Thị trường cho thuê căn hộ tại TP. HCM đang chứng kiến sự biến động mạnh. Giá thuê tăng tại nhiều khu vực, song trái với dự đoán, chủ nhà không hề hưởng lợi. Tỷ suất lợi nhuận từ cho thuê hiện chỉ quanh 2%, thấp hơn cả gửi tiết kiệm ngắn hạn, khiến cả chủ lẫn khách đều “khóc ròng”.
Anh Ngọc Vũ (32 tuổi), thuê căn hộ 73m² tại The Habitat (Bình Hòa) với giá 9 triệu đồng/tháng trong gần 2 năm, dự định giới thiệu bạn vào ở tiếp khi anh chuyển việc. Tuy nhiên, chủ nhà thông báo giá mới 11,5 triệu đồng/tháng. Anh Vũ không bất ngờ vì mặt bằng giá khu vực tăng mạnh theo hạ tầng Bình Dương, nhưng cũng thừa nhận mức tăng khiến nhiều người chùn tay.
Ở chiều ngược lại, nhiều chủ nhà lại rơi vào tình cảnh trái ngược. Tại Vinhomes Grand Park, chị Khánh Vân (38 tuổi) cho thuê căn hộ 3 phòng ngủ từng đạt 13 triệu đồng/tháng. Dù giá bán căn hộ đã tăng từ 3 tỷ lên gần 4 tỷ đồng sau hai năm, giá thuê lại liên tục giảm xuống còn 11 triệu đồng do nguồn cung lớn. “Neo giá là mất khách. Mức 11 triệu tuy thấp nhưng còn hơn bỏ trống cả tháng”, chị Vân nói.
Trong khi đó, nhiều người thuê không còn lựa chọn nào khác ngoài việc “cắn răng” giữ căn hộ hiện tại. Chị Thanh Thúy (Dĩ An) chấp nhận tăng từ 8 lên 9 triệu/tháng vì con học gần nhà và không muốn xáo trộn sinh hoạt. Tương tự, anh Nguyễn Văn Tùng phải chấp nhận tăng từ 12 lên 14 triệu đồng/tháng dù vượt khả năng chi trả: “Tiền tỷ mới có nhà, nên đành chịu”.
Thị trường sinh viên cũng chịu tác động. Bích Loan (ĐH Ngân hàng) cho hay căn hộ cô và hai bạn thuê tăng từ 8,5 lên 9 triệu đồng/tháng - mức tăng nhỏ so với mặt bằng chung.
Lý do khiến cả chủ và khách đều gặp khó nằm ở mâu thuẫn giữa tốc độ tăng của giá bán và thu nhập người thuê.
Ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan.com.vn khu vực miền Nam, cho rằng giá thuê phản ánh trực tiếp sức chi trả của người dân. Khi thu nhập không tăng kịp, việc tăng giá thuê hàng loạt sẽ khiến khách thuê ngay lập tức dịch chuyển sang nhà trọ, nhà riêng hoặc căn hộ xa trung tâm hơn. Điều này lý giải vì sao nhiều dự án ở khu trung tâm mở rộng không thể tăng giá thuê.
Trong khi đó, giá bán căn hộ tăng quá nhanh, tạo áp lực lên chủ nhà. Theo CBRE Việt Nam, quý II/2025, giá bán sơ cấp TP. HCM đạt 82 triệu đồng/m², tăng gần 7% theo quý; vùng lõi tăng tới 35% trong một năm, lên 72 triệu đồng/m². Nhiều nhà đầu tư kỳ vọng “giá bán tăng thì giá thuê tăng theo”, nhưng thực tế giá thuê gần như đứng im.
Tại các khu vực giáp ranh như Quốc lộ 13 hay Dĩ An, môi giới cho biết giá thuê đã tăng 20 - 30% so với đầu năm khi nhu cầu dồn sang thị trường thuê. Tuy nhiên, mức tăng này vẫn không theo kịp đà tăng giá nhà.
Hệ quả là tỷ suất lợi nhuận cho thuê giảm sâu. Batdongsan.com.vn ghi nhận lợi suất tại TP. HCM chỉ quanh 2%, thấp hơn cả Bình Dương (2,4%) và thấp hơn nhiều so với mức trung bình 3,6% của năm trước. Minh họa rõ nhất là căn hộ 3 - 3,5 tỷ đồng tại MT Eastmark City nhưng giá thuê chỉ đạt 5 - 6 triệu/tháng, lợi suất chỉ 2%/năm.
