Giá bất động sản tăng cao nhưng khó bán

Giá tăng trên giấy

Bà Mai Liên đăng ký mua căn hộ cao cấp ngay khu vực trung tâm quận 1 tại TP. HCM từ 2 năm trước. Trải qua giai đoạn gần 2 năm vướng dịch Covid-19 nên mọi hoạt động có vẻ chững lại, đến đầu năm 2022 bà chính thức nhận bàn giao căn hộ nội thất cơ bản. Lúc này, những căn hộ chưa bán hết của chủ đầu tư tiếp tục được chào bán trên các sàn với giá niêm yết tăng thêm đến gần 2 tỷ đồng so với giá mua ban đầu (gần 15 tỷ đồng/căn). Chính vì vậy bà Liên tự tin chỉ cần bán ra với giá rẻ hơn 1 tỷ đồng của chủ đầu tư là sẽ có khách mua.

Thế nhưng đã gần 5 tháng qua, hàng chục nhân viên môi giới dẫn khách đến xem, hầu hết đều chỉ đồng ý mua với giá gốc trên hợp đồng (tức bà Liên không có lãi, thậm chí lỗ chi phí thuế phí), hoặc mua với giá cao hơn 200 triệu đồng do vị trí đẹp hơn các căn chủ đầu tư còn tồn.

Tìm hiểu kỹ, bà Liên mới biết giá niêm yết tăng 2 tỷ đồng của chủ đầu tư chỉ là giá tăng trên giấy nhằm trấn an những người đã mua nhà trước đó. Còn thực tế với 2 tỷ đồng tăng thêm, chủ đầu tư lại tặng ngược lại cho người mua hiện nay mức ưu đãi 5%, mà quan trọng hơn là được vay ngân hàng với lãi suất ưu đãi, được tặng thỏi vàng may mắn 1 lượng, tặng 6 tháng phí dịch vụ căn hộ, tặng phiếu mua sắm nội thất ưu đãi… tính ra vượt mức 2 tỷ đồng.

Tương tự như bà Mai Liên, ông Nguyễn Hùng đầu tư mua một mảnh đất nền 80m2 ở huyện Hóc Môn với kế hoạch đón đầu khi nơi này sẽ lên thành phố vào đầu năm 2021 với mức giá gần 100 triệu đồng/m2. Hiện nay cộng thuế, phí và trượt giá, ông mong muốn bán lại với mức khoảng 130 triệu đồng/m2 nhưng rao cả tháng nay chưa có người chốt.

Một nhà đầu tư đất nền các tỉnh chi sẻ với Tạp chí Đầu tư Tài chính rằng bà hiện có 5 lô đất (1 lô ở Phú Quốc, 1 lô ở Bình Dương, 2 lô ở Lâm Đồng và 1 lô ở Đông Anh, Hà Nội). Cơ hội nhìn thấy là cả 5 lô đất của bà đều là đất thổ cư, vị trí đẹp nằm trong khu đấu giá phân lô và gần các trục giao thông lớn. Tuy nhiên, trong 5 lô đất kể trên thì có tới một nửa giá trị nguồn vốn bà phải vay ngân hàng. Vấn đề nan giải của bà không thể bán nhanh ở hiện tại với giá tốt, còn nếu neo chờ thì chịu áp lực lãi vay.

Giá nhà đất chào bán cao đang làm khó chính các chủ đầu tư dự án dự định tung hàng trong năm 2022, do các chủ đầu tư có xu hướng chào bán giá “rumor” cho các dự án hình thành trong tương lai. Đây là giá dự kiến, không chính thức và thường cao hơn hẳn so với giá thị trường ở khu vực đó, nhưng lại được xem là mức giá thực tế cho khu vực. Nguyên nhân buộc chủ đầu tư phải đưa ra giá “rumor” là do tác động của dịch bệnh khiến phát sinh nhiều chi phí, do gánh nặng về tiền sử dụng đất được định giá theo thị trường, thủ tục cũng mất nhiều thời gian chờ đợi, do nguồn cung khan hiếm…

