBND tỉnh Gia Lai chọn là nhà đầu tư Dự án Khu văn hoá, thể dục thể thao, vui chơi giải trí kết hợp thương mại dịch vụ, du lịch 1 tại xã Cát Tiến.
(VNF) - Doanh nghiệp nhà đất Hàn Quốc đề xuất đầu tư gần 20.000 tỷ đồng tại Bắc Ninh, KBC và doanh nghiệp châu Âu đề xuất làm tổ hợp cảng biển - sân bay tại Hải Phòng... là những tin tức đáng chú ý về bất động sản 25/11.
(VNF) - UBND xã Xuân Lộc, tỉnh Đồng Nai đang lấy ý kiến người dân đối với hồ sơ Quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500 Khu vực trên đỉnh núi Chứa Chan, xã Xuân Lộc, tỉnh Đồng Nai.
(VNF) - Giữa bối cảnh thị trường bất động sản cả nước còn nhiều biến động, Hải Phòng vẫn nổi lên như một điểm sáng hiếm hoi khi duy trì được thanh khoản, tiếp tục thu hút dòng vốn đầu tư và ghi nhận những chỉ số tăng trưởng kinh tế ấn tượng.
(VNF) - Dự án Khu phức hợp công nghiệp – đô thị – dịch vụ Tiên Tiến (Mường Central) do Công ty cổ phần Thương mại Dạ Hợp thực hiện, với quy mô diện tích lên tới 82ha.
