Quyền sử dụng đất không phải hàng hóa, không thể đánh thuế VAT

Tại "Dự thảo Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của các Luật thuế giá trị gia tăng, thuế tiêu thụ đặc biệt, thuế thu nhập doanh nghiệp, thuế thu nhập cá nhân, thuế tài nguyên", Bộ Tài chính đề xuất bỏ quy định chuyển quyền sử dụng đất không chịu thuế VAT (khoản 6, Điều 5, Luật Thuế giá trị gia tăng) để chuyển sang chịu thuế với mức thuế suất thông thường 10%.

Đồng thời, Bộ cũng đề xuất bỏ quy định giá tính thuế VAT đối với hoạt động kinh doanh bất động sản được trừ giá chuyển quyền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất phải nộp ngân sách nhà nước tại điểm h khoản 1 Điều 7 Luật Thuế giá trị gia tăng.

Theo Tờ trình Chính phủ, Bộ Tài chính đề xuất sửa đổi nội dung này do khó khăn trong việc xác định giá đất được trừ khi chuyển nhượng bất động sản.

Chia sẻ khó khăn này, song Deloitte Việt Nam cho rằng việc xác định đối tượng chịu thuế hay không chịu thuế nên căn cứ trên bản chất của hàng hóa dịch vụ và đạo lý của thuế VAT hơn là chỉ vì những khó khăn về thủ tục áp dụng.

Cụ thể, Luật thuế Giá trị gia tăng số 13/2008/QH12 định nghĩa: "Thuế giá trị gia tăng là thuế tính trên giá trị tăng thêm của hàng hóa, dịch vụ phát sinh trong quá trình từ sản xuất, lưu thông đến tiêu dùng."

Deloitte Việt Nam quan niệm: quyền sử dụng đất có thể không được coi là một hàng hóa thông thường bởi 4 lý do:

Thứ nhất, theo định nghĩa về hàng hóa quy định tại Luật thương mại (khoản 2 Điều 3) thì quyền sử dụng đất (không phải là động sản cũng không phải là vật gắn liền trên đất) không thỏa mãn điều kiện để được coi là hàng hóa, do đó không thuộc đối tượng điều chỉnh của thuế VAT.

Thứ hai, quyền sử dụng đất là quyền về pháp lý. Quy định hiện hành về thuế VAT đều không coi các quyền là hàng hóa chịu thuế mà đều phân loại là đối tượng không chịu thuế (quyền sở hữu trí tuệ, quyền chọn mua bán ngoại tệ, quyền góp vốn) hoặc đối tượng không phải kê khai tính thuế (quyền phát thải). Do đó việc coi quyền sử dụng đất không phải hàng hóa và liệt kê vào đối tượng không chịu thuế VAT là thống nhất và phù hợp với tinh thần của Luật thuế Giá trị gia tăng hiện hành.

Thứ ba, đất là tài sản của Nhà nước, chỉ cho phép người sử dụng đất sử dụng, định đoạt (chuyển nhượng, tặng, cho…), và được coi là "tài sản đặc biệt" không được sản xuất, lưu thông, tiêu dùng như một hàng hóa bình thường.

Và cuối cùng, tiền sử dụng đất là một khoản thu ngân sách nhà nước. Cụ thể là khi nhận bàn giao, thuê đất từ nhà nước thì doanh nghiệp/cá nhân đã phải trả khoản tiền sử dụng đất cho ngân sách. Do đó, nếu tiếp tục tính thuế VAT trên giá trị quyền sử dụng đất này thì có thể xảy ra tình trạng "thuế phí chồng thuế phí".

Do vậy Deloitte Việt Nam đề nghị Bộ Tài chính cân nhắc loại bỏ đề xuất "chuyển quyền sử dụng đất là đối tượng chịu thuế VAT".

Đánh thuế VAT với chuyển quyền sử dụng đất sẽ gây ra tình trạng "thuế phí chồng thuế phí"

Trước đó, Hiệp hội bất động sản TP. HCM (HoREA) cũng đã có văn bản gửi Bộ Tài chính phản biện về đề xuất đánh thuế này.

Theo HoREA, việc quy định chuyển quyền sử dụng đất không thuộc đối tượng chịu thuế VAT là hoàn toàn đúng về mặt luật pháp, phù hợp với tình hình thực tiễn và có lý có tình, nhất là trong trường hợp chuyển nhượng nhà ở gắn liền với chuyển quyền sử dụng đất.

"Bởi lẽ, tiền sử dụng đất dự án nhà ở là một khoản thu ngân sách nhà nước (gần tương tự như một khoản thuế) mà chủ dự án đã nộp; khi bán nhà ở kèm theo chuyển quyền sử dụng đất thì chủ dự án không phải nộp thuế VAT (nghĩa là người mua nhà không phải trả thêm khoản thuế này) theo quy định tại khoản 6 điều 5 Luật Thuế giá trị gia tăng.

"Nay, dự thảo Luật dự kiến áp dụng thuế VAT khi chuyển quyền sử dụng đất thì sẽ dẫn đến tình trạng ‘thuế chồng thuế’, làm tăng giá bán nhà mà người mua phải gánh thêm", HoREA nhận xét.