Tỷ suất lợi nhuận thấp khiến nhà đầu tư ngày càng thờ ơ với thị trường cho thuê. Anh Minh Hậu (29 tuổi) theo dõi dự án MT Eastmark City hơn một năm nhưng không xuống tiền vì “lợi suất thua cả gửi tiết kiệm 4,8 - 5,8%”. Anh cảm thấy lỡ cơ hội khi nhìn vào vàng - kênh đầu tư tăng mạnh nhất năm với hiệu suất 10 năm đạt 257%.
Dù vậy, theo ông Đinh Minh Tuấn, nhiều nhà đầu tư vẫn chấp nhận tỷ suất thấp vì kỳ vọng tăng giá tài sản trong tương lai. “Lợi nhuận cho thuê không còn là yếu tố quyết định. Quan trọng là khu vực đó có nhu cầu thật và còn dư địa tăng giá hay không”, ông Tuấn nhận định.
Ở chiều cầu, nhu cầu thuê tiếp tục tăng. Batdongsan.com.vn ghi nhận mức độ quan tâm bất động sản TP. HCM tháng 7/2025 tăng 11% so với tháng trước, trong đó chung cư tăng 13%. Savills Việt Nam cho biết công suất thuê căn hộ dịch vụ quý II/2025 đạt 80%, giá thuê tăng 4% so với cùng kỳ.
Khảo sát cho thấy phân khúc chung cư bình dân và trung cấp tăng giá mạnh nhất (20 - 30%). Căn hộ cao cấp ít biến động hơn do giá vốn cao. Trong bối cảnh giá nhà liên tục “nóng”, một bộ phận lớn người dân buộc phải chuyển sang thuê, khiến nhu cầu thuê duy trì ở mức cao.
Tuy nhiên, mức tăng giá thuê hiện nay vẫn không đủ bù đắp chi phí vốn của chủ nhà. Việc giá nhà tăng quá nhanh đang tạo mặt bằng lợi suất thấp kỷ lục, khiến nhà đầu tư mới thiếu động lực tham gia, còn người thuê liên tục bị đẩy vào thế bị động.
Theo các chuyên gia, để giải bài toán “giá thuê tăng nhưng chủ vẫn lỗ, khách vẫn khổ”, cần một số giải pháp căn cơ:
Thứ nhất, tăng nguồn cung căn hộ vừa túi tiền. Giá nhà trung bình 80 triệu đồng/m² đang khiến phần lớn người dân rời khỏi khả năng sở hữu, đẩy áp lực sang thị trường thuê. Các dự án trung cấp, bình dân tại TP.HCM và vùng ven cần được khuyến khích phát triển để giảm nhiệt mặt bằng giá thuê.
Thứ hai, đẩy nhanh tiến độ pháp lý và nguồn cung mới. Khi nguồn cung ít mà nhu cầu lớn, giá bán sẽ tăng nhanh, kéo theo lợi suất cho thuê giảm. Giải phóng quy trình cấp phép, hoàn thiện hạ tầng kết nối là cách giảm áp lực giá.
Thứ ba, điều chỉnh kỳ vọng lợi nhuận của nhà đầu tư. Chuyên gia khuyến nghị nhà đầu tư chuyển sang chiến lược dài hạn, không chỉ dựa vào dòng tiền thuê mà cần xem xét sự phát triển của hạ tầng và triển vọng tăng giá tài sản.
Thứ tư, người thuê cần mở rộng lựa chọn khu vực. Nhiều vị trí giáp ranh như Dĩ An, Thủ Đức, Bình Tân… giá thuê tăng mạnh nhưng vẫn thấp hơn lõi trung tâm. Việc linh hoạt địa điểm có thể giảm chi phí đáng kể.
Thứ năm, định hướng phát triển đô thị vệ tinh. Khi vùng lõi luôn duy trì giá cao, các đô thị vệ tinh như Bình Dương, Đồng Nai, Thủ Đức… cần được phát triển mạnh về giao thông – dịch vụ để phân bổ lại nhu cầu thuê.