Hệ lụy giá cao nhưng khó bán

Tại buổi thảo luận của Quốc hội giám sát pháp luật về quy hoạch, đại biểu Lê Thanh Hoàn (Thanh Hóa) cho rằng ở nhiều nơi, việc công khai quy hoạch rất mập mờ, từ đó dẫn đến thiếu thông tin, gây ra tình trạng đầu cơ, sốt đất, thao túng thị trường. Ông nhấn mạnh việc công bố, công khai thông tin quy hoạch ở một số địa phương còn chậm, chưa thường xuyên và liên tục, chưa tăng cường áp dụng công nghệ thông tin. Đây cũng chính là một trong những nguyên nhân dẫn đến tình trạng nhiễu loạn thông tin, sốt ảo đất đai, đầu cơ, thao túng thị trường đất đai, gây bất ổn thị trường, khiếu kiện về đất đai dẫn đến mất an ninh trật tự tại một số địa phương.

Theo Hiệp hội bất động sản Việt Nam, thực tế giao dịch thấp, hạn chế là bởi giá bị đẩy quá cao, giá không phản ánh đúng giá trị thực. Các nhà đầu tư, người mua cũng tính được giá trị ở mức độ nào là hợp lý. Vì vậy, người có nhu cầu thực sẽ không mua những sản phẩm bị thổi giá quá cao, dẫn đến tình trạng hấp thụ kém.

Ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP. HCM, cảnh báo giá đất cao hơn giá trị thực không phù hợp với “quy luật giá trị, quy luật cạnh tranh, quy luật cung - cầu” và không phù hợp với thực tiễn của thị trường bất động sản, lại có thể trở thành “dao hai lưỡi” vừa thiệt hại cho người tiêu dùng, vừa có thể bất lợi cho chính các chủ đầu tư vì nếu đưa ra giá bán nhà quá cao mà không được thị trường chấp nhận, dẫn tới làm tăng lượng hàng tồn kho.

Hội môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) trong báo cáo về thị trường, lưu ý giá nhà cũng leo thang theo giá đất và lập mặt bằng giá mới ở nhiều nơi, song lượng giao dịch chỉ đạt mức thấp.

Về nguyên nhân giá bất động sản liên tục tăng, VARS cho rằng, chính quá trình hình thành các đô thị mới đang dẫn dắt quá trình tăng giá. Nguyên nhân thứ hai là do nguồn cung thiếu hụt, không đáp ứng được nhu cầu của thị trường. Ngoài ra, trong và sau thời kỳ dịch bệnh, các dòng tiền chọn bất động sản làm nơi trú ẩn an toàn và sự kỳ vọng vào gói kích cầu cũng làm tăng nhu cầu đầu cơ bất động sản, góp phần đẩy giá đất lên cao.

Theo ông Sử Ngọc Khương, Giám đốc cấp cao Savills Việt Nam, có 3 vấn đề mà thị trường sẽ phải đối mặt, đó là nguồn cung ít, giá bán vẫn duy trì mức cao, tính thanh khoản chậm. Nguyên nhân thị trường kém thanh khoản là quỹ đất không còn để phát triển dự án mới, các dự án bị ách tắc do pháp lý, nhà đầu tư đẩy lợi nhuận kỳ vọng lên quá cao.

Việc giá bán thị trường sơ cấp rất cao, nhưng thanh khoản ở thị trường thứ cấp chậm lại là bởi các nhóm khách hàng mua để đầu tư luôn kỳ vọng biên độ lợi nhuận cao hơn các thời điểm trước - ông Khương nhìn nhận.

Theo các chuyên gia, giá bất động sản tăng nhanh sẽ gây nhiều hệ lụy, làm méo mó thị trường, tạo ra sự thiếu ổn định, bền vững. Sốt đất chỉ trong thời gian ngắn, nhưng hậu quả để lại rất lớn, đẩy mặt bằng giá lên mức cao, những người lao vào kẹt dòng tiền, trong khi nhà ở cho người ở thực lại quá xa vời.