Tags:
(VNF) - Sự xuất hiện của những nhà phát triển lớn cộng hưởng với hạ tầng và dư địa tăng trưởng rộng đang tạo nên triển vọng cho bất động sản Mê Linh. Song, theo giới chuyên môn, để khu vực này thực sự “thức giấc” và có được lực đẩy bền vững, vẫn cần tháo gỡ những điểm nghẽn còn tồn tại suốt thời gian qua.
(VNF) - Dự án Khu đô thị huyện lỵ Hòa Vang có tổng diện tích 229ha, vốn đầu tư hơn 16.000 tỷ đồng, sẽ được đấu thầu để chọn nhà đầu tư.
(VNF) - Hà Nội đấu giá khu đất gần 6.500m2 xây nhà thấp tầng, giá khởi điểm hơn 700 tỷ đồng; ROX Living Kiến Tường bàn giao sổ hồng; Nghệ An vượt gần gấp đôi chỉ tiêu nhà ở xã hội năm 2025... là những tin tức nổi bật về thị trường bất động sản ngày 29/11.
(VNF) - Giá đất tại Mê Linh đang có xu hướng nhích lên, thanh khoản được cải thiện, trong bối cảnh hạ tầng dần hoàn thiện và các “ông lớn” chuẩn bị triển khai dự án. Dù vậy, theo giới chuyên môn, vẫn còn những rủi ro về pháp lý và tiến độ dự án mà các nhà đầu tư cần cân nhắc kỹ lưỡng.
(VNF) - Đà Nẵng thành lập 8 tổ công tác do các Phó Chủ tịch UBND thành phố phụ trách nhằm xử lý vướng mắc của 376 dự án, trong đó có 28 dự án trọng điểm được kỳ vọng tạo động lực phát triển kinh tế – xã hội.
(VNF) - Công ty Cổ phần ARQUE DEGI vừa được chấp thuận đầu tư 3 dự án khu đô thị và du lịch nổi tại Đầm Đề Gi với tổng vốn hơn 8.500 tỷ đồng. Doanh nghiệp đang được đề xuất chuyển nhượng 75% cổ phần cho các tập đoàn quốc tế trong lĩnh vực siêu du thuyền và tài chính.
(VNF) - Nhiều dự án chung cư tại Hà Nội, từng là “điểm nóng” về giá, đang chững lại. Dù giá chững, thanh khoản vẫn yếu, người mua ở thực vẫn e dè khi mức giá vượt quá khả năng chi trả.
(VNF) - Tòa nhà chung cư FPT Plaza 4 – Khu đô thị Công nghệ FPT Đà Nẵng gần 1.400 căn hộ vừa được xác nhận đủ điều kiện mở bán, bổ sung nguồn cung nhà ở quy mô lớn cho khu vực này.
(VNF) - Thi hành án dân sự TP. Đà Nẵng thông báo đấu giá 3 khu đất thương mại – dịch vụ nằm trên trục biển Võ Nguyên Giáp, với tổng giá khởi điểm hơn 330 tỷ đồng.
(VNF) - T&T Group của "bầu" Hiển muốn làm khu đô thị thể thao 1,2 tỷ USD tại Bắc Ninh, Hà Nội khởi công dự án chống ngập Nam Thăng Long, Đèo Cả triển khai cao tốc TP. HCM - Mỹ Thuận 36.000 tỷ đồng... là những tin tức đáng chú ý về bất động sản 28/11.
(VNF) - Giữa bối cảnh thị trường bất động sản cả nước còn nhiều biến động, Hải Phòng vẫn nổi lên như một điểm sáng hiếm hoi khi duy trì được thanh khoản, tiếp tục thu hút dòng vốn đầu tư và ghi nhận những chỉ số tăng trưởng kinh tế ấn tượng.
(VNF) - Bất động sản Việt Nam đang chứng kiến một cuộc dịch chuyển vĩ mô, nơi không gian sống trở thành tuyên ngôn về phong cách và giá trị cá nhân. Dẫn dắt xu hướng Branded Living đến Việt Nam, Masterise Homes khẳng định trải nghiệm và niềm tin thương hiệu đang trở thành thước đo mới, định hình cuộc đua về chất lượng và đẳng cấp trên thị trường.
(VNF) - Thị trường bất động sản dưỡng lão tại Việt Nam đang bùng nổ khi các tập đoàn lớn như Vingroup, Sun Group, Novaland đua nhau triển khai dự án đô thị hưu trí, khu nghỉ dưỡng sức khỏe và viện dưỡng lão tiêu chuẩn quốc tế. Dân số già hóa nhanh mở ra cơ hội tỷ USD, nhưng phát triển bền vững đòi hỏi chính sách, nhân lực và mô hình vận hành chuyên nghiệp.
(VNF) - Hà Nội thông qua bảng giá đất mới, cao nhất hơn 700 triệu đồng/m2 từ 2026, Hải Phòng gia hạn tiến độ siêu dự án hơn 6.000 tỷ đồng tại chợ Sắt, Khánh Hòa sắp có hơn 1.100 căn nhà ở xã hội giá dự kiến 19,5 triệu đồng/m2... là những tin tức nổi bật về thị trường bất động sản ngày 27/11.
(VNF) - TP. Hà Nội sẽ áp dụng bảng giá đất mới từ 1/1/2026, với mức cao nhất tại khu trung tâm lên hơn 700 triệu đồng/m², tăng nhẹ so với hiện hành.
(VNF) - Giữa lúc du lịch phục hồi mạnh, nhiều nhà đầu tư "đi săn" khách sạn với kỳ vọng tỷ suất lợi nhuận 7% - 7,5%/năm. Nhưng thực tế cho thấy, mức lợi suất này hấp dẫn nhưng không dễ “ăn”, bởi chỉ những dự án vận hành chuyên nghiệp, có thương hiệu và chọn đúng thị trường mới thực sự sinh lời bền vững.
(VNF) - UBND TP.HCM lên kế hoạch đấu giá 7 lô đất ở Thủ Thiêm trong năm 2026, trong đó có 3 lô đã từng đấu giá thành nhưng bỏ 'cọc'.
(VNF) - Dự thảo bảng giá đất năm 2026 của Hải Phòng đang lấy ý kiến gây nhiều tranh luận khi hàng loạt mức giá được xác định bằng công thức nội suy theo tỷ lệ cố định, thay vì dựa trên các phương pháp định giá theo nguyên tắc thị trường.
(VNF) - UBND TP. Đà Nẵng yêu cầu lực lượng chức năng tăng cường kiểm tra, xử lý nghiêm các hành vi môi giới trái phép, “cò mồi”, thu tiền đặt chỗ, thu phí “bảo đảm trúng hồ sơ”, rao bán “suất ngoại giao” trái quy định trong nhận hồ sơ mua, bán nhà ở xã hội.
(VNF) - Hạ tầng liên tục được hoàn thiện, loạt tuyến giao thông chiến lược mở ra trục kết nối mới với trung tâm Hà Nội, Mê Linh (cũ) đang trở thành “điểm rơi” của dòng vốn tỷ USD. Liệu sự đổ bộ của các “ông lớn” bất động sản có khiến vùng đất từng được xem là vùng trũng bước vào chu kỳ chuyển mình mạnh mẽ?
(VNF) - Thanh tra nêu tồn tại liên quan đến ký quỹ, giấy phép môi trường, công khai thông tin và tình trạng cho thuê lại căn hộ tại Dự án NƠXH Lê Thánh Tông.
(VNF) - Sau nhiều năm được chấp thuận chủ trương đầu tư, dự án Tổ hợp thương mại, dịch vụ Vintraco tại xã Nghi Phong, huyện Nghi Lộc, Nghệ An (nay thuộc phường Vinh Phú) do Công ty CP Vintraco làm chủ đầu tư đến nay vẫn chưa thể khởi công xây dựng.
(VNF) - Sở Tài chính TP. Huế vừa công bố danh mục dự án sử dụng đất nhằm mời gọi nhà đầu tư đăng ký thực hiện hai dự án sân golf tại phường Phong Phú, với tổng mức đầu tư dự kiến hơn 872 tỷ đồng.
(VNF) - Sự xuất hiện của những nhà phát triển lớn cộng hưởng với hạ tầng và dư địa tăng trưởng rộng đang tạo nên triển vọng cho bất động sản Mê Linh. Song, theo giới chuyên môn, để khu vực này thực sự “thức giấc” và có được lực đẩy bền vững, vẫn cần tháo gỡ những điểm nghẽn còn tồn tại suốt thời gian qua.
(VNF) - Gần 3ha đất nông nghiệp của Tân Á Đại Thành ở quận Hoàng Mai cũ (Hà Nội) được chuyển đổi mục đích sử dụng để thực hiện tổ hợp nhà ở, văn phòng.
